04世联顾问养老案例研究之(四)——太申

【博问强识】世联顾问养老案例研究之（四）——太申·祥和山庄2014-10-10

整体介绍

严格意义上，1999年即开始营业的太申祥和山庄并不是所谓的养老“试验田”，但相对于当下风起云涌的养老实践，已经走过十余年运营周期的太申祥和，依然具有很强的标尺意义——未见得可以作为大量复制推广的样板，但却为养老实践关键问题的突破提供了一手的参照和证据。

对于养老地产探索，盈利模式设计是个核心问题，而会员制则是经常用来探讨的路径之一。那么号称全国首家会员制养老机构的太申祥和，其过往经验无疑值得借鉴。太申祥和目前的规定是入住人员交纳108万押金后可获得会员资格，即可免费享受居住权；老人可随时离院，离院后押金原数返还。从运营现状来看，1000个床位已满员，一床难求。会员制确实解决了运营养老机构资金募集、特别是初始投入资金沉淀过大的问题，但太申祥和的成功具有其背景的特殊性，业界目前对于会员制最大的争论来自于——“会员享受的是养老地产中房屋的使用权，而产权和使用权是分离的，未来一旦企业经营出现问题，会员可能面临较大的风险”；以及，“会员制还被质疑是一种集资模式，可能会触及法律红线”。要想在会员制上有真正突破，开发企业的资金运作、政策层面的完善与创新都不可或缺。

太申另一个在盈利模式上的特色在于其“医养互补、多种经营”。太医馆已经成为太申最大的招牌，也是需求旺盛一床难求的关键驱动力。通过整合稀缺的高规格中医专家资源，并以此着力打造中医医疗保健的服务平台和服务链条，使其契合了高端养老客户的敏感需求，从而产生了强大的客户吸附力和较好的利润回报。此外，太申还提供会务、婚庆、餐饮、垂钓等多种功能，从养老向休闲、度假、商务需求方向扩展，以提高运营回报。太申祥和的运营方也表示，目前养老并不盈利，恰恰是以太医馆为核心的多种经营确保了养老部分的顺利运转。当然，太申太医馆的打造也有某种不可复制性，太医馆汇集了曾担任毛泽东、周恩来、朱德、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任领导人的保健专家，国医泰斗

及四大名医嫡传弟子，中国中医科学院首席研究员等60多位“皇城御医”；原中央保健局局长王敏清教授还亲自担任太医馆名誉馆长。其强势资源造就了稀缺性，有力的驱动了项目整体的运营平衡。尽管如此，太申医养结合的模式依然具备很强的借鉴意义，特别是其对中国养老客户的真实需求和价格承载提供了生动的样本参考。

位置交通

太申·祥和山庄位于北京市昌平区，龙泽地区生命科学园区，北五环与北六环之间。紧邻昌平线生命科技园站及城铁13号线龙泽站，自有班车每天6次往返于山庄与城铁龙泽站之间，公交线路较多，公共交通发达。紧邻京新高速、京藏高速（原八达岭高速），自驾较为便捷。

土地规划

祥和山庄项目总占地面积约10万平方米，整体容积率0.6。总建筑面积约6万平方米，建筑形态主要为多层、平层，风格为明清王府主体建筑风格。

山庄建筑群分为颐养苑、府邸、王府会馆三个部分。最北侧的颐养苑是老人居住公寓，分颐太居、养申居、天祥居、年和居四个部分，共1000个床位。颐养苑南面是府邸，府邸每座建筑都沿着一条“中轴线”分东中西三路展开。主线由正殿（大堂）、大堂后洗手间、梅春榭、天润厅、瑞

珍楼构成五行。左方为“行宫”和“太和书院”。右方为“太医馆”以及为享用山庄特别研制的养生膳食的场所。东南侧为王府会馆，是一处集古典文化、传统中医、会议娱乐于一体的养生保健会所。

核心配套

太申祥和山庄是北京市首批中医药文化旅游示范基地。以中医、养生为经营理念，其内的太医馆则是这个理念的实体呈现。

太申祥和（太医馆）汇集了国医泰斗级四大名医嫡传弟子，中国中医科学院首席研究员等60多位“皇城国医”。太医馆提供中医临床诊疗服务，权威的专家会诊服务，全面的健康检测与评估服务，中央首长保健医式的健康管理服务，独具特色的养生保健服务。具有配套的中药房，免费煎药；与301医院，北大医院，协和医院等综合医院的合作，为会员提供体检服务（包括常规体检，老专家体检，宇航员体检）。

“医养”驱动

太申祥和山庄采取了“社区+医院”的独特运营模式，值得借鉴。与这种模式相配合的则是以中医、养生为主的经营理念，其内的太医馆则是这个理念的实体呈现。太申祥和山庄也是北京市首批中医药文化旅游示范基地。

得益于运营模式与经营理念的良好结合，项目取得了很好的市场表现：太申祥和山庄于1999年试营业，2002年正式开始营业。经营采用会员制，入住需交纳押金，获得会员资格后可免费享受居住权，餐费另外支付（12元/天）。老人可随时离院，离院后押金原数返还。初期入住押金较低，最低20万。目前1000个床位已满，入住需交纳108万押才可获得会员资格，免费享受居住权。尽管押金增长了很多，但高性价比及优越环境使养老院床位一位难求。

此外，祥和山庄的盈利由多部分构成，除养老院外山庄中的书院、餐饮、医馆、金汤浴也都通过经营产生一定利润。品牌，技术，管理，服务的输出和相应的产品，构成核心技术资本。