案例分析培训PPT课件

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案例四
某物业服务企业管理一商住大厦，近期收到部分业主投 诉及建议，具体意见汇总见下表。
1、部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷 2、保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐 3、区域内停车秩序混乱，建议加强管理 4、区域外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加
同系双方自愿，合法有效。被告物业管理公司虽在合 同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理
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是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于 防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。 被告物业管理公司确已在商城设置了门岗及安全防范人 员，并实施了24小时安全防范值班。李某不能提供其 被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，其要求 被告物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律 依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人 民币3000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：
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人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配 置了24小时安防人员。在案件发生时，门岗当班的安 防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象， 亦未发现可疑人进入商城。因此不同意原告的诉讼请 求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币 3000元。
[法院判决] 一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合
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案例二
某大厦保安人员在晚上巡逻时，发现大厦西门口的路边 躺着一名醉酒呕吐后昏睡人员，经查，该醉汉身上没 有任何证件，本人意识不清，身份不明，由于天气比 较寒冷，于是，将该人背到保安岗亭内的椅子上安排 睡觉，想等他醒酒后问明情况送走，后这名人员因饮 酒过度导致昏睡不醒达一整天。
问：这种情况应如何处理？该物业管理人员这种处理方 法是否妥当?
(1)原告要求被告赔偿人民币105000元的诉讼请求不予 支持。
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(2)被告物业管理公司在本判决生效之日起十日 内补偿原告人民币3000元。
一审判决后，小张不服提出上诉，坚持原审诉 称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项 判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业 服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特 别约定，故物业管理公司不承担李某人身损害 的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是 正确的，判决驳回上诉，维持原判。
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分析
本案有两个焦点：一是车辆没有在停车场停放，保管 关系如何成立？
二是管理公司出具的证明能否作为本案保管关系成立 的证据？
《中华人民共和国合同法》第三百六十七条明确规定： “保管合同自保管物交付时成立。”从车主报称的丢 失地点、停车场的入场记录、管理公司的证明以及涉 及到本案车辆丢失后该 车主的笔录等证据都充分显 示了该车没有在停车场停放。 车
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此案一审和二审的判决截然不同，双方各有不服。 再审认为车主虽已交付停车费，但根据规定车辆应停 放在停车场内保管，进入时领取车辆保管证，但该车 主未将车辆停放在停车场内，不能提交车辆保管的证 据，停车场也没有被丢失车辆的入场记录，故车辆保 管关系不成立。至于管理处出具的“证明”，是事隔 五个多月后应车主要求而出具的，且该证明称车在小 区内丢失而非停车场，故物业管理公司不应负赔偿责 任。
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结论
本案中的小张虽然在其经营的商城内遭受不法侵害， 但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务 上存在过错。物业管理企业不可能确保所有公共场所 内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此， 物业管理企业对业主在电梯、楼道、库房等公共场所 遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业管理企 业存在管理上的过错，就可不承担民事责任。
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1、不妥当 2、首先应设法确认该醉汉是否为本大厦内的业主，如
为本大厦业主，应尽快通知其家人，如无法确认，应 通知辖区公安派出所，以免出现异常情况，不应当安 排睡觉，防止因饮酒过度出现危险。
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案例三
场外车辆遗失谁赔偿 某大厦设置有固定位置的停车场，业主停放在楼下消
防通道上的小车被盗，半年后，车主找到管理公司， 称由于公安部门未破案，现在要向保险公司索赔，但 保险公司必须要管理处出具车辆丢失证明才能办理索 赔手续，在业主的不断纠缠下管理公司开具了一张丢 失证明。随后，保险公司将管理公司告上法庭，要物 业管理公司赔偿人民币65万元。
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分析
本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约 定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法 律责任的依据。《物业管理条例》三十六条第二款规定： “物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业 主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法 律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的 安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作 是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上 的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；
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辆没有进入停车场，就没有交付给停车场保管， 自然停车场与车辆的保管关系不能成立。而管 理公司出具的证明以及公安机关出具证明车辆 被盗地点都是以车主报称的第二手间接证据， 而不是原始的第一手直接证据，因此，这些证 明根本就不能证明保管关系的成立。 这个案例给物业管理从业人员敲响警钟，如果 没有法律意识，随便就出具证明，就可能使自 己处于非常不利的地位。
2012年案例分析培训
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案例一
某商城商户小张到地下库房领取货物时被不法分子袭 击受伤。小张以物业管理公司未尽物业管理职责，安 防人员不合格导致库房不安全，商户人身受到伤害为 由将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、 交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计 人民币105000元。物业公司辩称物业管理保安服务的 范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安 机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业管理 时，并不负有保证每个商户
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相反，如果根据物业服务合同的约定，物业管 理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合 同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理 保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要 求物业管理公司确保物业区域内所有财产和人 身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只 要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结 果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再 承担民事责任。