房地产投机与房地产价格
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Ｎｕｍｂｅｒ ２，Ｊｕｎｅ ２００４，５０９～５２１
［７］Ｏａｖｉｄ Ｅ．Ｍｉｌｌｓ，Ｒｅａｌ Ｅｓ％ａｔｅ Ｓｐｅｃｕ［ａｌ；ｉｏｎ ａｎｄ／拥ｔｉｓｐｅｃｕｌａｔｉｏｎ Ｔａｘｅｓ，Ｇｒｏｗｔｈ
ａｎｄ Ｃｈａｎｇｅ．Ｊｕｌｙ １ ９８３．１ ５～２４
万方数据
｝√ｄ．．：；。
《商场现代亿》２００７：年９月（下旬刊）总第５１６期ｑ罐’
房地产市场出现过热的迹象时．银行金融机构可以通过控制银行贷款
限制、紧缩货币供应和调高贷款利率等办法来影响房地产的供求关系
和房地产的价格。
３行政政策。在房地产行业．行政政策在某些场合起着不可替代
的作用。如果现实价格与理论价格差距过大．即房地产投机过度时，
政府应采取适当的调控措施来抑制房地产投机行为。如与地土地储备
地产购置与转售的期限、转手的频繁程度等相关联。如果房地产投机
者在短期内转售房产或者一定时期内某房产转售额率过高，则应对该
房产征收高额的房地产增值税．以此来抑制房地产投机者的投机行
为。
２经济政策。运用货币政策如限制银行贷款额和调整利率（２００５
年国家提高了购房贷款利率）控制房地产的动态和发展方向。尤其是
Ｃｏｆｌｊｃｉｅｎｔ
Ｓｔｄ ＢⅢ
ｔ－ｄ＇ａｔｉｓｔｉｃ
ｌｈ＇ｏｂ
Ｃ
８８４ ９８９２
ｎ６．２７，＇４９
２ ７９８１６５
０．０３１２
Ｘｌ
０１０３７２７
０．３０３００
ｊ ４２３３４１
０ ０１４１
Ｘ２
．３１ ３８９７２
２２ ６６４１７
．１ ４２９“６
０ ２０２９
地产是一个高投资的行业。但是在２０００年和２００１年，房地产价格有
３．四川省房地产价格随着时间的推移呈现明显的上升趋势。尤
其是在２００５年，房地产价格比２００４年增长了３１％．充分体现了房
参考文献： ［１］娄策群赵兆：房地产投机的彤成机理及其对策［Ｊ］，甘肃捉 业．２００６．５．１ ５５ ［２］周京奎：房地产价格波动与投机行为一对中国１４城市的实证 研究［Ｊ］．当代经济科学，２００５．７，ｌ ９～２４ ［５】周京奎：房地产投机理论与实证研究［Ｊ１．当代财经，２００４．１， ９２～９７ ［４］高 雷 何少华等：我国房地产市场的投机性研究［Ｊ］．统计观 察，２００５．７，８６～８７ ［５］Ｂｅｒｔｒａｎｄ Ｒｅｎａｕｄ。Ｓｐｅｃｕｌａｔｉｖｅ Ｂｅｈａｖｉｏｕｒ ｉｎ Ｉｍｍａｔｕｒｅ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｍａｒ－－ ｋｅｔｓ——Ｌｅｓｓｏｎｓ ｏｆ ｔｈｅ １ ９９７ Ａｓｉａ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｃｒｉｓｉｓ．Ｕｒｂａｎ Ｐｏｌｉｃｙ ａｎｄ Ｒｅｓｅａｒｃｈ。
房地产投机是世界各国普遍的商业行为,但是只有当市场上出现非常多的投机行为时,才会引起房地产价格脱离市场基础价格上涨甚至形成泡沫。房 地产市场的健康关系到国民经济的健康。一个健康的房地产市场,房地产价格的定位应该是趋于合理的,它应与同期居民人均国民收入水平和消费者购买 力水平保持一致。如何鉴别、抑制过度投机,让房地产价格同归到理性,是社会各界普遍关注的大问题。
通过上面的理论分析，可以清楚的了解房地产价格投机形成的原 因．这些影响变量分别为可支配收入、土地价格增长率和过去房地产 价格实际增长率，为进一步建立房地产业投机度检验模型奠定了理论 基础。
根据方程（６）建立近似线性方程如下：Ｐ。＝。【ｏ＋ｏ【，Ｙ：＋ｄ：ｒ。４－ａ。 ［ｇ，－Ｉ／（１＋ｒ，）］
其中，Ｐ＋——ｔ时期房地产价格 Ｐ…．——房地产预期资本收益的现值 Ｈ，——ｔ时期预期资本的收益 ｒｔ——ｔ时期土地价格增长率 ｇ一——ｔ一１时期的房地产价格增长率 ｙ。——ｔ时期居民可支配收入 根据南开大学经济研究所周京奎博士对房地产价格与投机行为的 研究．房地产投机度可以用ａ，与Ｇ【。的比值来表示。 四、数据 以下为四ＪＩｆ省１ ９９６年～２００５年关于房地产价格、人均可支配收 入、年贷款利率、房地产价格增长率数据： 注：表中房地产价格和人均可支配收入均考虑了价格影响 因素；
发展。若投机度过高，又会产生房地产泡沫经济。房地产投机度在哪
个程度最为合适，这是一个值得研究的问题。
政策含义： １ Ｒｏｂｅｒｔ Ｐ Ｂｅｒｒｅｎｓ和Ｍｉｃｈａｅｌ ＭｃＫｅｅ认为．税收是抑制房地产
投机最有效的手段。我国对房地产增值税的征收偏低，因此房地产增
值税应与投机活动的程度与强度挂钩．具体可以将房地产增值税与房
房地产投机与房地产价格
作者： 作者单位： 刊名：
英文刊名： 年，卷(期)： 引用次数：
余桂南， 严皓， 张文秀 余桂南(四川农业大学经济管理学院)， 严皓(四川理工学院)， 张文秀(四川农业大学)
商场现代化 MARKET MODERNIZATION 2007，""(27) 1次
参考文献(7条)
1.娄策群.赵兆 房地产投机的形成机理及其对策[期刊论文]-甘肃农业 2006(03) 2.周京奎 房地产价格波动与投机行为-对中国14城市的实证研究[期刊论文]-当代经济科学 2005(07) 3.周京奎 房地产投机理论与实证研究[期刊论文]-当代财经 2004(01) 4.高雷.何少华 我国房地产市场的投机性研究[期刊论文]-统计观察 2005(07)
将变化０ １ ０３７２７，这与理论预期相符。
２房地产价格与年贷款利率成反比例关系。在银行贷款利率高的
Байду номын сангаас
情况下．理性投资者会将资金存入银行，这样既无风险又可获得较高
的利润；由于房地产是一个高投资的行业，大部分投资者的资金都来
自于银行贷款．若银行贷款利率较高，会抑制投资者的积极性．更会
减少房地产投机者的收益。
１３，１ ９４８１÷３２．３８９７２＝０ ４０７４
由此可以得出．四ＪＩ Ｊ省房地产市场的投机程度为４０．７４％，投机
度较高。
’
六．结论
１在四川省或者在整个中国，许多人纷纷抱怨．房价太高．工薪
阶层买房成为一件可望而不可及的事情。在模型中，房地产价格与人
均可支配收入成正比例关系。人均可支配收入变动１％．房地产价格
5.Bertrand Renaud Speculative Behaviour in Immature Real Estate Markets--Lessons of the 1997 Asia Financial Crisis 2003(02) 6.Robert P Berrens What Price Nondisdosure? The Effects of Nondisclosure of Real Estate Sales Prices 2004(02) 7.David E Mills Real Estate Speculation and Antispeculation Taxes 1983
五，建立模型
运用ＥＶＩＥＷＳ ５ ０软件，求得１ ９９６年～２００５年房地产价格回归
方程如下：
Ｐ＝８８４ ９８９２＋０ １０３７２７ Ｙ。一３２．３８９７２ ｒ。＋１３—９４８１［ｇＨ／（１＋ｒ。１］
（Ｒ２＝Ｏ．９７６６
Ｒ．２＝Ｏ ９６４９
Ｆ＝８３．３６７６ Ｄ．Ｗ＝２ ０４３６）
表２数据回归结聚
ｒｍ＇ｉａｂｌｅ
制度相结合．控制相应的土地供给规模，扩大土地存储的数量，抑制
价格不会理波动的目的，防止房地产投机活动愈演极烈，保持房地产
市场地平稳、有序地运转达到或倾向于房地产供给与需求的”帕累
托最优状态”。
’
Ｘ３
１３１９４８１
２ ３３１５４５
，６５９２Ｈ
Ｏ ００１３
由上面的回归方程可以得出．房地产投机度为Ⅸ３与旺２的比值．得：
商业研究
房地产擐祝鸟房地产偷裕
＿余桂南四川农业大学经济管理学院严皓四川理工学院 张文秀四川农业大学
［摘要］投机被认为广泛存在于房地产市场中，本文回顾了投机的相关理论，通过运用四川省１ ９９６年～２００５年的统计数据，研 完了房地产价格与人均可支配收入、银行年贷款利率和房地产价格年增长率的关系，计算出了四川省房地产市场的投机度，并在此基 础上得出相关结论，提出若干政策建议。
Ｖ０１．２１，Ｎｏ．２，１５１～１ ７Ｓ，２００５
［６］Ｐｕｏｂｅｒｔ Ｐ．Ｂｅｒｒｅｎｓ，Ｗｈａｔ Ｐｒｉｃｅ Ｎｏｎｄｉｓｄｏｓｕｒｅ？Ｔｈｅ Ｅｆｆｅｃｔｓ ｏｆ Ｎｏｎｄｉｓ－－ ｃｌｏｓｕｒｅ ｏｆ Ｐ。ｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｓａｌｅｓ Ｐｒｉｃｅｓ，ＳＯＣＩＡＬ ＳＣＩＥＮＣＥ ＱＵＡＲＴＥＲＬＹ，Ｖｏｌｕｍｅ ８５，
着小幅度的下降，这可能与国家的宏观调控政策、经济政策有着一
定的关系。
４四Ｊ１１－ｉ等房地产市场的投机度较高。大约有四成左右的房地产集
中在投机者的手中，其中不乏吵作成分，这可能也是房地产价格上升
的一个原因，但也加剧了工薪阶层购买房产的难度。但有的学者提出，
房地产投机度过低会影响一个地区房地产业的繁荣．也会影响经济的
收益．从而形成投机繁荣。 三、基于投机理论的房地产价格形成理论 清华大学房地产研究中心主任刘洪玉教授在《房地产价格变化规
律的经济学分析》一文中提到的房地产价格形成的理论，即房地产租 金水平、银行的房地产抵押贷款利率和房地产投资者的价格变化预期 决定了区域当前的房地产价格。
而ＭｕｅｌＩｂａｕｅｒ和Ｍｕｓｈｙ（１９９８）认为投资者主要从两个方面获得投 机收益：（１）房地产所有者从物业的使用中获得的收益．这是假设资本 收益的预期为零：（２）房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增 减量。可用如下公式表示价格的构成：
《商 万场现方代数化》据２００７颦９月（－Ｆ旬：Ｆｔｌ）总第ｊ１６期
商业研究
Ｉ铂６年
｜，一；
１妒８年 】盼９年
表１ 四川１９９６年一２００５年房地产相关始
房地产价格
＾均可支配收＾Ｙ
年贷敢利睾ｒ
房地产价格增长率ｇ
ｇ，（１＋Ｔ）
㈨
————
５．４５
２００１年 ２∞２年 ２∞３年
２００５｛
贷款利率取的是一年期贷款利率，且运用了加权平均法计算。
相似文献(10条)
1.期刊论文 张炯.贾仁.甫汪扬 我国房地产投机治理的法律研究 -经济师2007,""(10)
文章分析我国现行房地产投机行为治理的法律规定,指出了房地产投机治理方面法律存在的问题,根据国内的实际情况,为完善我国房地产投机治理的 法律体系提出相应对策,为治理房地产投机行为提供参考.
2.学位论文 周咏馨 住宅房地产投机度诊断及投机治理研究 2008
［关键词］房地产投机价格
一，引言 投机一词源于“投机之会，间不容”一语，最早出自《新唐书． 张公谨传，赞》．其义是指机会极其难得．稍一放松就会错过．表示 行事要抓紧时机，不允许有丝毫迟误。投机本身是”迎合时机”的意 思，此后，也演变为“趁时机以谋求个人利益的意思”。许多学者认 为投机是一种试图通过交易对象短期价格的波动．谋取买卖差价中高 风险收益的经济行为。 二．理论回顾 以下是对经济学家在资产投机理论方面研究成果的回顾． Ｍｉｌｔｏｎ－ｆｒｉｅｄｍａｎ（１ ９５３年）提出市场上不存在不稳定的投机活动． 因为～个深具不稳定性的投机者往往会在资产的市场价格上升时买 进．而在其市场价格下跌时卖出．这种高买低卖的行为会使他们亏损． 这将导致具有不稳定的投机者在市场上难以生存下去，不稳定的投机 行为只是一种理论上的可能性。他还认为．如果在市场的投机交易活 动中，反馈交易者占了主导力量．那么市场投机行为会放大资产价格 波动的方差。 Ｈｉｒｓｈｌｅｉｆｅｒ（１ ９７５年）￥１］Ｆｅｉｇｅｒ（１ ９７６年）等学者提出投资者主观信念 的不同会诱发市场投机行为。市场中的一些投资者明知市场上某些资 产价格高于其实际市场价格．但当他确信将来会有更多的人愿意以更 高的价格购买时．他会不断购进此种资产。这种由于投资者主观信念 的不同而导致的投机行为常导致资产价格出现系统性偏差．最终形成 资产泡沫。 Ｈａｒｒｉｓｏｎ和Ｋ ｒｅｐｓ（１ ９７８年）两位学者提出与投资者必须长期持有某 项资产相比．如果投资者拥有随时出售该项资产的权利和可能性．那 么投资者就愿意支付更高的价格获得该项资产，这一交易的过程就显 现投机的特性。从整个经济总体来看．在资产的流动过程中资产的价 值并没有增加，而投资者却支付了更高的价格．说明在经济体中产生 了资产泡沫。 Ｋｉｎｄｌｅ ｂｅｒｇｅｒ（１ ９８９年）提出．市场上的投机者可分为两个群体：局 内人和局外人。局内人把某项资产的价格抬的越来越高．并在价格的 到达高峰时卖给局外人：局外人则高价买进低价卖出。相对于每一个 不稳定的投机者，都对应着一个稳定的投机者。他还认为，在经济快 速扩张或经济繁荣时期．投机者常被一种”幼稚“的心理预期所鼓动． 即认为市场的繁荣将会无限期的持续．或至少足够长，以至可以使最 初的投机者出售他们的资产给另外的更不避风险的投机者，获得投机
［７］Ｏａｖｉｄ Ｅ．Ｍｉｌｌｓ，Ｒｅａｌ Ｅｓ％ａｔｅ Ｓｐｅｃｕ［ａｌ；ｉｏｎ ａｎｄ／拥ｔｉｓｐｅｃｕｌａｔｉｏｎ Ｔａｘｅｓ，Ｇｒｏｗｔｈ
ａｎｄ Ｃｈａｎｇｅ．Ｊｕｌｙ １ ９８３．１ ５～２４
万方数据
｝√ｄ．．：；。
《商场现代亿》２００７：年９月（下旬刊）总第５１６期ｑ罐’
房地产市场出现过热的迹象时．银行金融机构可以通过控制银行贷款
限制、紧缩货币供应和调高贷款利率等办法来影响房地产的供求关系
和房地产的价格。
３行政政策。在房地产行业．行政政策在某些场合起着不可替代
的作用。如果现实价格与理论价格差距过大．即房地产投机过度时，
政府应采取适当的调控措施来抑制房地产投机行为。如与地土地储备
地产购置与转售的期限、转手的频繁程度等相关联。如果房地产投机
者在短期内转售房产或者一定时期内某房产转售额率过高，则应对该
房产征收高额的房地产增值税．以此来抑制房地产投机者的投机行
为。
２经济政策。运用货币政策如限制银行贷款额和调整利率（２００５
年国家提高了购房贷款利率）控制房地产的动态和发展方向。尤其是
Ｃｏｆｌｊｃｉｅｎｔ
Ｓｔｄ ＢⅢ
ｔ－ｄ＇ａｔｉｓｔｉｃ
ｌｈ＇ｏｂ
Ｃ
８８４ ９８９２
ｎ６．２７，＇４９
２ ７９８１６５
０．０３１２
Ｘｌ
０１０３７２７
０．３０３００
ｊ ４２３３４１
０ ０１４１
Ｘ２
．３１ ３８９７２
２２ ６６４１７
．１ ４２９“６
０ ２０２９
地产是一个高投资的行业。但是在２０００年和２００１年，房地产价格有
３．四川省房地产价格随着时间的推移呈现明显的上升趋势。尤
其是在２００５年，房地产价格比２００４年增长了３１％．充分体现了房
参考文献： ［１］娄策群赵兆：房地产投机的彤成机理及其对策［Ｊ］，甘肃捉 业．２００６．５．１ ５５ ［２］周京奎：房地产价格波动与投机行为一对中国１４城市的实证 研究［Ｊ］．当代经济科学，２００５．７，ｌ ９～２４ ［５】周京奎：房地产投机理论与实证研究［Ｊ１．当代财经，２００４．１， ９２～９７ ［４］高 雷 何少华等：我国房地产市场的投机性研究［Ｊ］．统计观 察，２００５．７，８６～８７ ［５］Ｂｅｒｔｒａｎｄ Ｒｅｎａｕｄ。Ｓｐｅｃｕｌａｔｉｖｅ Ｂｅｈａｖｉｏｕｒ ｉｎ Ｉｍｍａｔｕｒｅ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｍａｒ－－ ｋｅｔｓ——Ｌｅｓｓｏｎｓ ｏｆ ｔｈｅ １ ９９７ Ａｓｉａ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ｃｒｉｓｉｓ．Ｕｒｂａｎ Ｐｏｌｉｃｙ ａｎｄ Ｒｅｓｅａｒｃｈ。
房地产投机是世界各国普遍的商业行为,但是只有当市场上出现非常多的投机行为时,才会引起房地产价格脱离市场基础价格上涨甚至形成泡沫。房 地产市场的健康关系到国民经济的健康。一个健康的房地产市场,房地产价格的定位应该是趋于合理的,它应与同期居民人均国民收入水平和消费者购买 力水平保持一致。如何鉴别、抑制过度投机,让房地产价格同归到理性,是社会各界普遍关注的大问题。
通过上面的理论分析，可以清楚的了解房地产价格投机形成的原 因．这些影响变量分别为可支配收入、土地价格增长率和过去房地产 价格实际增长率，为进一步建立房地产业投机度检验模型奠定了理论 基础。
根据方程（６）建立近似线性方程如下：Ｐ。＝。【ｏ＋ｏ【，Ｙ：＋ｄ：ｒ。４－ａ。 ［ｇ，－Ｉ／（１＋ｒ，）］
其中，Ｐ＋——ｔ时期房地产价格 Ｐ…．——房地产预期资本收益的现值 Ｈ，——ｔ时期预期资本的收益 ｒｔ——ｔ时期土地价格增长率 ｇ一——ｔ一１时期的房地产价格增长率 ｙ。——ｔ时期居民可支配收入 根据南开大学经济研究所周京奎博士对房地产价格与投机行为的 研究．房地产投机度可以用ａ，与Ｇ【。的比值来表示。 四、数据 以下为四ＪＩｆ省１ ９９６年～２００５年关于房地产价格、人均可支配收 入、年贷款利率、房地产价格增长率数据： 注：表中房地产价格和人均可支配收入均考虑了价格影响 因素；
发展。若投机度过高，又会产生房地产泡沫经济。房地产投机度在哪
个程度最为合适，这是一个值得研究的问题。
政策含义： １ Ｒｏｂｅｒｔ Ｐ Ｂｅｒｒｅｎｓ和Ｍｉｃｈａｅｌ ＭｃＫｅｅ认为．税收是抑制房地产
投机最有效的手段。我国对房地产增值税的征收偏低，因此房地产增
值税应与投机活动的程度与强度挂钩．具体可以将房地产增值税与房
房地产投机与房地产价格
作者： 作者单位： 刊名：
英文刊名： 年，卷(期)： 引用次数：
余桂南， 严皓， 张文秀 余桂南(四川农业大学经济管理学院)， 严皓(四川理工学院)， 张文秀(四川农业大学)
商场现代化 MARKET MODERNIZATION 2007，""(27) 1次
参考文献(7条)
1.娄策群.赵兆 房地产投机的形成机理及其对策[期刊论文]-甘肃农业 2006(03) 2.周京奎 房地产价格波动与投机行为-对中国14城市的实证研究[期刊论文]-当代经济科学 2005(07) 3.周京奎 房地产投机理论与实证研究[期刊论文]-当代财经 2004(01) 4.高雷.何少华 我国房地产市场的投机性研究[期刊论文]-统计观察 2005(07)
将变化０ １ ０３７２７，这与理论预期相符。
２房地产价格与年贷款利率成反比例关系。在银行贷款利率高的
Байду номын сангаас
情况下．理性投资者会将资金存入银行，这样既无风险又可获得较高
的利润；由于房地产是一个高投资的行业，大部分投资者的资金都来
自于银行贷款．若银行贷款利率较高，会抑制投资者的积极性．更会
减少房地产投机者的收益。
１３，１ ９４８１÷３２．３８９７２＝０ ４０７４
由此可以得出．四ＪＩ Ｊ省房地产市场的投机程度为４０．７４％，投机
度较高。
’
六．结论
１在四川省或者在整个中国，许多人纷纷抱怨．房价太高．工薪
阶层买房成为一件可望而不可及的事情。在模型中，房地产价格与人
均可支配收入成正比例关系。人均可支配收入变动１％．房地产价格
5.Bertrand Renaud Speculative Behaviour in Immature Real Estate Markets--Lessons of the 1997 Asia Financial Crisis 2003(02) 6.Robert P Berrens What Price Nondisdosure? The Effects of Nondisclosure of Real Estate Sales Prices 2004(02) 7.David E Mills Real Estate Speculation and Antispeculation Taxes 1983
五，建立模型
运用ＥＶＩＥＷＳ ５ ０软件，求得１ ９９６年～２００５年房地产价格回归
方程如下：
Ｐ＝８８４ ９８９２＋０ １０３７２７ Ｙ。一３２．３８９７２ ｒ。＋１３—９４８１［ｇＨ／（１＋ｒ。１］
（Ｒ２＝Ｏ．９７６６
Ｒ．２＝Ｏ ９６４９
Ｆ＝８３．３６７６ Ｄ．Ｗ＝２ ０４３６）
表２数据回归结聚
ｒｍ＇ｉａｂｌｅ
制度相结合．控制相应的土地供给规模，扩大土地存储的数量，抑制
价格不会理波动的目的，防止房地产投机活动愈演极烈，保持房地产
市场地平稳、有序地运转达到或倾向于房地产供给与需求的”帕累
托最优状态”。
’
Ｘ３
１３１９４８１
２ ３３１５４５
，６５９２Ｈ
Ｏ ００１３
由上面的回归方程可以得出．房地产投机度为Ⅸ３与旺２的比值．得：
商业研究
房地产擐祝鸟房地产偷裕
＿余桂南四川农业大学经济管理学院严皓四川理工学院 张文秀四川农业大学
［摘要］投机被认为广泛存在于房地产市场中，本文回顾了投机的相关理论，通过运用四川省１ ９９６年～２００５年的统计数据，研 完了房地产价格与人均可支配收入、银行年贷款利率和房地产价格年增长率的关系，计算出了四川省房地产市场的投机度，并在此基 础上得出相关结论，提出若干政策建议。
Ｖ０１．２１，Ｎｏ．２，１５１～１ ７Ｓ，２００５
［６］Ｐｕｏｂｅｒｔ Ｐ．Ｂｅｒｒｅｎｓ，Ｗｈａｔ Ｐｒｉｃｅ Ｎｏｎｄｉｓｄｏｓｕｒｅ？Ｔｈｅ Ｅｆｆｅｃｔｓ ｏｆ Ｎｏｎｄｉｓ－－ ｃｌｏｓｕｒｅ ｏｆ Ｐ。ｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｓａｌｅｓ Ｐｒｉｃｅｓ，ＳＯＣＩＡＬ ＳＣＩＥＮＣＥ ＱＵＡＲＴＥＲＬＹ，Ｖｏｌｕｍｅ ８５，
着小幅度的下降，这可能与国家的宏观调控政策、经济政策有着一
定的关系。
４四Ｊ１１－ｉ等房地产市场的投机度较高。大约有四成左右的房地产集
中在投机者的手中，其中不乏吵作成分，这可能也是房地产价格上升
的一个原因，但也加剧了工薪阶层购买房产的难度。但有的学者提出，
房地产投机度过低会影响一个地区房地产业的繁荣．也会影响经济的
收益．从而形成投机繁荣。 三、基于投机理论的房地产价格形成理论 清华大学房地产研究中心主任刘洪玉教授在《房地产价格变化规
律的经济学分析》一文中提到的房地产价格形成的理论，即房地产租 金水平、银行的房地产抵押贷款利率和房地产投资者的价格变化预期 决定了区域当前的房地产价格。
而ＭｕｅｌＩｂａｕｅｒ和Ｍｕｓｈｙ（１９９８）认为投资者主要从两个方面获得投 机收益：（１）房地产所有者从物业的使用中获得的收益．这是假设资本 收益的预期为零：（２）房地产所有者预期价格变化导致其资本收益的增 减量。可用如下公式表示价格的构成：
《商 万场现方代数化》据２００７颦９月（－Ｆ旬：Ｆｔｌ）总第ｊ１６期
商业研究
Ｉ铂６年
｜，一；
１妒８年 】盼９年
表１ 四川１９９６年一２００５年房地产相关始
房地产价格
＾均可支配收＾Ｙ
年贷敢利睾ｒ
房地产价格增长率ｇ
ｇ，（１＋Ｔ）
㈨
————
５．４５
２００１年 ２∞２年 ２∞３年
２００５｛
贷款利率取的是一年期贷款利率，且运用了加权平均法计算。
相似文献(10条)
1.期刊论文 张炯.贾仁.甫汪扬 我国房地产投机治理的法律研究 -经济师2007,""(10)
文章分析我国现行房地产投机行为治理的法律规定,指出了房地产投机治理方面法律存在的问题,根据国内的实际情况,为完善我国房地产投机治理的 法律体系提出相应对策,为治理房地产投机行为提供参考.
2.学位论文 周咏馨 住宅房地产投机度诊断及投机治理研究 2008
［关键词］房地产投机价格
一，引言 投机一词源于“投机之会，间不容”一语，最早出自《新唐书． 张公谨传，赞》．其义是指机会极其难得．稍一放松就会错过．表示 行事要抓紧时机，不允许有丝毫迟误。投机本身是”迎合时机”的意 思，此后，也演变为“趁时机以谋求个人利益的意思”。许多学者认 为投机是一种试图通过交易对象短期价格的波动．谋取买卖差价中高 风险收益的经济行为。 二．理论回顾 以下是对经济学家在资产投机理论方面研究成果的回顾． Ｍｉｌｔｏｎ－ｆｒｉｅｄｍａｎ（１ ９５３年）提出市场上不存在不稳定的投机活动． 因为～个深具不稳定性的投机者往往会在资产的市场价格上升时买 进．而在其市场价格下跌时卖出．这种高买低卖的行为会使他们亏损． 这将导致具有不稳定的投机者在市场上难以生存下去，不稳定的投机 行为只是一种理论上的可能性。他还认为．如果在市场的投机交易活 动中，反馈交易者占了主导力量．那么市场投机行为会放大资产价格 波动的方差。 Ｈｉｒｓｈｌｅｉｆｅｒ（１ ９７５年）￥１］Ｆｅｉｇｅｒ（１ ９７６年）等学者提出投资者主观信念 的不同会诱发市场投机行为。市场中的一些投资者明知市场上某些资 产价格高于其实际市场价格．但当他确信将来会有更多的人愿意以更 高的价格购买时．他会不断购进此种资产。这种由于投资者主观信念 的不同而导致的投机行为常导致资产价格出现系统性偏差．最终形成 资产泡沫。 Ｈａｒｒｉｓｏｎ和Ｋ ｒｅｐｓ（１ ９７８年）两位学者提出与投资者必须长期持有某 项资产相比．如果投资者拥有随时出售该项资产的权利和可能性．那 么投资者就愿意支付更高的价格获得该项资产，这一交易的过程就显 现投机的特性。从整个经济总体来看．在资产的流动过程中资产的价 值并没有增加，而投资者却支付了更高的价格．说明在经济体中产生 了资产泡沫。 Ｋｉｎｄｌｅ ｂｅｒｇｅｒ（１ ９８９年）提出．市场上的投机者可分为两个群体：局 内人和局外人。局内人把某项资产的价格抬的越来越高．并在价格的 到达高峰时卖给局外人：局外人则高价买进低价卖出。相对于每一个 不稳定的投机者，都对应着一个稳定的投机者。他还认为，在经济快 速扩张或经济繁荣时期．投机者常被一种”幼稚“的心理预期所鼓动． 即认为市场的繁荣将会无限期的持续．或至少足够长，以至可以使最 初的投机者出售他们的资产给另外的更不避风险的投机者，获得投机