土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P

一二级联动优势-一级对二级的支撑
5.一级开发融得资金弥补二级物业开发投入
利用BT、BOT等融资模式进行一级开发。为同期进行 的二级物业开发提供一部分资金支撑。
工程分包
一二级联动优势-一级对二级的支撑
6.一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路
一二级联动开发 普通开发模式
企业形象
• 城市运营商
一级开发业务
• 运营领域：大型公建设施、土地管理、区域品牌管理
金 缺 “贫困县” 资 也要建新城
土储中心们的“各种缺”
才 缺 “100人” 人 也要建新城
术 缺 “非专业” 技 也要建新城
河南鲁山县财政不到5亿元/年，计划 建设城南新区12平方公里，投资额 将近60亿元。
宁夏海原县地方财政5952万元，上 级补贴1.5亿元，计划建凤凰山新城 30平方公里，总投资32亿元。
北京市土储中心定员编制100人，其 中项目开发仅3个组别，共计70人。
除了组织实施和管理北京市土地一级 开发外 ，该中心还承担土地储备、 组织土地招拍挂、管理土地交易市场 等职能。
土储中心属国土局直属机构，并无工 程建设、等相关一级开发专业资质。
大量工程建设等任务实际上采用BT、 BOT等形式外包给工程方的形式操作。
发展现状
随着城市土地资源的日渐稀缺，通过招拍挂市场拿地的竞争愈来愈激烈，成本不断提高。在此条件 下，一二级联动 “曲线拿地”，不失为开发企业低价获取土地的一种商业谋略。
大钟寺国际广场项目
建外SOHO、北辰绿色家园、
中服地块…
黑龙江
新疆
甘肃
青海
成都城南会展城项目西…藏
中天未来方舟、中天会展城、 遵义万里湘江…
• 房地产开发商
享受政策 话语权 市场竞争
• 政府招商资源
• 无特殊政策优惠
• 土地、财税等各类
政策优惠
• 借助政府平台，在 • 外来开发商的地位
地方具有一定话语 较弱，与政府议价
权
能力不强
• 发展初期，市场竞 • 发展中后期，模式
争尚不激烈，有可 成熟，竞争者众多，
能突围
很难突围
一二级联动优势-二级对一级的补助
建筑设计
拿地
历史沿革
实质上，一二级联动开发在中国并不是一个全新概念。早在上世纪至本世纪初叶，当时传统的房地 产项目开发模式就是两级市场联动开发。
土
土地一二级市场被政府清晰划界。土地
地
一级开发业务由政府下属土储中心管辖
价
，房地产开发企业仅进行二级物业开发
格
，不再承担土地一级开发任务。
传统的房地产开发模式基本上都属于土地 、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求 协议出让的土地，然后获得土地开发权， 再进行房屋开发。
3.一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境
优先铺设自持地块周边的绿化、道路、管网等基建设施 ，为后续二级物业开发奠定良好的土地基础及周边环境 条件。
优化项目周边配套形象
一二级联动优势-一级对二级的支撑
4. 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……
一二级联动开发的优势主要表现在以下三个方面：
整体优 势
① 上下游资源嫁接，节省成本 ② 一二级联动加厚综合利润空间
一级对二 ① 一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境 级的支撑 ② 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取
③ 一级开发融得资金弥补二级物业开发投入 ④ 一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路
国土资源部、监察部下发《关于继续开展经营性土地使
8.31
用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号
令)
大 主旨：土地协议出让→土地招拍挂；
限
土地整理储备中心横空出世，横亘在土地 市场与房屋市场之间
2004.8.31之前
2004.8.31之后
发展现状
在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需 求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
二级对一 级的补助
① 二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 ② 二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流
一二级联动优势-整体优势
一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。——（漏斗原理）
1.上下游资源嫁接，节省成本
营销费用
公关费用
施工成本
综合成本
普
通
一二
开
级联 动
发
10%
模
式
•根据经验，一般情况下，一二级联动开发能节省开发成
硬币总有两面。一二级联动开发也给企业带来一系列问题和风险：
1. 2. 人力资源 问题
政策 风险
4. 3. 财务 风险
市场 风险
一二级联动问题和风险-人力资源问题
1.业务交叉对企业人力资源条件提出了苛刻要求
• 工程领域：道路、湖泊、桥梁、管网等基建设施
• 营销领域：城市营销
• 公关对象：地方政府、二级开发商、投资商
土地一二级联动开发模式研究（上）
PART 1 一二级联动开发模式研究
概念
一二级联动开发，顾名思义，即由一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地 出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
土地利用规划
征地拆迁
土地一级开发 土地平整
公共配套建设
土地出让
物业管理
产品租售
建筑工程 物业二级开发
7.二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准
首批开发标杆性项目，树立开发区域的高端形象，撑起 区域土地价值。
开发豪宅
开发持有型物业
一二级联动优势Байду номын сангаас二级对一级的补助
8.二级物业租售收入为一级开发提供可持续的现金流
二级物业销售迅速实现资金回笼，为后续的一 级开发工程提供现金流补充。
一二级联动问题和风险
本近10%，甚至更多。
一二级联动优势-整体优势
2.一二级联动开发加厚综合利润空间
由于一二级联动牵涉面极广，前后产业链环节众多，各道工序都为开发商寻租提供了一定空间。
30% 5% 50% 15%
物业销售/持有利润 公共设施运营利润 土地升值利润 一级开发工程外包利润
一二级联动优势-一级对二级的支撑
四川 云南
梧州苍海片区项目、桂林临桂 新区…
吉林
内蒙古 宁夏
辽宁
山西
北京 河北
山东
陕西
河南
江苏
贵州
湖北 湖南
安徽
江西
浙江
福建
开封运粮河项目、郑州升龙城 项目…
虹口区瑞虹新城、卢湾区新天 上海 地、宝山区罗店新城项目…
广西
广东
深圳华侨城…
中南儋州滨海新城项目、三亚亚龙湾
海南
、雅乐居清水湾…
一二级联动优势