广州市珠江新城市场调研报告

珠江新城07年在售项目

分析报告

目录

1 前言部分 (4)

1.1城市居住变化史 (4)

1.2珠江新城的总体规划 (5)

1. 2. 1 珠江新城用地规划 (5)

1. 2. 2 CBD规划检讨工作结果 (6)

1. 2. 3 珠江新城各用地功能分区 (9)

1. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况 (10)

1. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施 (11)

2 个盘介绍 (14)

2.1誉峰 (14)

2.2富力爱丁堡国际公寓 (16)

2.3富力史丹尼国际公寓 (19)

2.4铂林国际公寓 (21)

2.5嘉裕礼顿阳光 (23)

2.6尚东宏御 (25)

2.7尚东美御 (27)

2.8中海观园国际 (29)

2.9中海璟晖华庭 (31)

3 分析 (33)

3.1价格分析（价格走势、起价、均价、最高价、增幅） (33)

3.2户型分析（包括主推户型和热销户型） (40)

3. 2. 1 誉峰 (40)

3. 2. 2 富力爱丁堡国际公寓 (41)

3. 2. 3 富力史丹尼国际公寓 (42)

3. 2. 4 铂林国际公寓 (43)

3. 2. 5 嘉裕.礼顿阳光 (44)

3. 2. 6 尚东.宏御 (45)

3. 2. 7 尚东.美御 (45)

3. 2. 8 中海观园国际 (46)

3. 2. 9 中海璟晖华庭 (47)

3.3珠江新城07年项目总体分析 (48)

3.4预测走势分析（价格、消费群体、供应产品特点） (51)

3. 4. 1 预测价格走势 (51)

3. 4. 2 消费群体分析 (51)

3. 4. 3 供应产品特点 (51)

4 珠江新城开发的商机与未来展望 (51)

4.1珠江新城CBD开发的商机千载难逢 (52)

4.2珠江新城CBD开发的着力点 (52)

4. 2. 1 建立高效协调机制，强力整合区内资源 (52)

4. 2. 2 优化软环境，提供良好的政策支持 (52)

4. 2. 3 强化积聚效应，提升商气人气 (53)

4. 2. 4 以地标建筑为龙头，带动其它项目的开发 (53)

4.3珠江新城未来展望 (53)

珠江新城07年主要在售楼盘分析报告

1 前言部分

1. 1 城市居住变化史

广州，这座南中国的现代化城市，已经走过了2000多年的发展道路，她是面向珠江，背倚着白云山成长起来的。新的世纪来临了，正呼唤着我们去探索、去创造、去建设：一个对生命更加友善的城市，一个与自然更加和谐的山水生态城市家园。因为，不管岁月怎样更叠，不管历史如何变迁，有一点永远不会改变，那就是――广州是我们共同的家！

广州的房地产业从1979年开始起步。 1978年，广州人均居住面积为3.82平方米；1987年，人均居住面积为7.11平方米；截至2006年底，全市实有房屋建筑面积为2.6亿平方米，人均住房面积已达20.24平方米。广州市已建成交付使用的占地面积在20万平方米以上的住宅小区近百个，在建的大小项目总共还有300多个。广州市的商品住宅建设已进入良性发展，其开发规模、销售数量、市场发育水平均居国内前列，并为全市直接提供了价值261.54亿元的公建配套和市政基础设施：194所幼儿园、105所小学、64所中学以及557公里的道路、423公顷的绿地、175.62万平方米的商业网点。近10年来，随着经济的发展，广州市民的居住观念逐渐转变，随之而来的是城市的扩张和市民居住环境的大变迁，最终使广州市重心实现了“乾坤大挪移”。

新区变中心

在改革开放之初，广州人心目中的最佳居住地是东山、荔湾和越秀等老城区，那时的天河、海珠、白云等新城区还是广袤的农村。即使是在八十年代中后期，也很少有房地产公司有魄力的在老城区以外的地方盖建楼盘，因为在当时这绝对是一种冒险。从九十年代起，广州的房地产界开始关注天河这个新区，特别是六运会在广州举办之后，大量的资金开始涌入天河的房地产开发项目，各种较高档次的楼盘在天河落户。但是由于广州人根深蒂固的居住观念还不能一下子完全改变，而外来人口大多数还无力购买商品房，天河房地产的市道暗淡。天河楼市的转机出现在1992年，那年广东经济形势一片大好，很多人赚了钱以后开始考虑投资，当时的股市还没有现在这样的吸引力，很多人选择了投资不动产。与此同时，老城区社会经济的发展所带来的人口过密、交通拥挤、环境污染等问题日益突出，促使一部分先富起来的市民和基本完成了资本“原始积累”的新移民们，产生了迁出老城区，到新城区寻找更好的居住环境的迫切愿望。在这样的背景下，天河区的房地产开发热潮应运而生。天河的楼价（均价）迅速由年初的1800元每平方米飙升到年底的4000元每平方米，创下了广州楼市的一个奇迹。到今天，天河已经成了全广州最为繁荣的地段，楼价也高居各区之首。在天河的中心区，楼房的均价每平方米高于10000元。随后房地产商乘胜追击，在90年代中后期开始向东推移，一直将房地产发展到以前老广州们不屑踏足的东圃、黄埔等地。其中的代表有合生创展的峻景花园，虽然远在东圃，均价仍然卖到每平方米8000元左右。人们

对天河区住宅的热捧，使昔日的荒袤之地，变成了繁华的闹市区，导致了广州城市中心区的迅速东进。同样的变化，近两年也在海珠区显现出来。尤其是在广州市政府透露将把其建成又一个市中心以后，这个过去广州人常说的“宁要河北一张床，不要河南一间房”的区段，现在也成了许多老广州置业的心水之选。

郊区变卫星

社会经济的高速发展和人民生活水平的提高，使人们对居住环境的要求越来越高。有山有水、空气清新的、风光怡人的市郊，成为许多人向往的居家之地。提到广州人住宅“郊区化”，就不能不提及番禺的楼市。而番禺楼市的蓬勃发展，恰恰是居住改变广州的一个缩影。在番禺还没有撤市建区的时候，一些敏锐的房地产商已经洞察到住宅“郊区化”的先机。他们首先选取了与海珠区一江之隔的洛溪地区作为开发的重点，以低廉的价格、优美的环境、清新的空气、完善的管理来吸引住户的丽江花园、洛溪新城等大型楼盘在这里先后拔地而起，广州市民闻风而动，趋之若骛。“洛溪效应”激发了更多房地产商的投资热情，碧桂园、奥林匹克花园等名牌小区接踵而至。如今，番禺的这些住宅小区，已经成为许许多多广州人，尤其是白领阶层安居乐业的家园。这里人丁兴旺，百业繁荣，成了地地道道的广州“卫星城”。在广州的四周郊区，还分散着一些高级的别墅区如白云堡、万科城等，成为老板级人物的居住、度假之所。

广州城市发展的长远规划是，未来的城市中心将是珠江以南的海珠区，城市的中轴线位于广州大道以东,已经从天河北中信广场一带南移扩展至珠江新城这一城市新CBD，加上原来东山区环市东路一带传统的商业圈，构成一个十字型的新CBD区域。广州市政府的城市总体规划及广州人居住观念和模式的不断变迁，无疑是促成这一巨变的一个重要因素。居住，正从根本上改变着广州的内涵和外延。

1. 2 珠江新城的总体规划

1. 2. 1 珠江新城用地规划

在大珠三角经济圈的整合中，作为国际金融中心、亚洲国际大都会的香港和华南地区经济文化中心、国际大都市的广州，扮演着越来越重要的角色，两者无疑是区域内发展的龙头和领头羊。广州CBD的发展应定位于辐射大广州、珠三角乃至华南地区，着眼于现代化、产业化、信息化，高起点、高品质打造具区域集聚效应和较强辐射力、竞争力的规模化CBD。吸引国内外大型公司、金融机构设立区域性总部或分支机构，并成为驻港、澳、台的国际大型公司、跨国公司亚洲总部北上、西进的落脚点和桥梁。因此，广州CBD的发展应在目前的基础上，在现实的环境条件下进行调整、充实、提高。当前应铆足力气，以珠江新城开发为契机，打造一个以新城市中轴线(即北起火车东站、向南经天河北路、天河体育中心东西两翼、天河城和正佳广场、延伸至珠江新城)为主核(即南北线)和以天河路(西接环市东传统商务区)为次核(即东西线)的“十字架式”CBD。

经过十多年的发展，目前新城市中轴线“北轴”CBD已初具规模，向南延伸的“南轴”--珠江新城CBD的开发时机日渐成熟，可以说，已具备天时、地利、人和等条件。它的开发既是天河提高经济质素的有效途径，更是天河寻求新发展，再上新水平的重要步骤。