房地产产品研究系列合院、洋房、叠拼专辑91276595

创新4+2郡 庭，传统叠 拼开挖至地 下两层
上叠套
下叠套
±0
叠墅主要运用了楼层的交错设计实现两梯一户的效果
森兰“创新”产品叠墅仅设置一种面积段和单层形式，楼层根据社区位置的不同分为
12F、7F，仅有层高存在些许区别（7F3.2m、12F3.15m）；
叠墅均为两梯两户布置/电梯双开门设计/(336.66+336.66)平米/总面宽25.5米/进深
15.45米/平层面积约670平米；
电梯双开门，平面两户楼层交错设计，因此相当于两梯一户； 设计亮点突出（避免了大平层室内的迷宫式、跑道式空间），双层挑高入户花园、起
居室连通情景阳台、双重入户、二楼公共空间景观打造、三套房设计等元素提升了产品 附加值。
上层
下层
5.45m
25.5m
叠墅336㎡复式下层：双层挑高入户花园是亮点
鹭湖
天悦湾
梅 观 高 速 环观南路
金地·天悦湾位于深圳观澜街道横坑
水库片区，梅观高速与环观南路交汇 处
友邻世界第一大高尔夫球会，距福
田CBD仅18公里
项目紧邻和黄懿花园、招商观园项
去化成绩：高价高速
8月28日一期开盘，总套数472套，截止11月底已售出185套，去
化比例为39.2%，月均去化套数62套左右，数量可观
仁恒森兰雅苑是上海2011年7月份以来单价三万
以上成交金额第一楼盘
深圳金地天悦湾
“天字系”、法国范儿、高坡叠
金地天悦湾位于深圳观澜街道横坑水库片区，梅观高速与环观南路交汇处，地 处观澜新中心区，区域占地58.5万㎡、总建面116万㎡、平均容积率仅为1.31.8，被称为深圳的新豪宅片区
思考——调控下的新思维，多线并举、去中
间化：以少量90平米入门级产品满足投资需 求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端 产品线从面积和形态上进行市场再细分
户型特色升级
分段清晰/ 层级明确/ 户型特色鲜 明/一网打尽
仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡 庭
创新7F叠墅， 错复式布局， 实现两梯一 户的效果
滨花园，采用多项“四新”技术的产品，提 高了整体居住的品质；
2004年，第三代国际社区——仁恒河滨城，
除对建筑细节的升级，还打造一套“邻里之 家”的体系，提升项目居住氛围；仁恒家园， 开创低密度电梯精装洋房社区先河，进一步 提升了居住的舒适度；
2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生—
—仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以首个精装叠 墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元 素较仁恒以往产品作了突破和创新。
Baidu Nhomakorabea
主卧入户门厅：入户
点：屋顶花园面积约120平米，四面临空， 景观面较好；花园采用东南亚风格打造， 配以棕榈的绿植，创意小型泳池、东南亚 风格藤椅，体现休闲度假风情
门厅过渡空间尺度宽敞，
设置休息区，可与衣帽 间联动，使用率高
除去电梯井、设备平台、楼梯间等等功
能空间后，花园面积缩水近一半；
花园东西两侧的空间由于开间较小不能
规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好性提升，天际线 契合产品层级由东南向西北层层拔升
合理物业排布、无障碍设计提 升溢价
项目一期规划以东南角为点，形成
90平米与 152平米 2梯4户
214平米复式2梯2户 336平米复式2梯2户
南低北高的放射状布局，从日照角度 满足采光的合理性；
采用复式、叠加别墅、公寓多种居
价格策略：拉大旗、作虎皮
公寓房售价40000-50000元/㎡，均价47000元/㎡，复式叠墅售
价60000-65000元/㎡，郡庭均价70000元/㎡
线上坚持不降价，但暗折力度大，郡庭实际成交均价仅为55600
元/㎡
周边住宅均价只有26000-30000元/㎡，本项目溢价率高达60%-
100%
森兰国际社区是继古北、联洋、
碧云、新江湾城后政府规划的又一 国际化社区；
但目前，因紧邻外高桥保税区，
空气质量差，且生活、交通配套仍
比较落后。
项目楼面地价高昂，技术指标苛刻，容积率已经突破传统豪宅区 间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求
占地面积：10万㎡ 总建筑面积：17万㎡ 容积率：1.63（已突破传统豪宅区间） 建筑密度：25% 绿化率：35% 限高：60m
仁恒滨江园
仁恒河滨花园
仁恒河滨城
仁恒怡庭
仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项 目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的 阶段
仁恒森兰雅苑位于浦东“十二五
规划”的高桥新区森兰国际化社区 内；
森兰国际社区位于上海浦东新区
北部，处于中环内，5.74k㎡大型 规划，将呈现一个具有完善的配套、 适宜的环境、大型低密度生态社区；
全国产品速递：第3季（合院、 洋房、叠拼专辑）
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导读
1.上海仁恒森兰雅苑——苹果有iphone4，我有ihouse4
4+2郡庭在传统的叠拼基础上进行优化
森兰“创新”产品郡庭为传统叠加别墅的改良品。
下叠=1F+2F+地下1F+地下2F（面积约321.9平米） 上叠=3F+4F+地下2F +屋顶花园（面积约358.2平米） （由于下叠附送空间面积比上叠要多， 所以面积比上叠面积略小）
上叠和下叠均有私属功能空间（完全超越了一般别墅的私密感）
叠墅336㎡复式上层：全明家庭室较有新意，全套房设计是豪宅 基本功
公共空间景观利用：（6.3m×3.2m=20.16㎡），家庭
室与入户双层挑空的入户花园相连，提升了家庭室的景观 性，弥补了无法直接采光的不足，是户型的又一亮点
全套房设计：二层户型采用三套
房设计，均带有自己的卫生间、衣 帽间；户型方正，尺度适宜。（主 卧开间更达到5.3m）
358㎡叠加别墅。
项目坚持层级明确、分段清晰、多线并进的产品策略，最大程度 地拓展客户宽度，降低项目风险
郡庭 叠墅
观邸
铭寓 20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产 品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局
仁恒森兰雅苑的产品线策略：
面积升级 产品形态升级 电梯配置升级 90多平到200平再到300平大户型，满足从单身贵族到 三代同堂的需求 传统平层到复式立体空间再升级到有天有地叠加别墅 两梯四户到一梯一户到两梯一户直至私家电梯，尊贵感 私密性不断提升 从紧凑型户型到附加值舒适型户型到拥有私家电梯厅、 挑空入户花园、全套房配置；享受型户型直至高标配私 家电梯、泳池等别墅型户型，满足各层级客户需求
型中部，较为节省空间
客厅餐厅连通，面积70平
米左右，宽敞通透，空间利 用率高
厨房面积较小，且形状狭
长，实用性打折扣
郡庭下叠358㎡（2F）：南向三套房+北向家庭室，动静分区明 确，南北通透采光上佳
21平米
户型亮点：（南向三套房+北向起居
30平米
起居室21平米，三面围合通透，形成完整而
20平米
独立的双层挑高：（3.2×2=6.4m）入户
花园（3.25×5.55=18㎡），气派非凡，归 家仪式感十足，也可在二层搭板隔房 6.4m
大面宽的另类横厅
设计：（客厅+情景阳
台），面宽 5.3m+2.8m=8.1m， 空间通透感加强，阳 台的实用性也比较高
叠墅336㎡复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光 餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素
独立保姆间：保姆间有独立
卫生间、全明，位于楼下入口
处，与整套户型通过入户花园
的高窗相连，设计巧妙
餐厨一体化：方正大气，面积阔绰（面积
约24.4㎡）餐厅边套东侧有窗，可双向采光
两梯一户配置私家电梯厅：
由于两部电梯都是隔层双开 门设计，造成了两梯一户的 “假象”
电梯门套采用和入户门一
样的实木雕花，着重强调入 户的仪式感
总结：精准定位和持续创新保障了仁恒森兰雅苑在淡市中仍然取 得了不错的销售成绩
推盘思路：角色划分、紧凑推货
1. 以品质较高的叠墅高开产品，树立高品质的形象， 2. 再以面积稍小的观邸补充产品线，作为资金回流产品，拉动销售， 3. 随即推出溢价水平最高的创新产品4层的类别墅产品郡庭全面提 升社区品质， 4. 从而拉动普通公寓铭寓溢价力与市场接受度，为销售成交持续注 入动力。
负二层，储藏
间非常宽敞， 无柱，利用率 高
梯直达，降低客户对地下二层的心理抗性
郡庭下叠358㎡（1F）：三进式入户，餐客厅一体化总计约70㎡
1 2 1 2 3 3
三进式入户，入户流线通过前花园、玄关和门厅，仪
式感强烈
独立门厅接衣帽间设计，总面积约12平米，宽敞阔绰 电梯直接入户，对面是下叠内部楼梯，交通核位于户
2
1
入户门厅：入户花园全部赠送（面积约为20平米）， 入户门厅面积约为20平米；
讲究风水：入户花园——入口门厅入口——入户
电梯的入口，视线均不能洞穿，曲径通幽。
3
1
2
3
下叠 入户
上叠 入户
郡庭上叠358㎡（屋顶和4F）：60㎡豪华主卧套房，120㎡屋顶 花园赠送，并附送天际创意小泳池
大面积屋顶花园赠送、小型泳池增加亮
（一层入户花园、一层入户电梯、入户楼梯）以及（地下车库、 地下储藏间）。
郡庭上叠358㎡（入户区和3F）：带私家入户花园和私家电梯， 3F约70㎡超大餐客厅区
尺度宜人的客厅与餐厅:客厅（7.2m面宽）与餐厅连通（进深10m）整个
空间约70平米，现场效果震撼
上叠与下叠拥有同样尺度宜人的私属入户花园及
形成围合空间，利用率低，只有正南向约 40平米空间可以利用。
60平米超大主卧套间设计，内设有U型更
衣间、主卫生间，卫生间配置双人按摩浴缸
郡庭上叠358㎡（-2F）：电梯直达，私属双车库，80㎡全赠送， 利用率高
地下二层，面积接近80平米，附送空间较 电梯可直达
多，且利用率高
地下私属双车库而非车位，安全性高，电
室)，动静区域分割明确、南北通透
主卧室加入入户门厅设计，户型设
私密的会客区域，与上叠卧室区相比，景观性 及私属性更好
计上强调了过渡空间，提升尊贵感
36平米
郡庭下叠358㎡（-1F）：下沉式泳池和80㎡自助娱乐区是亮点
书房、酒吧连通，宽敞气派，面积接近
80平米，与一层客厅餐厅面积无异
储藏间面积30平米左右，但
总户数：806户
建筑风格：海派建筑为主 产品类型：90-150铭寓、180-200观邸、
336叠墅、320-360郡庭
楼面地价超过1.6万，区域内当时房价刚刚突破2万，地 块技术指标苛刻，腾挪空间小，且看仁恒如何出招
仁恒的产品策略：以180-220㎡
主流四房为主力，降低风险，以
将近四分之一的复式与叠拼作为 亮点，提升项目溢价能力
仁恒，新加坡背景的房地产开发企业， 从所开发项目的规模、开发节奏、物 业特征来看，基本以城市重点地段开 发大规模、高端住宅物业为主。
1998年，陆家嘴滨江国际社区，仁恒第一
代国际社区高端开发项目——仁恒滨江园亮 相上海，以江景和精装品质作为产品的最大 特色；
2003年，仁恒第二代国际社区——仁恒河
一期
321-358平米叠 加别墅
住形态相结合，多线铺开以满足不同
人群置业需求；
结合物业价值的高低及地块周边情
况，将最具溢价能力的叠加别墅产品 处于最佳位置，且将靠近城市主干道
二期 二期
的户型作为小面积户型，大面积户型
基本处于项目整个项目内部；
西北角为3栋2梯4户的90㎡两房和
152㎡三房，其余都是240-337㎡的 复式、2梯2户180-220㎡四房和321-
过于狭长，利用率不高
引入下沉式泳池设计：泳池位于地下一层，区域约50平米，
四面围合，一面连通娱乐室，私密性好；
下沉式泳池防水易处理，但震撼程度和景观性劣于空中泳池。
精装修是仁恒的强项，仁恒森兰雅苑也坚持了高标准，但次于仁 恒怡庭15000元/㎡的顶配
装修标准报价为8000元/㎡-10000元/㎡不等，产品价值不同而标准不同
2.深圳金地天悦湾——“天字系”、法国范儿、高坡叠
3.深圳天麓三区莱茵堡——南中国首席豪宅区的“童话城堡”
4.北京大运河孔雀城——“大堡明天见，大堡天天见”
5.武汉保利中央公馆——“四叠无限好，可惜没电梯”
上海仁恒森兰雅苑
苹果有iphone4，我有ihouse4
仁恒以精雕细琢和产品创新而闻名，号称地产界的“苹果”，就像iphone4 一样，目前仁恒的产品线也进化到了“第四代”，以仁恒森兰雅苑为杰出代表