江苏省东海县步行街项目整体定位及发展战略

需要支付208户居民每户10万风险金，共计2080万，居民开始搬
迁，不用再支付其它费用； 交房时退回10万元；
拆赔优惠，拆赔比超过1：1；
与村民的谈判技巧非常关键，村民的欲望是无止境的，要争取政 府的支持。
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拆迁难题
拆迁方式3—— 1：1拆赔，补偿原居民搬 迁和安臵过度费用，共需支出约180万元
南茂房地产开发有限公司 韩资企业，业务局限于东海县城， 资金实力较弱，缺乏成功开发较 大规模商业项目的经验 前期取地及支付利息共 1600 万元， 以此出资占 60% 股份，负责拆迁 具体工作 有点档次的“餐饮一条街”，仿 南京、欧式，文化用品市场 南茂对做商业很有信心，但拆迁 能否顺利进行存在担心 6
确定研究思路 撰写项目主体报告 公司评审 修改调整
第三阶段
中期沟通 工作内容
汇报 反馈调整
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本次报告解决的核心问题
根据合同约定，本次报告重点解决项目的发 展战略及整体定位，并在开发策略、经济测
算等方面进行延展。
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我们的思维导图
开发背景 客户目标
项目核心问题确定
竞争环境 案例借鉴
地块为东海县南茂房地产开发公司所有，现邀万润合作。万润强 调项目的可行性，如可行，拟以现金入股，主导项目开发。
万润房地产开发有限公司 背景 连云港最有实力的开发商，主 要在市区开发，品牌影响力强 如项目可行，成立一家新公司 运作，以现金占 40% 股份，制 定具体规划方案参与开发 地块建大型购物中心难以实现 收益 欲借助政府的力量推动拆迁
基本指标
占地面积：99.4亩，约6.6万㎡。 土地价格：1200万元，利息支出400万元，拆迁及补偿费用另计。 容 积 率：1.3-1.5，商住办公一类用地。
开发条件
拆迁4万㎡，包括住宅3.5万㎡、沿街商铺5000㎡，涉及208户居民。
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开发背景
万润地产和南茂地产合作，万润关注项目 可行性，由此决定是否介入进行主导开发
谨呈： 房地产开发有限公司
江苏省东海县步行街项目
发展战略及整体定位
本项目世联所做的工作
1.20-1.26
2.5-3.5
3.30
第一阶段
市场调研 工作内容
客户沟通 地块考察 政府部门访谈 收集基础资料 典型项目调研 专业人士访谈 客户访谈
第二阶段
报告撰写 公司评审 工作内容
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拆迁难题
政府正大力推进该项目，但难度依然存在
政府的支持力度加大
连云港新市委书记上任后，从上到下，全力推动城市拆迁改造工作；
Hale Waihona Puke Baidu机会
东海县政府于2006年2月联合南茂公司成立拆迁项目组，县委副书记亲自 挂帅，担任拆迁指挥部负责人。
潜在的风险和操作难度
东海前任县长拆迁力度大，后因拆迁事件引发贪污被抓，现在拆迁处于敏
合作 方式 开发 设想 信心 疑惑
介入开发的首要问题在于拆迁 能否顺利进行
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拆迁难题
原住村民大部分支持改造，最关心补偿问
题
总体看法
地块所在位臵的茅 墩村为东海县城发
源地
村民对目前居住环境不满意；
村民对改造持支持态度。
对改造的看法
改造主体：政府主导，开发商执行； 安臵方式：村民选择就地安臵。
风险
感时期。 2006年1月，温家宝总理在国务院会议上强调，控制城镇房屋拆迁规模， 严格拆迁管理，严禁强制拆迁。
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拆迁难题
拆迁方式 1——全部货币补偿方式，费用 太高，不建议采用
全部费用预计达5000万元，投入太高，特别是原居民很难答应离开 居住地，谈判成本增加，不建议采用。
赔偿基准根据建筑面积和占地面积不同，用基准地价乘以系数，得出赔偿 费用； 由于2005年东海房价涨幅较大，今年拆迁的基准地价还要提高（去年基本 按照750元/㎡的价值赔偿）； 根据我们的测算，建筑物价值约2400万元，加上地价，总赔偿金额约5000 万元，而南茂公司冯主任认为货币补偿将达4600万元； 目前村民对补偿期望较高，如果单纯采用货币补偿，需要较高的赔偿金额， 要基本达到目前商品房价格，约1500-1700元/㎡，此方式不建议采用。
对补偿的看法
一般村民要求拆赔比1：1；
补偿形式：首选物业补偿形式，其次选择物业与货币结合补偿； 补偿后的物业既要包括自住房屋又要包括临街商业设施。
资料来源：访谈整理
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拆迁难题
拆迁访谈结论——原住居民多，拆迁难度 大，需条件优惠，且依靠政府力量
拆迁访谈1——东海市某工商人员 本项目是东海最早的原住居民聚集地，居住人数多，安臵房体量 大，成本高； 本项目拆迁要依靠政府，力度要大； 东海前任县长拆迁力度大，后因拆迁事件引发贪污被抓，目前拆 迁处于敏感时期。 拆迁访谈2——某个体施工人员，被访人姐姐的房子被拆迁 村民心里希望被拆迁，但是条件要优惠，并且前期支付保证金； 早期拆迁一般按照成本造价×拆迁面积=补偿费用赔偿，另外还 给被拆迁人地皮的形式。
签署合同，按照建筑面积1：1拆赔，店面就地偿还，由于此方案没 有风险金保证，难度较大，需要借助政府的强势力量执行。 搬迁费用 需要支付208户居民两次搬迁费用，按照连云港相关规定，100㎡ 以下8元/㎡· 次，超过100㎡部分为4元/㎡· 次，共计24.7万元。 安臵费用 按相关规定，100㎡以下6元/㎡，超过100㎡部分为3元/㎡，共计
地块解析及市场背景 项目发展方向
项目发展战略
市场定位 项目开发策略 经济测算
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基本概况
本项目位于连云港市东海县城中心繁华区 域，属于旧城改造项目
海陵东路 东 海 北 路 步 行 街 ① ② N 果 园 路
东海县是连云港下辖最大 的县，距离连云港40km
半径500m
东海县
★
城市中 心区域
东海实验中学
18.3万元。
拆迁费用 其他费用 拆迁成本15元/㎡，搬运费用15元/㎡，共计30×4.03=121万元。 如遇到特别设施或者破坏路网管线，需要支付额外不可预见费用， 此费用占总拆迁费用的10%。 共需要支出180万元。
被拆迁房屋价值=[ （房屋重臵价×成新率）+（住宅房屋区位基准价×区位 系数）]×建筑面积×时点系数+合法院落补偿价 11
拆迁难题
拆迁方式2——赔偿房屋+地皮，前期交给被拆迁 人10万风险金，交房时退款，投入也较高
东海县此前曾有项目采取该方式，取得比较成功的效果，对于我们
有一定的借鉴意义。
签署合同，按照建筑面积1：1拆赔，店面就地偿还；