契税课件

土地、房屋权属的，免征契税；对其余涉及土地、房屋权
属转移的，征收契税。
v
（2）企业合并
v
企业合并中，对派生方、新设方或者存续方承受被解
散方土地、房屋权属，合并前各方为相同投资主体的，则
不征契税，其余征收契税。
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v
（3）企业分立
v
企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋
v E.城镇职工按规定第一次购买公有住房的
v 【答案】AD
v 【解析】选项A，因自然灾害等不可抗力丧失住房而重新 购买的，酌情准予减征或者免契税；选项B，没有减免优 惠；选项C，承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权， 并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；选项D，土 地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土 地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免；选项E， 城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
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2020/11/15
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v契
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v税
v v
本章基本内容框架
征税范围 纳税人：包括外商投资企业、外国企业、
外籍个人 税率 应纳税额的计算 减免税优惠 申报和缴纳
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v 一、契税的税法三要素
（一）契税的纳税人
v
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受
地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对
于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
v （2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、 房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
v （3）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当 地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与 房屋相同的契税税率。
【例题2 ·单选题】
❖ 根据契税的有关规定，以下说法中不正确的是（ ） ❖ A.对国有、集体企业经济经批准改建成全体职工持
股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、 房屋权属的，免征契税 ❖ B.在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或 作为出资投入企业的，不征收契税 ❖ C.以非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征 收契税 ❖ D.对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起 人土地、房屋权属的，免征契税 ❖ 【答案】B ❖ 【解析】在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价 入股或作为出资投入企业的，征收契税。
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v （三）契税的税率
v
契税实行3%～5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市
人民政府可以在3%～5%的幅度税率范围之内，按照本地区
的实际情况确定实际适用的税率。
v
自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以普
通住房的，契税税率统一下调到1%,首次购房证明由住房所
在地县（区）住房建设主管部门出具。
v （4）对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征 收契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
v 对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协 议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税 依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的 其他的费用。
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费用应包括在内。
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【例题4 ·单选题】
v
土地使用权、房屋的成交价格明显低于市场价
格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房
屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由
征收机关参照（ ）核定。
v A.市场价格
B.评估价格
v C.重置成本
D.转让受益
v 【答案】A
v 【解析】契税的计税依据是成交价格。如果成交价 格不能获得或者明显不合理偏低，应参照市场价格 确定。
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v
2.企业改革中有关契税政策
v
（1）公司制改革
v
在公司制改革中，对不改变投资主体和出资比例改建
成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税；
对独家发起、募集设立的股份有限分司承受发起人土地、
房屋权属的，免征契税；对国有、集体企业经批准改建成
全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业
v
（5）企业破产
v
企业破产清算期间，对债权人（包括破产企业职工）承
受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税：对非
债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。
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v
3.房屋附属设施有关契税政策
v （1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽
车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土
v 二、契税应纳税额的计算
v （一）契税应纳税额计算公式
v
应纳税额=计税依据×税率
v （二）契税计税依据的确定
v
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v
契税的计税依据依照土地、房屋交易的不同情况确定：
v
1.土地使用权出售、房屋买卖
v
土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。
v
2.土地使用权赠与、房屋赠与
v
的单位和个人为契税的纳税人。
v 【提示】华侨、港澳台同胞、外商投资企业和外国企业、 外国人和国有经济单位Biblioteka Baidu都是契税的纳税人。
v
v （二）契税的征税范围
v 1.契税征收范围的一般规定
v （1）国有土地使用权出让 v （2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。
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v （3）房屋买卖。
v （4）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔 结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻
华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员 和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。
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v （5）对国有控股公司以部分资产投资组
建新公司，且该公司国有控股公司占新公司 股份85%以上的，对新公司承受该国有控股 公司的土地、房屋权属免征契税。
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v 4.出让国有土地使用权
v
出让国有土地使用权的，其契税计税依据为承受人为取
得该土地使用权而支付的全部经济利益。
v （1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。 成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上 附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受 者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/15
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v
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依
次按下列两种方式确定：
v
①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相
同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认
的价格。
v
②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地
价。
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v （2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应 确定为竞价成交价格，土地出让金、市政建设配套费以 及各种补偿费用应包括在内。
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v 三、税收优惠
v （一）契税减免的基本规定
v
1.免税规定
v （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土 地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征
契税。
v （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
v （3）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于 农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
v （3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为 出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计 税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
v （4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费 用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
v
5.房屋买卖的契税计税价格
v
为房屋买卖合同的总价款；买卖装修的房屋，装修
权属的，不征契税。
v
（4）股权重组
v
在股权转让中，单位、个人承受企业股权 ，企业的土
地、房屋权属不属于转移，不征契税；在增资扩股中，对以
土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。
v
公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其
全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，以全
资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。
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【例题5 ·单选题】
v
下列土地使用权或房屋产权的承受者，可酌情减免契
税的有（ ）
v A.因自然灾害丧失住房而重新购买住房的
v B.购买住房的残疾人组织
v C.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于开发 房地产的
v D.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承 受土地、房屋权属的
不相等的，按超出部分由支会差价方缴纳契税。
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【例题1 ·单选题】
v 下列行为，不征收契税的是（ ）
v A.国有土地使用权出让 v B.土地使用权转让、出售 v C.出租房屋 v D.房屋产权买卖 v 【答案】C v 【解析】契税的征税范围为发生土地使用权和房
屋所有权属转移的土地和房屋，不包括出租房屋 的行为。
v 以下几种特殊情况，视同买卖房屋： v ①以房产抵债或实物交换房屋。 v ②以房产作投资或作股权转让。但以自有房产作股投
入本人独资经营的企业，免纳契税。 v ③买房拆料或翻建新房，应征收契税。 v ④房屋赠与。以获奖方式取得房屋产权的，应征收契
税。 v ⑤房屋交换。交换价格相等的，免征契税：交换价格
定。
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【例题3 ·单选题】
v 某公司2008年8月以3000万元购入一旧 写字楼作为办公用房使用，该写字楼原值 6000万元，累计折旧2000元。适用的契税税 率为3%，该公司应缴契税为（ ）万元。
v A.300
B.180
v C.90
D.100
v 【答案】C
v 【解析】契税以成交价格作为计税依据，应 缴纳契税=3000×3%=90（万元）
v
2.酌情减免
v （1）因不可抗力丧失住房而重新购买住 房的，酌情准予减征或者免征契税。
v （2）土地、房屋被县级以上人民政府征
用、占用后，重新承受土地、房屋权属的， 由省级人民政府确定是否减免。
v
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v （二）财政部规定的其他减征、免征契税 的项目
v
v
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中
土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参
照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
v
3.土地使用权交换、房屋交换
v
土地使用权交换、房屋交换，计税依据为所交换的土地
使用权、房屋的价格的差额。对于成交价格明显低于市场价
格且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差
额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核
相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿
款的，对超过部分征收契税。
v
根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的
有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，
要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
v
对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税
予以免征。
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