上海市房地产市场走势分析预测报告(ppt 46页)

由此，通过回归分析，我们可以得到关系式：
Y=
-193.884+0.9051x1+2.535x2+0.866x3+0.745x4+0.477x5-4041.654x6-4102.949x7
其中： x1——国内贷款
x2——利用外资
x3——自有资金
x4——其他资金
x5——定金及预付款 x7——利率
x6——存款准备金率
1406.9亿元 利用外资
74.05亿元
自有资金 492.57亿元
由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8×住宅销售价格-1755988×累计供求比 住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/㎡计算； 累计供求比短时间内基本保持稳定，取08年上半年均值1.11.
26.5%
价格 13325
9793.88
销售额为1743.9亿元 弥补资金缺口
823.64万方 1780.4万方
销量
资金缺口估算思路三：
较切合实际估计： 存款准备金率和利率各上调0.5个百分点
…
国内贷款与07年水平持平
虽然存款准备金率及利率各自上调0.5个百分点，会使得贷款成本增加， 但是因其影响滞后性，贷款短期内明显下降可能性不大
12.8%
价格 13325
11619.4
销售额为1494亿元 弥补资金缺口
823.64万方 1285.79万方
销量
上海市历年住宅销售量与未来一年销量预测
25000000
20000000 15000000 10000000
2114.5万 方
1647.98万方
1780.4万 方
1249.6万 方
1199.1万 方
10.4%
价格 13325
11939.2
销售额为1458.32亿 元 弥补资金缺口
823.64万方 1199.13万方
销量
资金缺口估算思路二：
悲观估计： 存款准备金率和利率各上调0.5个百分点
…
国内贷款因成本加大而缩减
根据关系式： 国内贷款增长速度=0.0137-8.056存款准备金率-13.2198利率
根据新开工量约等于三季度后供应量的规律，今年下半年，上 海住宅市场约有750万的供应量
新开工面积与新增供应量
600
百度文库
08.3 08.4 09.1
500
400
400 390 340
300
200 100
0 06.1 06.2 06.3 06.4 07.1 07.2 07.3 07.4 08.1 08.2
因此，假设国内贷款保持07年水平不变，为583.66亿元。
1492.93亿元
资金差额 86.03亿元
国内贷款 583.66亿元
其他资金 331.96亿元
定金及与付款
房地产开发投资额 3019.89亿元
1406.9亿元 利用外资
74.05亿元
自有资金 492.57亿元
由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8×住宅销售价格-1755988×累计供求比 住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/㎡计算； 累计供求比短时间内基本保持稳定，取08年上半年均值1.11.
+当年住宅新增建筑面
积
上年住宅市场可供开发 量
-当年住宅竣工面积
6649万平方米可供开发建筑面积可以维持3年左右市场 需求
历年上海住宅销售面积
4000
3695
3500
3234
3000
2846 2615
2500
2224
2189
2000
1681 1846
1500 1057 1243 1446
1000
500
市场销量相对乐观估计（平均132.56万方/月）
市场销量相对悲观估计（08年水平92.96万方/
月）
8.60
4.24
9.80
4.21
诊断结论
轻度流行性感冒
在北京、深圳、广州等大城市“重度”感冒的情况下，体质强健的上海还处于感冒 初期
08年二季度及上半年跟踪板块市场表现
08年下半年上海房地产市场走势预测
•症状及病史 •目前身体状况 •病因查找 •病情发展及处方 •持续时间 •主要结论
市场陷入死循环
货币紧缩
贷款、融资不 畅
众所周知的原因：开发商资金链紧张
没有钱
降价
CPI 利率 存款准备金率 国际国内经济环境恶化
销售不畅
市场信心不足
同时，政府对于房地产行业不断泼冷水
08年二季度及上半年跟踪板块市场表现
上海住宅可供开发建筑面积
10000
9000
8000 7000
6649
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
住宅累计可开发建筑面积估算 历年新增住宅建筑面积
上海市场中长期内处于健康状态
08年下半年上海房地产市场走势 预测
08年下半年上海房地产市场走势预测
•症状及病史 •目前身体状况 •病因查找 •病情发展及处方 •持续时间 •主要结论
症状一：楼市疲软，销售量骤减
症状二：高端物业或被低价抛售，或 改变销售策略
世纪商贸 广场
– 李嘉诚间接出售
锦麟天地
– 摩根斯坦利整体出售
华山夏都
模型拟合度较好，符合实际 情况，可作为预测依据。
0.00
0.00
.25
.50
Ob实se际rve值d Cum Prob
.75
1.00
根据现实，做出必要假设
x1国内贷款-----该指标主要受到存款准备金率及利率的影响，本报告假设国内贷款有三种情况：
模缩减；
一，国内贷款按照6%的速度自然增长； 二，存款准备金率及利率上调，国内贷款受影响规
刚性需求强烈，供需矛盾仍未根本性解决，目前上海房地 产市场健康，内部“免疫系统”正常
住宅累计存需比&成交均价对比
存需比
24.00 22.00 20.00 18.00
住宅可售余量与成交量之 比（存需比）合理区间在 8-12
16.00
14.00
12.00
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
0.00 05-01 05-03 05-05 05-07 05-09 05-11 06-01 06-03 06-05 06-07 06-09 06-11 07-01 07-03 07-05 07-07 07-09 07-11 08-01 08-03 08-05
– 摩根斯坦利也有意整体出售
新虹桥绿景苑（皇家花园） – 整体低价出售
御翠豪庭
– 降价万元促销
汤臣一品
– 转售为租
97年市场低谷，市场不成 熟
三年前：外伤致病，修养近一年
05年市场萧条，外伤所致
——政策闷棍直接将行业打入谷底
08年二季度及上半年跟踪板块市场表现
08年下半年上海房地产市场走势预测
•症状及病史 •目前身体状况 •病因查找 •病情发展及处方 •持续时间 •主要结论
存款准备金率及利率各上调0.5个百分点，则贷款成本增加，贷款增速 放慢
贷款增速6% -31.9%
2008年三季度至 2009年二季度，国内 贷款规模为380.29亿 元
1741.4亿元
资金差额 334.71亿元
国内贷款 380.29亿元
其他资金 331.96亿元
定金及与付款
房地产开发投资额 3019.89亿元
0
按平均销售量核算，可供3.03年开 发 按最高销售量核算，可供1.80年开 发 按最低销售量核算，可供6.29年开 发
注：为统一计算口径，以上所有数 据采用上海统计局数据
1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 平均值
上海市场中长期内处于健康状态
08年下半年上海房地产市场走势预测
•症状及病史 •目前身体状况 •病因查找 •病情发展及处方 •持续时间 •主要结论
资金从哪来？缺口有多大？
测算原理
房地产开发投资 额
＝ ＝ 所有投资资金来 源
※ 房企资金支出仅考虑地产开发投资，做保守估计
国内贷款
﹢
利用外资
﹢
自有资金
﹢
其他资金
﹢
定金及预付款
各种来源占比
存需比均值12.65 出现大面积促销 价格促销幅度在15%-20%
存需比
成交均价
存需比均值：8.89 价格平稳波动 涨幅在10%-15%
存需比均值：4.41 价格快速上涨 涨幅在30%以上
元/平米 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000
从数据看，上海土地可供开发量连年减少，07年尤为明显
回归方程拟合优度检验
根据该方程预测房产投资额，是否准确？
由数据分析软件得出：
Normal P-P Plot of Regression Standardized Res
Dependent Variable: 总额
1.00
回 归 模 .75 型 分 析 得 .50 出 数 值 .25
Expected Cum Prob
——今年需缴纳上年地价款的35%，初步预测在45亿元左右，7、8、9月需补交的价款最集中
乐观估计： 存款准备金率和… 利率保持不变， 国内贷款按照6%的速度自然增长
由数据计算得知，00年-07年 度，上海房地产开发投资始
终保持每季度19.15%的增
长率
按照假设，上海房地产行业
国内贷款数额仍然按照6%
的速度自然增长
2008年三季度至2009年二季 度，上海房地产开发投资总
额达到3019.89亿元
1285.8万 方
5000000
0
2005
2006
2007 乐观估计 悲观估计 中性估计
数据合理性验证
根据历年上海住宅销售量来看， 我们所做的三种假设的预测数 值并没有超出历年销售量波动 的合理范围，应该说，所得结 论还是比较符合市场实际情况 的。
特别说明：以上假设只考率了国内贷款因素，还需注意… 上述假设，我们没有考虑地价款的跨年支出
2008年三季度至2009年二季 度，上海房地产国内贷款数
额为
669.69亿元
1451.9亿元
资金差额 43.51亿元
国内贷款 669.69亿元
其他资金 331.96亿元
定金及预付款
房地产开发投资额 3019.89亿元
1406.9亿元 利用外资
74.05亿元
自有资金 492.57亿元
由关系式：上海住宅销售量=5644297-225.8×住宅销售价格-1755988×累计供求比 住宅销售价格按照目前6月份销售均价13325元/㎡计算； 累计供求比短时间内基本保持稳定，取08年上半年均值1.11.
根据上述关系式，我们可以对资金缺口做一轮估算 三种估算思路：
乐观估计：存款准备金率和利率保持…不变，国内贷款按照6%的速度自然增 长
悲观估计：存款准备金率和利率各上调…0.5个百分点，国内贷款因成本加大而 缩减
较切合实际估计：存款准备金率和利率各…上调0.5个百分点，国内贷款与07年水平持 平
资金缺口估算思路一：
各种资金来源中，国内贷款所占比重最高，其次为定金及预 付款，然后是自有资金
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
国内贷款
利用外资
自有资金
其他资金 定金及预付款
那么，各个指标对于开发投资额的影响有多大呢？ 其中，国内贷款又受存款准备金率及利率的影响
※当相关性系数大于0.5是即为相关，大于0.7时，即为显著相关
X4其他资金------假定不变
X5定金及预付款----按照08年上半年水平测算，假定资金缺口部分都由定金及预付款来补足；
X6存款准备金率----根据目前经济形势，分别做不变和上调一次估计；
X7利率-------7月1日，央行行长周小川：不排除提高利率对抗通货膨胀，在此对利率分别做不变和上调一次 估计；
三，存款准备金率及利率上调，国内贷款规模维持07年水平不变。
X2利用外资------假定不变
5月底央行上海总部印发《上海市信贷投向指引(2008年修订)》(下称《指引》)，强调要限制对外资 投资房 地产领域的信贷投放，禁止违反法律法规和国家政策发放贷款;
X3自有资金------目前我国开发商自有资金比例在不断下降，乐观假设自有资金为投资额的30%（历史数 据）；
当季住宅新开工量 三季度后住宅供应量
上海市场中长期内处于健康状态
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
根据750万方的供应，至2008年年底，按悲观估计，市场累积 供求比才可能达到8以上的水平，中性预测为5-6
住宅累计供求比预测
上海市场中长期内处于健康状态
09年000000000000000000000000000000000000000000018555555555555666666666666777777777777888888季年------------------------------------------000000000111000000000111000000000111000000度底123456789012123456789012123456789012123456