麓湖生态城个案解读

2.00 102211.9
6
801.1 商兼住
50
2.00 103341.9
7
787.97 商兼住
50
2.00 101648.1
8
826.87 商兼住
50
2.00 106666.2
成交单价 (万元/亩)
90 84.5
70 70 129 129 129 129
成交楼面价 (元/㎡)
出让时间
675
2009-06-25
配 套 篇
Part 2.3: 麓湖艺展中心
充分利用原始坡地地形：耸立的高塔致敬四川的羌寨，弧线形主体呼应着湖湾。是艺展中心，才是销售中心。
Part 2.3: 麓湖艺展中心-生态艺术馆
生态艺术馆匍匐于艺展中心地下，集多媒体展示区、艺术展厅、儿童体验区于一体，以艺术创作的思维和形式，从水岸生 活、生态城、城市化三方面讲述麓湖生活带来的变化。
宗地 编号
用地面积 (亩)
土地用途
商业占比上限 (%)
容积率
成交总价 (万元)
1
896.25 住兼商
10
2.00
80662.5
2
963.39 商兼住
60
2.00 81406.46
3
942.42 商兼住
60
2.00
65969.4
4
997.34 商兼住
60
2.00
69813.8
5
792.34 商兼住
50
湖代表项目最强势的资源。
Part 3.1: 营销模式
两种特征
feature
三个观点
view
三种思维
thinking
Part 3.1: 营销模式
两种特征： 城市型营销：麓湖是一座城市，需要构建一个精密的底盘，虽然这个底盘是很多开发商不愿意做的，既要守城又要攻城； 去地产化营销：去地产化的营销，一直是地产营销人想突围的方向，而在这点上，麓湖走得或许更早，也更彻底。做艺
Part 3.2: 营销推广-立身-平面
Part 3.3: 营销推广-寻客-圈层
在近乎“完美”的产品基础之上，产品本身逐渐被塑造为高端客户的身份标签，深入的圈层活动自然而然为项目带来优质 客源。。
宝马7系、I8全球巡礼之麓湖站
摩纳哥文化周
麓客思享会
Part 3.4: 营销推广-落客-体验
充满仪式感和专属尊崇感的游艇参观体验。
Part 2.5: 红石公园
2016年，英国景观行业协会（BALI）宣布了英国2016年度国家景观奖的获奖名单，共有6个非英国本土项目荣获国际类奖项， 其中便包括“成都麓湖红石景观区”。
Part 2.5: 红石公园
Part. 3
营销推广
麓 湖
林代表把自然还给城市的理念； 鹿代表一种灵性生物，天地间最逍遥自在的动物，寓意生活在此的自由闲适，回归生命本真。
（网红）之路，则始于一部撬动了百万级传播的产品视频，当然也源自于产品本身。麓湖产品的“特异”已经成为成都 市场的一个标签，也成为了客户追逐的目的。
Part 3.1: 营销模式-IP化
人物IP： 用户本质上并不愿意和品牌沟通，
更愿意和人沟通。将品牌人格化、 用人心去赢得人心，是互联网时代 的重要手段； 互联网时代，领袖过于低调是对品 牌的不负责任。成为IP的企业领袖， 拥有最多的内容分发场景，也就拥 有最多的品牌高曝光渠道及产品宣 传 机 会 ， 成 为 IP ， 不 仅 对 消 费 者 有 效，对商业合作同样有效； 作为麓湖品牌的人物IP（代言人）， 人称“罗三最”（最偏执、最折腾、 最自虐）的麓湖总设计师罗立平， 显然已经成为了麓湖品牌最好的连 接者和讲述者； 通过人物IP的打造，更高效地实现 麓品牌、强关系、弱关系三者间的 循环交互及情感链接，更直观传递 品牌个性、气质和文化内涵，变得 立体、变得更加有温度。
二者互为依托。每一个平台和空间都是产品孵化器，都是可以帮助营销的产品，持续地做就会变成平台和品牌，吸附力 和影响力会显著加大。
Part 3.1: 营销模式
三个观点： 后端-大数据：靶向营销，高效管理、精准定位 中端-平台：聚势营销，文化艺术平台、节日类活动平台、跨界社交平台 前端-IP化：爆点营销，通过视觉、产品、IP、文本，形成爆点机制，流量吸附
运营模式：麓客岛为麓湖自身打造，经营管理统一由麓湖酒店管理部门进行运营管理
Part 2.4: 麓客岛-麓营地
Part 2.4: 麓客岛-寻麓君咖啡馆
6个40尺的集装箱，位于麓客岛码头正后方，是游客上岛的必经之路，其本身也是一道风景。
Part 2.4: 麓客岛-达根斯马术俱乐部
以中国传统建筑材料-红砖为主的接待中心和马厩，在粗放中展现出细腻的趣味，巧心的建筑师在立面上营造出富于韵律的 渐变，创作了各式各样文艺的几何图样与透空阵列。
Part 2.3: 麓湖艺展中心-寻味坊
优质圈层的完美承接。
Part 2.4: 麓客岛
麓客岛位于麓湖中心，占地150余亩，是非常有特色的一个稀缺独岛，山水相接，三面环水，是可以体现麓湖生活方式的场 所，包含麓营地、寻麓君咖啡馆、达根斯马术俱乐部、浪速运动俱乐部、小动物农场等多项内容。
Part 2.4: 麓客岛
Part 1.3: 规划历程-交通
麓湖在交通系统中规划了自行车道、步道、水面航道、快速路、次干路、主干道，数十个公交站点； 麓湖地形难得，道路结构起伏变化，建立完善私家码头，滨水步行道等配合景观设计。
Part 1.3: 规划历程-桥梁
桥不仅仅是交通，更是建筑文化符号：桥是麓湖非常特色的一个文化元素，麓湖共有标志桥、入口桥、交通桥、社区桥、 步道桥、湿地桥、公园桥、多功能建筑桥等共170座。
Part. 04
复盘总结
Part 4.1: 复盘总结-规划与设计
规划为魂、产品为王：曾经的“远郊”属性决定了项目必须要给到客户什么“特别”的东西让客户认可，五十个世界级设 计团队，近100位设计师的参与，长达4年以上的时间周期，在规划阶段就已经把建筑做成了艺术，这就是“特别”的东西 （建筑、景观、配套）。
Part 2.1:
约195-280㎡水岸盛装大平层，北面的空中花园以立方体的形态交错咬合，向南的阳台以圆弧的柔美呈现多层次的波动韵律， 新中式内装风格巧妙平衡传统与现代。
Part 2.1:
连接湖天的晶体建筑，约160㎡套房设计。
源自文库
Part 2.1:
约80-140㎡湖景大宅，错落有致的玻璃阳台，下楼即可抵达慢船码头、滨湖步道，还原一场山水相逢。
Part 3.2: 营销推广-立身-logo
从麓山国际社区到麓湖生态城，一直在一个高端且高度统一的调性上丰富变化，“麓”形象深入人心，谈“鹿”知“麓”， 至今无法超越。
高层
低密
Part 3.2: 营销推广-立身-平面
以logo为基础，平面整体信息的传递以“意境”为主，以契合高端客户调性。
Part 3.2: 营销推广-立身-平面
Part 2.1:
约190-210㎡公园景观大平层，约190㎡墅质设计花园洋房。
Part 2.1:
Part 2.1:
2016麓湖轻奢系产品，环湖半岛上的空中院落。
Part 2.1:
Part 2.1:
Part 2.1:
Part 2.1:
低 密 篇
Part 2.2:
太空舱艺墅，主力面积约340-400㎡，共八栋，沿坡地地形一字展开，融入湖泊与林地之间，丰富的地貌高差，以不与现实 同步的建筑，呈现对未来生活的期许，诠释出一种自由的居住体验。
Part 3.1: 营销模式-IP化
视觉IP： 人们对事物的认知，75%通过视觉的方式获取。相较于文字，视觉是进入用户心智更好的方法。找到你的“视觉锤”，往
往会产生惊人的连接力量。 麓视觉的创意核心，来自汉字“麓”，这是麓系品牌的姓氏，这让麓湖之“鹿”具有了顺理成章的唯一性。而对“麓”
字的拆分以及图形化重组，则让事情变得有意思起来。
术、做文化、做公益、做教育……麓湖将自己定位于“奢侈品空间运营商”，一直不断取经学习，脑洞大开，跨界整合 营销，更多参考IT和奢侈品行业，强调设计创新，为麓湖缔造了无数节日性活动，获得了极大的效果反馈。
Part 3.1: 营销模式
三种思维： 产品及营销：好产品自带营销体系； 服务即营销：好服务自带口碑传播； 运营即营销：好运营自带客户流量。好平台好空间是巨大的流量入口，运营包括平台运营（软件）+空间运营（硬件），
原始地貌
珊瑚状引流
湖区和公园区
Part 1.3: 规划历程-生态
全新的水生态系统构架，水质改善和保护的成功案例：邀请中科院南京地理湖泊研究所对水环境进行生态系统重建。
Part 1.3: 规划历程-景观
湖域、湿地、草地、森林构成多样化的景观体系：麓湖的景观设计强调山地与森林的相互关系，保留山体景观，变化湖区 景观，以达到“湖光山色”的境界。也让建筑内部的景观与湖面景观形成互动，无论置身何处，都有非常流畅的视野景观 线。
Part 1.3: 规划历程-配套
完善的生活配套：项目拥有31万㎡的社区商业，64万㎡的城市商业，6万㎡的公园商业，17万㎡的会所酒店，446亩的教育 用地，121亩的医院用地，生活链完善、便捷。
Part 1.3: 规划历程-文化
利用大师级文化品牌效应，打造了创意产业文化符号。
Part 1.4: 总平规划
Part 4.2: 复盘总结-营与销
项目形象决定项目客户：从一而终的、符合项目特点的高品质推广形象，再结合优质、超前的产品，拥有麓湖已经成为了 客户的一种身份象征。
套交通、建筑风格等进行研究，每一个独立组团都要经历7个步骤的反复与推进，才能有伫立水岸的机会；该过程短则 两三年，长则七八年。
Part 1.3: 规划历程-湖面
根据政府强制要求，先引水，在现有地形地貌上，形成“珊瑚状”的水网和路网，成为项目最重要的生态基底，对于项目 在规划建设上节约了成本，并且提升了后期品质及展示效果，提高了盈利。 （1）减少了土石方量，节约打造成本； （2）溢价率最高的产品形态都最大限度地享受了临湖资源； （3）高层产品也最大限度保障了景观面。
成都麓湖生态城 案例分享
LUXELAKES
Part. 1 项目简介
Part 1.1: 项目区位
现在的天府新区近成都核心居住区，曾经的城市远郊。
本 案
Part 1.2: 土地情况
建设用地7000余亩，湖域面积2100余亩，总建面700余万㎡； 超大体量，地形复杂；同时在土地物理及经济条件上均具备较好的打造空间。
Part 2.2:
环湖半岛，公园独栋，主力面积约630-900㎡，原生地貌恰到好处的高差形成天然的景观台面，让琥珀台在享有大幅面半岛 景观的同时保证居住的私密性。
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
Part 2.2:
很多人认识麓湖，是从一只鹿开始的。今天，很多人 看到鹿就会想到麓湖。麓视觉已经从一个常规意义的 视觉符号，变成了一个具有超强粘性和连接价值的IP。
一个产品对应一只鹿
Part 3.1: 营销模式-IP化
产品IP： 作为2015“久诺金盘奖”中国总评选年度最佳别墅奖和最佳网络人气奖得主，隐溪岸到现在都还有很多粉丝。它的IP
Part 2.4: 麓客岛-达根斯马术俱乐部
运营模式：马术俱乐部由麓湖提供场地租赁，进行招商引资，评估商业资源可塑性及实力等因素，筛选资源性商家 进驻，商家每月仅需提供场地租金，而其业态运营由商家自行处理，麓湖管理团队不参与其中、
Part 2.4: 麓客岛-浪速运动俱乐部
浪速运动俱乐部的主题是皮划艇运动，配备有高品质培训教学团队。
Part 1.4: 总平布局
滨湖住宅区 红石公园 麓客岛 商业水镇
Part 1.4: 总平布局
琥珀瀛洲 天星月影 天玑幻影 澜语溪岸 云镜 黑蝶贝
水晶溪岸 琉璃溪岸
玲珑屿 麒麟荟 黑珍珠
Part. 2 产品鉴赏
高 层 篇
Part 2.1:
约300㎡一线湖景大平层，错落有致、层层交叠的阳台设计呈现多层次的波动韵律；连贯的弧形空中花园，带来超长景观面 和更舒展的景观视野；三梯两户、电梯入户，配保姆电梯，约70㎡阔尺方厅设计，约25m长观景面宽。
633.75
2009-06-26
525
2009-06-30
525
2009-07-01
967.5
2010-01-20
967.5
2010-01-20
967.5
2010-02-02
967.5
2010-02-02
Part 1.3: 规划历程-整体
以整体规划、单元开发为核心，是全部产品系列的大前提； 规划师与建筑师在尊重原生地形地貌以及本土生活习惯的原则下，对各个地块内部功能类型、产品分布、景观条件、配