房地产开发项目策划课件.ppt
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产开发项目的可行性研究是可行性研究方法在房地产 开发项目上的一种应用。具体地讲，房地产开发项目的可行性 研究是对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目选址 、规模、企业的投资能力、项目实施方式、开发经营周期、项 目的投资效益等方面所进行的周密调查和研究分析。
项目建议书的作用主要有三个方面：
（1）是国家选择建设项目的依据，项目建议 书批准后即为立项。
（2）批准立项的项目，可以Hale Waihona Puke 入项目前期工 作计划，开展可行性研究。
（3）涉及利用外资的项目，在批准立项后， 方可对外开展工作。
2.3.2 房地产开发项目建议书的内容
按国家计委1984年发布的《关于简化基本建设 项目的审批手续》规定，项目建议书的内容应包 括：①建设项目提出的必要性和依据；②产品方 案、拟建规模和建设地点的初步设想；③资源情 况、建设条件、协作关系及引进国别、厂商和初 步分析；④投资估算和资金筹措设想；⑤项目的 进度安排；⑥经济效果和社会效益的初步估计， 包括初步的财务评价和国民经济评价。
①能够预测一个社会的需求，并在这个需求来临时，提 供现成的房地产销售；
②确定具体开发建设地点，并且开发项目符合城市规划 的要求；
③有基本可行的建设渠道和管理经验； ④同土地所有者进行联络，得到能使土地脱离市场的承 诺，但需注意，这时并不一定非要把土地买下，因为在以后 的各种谈判中，对方可能会利用你已投入大量资金押在土地 上而着急的心理来提出比较苛刻的合作条件；
2.2.2 房地产市场研究的内容
住房市场研究，一般应解决以下几个问题： （1）间接的经济限制因素问题 （2）潜在市场容量和开发后能吸引的顾客比率问题 （3）房屋可以出租或出售的价格范围问题 （4）房屋单元类型问题 （5）单元大小问题 （6）需要什么样的附属设施问题
房地产市场研究实例分析（开发豪宅）
2.1 房地产开发项目设想
房地产开发项目设想的含义：
房地产开发项目的设想是房地产开发公司对有关 信息进行综合考虑后产生的关于开发特定房地产项目 满足市场需要的初步打算。它是房地产开发公司开发 经营某一项具体房地产项目的第一步，是房地产开发 经营过程中最富于创造性的工作。
房地产开发项目设想的主要目的是提出投资开发意向 ，形成初步打算。在一般情况下，房地产开发项目设想阶 段应确定以下问题：
⑤研究开发建设地点的自然条件，如开发经营的环境、 土地承载力等；
⑥与投资者和建筑施工单位进行接触，明确他们在开发 经营该项目时的态度和初步打算；
⑦其他应该确定的问题。在“设想”阶段，一旦发现开发 经营某项房地产的前景不妙，就应该停止工作，这样做既有 利于集中精力去研究其他“设想”，又利于避免浪费。房地产 开发项目设想阶段以后的工作量将会很大且很费钱，所以， 房地产开发公司在此阶段结束时，必须有清楚的认识，要果 断做出是否继续进行该项目的决定。
专项市场研究是指为了满足某一专门需要而进行的房地产 市场研究。这种研究没有一个特定的地点，一般是研究一个区 域或一个区域的某类房地产市场。常见的房地产专项市场研究 有：①某一居住区多层住宅需求的市场研究；②某一居住区花 园公寓需求的市场研究；③某一区域写字楼需求的市场研究； ④某一居住区商业房地产需求的市场研究；⑤某一区域工业房 地产需求的市场研究等等。
房地产开发项目的设想，不是凭空想象，而是在综合考 虑各种有关信息之后的基础上的创造性构思。
实例分析：招商地产番禺项目开发设想
2.2 房地产市场研究 2.2.1 房地产市场研究的类型 2.2.2 房地产市场研究的内容
2.2.1 房地产市场研究的类型
房地产市场研究一般分为两种类型：一种是专项市场研究 ，另一种是定点综合研究。
房地产开发项目建议书实例
实例1：志惠花园项目建议书 实例2：琼海某地产项目建议书
2.4 房地产开发项目可行性研究
2.4.1 房地产开发项目可行性研究的含义 2.4.2 房地产开发项目可行性研究的内容 2.4.3 房地产开发项目可行性研究的编制
与审批
2.4.1 房地产开发项目可行性研究的含义
可行性研究的概念就是运用多种科学研究成果，对建设项 目在投资决策前进行技术经济论证的一门综合学科。其主要任 务是研究兴建或改建某个建设项目在技术上是否先进、适用、 可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利。它的根本目的 是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资的盲目性 和风险性，提高经济效益、社会效益和环境效益。
第二章 房地产开发项目策划
2.1 房地产开发项目设想 2.2 房地产开发市场研究 2.3 房地产开发项目建议书 2.4 房地产开发项目可行性研究 2.5 房地产开发项目流程设计
实际问题：
某大学土木工程专业本科毕业生小张毕业 后就职于某房地产开发公司开发部，开发部经 理分配小张负责办理公司新开发项目的立项报 批工作。小张应怎样开展立项报批工作？小张 在进行立项报批工作的同时，又得到了一项设 计小户型市场需求调查表的工作，小张应如何 设计小户型市场需求调查表？
2.3 房地产开发项目建议书
2.3.1 房地产开发项目建议书的含义 2.3.2 房地产开发项目建议书的内容
2.3.1 房地产开发项目建议书的含义
房地产开发项目建议书是对房地产开发项 目提出的一个轮廓设想，主要是从宏观角度来 考察房地产项目开发建设的必要性，看其是否 符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分 析开发建设房地产的条件是否具备，项目建议 书是国家选择建设项目和有根据地进行可行性 研究的依据，虽然这一阶段的工作比较粗糙， 对量化的精确度要求不很高，但是从定性的角 度看，这一步是十分重要的，是从总体上、宏 观上对项目作出选择。
2.2.1 房地产市场研究的类型
定点综合研究指研究一块特定土地的最佳经济利用。它研 究某一块土地的各种利用方式及其经济效益，最后确定哪种利 用方式能获得最大的经济效益。常见的房地产综合定点综合研 究有：①某地块的最佳经济利用研究；②某地块开发住宅的市 场潜力研究；③某地块开发写字楼的市场潜力研究；④某地块 开发商业房地产的市场潜力研究；⑤某地块开发工业房地产的 市场潜力研究等等。
项目建议书的作用主要有三个方面：
（1）是国家选择建设项目的依据，项目建议 书批准后即为立项。
（2）批准立项的项目，可以Hale Waihona Puke 入项目前期工 作计划，开展可行性研究。
（3）涉及利用外资的项目，在批准立项后， 方可对外开展工作。
2.3.2 房地产开发项目建议书的内容
按国家计委1984年发布的《关于简化基本建设 项目的审批手续》规定，项目建议书的内容应包 括：①建设项目提出的必要性和依据；②产品方 案、拟建规模和建设地点的初步设想；③资源情 况、建设条件、协作关系及引进国别、厂商和初 步分析；④投资估算和资金筹措设想；⑤项目的 进度安排；⑥经济效果和社会效益的初步估计， 包括初步的财务评价和国民经济评价。
①能够预测一个社会的需求，并在这个需求来临时，提 供现成的房地产销售；
②确定具体开发建设地点，并且开发项目符合城市规划 的要求；
③有基本可行的建设渠道和管理经验； ④同土地所有者进行联络，得到能使土地脱离市场的承 诺，但需注意，这时并不一定非要把土地买下，因为在以后 的各种谈判中，对方可能会利用你已投入大量资金押在土地 上而着急的心理来提出比较苛刻的合作条件；
2.2.2 房地产市场研究的内容
住房市场研究，一般应解决以下几个问题： （1）间接的经济限制因素问题 （2）潜在市场容量和开发后能吸引的顾客比率问题 （3）房屋可以出租或出售的价格范围问题 （4）房屋单元类型问题 （5）单元大小问题 （6）需要什么样的附属设施问题
房地产市场研究实例分析（开发豪宅）
2.1 房地产开发项目设想
房地产开发项目设想的含义：
房地产开发项目的设想是房地产开发公司对有关 信息进行综合考虑后产生的关于开发特定房地产项目 满足市场需要的初步打算。它是房地产开发公司开发 经营某一项具体房地产项目的第一步，是房地产开发 经营过程中最富于创造性的工作。
房地产开发项目设想的主要目的是提出投资开发意向 ，形成初步打算。在一般情况下，房地产开发项目设想阶 段应确定以下问题：
⑤研究开发建设地点的自然条件，如开发经营的环境、 土地承载力等；
⑥与投资者和建筑施工单位进行接触，明确他们在开发 经营该项目时的态度和初步打算；
⑦其他应该确定的问题。在“设想”阶段，一旦发现开发 经营某项房地产的前景不妙，就应该停止工作，这样做既有 利于集中精力去研究其他“设想”，又利于避免浪费。房地产 开发项目设想阶段以后的工作量将会很大且很费钱，所以， 房地产开发公司在此阶段结束时，必须有清楚的认识，要果 断做出是否继续进行该项目的决定。
专项市场研究是指为了满足某一专门需要而进行的房地产 市场研究。这种研究没有一个特定的地点，一般是研究一个区 域或一个区域的某类房地产市场。常见的房地产专项市场研究 有：①某一居住区多层住宅需求的市场研究；②某一居住区花 园公寓需求的市场研究；③某一区域写字楼需求的市场研究； ④某一居住区商业房地产需求的市场研究；⑤某一区域工业房 地产需求的市场研究等等。
房地产开发项目的设想，不是凭空想象，而是在综合考 虑各种有关信息之后的基础上的创造性构思。
实例分析：招商地产番禺项目开发设想
2.2 房地产市场研究 2.2.1 房地产市场研究的类型 2.2.2 房地产市场研究的内容
2.2.1 房地产市场研究的类型
房地产市场研究一般分为两种类型：一种是专项市场研究 ，另一种是定点综合研究。
房地产开发项目建议书实例
实例1：志惠花园项目建议书 实例2：琼海某地产项目建议书
2.4 房地产开发项目可行性研究
2.4.1 房地产开发项目可行性研究的含义 2.4.2 房地产开发项目可行性研究的内容 2.4.3 房地产开发项目可行性研究的编制
与审批
2.4.1 房地产开发项目可行性研究的含义
可行性研究的概念就是运用多种科学研究成果，对建设项 目在投资决策前进行技术经济论证的一门综合学科。其主要任 务是研究兴建或改建某个建设项目在技术上是否先进、适用、 可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利。它的根本目的 是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资的盲目性 和风险性，提高经济效益、社会效益和环境效益。
第二章 房地产开发项目策划
2.1 房地产开发项目设想 2.2 房地产开发市场研究 2.3 房地产开发项目建议书 2.4 房地产开发项目可行性研究 2.5 房地产开发项目流程设计
实际问题：
某大学土木工程专业本科毕业生小张毕业 后就职于某房地产开发公司开发部，开发部经 理分配小张负责办理公司新开发项目的立项报 批工作。小张应怎样开展立项报批工作？小张 在进行立项报批工作的同时，又得到了一项设 计小户型市场需求调查表的工作，小张应如何 设计小户型市场需求调查表？
2.3 房地产开发项目建议书
2.3.1 房地产开发项目建议书的含义 2.3.2 房地产开发项目建议书的内容
2.3.1 房地产开发项目建议书的含义
房地产开发项目建议书是对房地产开发项 目提出的一个轮廓设想，主要是从宏观角度来 考察房地产项目开发建设的必要性，看其是否 符合国家长远规划的方针和要求，同时初步分 析开发建设房地产的条件是否具备，项目建议 书是国家选择建设项目和有根据地进行可行性 研究的依据，虽然这一阶段的工作比较粗糙， 对量化的精确度要求不很高，但是从定性的角 度看，这一步是十分重要的，是从总体上、宏 观上对项目作出选择。
2.2.1 房地产市场研究的类型
定点综合研究指研究一块特定土地的最佳经济利用。它研 究某一块土地的各种利用方式及其经济效益，最后确定哪种利 用方式能获得最大的经济效益。常见的房地产综合定点综合研 究有：①某地块的最佳经济利用研究；②某地块开发住宅的市 场潜力研究；③某地块开发写字楼的市场潜力研究；④某地块 开发商业房地产的市场潜力研究；⑤某地块开发工业房地产的 市场潜力研究等等。