长期趋势法

上一页
返回
第二节 数学曲线拟合法
• 数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋 势法。直线趋势法是其中最简单、最常用的一种计算方法；指数曲线 趋势法和二次抛物线趋势法均是运用数学方法转化成直线趋势法来进 行操作的，故在此只介绍直线趋势法。
• 运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列 散点图，应表现出明显的直线趋势。房地产价格与时间的关系用方程 式可表示为：
•或
• 二、加权移动平均法
• 加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测 值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重，对较远的数据给 予较小权重，将各期房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似简 单移动平均法的方法进行趋势估计。
上一页
Biblioteka Baidu返回
第六节 指数修匀法
• 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得 出下一期预测值的一种预测方法。其计算公式为：
第八章 长期趋势法
• 第一节 长期趋势法的基本原理 • 第二节 数学曲线拟合法 • 第三节 平均增减量法 • 第四节 平均发展速度法 • 第五节 移动平均法 • 第六节 指数修匀法
返回
第一节 长期趋势法的基本原理
• 一、长期趋势法的含义
• 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析 和回归分析来推测、判断房地产未来价格的方法。所谓预测，就是由 已知的过去和现在预先推测未知的未来。
• （３）观察、分析这个时间序列，根据其特性选择适当、具体的长期 趋势法，找出估价对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得 出一定的模式（或数学模型）。
• （４）以此模式去推断估价对象在未来某个时间的价格。 • 长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法
、移动平均法和指数修匀法。下面将分节进行介绍。
• （２）计算各移动平均值的逐期变动额 • （３）计算最后一个移动平均值到预测值的累计变动额Σ（ ），
它等于最后一个逐期变动额 乘以最后一个移动平均值到预测值 的间隔期Δt，即 • （４）计算预测值。它等于最后一个移动平均值 加上它到预值的 累计增长量Σ（ ），即：
上一页 下一页 返回
第五节 移动平均法
• 。根据最小二乘法求得的a、b的值如下：
下一页 返回
第二节 数学曲线拟合法
• 为了计算方便，可以使ΣX＝０，此时，
上一页 下一页 返回
第二节 数学曲线拟合法
• 其方法是：当时间序列的项数为奇数时，设中间项的X＝０，中间项 之前的项依次设为－１、－２、－３、…，中间项之后的项依次设为 １、２、３、…；当时间序列的项数为偶数时，以中间两项相对称， 前者依次设为－１、－３、－５、…，后者依次设为１、３、５、… 。
• 长期趋势法是根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规 律做出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对 这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定过去形成的趋势 在未来继续存在。
上一页 下一页 返回
第一节 长期趋势法的基本原理
• 因此，长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。
• 四、长期趋势法估价需要具备的条件
• 长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和 现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实 。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，做出的推测、判断就会越 准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变 动等不规则变动。
上一页
返回
第五节 移动平均法
• 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的 方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均 价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的 基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的 周期长度进行移动平均。移动平均法有简单移动平均法和加权移动平 均法。
• 运用平均发展速度法进行预测的条件是：房地产价格的变动过程是持 续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就 不宜采用这种方法。
下一页 返回
第四节 平均发展速度法
• 与平均增减量法类似，由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速 度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予 以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实 际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地 产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确定。
• 六、长期趋势法估价的操作步骤
• 运用长期趋势法估价，一般可分为以下四个步骤： • （１）收集估价对象和类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴
别，以保证其真实性。
上一页 下一页 返回
第一节 长期趋势法的基本原理
• （２）整理上述收集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单 价，土地还有楼面地价。化为同一标准的方法与比较法中“建立比较 基准”的方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列 ，画出时间序列图。
• 二、长期趋势法的理论依据
• 长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实 是其历史发展的结果，而事物的未来又是现实的延伸。就房地产价格 而言，房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发 展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。
下一页 返回
第一节 长期趋势法的基本原理
• 五、长期趋势法的作用
• 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，除用于假设开发 法中预测开发完成后的价值外，还有以下作用：
上一页 下一页 返回
第一节 长期趋势法的基本原理
• （１）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率 或净收益等。
• （２）用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。 • (3)用于比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力。 • （４）用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
• 从公式中可以看出，用指数修匀法进行预测的关键在于a值的确定。 一般认为，a的数值可以通过试算来确定。指数修匀法也称指数平滑 法，修匀常数也称平滑指数，修匀常数越小，说明前期预测值在本期 预测值中所占比重越大，说明越平滑。
返回
• 因此，当需要估价某宗或某类房地产的未来价格时，可以收集该宗或 该类房地产过去和现在较长一段时间的历史价格资料，并按照时间的 变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样， 就可以做出对该宗或该类房地产的未来价格比较肯定的推测和科学的 判断，即估价出了该宗或该类房地产的未来价格。
• 三、长期趋势法适用的估价对象
• 一、简单移动平均法
• 简单移动平均法又叫算术移动平均法。其预测步骤如下： • （１）计算房地产时间序列的各期简单移动平均数。
下一页 返回
第五节 移动平均法
• 当移动周期n为奇数时，一次便得到趋势值；若n采用偶数项时，需 再进行二次项移动平均。因采用偶数项移动平均法计算较复杂，通常 采用奇数项移动平均。
上一页
返回
第三节 平均增减量法
• 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，也就是时间序列显 示出大致等差数列的特性，那么就可以采用最简便的平均增减量法进 行预测。其计算公式如下：
返回
第四节 平均发展速度法
• 当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发 展速度法实行预测。其计算公式为：