绿地集团产品配置限额成本指标管理规定

绿地集团产品配置限额成本指标管理规定

1目的

为切实提高集团房地产主业盈利水平，着力提高项目产品配置性价比，有效协同项目产品定位及方案决策效率，进一步规范项目目标成本指标精细化管理，强化限额目标成本责任落实，制订本规定。

2适用范围

2.1适用于集团控股、小股操盘或并表的所有项目。

3限额成本指标管理要求

3.1满足投资及经营目标为首要前提，合理产品定位及配置档次标准选择，含资产销

售利润率低于10%，须降低配置档次标准。

3.2根据市场定位及竞品分析确定产品配置性价比；

3.3根据客户价值点优化产品标准配置，从紧从严限额成本指标控制；

3.4加强项目成本指标动态管控，定期审视成本指标落实和发生，有效采取预警和偏

差干预机制；

3.5开展项目竣工交付成本指标后评估，成本责任绩效纳入考核体系。

4职责

4.1营销部门职责

4.1.1项目定位及产品建议：项目整体定位、预售价格范围、产品定位、定价策略、

客户需求价值分析；

4.1.2成本指标管理：参与成本配置定位；负责成本责任中营销费用指标的测算与确

定；

4.1.3开盘阶段：成本指标审视和合理定价；

4.1.4施工阶段：不能达标项审批；

4.1.5竣工入伙阶段：销售收入目标测量和总结，成本指标后评估。

4.2设计部门

4.2.1项目定位及方案阶段：提供规划、户型及立面/配套/地下室/景观概念/精装修

等初步方案；

4.2.2成本指标管理：参与成本指标定位；负责成本责任中设计费用指标的测算与确

定；

4.2.3施工图设计及材料部品：按成本指标推进设计；

4.2.4开盘阶段：成本指标审视；

4.2.5施工阶段：不能达标项审批；

4.2.6竣工交付阶段：成本指标后评估。

4.3成本合约部门

4.3.1成本指标管理：负责根据定位及方案阶段的成本指标的测定；负责成本责任指

标的分解与监控；

4.3.2施工图设计及材料部品：招标发包及采购的指标执行；

4.3.3开盘阶段：成本指标审视和检验；

4.3.4施工阶段：各项成本指标落地监控及指标偏差的预警；不能达标项的监督和纠

偏；

4.3.5 竣工交付阶段：成本指标后评估。

4.4财务部门：

4.4.1成本指标管理：负责根据项目开发节奏及现金流，负责资本化借款费用及财务

成本的指标测定；

4.4.2施工图设计及材料部品：负责财务资金成本的实际测算调整和控制；

4.4.3开盘阶段：成本指标审视和检验；

4.4.4施工阶段：各项成本指标落地监控及指标偏差的预警；

4.4.5竣工入伙阶段：成本指标后评估。

4.5前期配套部门

4.5.1成本指标管理：负责根据项目前期及配套费用指标的测定；

4.5.2开盘阶段：成本指标审视和检验；

4.5.3施工阶段：成本指标落地监控及指标偏差的预警；

4.5.4竣工交付阶段：成本指标后评估。

4.6工程部门及项目公司

4.6.1成本指标管理：负责开发节奏的匹配与控制；

4.6.2开盘阶段：负责样板展示及交付标准与成本指标的匹配度；

4.6.3施工图设计及材料部品：负责工程技术方案及工艺等优化及技术标准执行审核；4.6.4施工阶段：负责设计变更及工程签证的控制和预警；

4.6.5竣工交付阶段：参与成本指标的后评估。

4.7城市公司总经理或项目总经理

4.7.1负责各项目成本指标控制的的总协调和实施落地

4.8事业部总经理

4.8.1成本指标管理：投资及经营计划书的决策、成本指标的决策；管理费用的指标

决策；

4.8.2定位及方案阶段：产品配置定位、目标成本决策；

4.8.3开盘阶段：成本指标的审视调整；

4.8.4施工阶段：超标审批和决策；

4.8.5竣工交付阶段：成本指标后评估及绩效考核。

5限额成本指标的范围及内容

限额成本指标划分为规划、地下室、基坑围护、结构、外立面、幕墙、门窗、栏

杆、机电设备、精装修、公共部位精装修、电梯、景观、销售四大件、设计费及三项

费用16类控制指标。16类控制指标根据集团要求控制要点细分为81项控制指标。

具体细分如下：

（1）规划指标按总体、单项细分为容积率、车位配比、地面停车位比率、售建

比、赠送空间比率、得房率等13项控制指标；

（2）地下室指标按地下室顶覆土厚度、地下室层数、地下室层高、单车位平均

面积细分为4项控制指标；

（3）基坑围护指标细分为围护形式、围护造价指标2项控制指标；

（4）结构指标按基础、上部结构、地下结构细分为桩基形式、桩基单方指标、

标准层高、含钢量、混凝土含量等8项控制指标；

（5）外立面指标细分为墙地比、外立面构件、外立面装饰、外保温4项控制指

标；

（6）幕墙指标分细分为玻璃幕墙、石材幕墙2项控制指标；

（7）门窗指标细分为窗地比、铝合金门窗、塑钢门窗、单元门、进户门、防火

门6项控制指标；

（8）栏杆指标细分为阳台栏杆、楼梯栏杆、阳台栏杆3项控制指标；

（9）机电设备指标细分为室内安装、用电量、消防及智能化4项控制指标；

（10）精装修控制套内装修造价1项指标；

（11）公共部位精装修指标细分大堂层高、大堂面积、大堂装修造价、电梯厅面积、电梯厅装修造价、楼梯间装修、公共走道等7项控制指标；

（12）电梯指标细分为品牌、机房形式、梯速、载重量、装饰预留重及轿厢装饰6项控制指标；

（13）景观指标细分软硬景比例及景观单方造价2项控制指标；

（14）销售四大件指标细分售楼处面积、售楼处硬装、售楼处软装、样板房面积、样板房硬装、样板房软装、样板段景观面积、样板段景观单方造价及商业情景包装等8项控制指标；

（15）设计费指标细分为建筑方案施工图设计、人防工程设计、园林景观设计、样板房设计及售楼处设计5项控制指标；

（16）费用类指标细分为营销实施建造费、营销费用、行政管理费、管理费、资本化借款利息及财务费用6项控制指标。

事业部可以根据其区域特点及规范要求，对集团的限额成本控制指标进行修正，并制定事业部成本控制指标，报集团审批后执行。豪宅及地标性建筑作为特例，事业部可根据项目的实际情况，在保证盈利目标的前提下设定合理限额控制指标，并报集团备案。

6工作流程

6.1限额成本指标的编制

事业部合约部应充分利用产品配置成本指标管理，参与购地阶段的投资可研分析，提供事业部投资决策会议的决策科学数据；购地完成后，事业部合约部应根据购地前总裁批示汇报，结合购地实际成交成本及既定经营目标，充分协作规划设计、财务、营销、前期等费用和成本指标的讨论和确定，并报批项目整体盈利目标至集团相关部门流转；至项目定位阶段产品定位会时，事业部应结合初步的规划设计方案，完成集团下达限额目标成本的成本指标配置表编制（内容见附表），以作为规划设计任务书及后期施工图设计任务书、专项设计任务书的同步成本指标控制值。