房产税法

房产税法

第一节房产税法

本章作为非重点税种，近三年注会考试的试题中，分数为1～3分，题型为选择、判断题，题量2～3题。

【重点与难点】

重点：房产税的计税依据、房产税的计算、房产税的减免税规定。

难点：税收优惠

一、概念和特点

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。

1、房产税的征税对象为房产，但是①仅以

城镇房产为限，不包括农村房屋。【“城

镇”房产，即“城市、县城、建制镇、

工矿区”的房产。】②仅以经营性房产

为限，不包括居民自住房。【经营性房

产包括两种a.将房产用作营业使用；b.

将房产用于出租】

2、房产税针对的是“经营使用行为”，而

不是针对“转让行为”。转让房产的，

可能要缴纳土地增值税、营业税、城建

税和教育费附加。经营使用行为分为两

类：一为将房产用于营业使用；二为将

房产用于出租。

3、房产税的计税依据有两种:房产余值和

房产租金。这是根据房产的不同使用方

式而做区分的。如果房产是用作营业使

用，则按房产余值计征，【房产余值=

房产原值×（1—扣除比例）扣除比例

为10%至30%之间，由省级政府确定】，

此时适用税率为 1.2%；如果房产用于

出租，则按房产租金收入计征，税率为

12%【个人按市场价出租居民住房用于

居住的，按4%税率计征】

4、房产税实行按年计征、分期缴纳的征收

方法。

5、由地税局征收，税收收入归地方政府。

二、纳税人

2008年12月31日之前，外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税，而缴城市房地产税。

自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。

产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。【比如：国有企业的厂房属于国家所有，但是该房产税应有该企业向税务机关缴纳】同时为了便于税务机关征收管理，税法又做如下规定：

（1）产权出典的，由承典人纳税。【房屋出典后，承典人享有典权，他支配着房产，因此由承典人缴纳房产税。】（2）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（3）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（4）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

三、征税对象和范围

（一）征税对象

征税的对象是房产

它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋

不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。【例题·判断题】（2005年）对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。（）

【答案】×

（二）征税范围

房产税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村的房屋。

四、减免税的规定

免税：

（一）公益性房产

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产

免征房产税；

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位，

本身业务范围内使用的房产免征房产

税；

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产

免征房产税；

4、中国人民银行总行及其所属分支机构自

用的房产，免征；

【这些单位的生产营业用房、出租用房，不属于免税范围，照章纳税。】

5、非营利性卫生机构自用的房产，免征房

产税；

6、老年服务机构自用的房产，免征房产税；

7、高校后勤实体免征房产税。【对教育事业

的扶持】

（二）个人所有非营业用的房产

【对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，照章纳税。】

（三）其它房产

1、破房、危房停用后，免征；

2、房屋大修，停用半年以上的，在大修期

间免征；

3、基建工地临时性房屋在施工期间，免征。

工程完后，交还或转让基建单位的，次

月起纳税；

4、地下人防设施，暂不征税房产税；

5、对按政府规定价格出租的公有住房和廉

租住房【包括企业和自收自支事业单位

向职工出租的单位自有住房，房管部门

向居民出租的公有住房，落实私房政策

中带户发还产权并以政府规定租金标准

向居民出租的私有住房等，暂免征收房

产税】；

（四）特殊企业的规定

1、对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、

工矿区范围的房产，应当依法征收房产

税；对坐落在城市、县城、建制镇、工

矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的

房产，在单位财务账中划分清楚的，从

2001年1月1日起不再征收房产税。2、向居民供热并向居民则取采暖费的供热

企业暂免征收房产税。“供热企业”包

括专业供热企业、兼营供热企业、单位

自供热及为小区居民供热的物业公司

等，不包括从事热力生产但不直接向居

民供热的企业。

对于免征房产税的“生产用房”，是指上述企业为居民供热所使用的厂

房。对既向居民供热，又向非居民供热

的企业，可按向居民供热收取的收入占

其总供热收入的比例划分征免税界限；

对于兼营供热的企业，可按向居民供热

收取的收入占其生产经营总收入的比例

划分征免税界限。

【例题·多选题】（2005年）下列各项中，

关于房产税的免税规定表述正确的有

（）。

A.对高校后勤实体免征房产税

B.对非营利性医疗机构的房产免征

房产税

C.房管部门向居民出租的公有住房

免征房产税

D.应税房产大修停用三个月以上的，

在大修期间可免征房产税

【答案】AC

五、计税依据、税率和计算

房产税的计征方法有二：一为从价计征，适