房地产企业的常见税务风险

N房地产开发公司于2012年4月成立，注册资本5000万元，公司类型为其他有限责任公司，主要从事房地产开发、经营、租赁、物业管理等业务。不久前，该公司主管税务局稽查局接到其他部门在办理经济案件调查过程中提供的该公司涉嫌以虚列成本的方式少缴税款的线索，则对其立案调查。检查人员了解到，该公司开发销售的X商住项目自2014年1月起开工建设，实际建设可售总面积43.1万多平方米，分三期进行开发。截至2018年12月31日，X商住项目一期已售出10.9万多平方米，占可售面积93.50%，二期已售11.8万多平方米，占可售面积83.88%；三期已售5.9万多平方米，占可售面积34.42%。企业申报信息显示，N房地产开发公司该项目房产销售共取得销售不动产收入15.54亿元。X商住项目一、二期工程已达到土地增值税清算条件，其主管税务机关已通知N房地产开发公司进行清算，该公司也在规定的时间内进行了土地增值税申报，并未发现明显问题。在对N房地产开发公司进行账面检查的过程中，检查人员发现了多处疑点：一是账面凭证方面，存在短期内土建工程建筑安装发票大量增

加的情况，导致建筑安装成本偏高，存在突击开具安装发票虚增建筑安装成本嫌疑。二是前期工程费中土地平整费额度较高，有虚增前期工程费嫌疑。检查人员对N房地产开发公司决算报告中的数据进行仔细检查和分析发现，X商住项目钢筋、水泥、商砼、砂石等主材使用量大幅高于指导标准和行业标准——超标建设，大幅增加成本，这并不符合房产企业经营常规。检查人员随即对该项目的施工企业M建筑公司和向其供应建筑主材的商家进行调查，发现M建筑公司实际购进使用的主材数据明显小于决算报告数据，并对对N房地产开发公司项目虚报的施工成本进行了测算，制作了X商住项目钢筋、水泥、商砼、砂石等主要材料结算与实际购买差额情况表。经测算，初步确定N房地产开发公司X商住项目在纳税申报时，涉嫌虚增建筑安装工程成本

在调查过程中，检查人员发现，购房业主与开发商签订了两份合同，一份为购房合同，一份为装修合同。装修合同的标的为2万元～20万元不等。检查组将购房合同、装修合同、建设工程施工合同等多项合同内容对照分析，并到已售商品房现场勘查后发现，装修合同所列施工内容与购房合同中所列交房条件大部分为重复内容，甚至有的合同根本未履行。调查结果显示，N房地产开发公司所提供的房屋装修合同中的业务并未真正实施，企业收款后未开具发票，也未在账内反映。经过测算，N房地产开发公司涉嫌账内少记销售收入3000余万元。X