珠三角城中村发展原因

珠三角城中村发展原因
城中村的存在，实际上是在城市中表现出当前我国的基本国情。

几十年间巨大的城乡差别的鸿沟所造成的两个世界的反差，以城中村的方式在城市中集中地展示出来。

按照城市化加速阶段的进程，参照先期城市化国家的情况，预计未来25年中将会有8.5亿原来生活在农村和乡镇中的人走进城市。

他们中间大约有1.5亿人是通过耕地被征、户籍改变、集中安置的方式走进城市，另外的7亿人是离开土地走进城市，通过打工、做生意的方式融入城市的生活。

这两部分人由于居住地距离城市的不同而命运不同，但他们往往会生活在城市中同一个区域，一方为业主，另一方为租户，这种区域就是城中村。

其形成原因，可以从以下诸方面来进行分析。

1 城市化是城中村形成的外动力
我国城市化进程的快速发展是城中村形成的客观原因。

城市化是城中村形成的主要外动力，城中村现象是中国快速城市化进程中的产物。

我国城市化的一种重要形式，就是“城市包围农村”。

为降低补偿成本，也为了避免处理与城中村相关的一系列复杂的社会管理问题，在征地中有意避开城中村，另一方面，城市扩张时，往往只偏重于占用城郊农村土地资源，而不将村镇人口、村镇社区纳入城市管理序列，“只占地，不管人”，致使村镇土地转变为建城区之后，村镇人口、村镇居住聚落仍停留在松散的农村状态，没有同步实现“村民”的城市化与现代化。

具体地说，在城市化过程中，为了扩大城市规模，征用城郊农村土地，逐渐将一部分村落包围在建成区内。

这些村落起初还在城市郊区，进而位于城乡结合部，随着城市规模的持续快速扩张，城市的耕地被征收，而当地的农民仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地，形成一种城市包围农村的态势，原有村庄不能得到及时的改造升级，进而形成了城中村。

1980年到2003年，我国城镇人口比例从19.4%增加到4O.3％，总量增长3亿(其中很大一部分是行政区划调整、“农业人口”进入城镇人口的统计口径)，而同期“乡村从业人员” 也绝对增长了近7000万。

农村人口只是在城市“移动”而不是成为居民。

2 经济根源
2.1 农民追求土地收益最大化的结果
2.1.1 土地用途不同带来收益不同
土地用途和开发方式的不同，带来收益明显不同。

农业用途和工商业用途，其收益是明显不同的，土地的持有者村集体从土地的非农收益得到的收益一般明显高于农业使用(非农使用的收益直接到集体，而农业使用则首先归农户)。

开发方式不同收益也大不相同。

村集体自主性的土地开发，不但获了土地非农使用的超额收益，还获得了对该地块的管理权，总体收益高于被城市征用所得。

在这两种收益差异的驱动下，某些村集体热衷于自己搞土地开发，排斥政府征用土地(如广州海珠区某村抢先规划，抢先用地)，造成一方面土地非农化失控，另一方面城市建设征地难。

.2.2 不断涌入外来人口的住房需求促使农民追求租金收益最大化
住房市场供需之间的巨大缺口是城中村存在与发展的市场原因。

这种以高密度、高容积率为空间特征的出租屋是符合住房市场供求形势的。

城中村宅基地房具有低廉的土地成本、建房成本和经营费用，且交通便捷、接近工作地，租金低廉，自然成为外来流动人口的居住首选。

在城中村中集聚了大量的外来人口，房屋租赁已成为村民的一项主要经济来源。

受到经济利益的驱使，违章建筑以惊人的速度增长，村民不断扩建、加建、改建增加出租面积，城中村到处是一派热火朝天的建房景象，且速度惊人，一旦有任何限制政策出台风声，便会掀起一股抢建风潮。

城中村往往具备较好的地理区位优势，拥有集体土地使用权和各项宽松政策，从个体理性选择的角度看，城中村这种特殊的建筑群体和村落体制的形成，是农民在土地和房屋租金快速增值的情况下，追求土地和房屋租金收益最大化的结
果，这是城中村存在和发展的主要经济根源。

2.3 “征地不征村”成了政府、开发商、村民三方共同的选择
政府为推进开发进度，降低城市化成本，征地时选择避开需要拆迁安置的村庄；为降低成本，多数开发商也刻意避开村庄，选择耕地、空闲地，开发一片，留下一片。

村庄开发被长期搁置。

而城市扩张形成的社区地理优势及土地价值的提升，使得“征地不征村”同样成了村民和村级组织的选择，他们更愿意以便保有宅基地、留置地，来实现失地农民在城市中的生存和发展，但与此同时也营造了“城中村”的外在景观。

3 制度原因
3.1 城乡二元经济社会管理体制是形成“城中村”的根本原因。

城中村是计划经济时期形成的城乡二元经济社会结构在城市化进程中的反映，我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构，这是城中村形成的深层次制度原因。

所谓“城乡二元管理体制”，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，“二元所有制结构”是指城市的土地属于国家所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。

而在一些城中村内形成了以城市与农村二元所有制结构并行存在、共同发挥作用的“边缘社区”。

城中村具有二重性，既有城市的特征，也有村落的特征。

其所具有的城市特征表现在：(1)城中村的居民居住在市区，乃至中心市区；
(2)和城市居民一样，主要从事二、三产业；(3)城中村居民的生活方式逐步城市化。

其所具有的村落特征表现在：(1)作为生产资料或生活资料的土地，其产权归村落集体所有；(2)其所属社区由作为村民自治组织的村民委员会管理；(3)城中村的村民保留比城市户籍更为重要的村籍，由于拥有村籍使得他们的经济收入不仅超越于农民工，甚至超越于一般市民。

应当说，土地的二元所有制结构是造成
城中村形成的根本原因。

二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，集体将宅基地按户划拨，由各户村民自行建设后租出获得尽可能多的租金。

追求土地和房屋租金收益最大化使城中村的形成进一步加剧。

3.2 产权界定不清，土地集体所有制是“城中村”形成的直接原因。

根据《土地管理法》，农村土地产权归农村集体所有，国家可以征用农用地，但不能征用宅基地，已被城市包围的“城中村”的住宅用地和部分村集体房产用地至今仍归村集体所有。

土地的集体所有制产生了集体经济，农民的土地不是通过农民和开发商的个别谈判来进行交易，而是通过政府对土地的征用的方式来实现。

政府通常只给农民相当低的土地补偿，而农民只获得其中通常并不很高的份额，剩余的部分归村委会集中统一支配。

在目前中国城乡分割的户籍制度下，农民很难像西方发达国家的农民那样转为城市市民并享受城市市民的待遇，如失业救济和退休金等，他们通常要被集体就地安置，而原有的村庄因有现成的住房通常是农民继续生存的空间。

宅基地制度是造成各级政府部门对“城中村”管不了、治不好的根本原因。

而村民仍被固化在集体土地上，身份还是农民。

土地归集体所有，由村民委员会经营管理，真正的土地所有权主体不够明确，即所有权主体多元化，所有者主体缺位；土地所有权主体不确定，土地使用产权不明确，社会保障体系不完善，导致村民将自己拥有土地使用权的宅基地视为基本生活保障。

此外，村集体经济还包括一些村办企业和沿街店面出租等。

这些资产往往对村民承担着某种社会保障功能，而村民为了享受这种福利又往往要求不离开原来的村社区。