浅谈变更地籍调查

浅谈变更地籍调查

摘要:变更地籍调查是指在完成初始地籍调查与测量之后，为适应日常地籍工作的需要，为保持地籍资料的现势性而进行的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和利用状况的调查。通过变更地籍调查，可以使地籍资料保持现势性，逐步完善地籍内容。关键词：变更地籍调查，控制测量，权属调查

一、已有资料材料准备

变更地籍调查与测量的技术、方法与初始地籍调查与测量相同。变更地籍测量前必须充分检核有关宗地资料和界址点点位，并利用当时已有的高精度仪器，实测变更后宗地界址点坐标。所以，进行变更地籍调查与测量之前应准备下述主要资料：1）变更土地登记或房地产登记申请书；

2）原有地籍图和宗地图的复制件；

3）本宗地及邻宗地的原有地籍调查表的复制件(包括宗地草图)；

4）必要的变更数据的准备，如宗地分割时测设元素的计算；

5）变更地籍调查表；

6）本宗地附近测量控制点成果，如坐标、点的标记或点位说明、控制点网图；

7）变更地籍调查通知书。

二、权属调查

权属调查主要目的是对已经发生用地状况变化的宗地进行调查备案。其权属调查内容包括宗地权属状况调查和界址调查，宗地权属状况调查主要是土地权属性质、权属来源情况、宗地使用权情况、他项权力状况、土地使用权类型的调查。界址调查是权属调查的关键，权属调查是地籍调查的核心。

1、变更地籍要素的调查

在变更地籍调查中，应着重检查和核实以下内容：

1）检查变更原因是否与申请书上的一致。

2）检查本宗地及邻宗地指界人的身份。

3）全面复核原地籍调查表中的内容是否与实地情况一致，如

——土地使用者名称、单位法人代表或户主姓名、身份证号码、电话号码等，

——土地坐落、四邻宗地号或四邻使用者姓名，

——实际土地用途。

——建筑物、构筑物及其他附着物的情况等。

2、变更地籍调查种类

变更地籍调查按照用地状况变化的不同，分为以下四类：

1）界址未发生变化的宗地的变更调查。包括只发生了土地使用者、土地用途等改变、因行政区划变化引起宗地档案变更等。

2）界址发生变化的宗地的变更调查。包括宗地合并、分割及边界调整等。

3）新增宗地的变更调查。包括在某一街坊内新增加宗地；城镇范围向外延伸新增加的地籍街坊或街道中有关宗地等。

4）旧城改造中变化宗地的变更调查。指由原著于宗地拆迁后变成一宗地，建成后又分割为若干宗地等。

3、调查方法

首先由单人负责分街坊、家户送达通知书（见附件1）及收集材料清单。要安排好调查线路，带好工作底图、地籍调查表、地籍调查通知书、法人身份证明书及指界委托书，丈量工具等。每3人分一组，一人负责调查纪录，绘制宗地草图及检核，两人负责丈量及设置界址标志等，逐街坊完成做整理，以便进行二次调查。随时有项目负责人调整人员数量，以提高工作效率

调查中应注意以下事项：

1）调查时，一般由各真西北角开始调查。各宗地应按照各宗地西北角开始标设界址点，并按照顺时针方向标设。

工作时一般应按照先绘制宗地草图和堪丈为先，调查表和法人身份证明填写在后，最好在当然完成调查任务后，回到驻地对于草图处理完毕，在对应填写调查表，第二天由户主签字。

2）堪丈工具以激光测距仪为首要测量工具，钢卷尺为辅助测量工具。对于两宗地公用边，应该进行两次堪丈以确保数据准确性。

3）界址标设应以喷漆为主，因为大部分界址在住宅墙壁上。其次为石灰界址标桩和带铝帽的钢钉界址标桩，这是应对界址在地面上的情况而言。

4）当某界址点为4个以上宗地共用时，可不标界址点，只在草图上记录，但界址点号必须体现在地籍调查表的草图和联络图上。

5）调查时应按一条街或者一条胡同为单位进行调查，切不可跨街或跨胡同调查，以免导致界址点号错标或漏标。

6）调查资料应妥善保存在档案袋中并标明序号和当天的日期，为后期的资料整理做准备，切不可随意乱放调查资料。

4、权属资料认定标准

城镇地籍调查时土地权属性质调查分三种：国有土地使用权、集体土地所有权及集体土地使用权。集体土地使用权分为：集体农用土地使用权、集体土地建设用地使用权。集体土地建设用地使用权可进一步分为农村居民宅基地使用权和乡村企事业建设用地使用权。

对于城镇地籍调查时，常见土地权属性质为国有土地使用权和集体土地使用权。但在调查时必须询问户主该宗地的权属性质以及查看土地证作为验证。

三、地籍控制测量

变更地籍测量是指在初始地籍测量基础上进行的二次甚至多次地籍测量，其目的是重新获取每宗土地的权属界址点、线、位置、形状、数量等基本情况，确保地籍资料的时效性。地籍测量一般分为地籍控制测量（地籍基本控制测量和地籍图根控制测量）、地籍碎部测量（界址点等地籍要素和必要的地形要素测量）、绘制地籍图和面积的量算与统计。

1、地籍图根控制测量

地籍控制网布设是为保证界址点坐标的精度。但一二级导线的平均边长都在100m 以上，这是为保证测量复杂隐蔽居民地的界址点必须做大量的过渡点（多为支导线形式），工作量大且效率低，精度也无法保证，因此最佳方案是增加控制点密度。其方法是布设图根导线进行加密。

（1）技术要求

表1 图根导线主要技术要求

（2）选点和埋石

根据当地实际情况选择布设一二级图根导线。在建筑物密集地段增加图根点密度。图根点编号按照“C+数字”形式（数字从01顺编）。

（3）观测

图根导线使用全站仪进行观测，边角同时测一测回，支导线观测左右角，边长往返测量，采用平差软件进行平差计算。

（4）碎部测量

变更界址测量是为确定变更后的土地权属界址、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。变更界址测量在变更权属调查基础上进行。

变更界址测量包括更改界址和不更改界址两种测量。在工作程序上，可分两步进行，一是界址点、线的检查；二是进行变更测量。

进行碎部测量时，必须携带图根点坐标表，全站仪一套，选用直径为25.4mm的小棱镜，其目的是保证界址点精度，减少误差。宗地联络图一份。

测量街坊为单位进行。在选定图根点架设仪器，对照图根点坐标表输入该点坐标，与相邻图根点进行后视。在该点对可以观测的宗地界址点进行观测，界址点编号采用权属调查时编制的界址点号。对于在图根点无法观测到的界址点，可以布设支导线进行观测（尽量减少支导线边数，最大为3条）。每天观测完毕必须将数据传输到电脑中保存。

四、变更地籍调查主要成果资料

1、文字成果

1）城镇地籍变更调查技术设计书

2）城镇地籍变更调查工作报告

3）城镇地籍变更调查技术报告

4）城镇地籍变更调查质量检查报告