房地产项目开发全周期计划

规划验收

交警验收

防雷装置竣工验收

人防验收

建筑工程项目全寿命周期管理

建筑工程项目全寿命周期管理从建筑工程的设计、决策、施工到竣工，项目管理都在其中发挥了重要的作用。为了能够进一步提升建筑工程的质量和使用效果，我们应对建筑工程实行全寿命周期的项目管理。全寿命周期过程是指，在设计阶段就考虑到产品寿命历程的所有环节，将所有相关因素在产品设计分阶段得到综合规划和优化的一种设计理论。全寿命周期设计意味着，设计产品不仅是设计产品的功能和结构，而且要设计产品的规划、设计、生产、经销、运行、使用、维修保养、直到回收再用处置的全寿命周期过程。由于建筑工程是一个复杂、长期的过程，我们应在建筑工程全寿命周期内实行动态、全面的管理。一、项目管理对于建筑工程的重要性 1、建筑工程项目管理工作能否顺利进行，影响着建筑单位与施工单位的经济效益、企业社会声誉，甚至影响着企业的长远发展。并且，由于施工过程中涉及到很多施工材料、施工技术与设备，而如果企业不具备足够的生产实力与技术水平来支撑的话，很难顺利完成建筑工程，将会给建筑工程带来一定的质量与安全威胁。

2、随着建筑行业的不断发展，各种新技术、新工艺、新材料不断涌现，建筑施工也向着更加复杂的方向发展，也带动了建筑工程管理水平的发展。随着各种机械设备的升级、施工材料的复杂化，使得施工管理更为重要，将在未来的施工中发挥更重要的作用。 3、现阶段，由于建筑市场的竞争日益激烈，为了能够提升建筑企业的核心竞争力，建筑企业的高层管理人员意识到施工管理的重要性，了解到施工管理对于成本控制的重要作用，试图通过创新管理来实现对建筑工程中造价的有效控制。施工管理能够有效对施工中各种要素进行统筹安排，有效降低资源浪费现象，实现对施工成本科学、合理的控制。二、探寻建筑工程项目全寿命周期管理的具体措施 1、决策阶段的管理在施工的决策阶段，管理人员应开展施工前期的勘察，对于建筑工程施工的地点、环境要进行详细的了解，并对施工中所要消耗的成本进行预算，以作为建筑工程设计的依据。同时，对于建筑市场的位置和大体价位也要进行一定的了解，明确当地人力资源、建筑材料、机械设备购买和租赁的基本价格，以更好地确

浅析房地产开发全周期项目管理

浅析房地产开发全周期项目管理【摘要】：本文通过对房地产开发项目中对质量、进度、成本全程进行分析和阐述，并通过房地产开发过程中的四种项目管理模式进行对比分析。【关键词】：质量管理进度管理成本管理房地产开发项目又称之为建设工程项目。具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。又可分为单项工程、单位工程、分部工程等。一、房地产开发项目管理概念与层次体系房地产开发项目管理的概念是指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设的全面管理。包括：在项目施工建设过程中：计划、指挥、检查、调整和控制；在工程建设过程中：与社会各相关部门的联络、协调等。成本管理、质量管理、进度管理是房地产开发项目管理的三大核心，它们是既对立又统一的整体。投资额巨大，建设周期长随着经济高速发展和进步，市场经济体制逐步完善，房地产业项目的目标、计划、协调和控制也变得愈来愈加复杂，这都促使着项目管理理论和方法的进一步发展。在项目管理发展的过程中，由于社会生产力和现代科学技术巨大的推动作用，房地产项目管理逐渐清晰明了，理论研究层面深度和广度都有拓展，越发越来细化。

二、房地产开发项目质量管理房地产开发质量是一个广义上的全过程“质量”，包括项目地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量、售后服务质量等。由于项目地段选择质量往往回旋空间小，物业管理质量直接参与难度大；因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究、项目前期策划、设计质量、工程实施质量及售后质量上。在质量管理过程中，我们常常把主要精力DM - Development Management 项目前期策划与管理 PM - Project Management 项目管理 FM - Facility Management 设施管理决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段使用期的管理方 FM 开发方 DM PM 设计方 PM 施工方 PM 供货方 PM 投资方 DM PM FM

房地产项目投资程序报告p

房地产项目投资程序报告p 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产项目投资操作程序第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机第2操作环节：房地产投资决策的程序设计第3操作环节：房地产项目投资的阶段性分析第4操作环节：把握房地产投资时机的要点使用说明有人说，发展商的企业就是“项目投资”。我们发现，许多成功项目背后最精彩的环节便是投资；或四两拔千斤，或八面玲珑。试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的，这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点，在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。第1操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始，到房地产项目拆除为止经过的时间。由于房地产的使用期限长，一般为40~50年，高者上百年，所以为方便房地产投资分析，将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。（－）论证设计阶段指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。此阶段，房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装（项目建议书）。认可后，紧接着搞出一个精包装（项目可行性研究报告）。认可后，委托设计人员搞出项目设计方案。（二）第措资全阶段指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。此阶段，房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资，从而落实项目建设需用资金。（三）项目建设阶段指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。此阶段，房地产开发商选定承包公司，签订工程承包合同，督促完成项目建设任务。（四）项目试运营阶段指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。此阶段，房地产开发项目各部分逐渐投入运营，并步入正轨，收支基本稳定下来。此阶段时间较短，一般一年左右。

2018二级建造网络继续教育建设项目全寿命周期成本管理

======单选题部分======8分 1.（）又称建设项目寿命周期，是指建设项目从其寿命开始到寿命结束的时间。 A 施工期 B 建设项目全寿命周期 C 停工期 D 完工期 2.（）就是建设项目在其决策、实施、投入使用之后到其功能不能满足业主需要之间的期限。 A 物理寿命 B 法律寿命 C 经济寿命 D 功能寿命 3.目前,在我国工程造价管理实践中的主导管理模式是以（）为计价基础的全过程工程造价管理模式。 A 定额 B 定量 C 工期 D 完工量 4.是通过相关的法律、法规、政策进行建设项目全寿命周期成本控制。 A 经济手段 B 技术手段 C 法律手段 D 文化手段 ======多选题部分====== 5.对于建设项目的寿命周期的研究和界定，主要有（）四种。 A 物理寿命 B 功能寿命 C 法律寿命 D 经济寿命 6.建设项目全寿命周期成本的特点中，复杂性是指（） A 建设项目全寿命周期成本的内容更加丰富 B 建设项目全寿命周期成本控制更加复杂 C 建设项目全寿命周期成本影响因素分析的对象范围更广，成本影响因素的类别更加丰富 D 计算更加复杂 7.全寿命周期总成本包括（）等。 A 初始投资 B 运营成本 C 维护成本

D 替换成本 ======判断题部分====== 8.在正常使用的情况下，从建设项目决策阶段到由于物理损坏而导致基本功能无法满足用户的正常使用的整段时间，被称为物理寿命期。对 9.建设项目的寿命周期成本，即是建设项目在其寿命周期内发生的所有费用。对 10.建设项目全寿命周期成本控制就是通过对组织、技术、经济等多方面的资源进行合理的分配和利用，实现成本控制的目标，其具有管理属性。对

房地产全生命周期视角下的拿地决策、精准定位、强销模式及生态圈思维模式的渠道价值-李涛老师

房地产全生命周期视角下的拿地决策、精准定位、强销模式及生态圈思维模式的渠道价值再解读【课程背景】在房地产开发营销模式日趋发展成熟的背景下，经营模式的格局逐渐由从模糊机会型向战略导向型转变，项目投资营销已经成为房地产全程营销最重要的环节，其中的拿地决策、市场分析与产品定位已成为房地产企业及项目运作战略关键的第一步。房地产市场在“限购、限贷、限售、限价、限商”5限的宏观政策下，及19大精神定位：“长期坚持房子是用来住的，不是用来炒的”，从“居者有其屋”转变“居者有其住”的定位，弱化房地产投资金融属性！在这个“产品为王”、“营销为王”、“渠道为王的”的房地产下半场时代，房地产品牌标杆企业垄断格局已经逐步形成、精细化工匠精神已然落地，2018年的房地产营销何去何从？房地产公司的路在何方？地产人如何去西天取到真经，就如何打造狼性营销团队凝聚力和战斗力，提升狼性营销团队拓客，销售谈单逼定成交和提升服务意识能力,显的更加重要性！本课程将引领大家通过结合多个实际项目深入浅出的分析，来改变房地产传统的营销思维，分享实际有效的营销举措，形成“观念-思想-信仰-力量”的思维体系。主要解决问题-- Q1：怎样有效、有方法、精准拿地？ Q2：怎样提高项目开发高效运营、决策机制？ Q3：住宅定位核心内容到底是什么？

Q4：产品线如何搭建、如何使用？ Q5：营销逻辑步骤到底是什么？ Q6：生态圈思维模式下的渠道价值如何理解运用？【课程对象】 1、房地产企业董事长、CEO、营销副总； 2、房地产营销板块策划经理、总监，销售经理、总监等中高层管理者； 3、地产代理公司企业董事长、总经理、销售经理、策划经理等中高层管理者；【讲师介绍】讲师介绍：李涛老师某500强集团地产50强房企区域公司营销负责人实战经验—— 北大光华管理学院、清华大学成都分院、西南交大商业地产总裁研修班客座讲师。世界500强集团-地产50强房企城市综合体业务营销负责人。专职城市综合体领域，擅长多类型产品前期研策及后期营销操作，能有效把控项目操作节点及技术要点，善于项目定位及产品线搭建、各类物业销售组织。以后期实际操作指导前期拿地决策、产品规划设计等，以“互联网”思维整合营销，以生态圈思维整合渠道资源。授课特点—— 逻辑清晰、案例丰富，能够带动学员主动思考。

建设项目全生命周期风险管理

仅供参考[整理] 安全管理文书建设项目全生命周期风险管理日期：__________________ 单位：__________________ 第1 页共9 页

建设项目全生命周期风险管理随着中海油能源发展股份有限公司(以下简称中海油能源公司)的高速发展，其业务范围不断扩大，已从刚开始仅仅简单为上游服务，发展到涉足石油化工产品加工、危化品生产储存运输、LNG(液化天然气，LiquefiedNaturalGas)、造船等多个行业。由于对新行业、新领域的管理经验不足，加之建设项目类型增多、投入增大，以及高温高压、易燃易爆、有毒有害等危险因素从无到有，使得公司面临的风险随着下游项目的陆续投运而逐渐增大。由于项目立项、建设项目管理、生产管理分阶段划分各自风险管理责任，项目前一阶段风险管理成果不能有效传递到下一阶段，因此，如何避免建设项目各阶段风险管控脱节，如何对建设项目的风险实施系统、有效地管控，则成为中海油能源公司日益关注的问题。几年来，中海油能源公司安全环保部作为公司投资的上中下游各类项目的上级技术、业务主管部门，在组织了多个项目的投产验收以及安全生产管理的过程中，发现了一些较大隐患及诸多影响生产的问题，并通过对其进行整理分析，认识到项目的前期研究、设计、采办、建造等每个阶段工作的缺失，都会对下一阶段产生不利影响。如果在项目的前一阶段，开展相应的风险管理(评估评价等)工作，并根据结论需要，投入适当的人力和物力，就可以有效避免后一阶段出现较大风险，大大减少因为各种变更，而延误工期、停产等情况，能够切实降低风险。因此，中海油能源公司提出在内部实施建设项目全生命周期管理理念，即根据我国法律法规要求，借鉴国际石化行业通行做法，制定能够贯穿油气领域上中下游且贯穿项目前期研究、设计、建造、调试、生产、维保和弃置的全过程，涵盖各类项目的综合性风险管理，适应本行业本企业项目第 2 页共 9 页

建设项目全生命周期流程说明

铁塔建设全流程生命周期管理一、需求管理二、项目管理三、工程施工管理四、资产管理五、档案管理铁塔建设全生命周期管理的10个关键控制节点：需求获取、方案筛查、需求确认、项目立项、项目设计、项目会审、工程实施、验收交付、工程转资及审计决算、项目归档；一、客户需求管理 1．需求收集：客户经理收到运营商建设需求，1天内完成运营商需求的确认，并提交产品经理处理。（一次确认） 2．需求整合、制定方案：产品经理通过筛查，初步制定解决方案，下发《站址筛查任务书》，由设计院到现场进行初勘，形成站址方案建议书。时间要求：批量需求≤50个，5天内完成；50〈需求量≤100个，10天内完成；零星需求3天内完成。 3．选址定点：根据初勘结果，产品经理下发新建站点选址任务清单，由站址经理分派至各区域经理开展选址。城区单站选址定点时长5天内完成，乡镇及农村时长为3天；站点确定后2天内站址经理将结果反馈产品经理。 4. 拟共享站点：产品经理提交《共享需求单》至客户经理，由客户经理协调资源产权运营商进行共享确认，每5天反馈一次结果。 5. 筛查方案确认：产品经理根据选定点位，组织设计院3天内完成《站址筛查方案》编制；客户经理将方案提交需求运营商确认，若双方意见达成一致，3天内完成《站址筛查方案确认》。（二次确认） 6. 站址谈判：选址经理分解谈站任务至区域经理，区域经理组织施工单位/社会力量进行谈站，单站谈站时长城区10天；郊区及乡镇7天，农村5天），同时完成租赁合同/征地合同的签订。 7. 输入文档：（1）附件1：项目建议书（可研）模板（2）项目立项审批单（3）立项的请示文件模板（4）客户建设需求订单确认表（5）项目规模统计表（6）会审纪要模板

房地产项目投资程序报告

建设工程项目全寿命周期

建设工程项目全寿命周期建设工程项目的全寿命周期建设工程项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。项目立项是项目决策的标志。项目的实施阶段包括设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期。建设工程项目管理的内涵是：自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。 1.掌握施工方项目管理的目标和任务施工方作为项目建设的一个重要参与方，其项目管理的目标主要服务于项目的整体利益和施工方本身的利益。施工方项目管理的任务包括施工安全管理、施工成本、施工进度控制和施工质量控制、施工合同管理、施工管理和与施工有关的组织与协调等。 2.掌握建设项目工程总承包方项目管理的目标和任务建设项目工程总承包方作为项目建设的一个重要参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和建设项目总承包方本身的利益。其项目管理的任务包括安全管理、项目的总投资控制和建设项目工程总承包方的成本控制、进度控制、质量控制、合同管理、管理和与建设项目工程总承包方有关的组织和协调等。 3.了解业主方和项目其他参与方项目管理的目标和任务业主方项目管理的目标和任务业主方项目管理服务于业主的利益，其项目管理的目标包括项目的投资目标、进度目标和质量目标。设计方项目管理的目标和任务设计方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和设计方本身的利益。其项目管理的目标包括设计的成本目标、设计的进度目标和设计的质量目标，以及项目的投资目标。供货方项目管理的目标和任务供货方作为建设项目的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和供货方本身的利益。其项目管理的目标包括供货方的成本目标、供货的进度目标和供货的质量目标。建设工程项目管理的背景和发展趋势项目管理作为一门学科不断发展。项目全寿命管理体现了项目决策阶段的开发管理、实施阶段的项目管理和使用阶段的设施管理的集成。在项目管理中应用技术，包括项目管理系统和项目门户。感谢您的阅读！

BIM技术在房地产开发项全生命周期的应用探索.docx

BIM技术在房地产开发项全生命周期的应用探索一、BIM技术简述随着现代移动办公的普及化以及5G网络的逐步应用，传统的纸质化房地产开发管理模式也面临转型，这个转型的关键就是BIM技术的应用。我国于2003年引入BIM技术，至今随着政策的推动和房地产行业的升级，在产业界，前期主要是设计院、施工单位、咨询单位等对BIM进行一些应用。虽然国家政策的不断推进和完善，BIM技术在房地产开发、设计、施工、运营等各个环节都已经取得一部分成果，但仍没有形成一个大一统的格局，对比国外相对成熟体系来讲，我们正处于起步阶段，有很大的发展前景，需要加大力度进行推动。（一）BIM的内涵 BIM是Building Information Modeling(建筑信息模型)的缩写，BIM技术是Autodesk 公司在2002年率先提出，是一种将传统图纸的二维平面予以三维立体化，将建筑工程项目中相关信息进行集成的工程数据模型，是用可视的数字化方式来表达工程项目实体与功能的特性。它的应用贯穿于整个房地产开发周期，对全项目生命周期中的工程信息进行创建、管理和共享，是一种应用于设计、施工、运营管理的数字化方法，有效地将房地产开发的各个阶段进行集成管理，减少大量风险和提高房地产项目开发管理效率。（二）常用的BIM建模软件一是Autodesk公司的Revit建筑、结构和设备软件。常用于民用建筑。二是Bentley 建筑、结构和设备系列，Bentley产品常用于石油、化工、电力、医药等工业设计和道路、桥梁、市政、水利等基础设施领域。三是Archi CAD，属于一个面向全球市场的产品，应该可以说是最早的一个具有市场影响力的BIM核心建模软件。二、BIM技术在房地产开发各阶段的应用 BIM技术可以应用在房地产开发过程的各个阶段，能够帮助开发企业更有效控制投入成本、提高产品质量。（一）基于BIM技术的前期策划房地产开发的前期阶段，主要进行项目可行性研究，需要公司内部相关部门进行合作、协调。在该阶段，各部门针对新项目论证的数据具有一定专业性，如果其中一个数据进行调整，其他部门也要需要相应的调整。传统的纸质开发阶段则需针对这种调整进行重复的工作。BIM模型技术作为一个良好的各部门信息沟通与数据关联的载体，可以避免这种重复工作的发生，为新项目的论证提供高效、准确的依据。

浅议工程项目全生命周期管理

浅议工程项目全生命周期管理蔡琦斌工程项目建设一般都是企业的重大投资，一方面它占用企业很多的资源，另一方面也能为企业带来较大的经济效益和社会效益。工程项目投资成功与否将对企业产生长期影响，甚至与企业生死攸关。如何有效管理工程项目，确保其设计合理、运行安全有效，同时降低运行和维护成本，将是现代企业管理的一个重要课题。对工程项目实施有效的管理，可以避免规划、设计失误或设备选型错误造成影响工程使用效果，资金浪费的现象，帮助企业提高资产运营效率，降低运营成本，节约资源。工程项目生命周期工程项目的生命周期，指项目从可行性研究、设计、设备选型、采购、安装、运营、维护到最后报废的全过程。工程项目的生命周期可以划分为5个阶段。可行性研究阶段。以自然资源和市场预测为基础，选择建设项目，寻找有利的投资机会；判断工程项目的生命力，进行市场调查、工厂试验等专题研究；对建设规模、产品方案、建设地点、主要技术工艺、工程项目的经济效益和社会效益等进行研究和初步评价和可行性论证；深入研究市场、生产纲领、工艺、设备、建设周期、总投资额等问题。设计/选型阶段。编制设计方案及工程项目总概算书，考虑项目实施的成本、费用支出，以及系统运行的安全性，进行设备选型。建设实施阶段。包括施工准备、组织施工和竣工前的生产准备，对设备按照设计方案进行安装与调试。运营/维护期。对工程从安装调试合格进入正常使用起，直至该工程退出生产的全过程，通过组织、管理、监督等一系列措施，使工程项目处于良好的技术状态，需要对工程进行更新改造、对设备进行维护。根据工程使用情况，及时作出报废、整改、替换的决定。跟踪/评估期。合理选取指标，科学建立模型，选择不同的评估时点进行动态评估，实现对工程项目的跟踪管理。将评估结果及时反馈，根据实际情况做出分析，指导日后的建设管理，形成闭环管理体系。工程项目管理现状分析工程项目的全生命周期管理对实现科学决策，防止资金浪费，及时纠正项目建设中存在的问题，促进项目建设提高经济效益，总结建设经验都具有十分重要的意义。但目前各企业对于工程项目的管理存在着诸多问题，主要有以下几方面： 1、管理脱节多数企业采用的是对工程项目统一领导、分级管理的形式。按项目的决策、建设、占用和使用单位来划分管理层次，并明确各自的职责。一般在总部设置职能部门，基层各厂所的基础建设由总部投资，各职能部门负责建设，完成后交由基层单位使用。这样的管理形式缺乏纵向信息沟通，基层单位无法参与建设过程，只能接受由总部交予的建设成果。很容易造成建设好的工程项目由于各种原因不适用于生产实际，

全寿命周期成本控制在房地产项目中的应用

摘要随着市场经济的发展，房地产行业的竞争越来越激烈，作为成本管理重要内容的成本控制已经成为了房地产企业发展面临的重要问题。“工程项目全寿命周期成本控制”作为一个全新的成本管理模式，凭借其先进的理论成果，逐渐受到了业界人士的认可和推广，这对于提高房地产企业的经济效益，促进我国房地产企业的健康发展有着重要的意义。本文以全寿命周期成本控制理论为基础，以世纪花园房地产开发项目为对象，分析了该房地产企业发展的现状，找出了该公司在工程项目中成本控制方面的问题，对问题产生的原因进行了分析，并结合全寿命周期成本控制理论提出了相应的解决办法。本文认为在未来房地产行业的发展中，我们不仅要在建设项目的各个阶段考虑成本，还要考虑全寿命周期成本，实现建设项目发展的经济性和合理性。关键词成本控制；原因；方法；全寿命周期成本

Abstract With the development of market economy, the real estate industry more competitive, as the important content of cost management cost control has become a real estate enterprise development problems."The project life cycle cost control" as a new cost management model, by virtue of its advanced theory achievement, is the industry's recognition and promotion of, it is to improve the economic benefits of real estate enterprises, promote our country real estate enterprise's healthy development to have the vital significance. Based on the full life cycle cost control theory as the foundation, taking the ShiJiHuaYuan as the target, analysis of the real estate enterprise development present situation, find out the company in project cost control in the aspect of the problem, the cause of the problem are analyzed, and the combination of full life cycle cost control theory and puts forward the corresponding solutions.This paper argues that in the real estate industry in the future development, we should not only in the various stages of construction project cost, but also consider the whole life cycle cost, achieve construction project for the development of economy and rationality. Keywords cost control cause method life cycle cost

房地产全生命周期的开发流程(经典版)

房地产全生命周期的开发流程(经典版) 全生命周期的开发流程房地产开发是从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为+物业管理的运营过程，在这个过程中有无数的关槛与流程，今天一并分享给大家......房地产项目整体流程本期分享要点 01土地一级开发（生地—熟地）获取土地三种方式：一、土地一级开发模式二、土地一级开发内容三、一级土地开发运作流程 02 前期投资分析阶段前期投资分析就是对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、投资收益等。一、项目初步可行性调查二、项目投资分析及其作用 03 获取开发土地阶段获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。土地取得方式土地取得方式：招标土地取得方式：拍卖拍卖是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用

权的行为。土地取得方式：挂牌土地转让（收购）旧城改造变更宗地地籍调查地籍管理:是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。 04 可行性研究与立项阶段房地产项目的可行性研究是为了实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发的经济效益、社会效益和环境效益，编写可行性研究报告，为项目的策划与开发工作做准备。（一）可行性研究的内容（二）可行性研究的作用对项目的批准文件立项阶段各部门职责：05 规划及建设的报批阶段房地产项目的建设规划分为：施工前准备阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段，贯穿整个房地产的开发与建设。1、施工前准备阶段 2、项目施工阶段 3、项目竣工验收阶段五证之一：《建设用地规划许可证》五证之二：《国有土地使用权证》

建设项目的全寿命周期知识点归纳

第1章绪论一、单项选择 1．在建设项目的寿命周期的研究和界定中，对建设项目在其决策阶段到由于物理损坏而导致基本功能无法满足用户正常使用的整段时间是（B）。P1 A．功能寿命B．物理寿命C．法律寿命D．经济寿命2．广义的建设项目全寿命周期成本作为控制对象时是站在（A）角度。P3 A．全社会B．消费者C．企业D．政府 3．在建设项目全寿命周期有多方主体参与控制工作中，包括企业、社会、消费者三类。其中，社会的委托人和代理人是（D）。P3 A．投资商B．建造商C．消费者D．政府 4．建设项目全寿命周期成本把（D）作为成本管理的对象，使得寿命周期成本较之传统建设项目更加复杂。P3 A．项目决策阶段B．项目设计阶段C．施工阶段D．项目整个寿命周期5．与传统成本控制相比，建设项目全寿命周期成本控制不仅要实现工程造价最低，还要实现建设项目全寿命周期经济上最优，社会上最合理，还要考虑对环境的影响，因此经济和生态的关系是（D）P7 A．经济最优B．生态最优C．很难兼顾D．协调、均衡6．建设项目全寿命周期成本控制的属性中管理属性是指（B）P7 A．建设项目全寿命周期成本控制要通过多种技术手段来实现 B．通过对组织、技术、经济等多方面的资源进行合理的分配和利用，实现成本控制目标。C．成本控制的过程当中要使用一定的经济奖励措施才能有效地实现其控制目标。 D．实现建设项目全寿命周期成本最优。 7．建设项目全寿命周期成本控制有经济、法律、技术、文化手段，文化手段作用于技术手段是通过下列哪种方式（B）。（P8，图） A．宣传B．指导C．强化D．约束 8．建设项目全寿命周期成本控制的理论基础中，下列哪种方法主要是分析为获得一定的效用而必须耗费的成本以及节约的成本：（C）。P9 A．技术经济B．成本效益分析C．成本效用分析D．系统工程9．价值工程应用于成本控制：如果要达到功能不变，且提高价值的目的，必须（C）。P10 A．使成本不变B．大幅度提高成本C．降低成本D．适当提高成本10．在研究建设项目全寿命周期成本控制中引入循环经济理论，其倡导（B）。P12 A．加强对生产要素的循环使用，降低成本。 B．一种与环境和谐的经济发展模式

建设项目全生命周期风险管理

行业资料：________ 建设项目全生命周期风险管理单位：______________________ 部门：______________________ 日期：______年_____月_____日第1 页共13 页

谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理(一)

谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理(一) 内容摘要：房地产是人类生产和生活的一个基本要素，与各行各业存在较强的关联性。如果房地产开发项目实施全寿命周期经营管理模式，从生态持续、经济持续、社会持续的角度研究房地产开发。这种房地产行业可持续发展的新思路，有利于带动相关产业的良性发展。关键词：全寿命周期开发衡量标准沟通绩效管理如果大量处于设计使用年限的建筑被拆除，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除这些建筑不但要消耗大量的人力、物力、财力，同时也会产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染，加重了环境压力负荷，这不符合可持续的科学发展观。究其根源一是建筑设计的前瞻性差，建筑使用功能的过时老化；二是城市规划的随意性；三是开发商们只想降低成本增加利润，所以质量越来越糟糕。全寿命周期模式概述日本东京大学ＡＧＳ（世界上研究全寿命周期模式最权威的组织）对全世界各种产业进行了关于全寿命周期模式的测算，结果如下：传统的发展模式：Ａ为336，Ｂ为340，Ｃ为676。Ｂ与环境治理有关，空气污染、水污染都在其中的运营费用。A为初期投入，B为运营费用，C为全寿命期内总投入。全寿命发展模式：Ａ为390，Ｂ为23，Ｃ为413。即长期运行费用、治理污染费用等会降低，导致Ｂ、C降低的原因，是因为Ａ投入的增加。由此可见，采用全寿命周期模式核算，通过增加有限的初期成本，大大节约长期运行费，进而使全寿命周期总成本下降，并取得明显的环境效益。按现有的经验，增加初期成本5%～10%用于新技术、新产品的开发利用，将节约长期运行成本50%～90%。这一种新模式的出现，将带来设计、开发、营销模式革命性的变化。在这种新模式中，通过适当增加建房期间的投入，即新技术、新材料、新的管理方式的使用可以使后期的投入成几何倍的减少，整个全寿命周期的成本也因此降低很多。但目前房地产开发项目全寿命期经营受阻的关键在于初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。房地产项目的初期投入者是开发商，项目的最终拥有者是项目运营后投入费用的承受方即消费者，初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。因此开发商为吸引消费者眼球，只是进行房地产项目全寿命期经营概念的炒作，只注重从产品的盈利性角度谈项目的寿命期。即开发商只是从盈利角度对开发项目进行的策划，没有从社会、环境的角度考虑项目的长期综合（经济、社会、环境）效益，这违背了房地产开发项目全寿命期经营的本意。由此将引出以下问题，全寿命周期的经营理念是什么，房地产全寿命周期的经营理念又是什么？全寿命周期的经营理念全寿命期的经营理念是指在项目规划初始阶段从社会、环境、人性、经济的角度考虑产品寿命历程的所有环节的相互影响和项目综合性能的发挥状况。它不仅是设计一个项目的功能和结构，而且要在有限的环境资源（包括制造资源、使用环境、社会环境等）情况下，考虑项目的施工、营销、使用、维修保养、再处置等问题。它强调项目建设的环保问题，强调寿命期内建筑的可靠度、布局的合理性、功能的均好延展性，强调兼顾经济利益，从而降低社会成本，最终使项目目标接近在当地的社会资源环境下所能达到的长效最优目标。房地产开发项目全寿命期经营理念是指在项目开始立项时，就综合规划平衡房地产项目寿命期内各影响因素，寻求寿命期内综合（经济、社会、环境）效益最优。它是着重用房地产产品来整合全寿命期涉及的所有相关因素，如资本、资源，整合全寿命周期涉及的所有环节，这样做初期费用可能会有所增加，但它带来的效益却是巨大的。随着人们素质的提高，这种有利于节约社会资源，保护环境的房地产开发经营理念必将获得政府的大力支持，必将成为房地产开发企业运营的方向。

史广青老师----《房地产全生命周期沙盘模拟》课程

《房地产全生命周期沙盘模拟》课程【适用学员】: 1、房地产中高层管理人员 2、项目总、项目经理、业务经理、投资、设计、工程、销售、地产各部门经理、主管及资深员工 3、房地产经理人班或其他房地产类研修班的学员【课程时长】:2-3天（每天6小时），建议3天或2天1夜【培训讲师】:史广青老师【最佳规模】:25-36人左右【授课形式】:沙盘模拟+讨论分享+分组竞争+点评讲授相结合一个教学班学员约20-40人，每5-7人为一组，分别设立模拟的房地产项目管理团队，各组成员分别担任项目总经理、策划经理、预算经理、财务经理、工程经理和市场经理。在2~3天的模拟演练中，团队成员需通力协作，完成项目立项分析、风险分析、投入产出分析、项目规划设计、资金预算、建安工程招标、项目进度计划与管理、质量管理、成本管理、风险及干系人管理、市场推广与房屋销售、房屋交付等一系列管理活动。演练时，各团队会经历不同时期的环境变化、政策变化和各种现实或潜在风险的考验。在经历的3~5个不同阶段的模拟训练中，提升学员的项目整体规划能力、风险分析与管控能力、计划进度编制与调整能力、资金运筹与成本控制能力、市场分析与竞争能力、系统思维及经验总结提炼能力等，培养学员对房地产项目的运筹管理能力、应变管理能力和面对市场竞争的经营管理能力，提高团队成员的分工协作能力以及项目全流程统筹管理的系统思考能力。【课程介绍】: 《房地产项目全生命周期沙盘模拟》课程，旨在运用现代化的沙盘演练手段，针对房地产行业项目管理的问题和对项目的控制要求，通过采用项目管理技术与方法，对房地产项目进行有效的预测、计划、决策、组织、协调、控制，全面演练房地产项目管理开发和经营的过程，以提高房地产企业项目计划和执行的水平，反映项目在成本、进度及经营中的问题并加以控制。本课程涵盖项目的初期启动、招投标、设计、采购、施工、销售、风险管控、交付等环节的内容，帮助企业规范项目管理流程，提升在项目整体规划、进度控制、质量、资金运筹、成本控制、风险控制等方面的管理水平，促使企业中项目管理人员科学运用项目管理技能和方法，提高经营管理技能，保障工期和质量、控制成本、促进销售、保证盈利水平，从而提升房地产公司的经营管理水平。【课程纲要】: 一、公司组建 1.公司现有条件、项目情况介绍