房地产价格体系

前言

房地产价格体系就是房地产销售过程中最关键的一个环节,起着重要的控制作用。

一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度与预期利润指标。

一个优秀的价格方案,必定就是以精密的科学计算为依托,再控制楼盘均价的基础上,细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元与朝向之间的优劣势与互补性,然后精确的计算出每套房子的销售价格的;其次就是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体与各阶段的价格走势,再什么阶段卖什么样的价格,卖的又就是那些房子,在什么时候应该涨价,涨幅应该多少;再次就是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。

通过科学计算制订的价格方案,在销售过程中任何一个时候,都可以掌握楼盘阶段性均价,而不需要在最后再去瞧均价就是高了还就是低了,并可以有效控制各楼层去化的速度。然而,目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意,都就是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润,然后每层的价格递增多少或递减多少,造成的后果就就是最终均价控制不

住以及两头房子跑掉而中间房子滞销。

一、价格执行分析

根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来瞧,绝大部分住宅在制定价格上考虑不细,一般采用成本加利润的定价方式,往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象,而存在缺陷的房子与中间的房子大量积压,直接导致项目利润无法实现,发展商苦不堪

言。

本楼盘价格执行方案,就是在充分考虑市场因素与楼盘成本因素的同时,采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。这种定价法则就是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素,进行客观评判并制定每套房子的系数,然后确保所有系数的总与为零,再用预期的销售均价计算出每套的价格。这样计算出来的价格,可以使大部分的房子的价格不一样,用一房一价表现了合理性与科学性,在销售过程中,容易把握客户的心理,客户容易于接受,更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售,使价格能

真正起到杠杆调节的作用。

1、价格执行依据

(1) 本案保底均价为1239、575元/平方米。

(2) 为保证价格的准确性,每套房子的系数总与确保为零。

(3) 从六幢楼的布局结合房型、位置分析,5号楼与6号楼相对较差,在楼别上

的价差为:

一号楼为X元/平方米

二号楼为X+100元/平方米

三号楼为X+150元/平方米

四号楼为X+50元/平方米

五号楼为X-120元/平方米

六号楼为X-120元/平方米

(4) 结合各种因素与周边市场因素出发,市场推广均价拉升8%。

(5) 每套房单价=市场推广均价*每套房系数

(6) 每套房总价=每套房单价*销售面积

2、价格执行平衡

(1) 本案保底均价为1239、575元/平方米。

(2) 本案市场推广均价为1397、061元/平方米

(3) 本案可销售面积为14301、45平方米

(4) 本案可销户数为146套。

(5) 本案保底总销金额为18601736元,实际均价为1300、689元/平方米。

二、价格涨幅执行

1、开低走高就是目前大多数楼盘在价格涨幅上的运用方式,建议本案采取低开

高走的价格策略。价格分为六个阶段执行:

一期(内部认购):均价1177、024元/平方米,控制销量为10%,即1430、145平方米。

二期(公开发售):上涨10%均价为1316、730元/平方米,控制销量为15%,即**平方米;

三期(强销期):上涨5%均价为**元/平方米,控制销量为20%,即**平方米;

四期(结构封顶):上涨5%,均价为**元/平方米,控制销量为20%,即**平方米;

五期(准现房):上涨5%,均价为1526、289元/平方米,控制销量为20%,即2860、29

平方米

六期(清盘):下调20%,均价为1246、877元/平方米,控制销量为5%,即**平方米。

2、在开始内部认购以后,视销售状况及客户反馈,依据上诉原则,价格逐步下调,每次上涨的

幅度可以适当调整,各种付款方式及折扣幅度不变。

三、付款方式执行

1、一次性付款

指客户在交付定金后15天内签定合同,并在签约时交付首期90%的房款,余10%在交钥匙时付清。优惠6%(关系客户经领导同意后可在原基础上再获2%的优惠)。

2、银行按揭付款

指客户在交付定金7天内签定合同,并在签约时交付30%的房款,余款70%办理银行按揭(要求客户配合,必须在一个月内办理完按揭手续)。优惠4%(关系客户经领导同意可在原基础上再

获2%的优惠)。

3、分期付款

(1)按工程进度付款

指客户在交付定金7天后签定合同,并在签约时交付首期30%的房款。余款随工程进度交付:主体到客户所购层时交付30%;主体结构封顶时交付30%;交钥匙时交付10%,或双方协商交付

方式。优惠2%。

(2)按月度付款

指客户在交付定金后7天内签定合同,并在签约时交付首期30%的房款。余款随月度支付:签约后4个月内支付60%;交钥匙时支付10%。或双方协商支付方式。优惠2%。

4、客户保留金为200元,保留期限为48小时。

5、客户认购定金为10000元,一次性付款签约期限为15天,其她付款方式签约

期限为7天。

6、客户签约时除交纳首期款之外,应同时交纳各种代收费用。

四、楼盘上市控制计划

房地产项目的销售控制直接关系到整个楼盘的价格与销售速度,总的原则就是价格与房源挂钩,房源与市场挂钩,房源与销售阶段挂钩。根据本案的特点,主要对1、3、4号楼控制,采用房源与销售价格相结合的方式,按销售阶段对房源的数量进行有计划的控制销售。一期拟开放5号楼大部分与2号楼四房与少量三房,其余先不推出。