星河湾_上海浦东星河湾_产品分析报告_51PPT
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35
一期户型配比及分布
名称 三房 四房 五房 复式
套数 72 208 41 1
配比 22% 64.5% 13% 0.5%
283-320 ㎡的四房
591-593 ㎡的大五房，及1 套近900 ㎡的复式（1F-2F）
480-530 ㎡五房
220-245 ㎡三房 和四房
36
单体户型
三房三厅三卫+工人套房
工人房
早餐餐厅
7.2 m
电梯大堂
5.4 m
4.1
4.8
m
219m㎡
220 ㎡
主卧面宽4.1m,(通常为3.6-3.8㎡)，客卧面宽3.7-4.1m,(通常为3.2-3.4米)，大面 宽设计使室内的采光性更好，同时，适当加大的进深也使得室内空间感更强，另外， 工人套房合理的和主功能区分开，而早餐餐厅的设计，使得生活的品质感得到了具 体的体现。
20
21
豪华的精装修车库，大理石贴面，吊顶，还与中心瀑布 直接相通，既美观又通风。
园林景观
22
园林景观
小区门口的喷泉花坛，大气而不 失艺术气息
23
➢人行出入正门口的 花坛和镇宅石，不仅 在视觉效果上起到了 美观和私密性的效果， 同时在风水学上也起 到挡煞的作用。
24
每栋楼宇前都有一条2米多宽的“护城 河”，在美观的同时，在一定程度上 也保证了1楼业主的私密性。
14
即将建成的商业街内街，环境 优美。
15
商铺共分上下两层，并连通地 下车库，一层层高约4.5米， 二层层高为5.5-6米，单套面 积近1500平方米
16
另外，作为教育配套设施的幼 儿园和小学将于明年动工兴建
17
外围设计
小区外围隔离水系
北侧在建道路
18Baidu Nhomakorabea
19
商业内街旁的内部道路和停车位
项目整体相对于锦绣路路面抬高了整整1.7米，继体现了项目豪宅的 档次感，又保障了低层业主的私密性。
涂料
澳洲进口沙石贴面基座，低调内敛。美中 不足的是大楼整体部分为涂料，较星河湾 北京和广州项目略有差距。
沙石贴面
33
特色的八角楼设 计，在立面上做 到了美观别致， 并充分从业主使 用的人性化角度 考虑，在空间布 局上也通过加大 尺度，增设一步 阳台的设计。
34
雕花屋檐的设计，既实用又美观
在外力面的细节处，做适当的装饰， 贵气而不庸俗。
37
卧室
餐厅
B户型样板房 （现代简约）
38
空调新风
卫生间
➢主要户型结构与B户型类 似，只是多了一个卧室的设 计，其他基本功能布局相似。
公共卫生间
可灵活变成 客卫和公卫
➢整体功能布局合理，动静 分离，全明设计，每个卧室 均配有独立卫生间，主卧还 配有独立衣帽间。
➢商业部分包含有一个五星级 酒店、商业街、幼儿园和小学。
注：项目北侧规划建造约28万 ㎡的高级人才公寓。（但未最 终确定）
11
一期总评图：
小区动线
➢完全的人车分流 ➢人行动线成工字型排布， 和景观布局相对应，在步 入小区的同时，沿途充分 欣赏周边的丰富景观资源。 ➢车行动线完全安排在小 区外围，将车辆进出对小 区的影响降至最低。
星河湾 ·
产产品品分分析析报告
2
背景概述
3
开发商背景
星河湾地产以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、 商务经营、生产制造业、建筑设计等五大业务板块。
“舍得、用心、创新”
为其企业核心理念 八年仅打造三个产品（星河湾· 广州；星河湾· 北京；星河湾· 上海），
却赢得了国内外多项业内大奖。“以创造艺术品的态度来做房产”，是其打造 项目的一贯态度。
29
小区设计有中心游泳池和儿童戏水池， 给业主创造了视觉和生活的双重享受， 尤其是在游泳池旁边设计了一个鲤鱼池， 让人能体验和鱼儿一同戏水滋味，享受 天人合一的非凡感觉
30
泳池旁边的淋浴龙头和消毒池，在细 节方面处处体现豪宅的人性化配置
31
建筑形态
32
立面风格
改良过的西班牙风格建筑，更具贵气。 米黄色+灰棕的搭配，比传统西班牙的 米黄色+红色的搭配更显尊贵沉稳。
4
项目参数
项目地址 浦东新区锦绣路2580弄 发展商 上海浦东星河湾房地产开发有限公司 建筑形态 小高层 占地面积 20万㎡ 建筑面积 一期9.5万㎡，13栋15-18层的小高层 容积率 1.58 绿化率 35% 开盘日期 2009年8月8日
户型面积
220㎡-600㎡
开盘对外报价 40000-60000元/㎡
家
人民
嘴
广场
龙阳 路
星河湾
➢项目位于浦东新区 花木板块，龙阳路 以南，紧邻锦绣路， 距龙阳路地铁站约 2.2公里，距陆家嘴 约8公里，距人民广 场约11公里。
7
地块情况
➢项目地块周边被白莲泾、中 心河、浪水浜三条水系包围， 水景资源丰富，离最近的轨 道交通——龙阳路站约2.2公 里，从龙阳路乘坐磁悬浮到 浦东机场仅15分钟。
25
进门后的中心下沉式瀑布，将 小区的档次感体现无疑，同时 连接地下车库的设计，使原本 封闭阴暗的车库也具有“水 景”，共享景观资源。
26
观景平台，多层次的绿化植被，小桥流水，阶梯小径，给小区营造出公园般的内 部景观
27
28
荷花池，丰富了单调的水 景，同时也丰富了植物的 品种。
不同风格的观景凉亭。精雕细琢 的细节
12
建筑分布
➢小区整体呈王字形分布，前 后之间的栋距最短的也有近70 米，楼王更是一览众山小，日 照和采光非常理想，且小区外 围的建筑距小区外的道路最近 的距离也接近10米，且有水系 区隔，私密性较好。
➢这样的布局使得景观组团比 较集中，利于打造较大规模的 多层次小区景观。
13
项目配套
已部分建成投入使用 的五星级星河湾大酒店
星河湾项目从区位的角度客观说，并非是一个城市公寓类豪宅项目的最理想地段。 周边的人气、配套和氛围尚不足以和“豪宅”二字匹配。
8
周边四至
北
西
东
南
9
项目规划
10
酒店、商业及教育配套 后期待开发
人才公寓规划用地 （陆家嘴集团）
一期在建
小区总体规划
➢整个小区总占地面积约为20 万㎡，规划总建面积约为30万 ㎡ ，目前开发的一期约为9.5 万㎡，共13栋15-18层的小高 层。
销售代理
易居·中国
售楼处电话 021-58818888
装修报价
10000-12000元/㎡
交房日期
2010年6月
备注
首批共推322套房源，当日销售82%
最新动态
见后
星河湾·上海项目的成功，标志着星河湾地产全面进驻北京、广州、上海，地产业的黄金 三角地从此都有了星河湾的印记。
5
项目区位
6
项目区位
陆
一期户型配比及分布
名称 三房 四房 五房 复式
套数 72 208 41 1
配比 22% 64.5% 13% 0.5%
283-320 ㎡的四房
591-593 ㎡的大五房，及1 套近900 ㎡的复式（1F-2F）
480-530 ㎡五房
220-245 ㎡三房 和四房
36
单体户型
三房三厅三卫+工人套房
工人房
早餐餐厅
7.2 m
电梯大堂
5.4 m
4.1
4.8
m
219m㎡
220 ㎡
主卧面宽4.1m,(通常为3.6-3.8㎡)，客卧面宽3.7-4.1m,(通常为3.2-3.4米)，大面 宽设计使室内的采光性更好，同时，适当加大的进深也使得室内空间感更强，另外， 工人套房合理的和主功能区分开，而早餐餐厅的设计，使得生活的品质感得到了具 体的体现。
20
21
豪华的精装修车库，大理石贴面，吊顶，还与中心瀑布 直接相通，既美观又通风。
园林景观
22
园林景观
小区门口的喷泉花坛，大气而不 失艺术气息
23
➢人行出入正门口的 花坛和镇宅石，不仅 在视觉效果上起到了 美观和私密性的效果， 同时在风水学上也起 到挡煞的作用。
24
每栋楼宇前都有一条2米多宽的“护城 河”，在美观的同时，在一定程度上 也保证了1楼业主的私密性。
14
即将建成的商业街内街，环境 优美。
15
商铺共分上下两层，并连通地 下车库，一层层高约4.5米， 二层层高为5.5-6米，单套面 积近1500平方米
16
另外，作为教育配套设施的幼 儿园和小学将于明年动工兴建
17
外围设计
小区外围隔离水系
北侧在建道路
18Baidu Nhomakorabea
19
商业内街旁的内部道路和停车位
项目整体相对于锦绣路路面抬高了整整1.7米，继体现了项目豪宅的 档次感，又保障了低层业主的私密性。
涂料
澳洲进口沙石贴面基座，低调内敛。美中 不足的是大楼整体部分为涂料，较星河湾 北京和广州项目略有差距。
沙石贴面
33
特色的八角楼设 计，在立面上做 到了美观别致， 并充分从业主使 用的人性化角度 考虑，在空间布 局上也通过加大 尺度，增设一步 阳台的设计。
34
雕花屋檐的设计，既实用又美观
在外力面的细节处，做适当的装饰， 贵气而不庸俗。
37
卧室
餐厅
B户型样板房 （现代简约）
38
空调新风
卫生间
➢主要户型结构与B户型类 似，只是多了一个卧室的设 计，其他基本功能布局相似。
公共卫生间
可灵活变成 客卫和公卫
➢整体功能布局合理，动静 分离，全明设计，每个卧室 均配有独立卫生间，主卧还 配有独立衣帽间。
➢商业部分包含有一个五星级 酒店、商业街、幼儿园和小学。
注：项目北侧规划建造约28万 ㎡的高级人才公寓。（但未最 终确定）
11
一期总评图：
小区动线
➢完全的人车分流 ➢人行动线成工字型排布， 和景观布局相对应，在步 入小区的同时，沿途充分 欣赏周边的丰富景观资源。 ➢车行动线完全安排在小 区外围，将车辆进出对小 区的影响降至最低。
星河湾 ·
产产品品分分析析报告
2
背景概述
3
开发商背景
星河湾地产以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、 商务经营、生产制造业、建筑设计等五大业务板块。
“舍得、用心、创新”
为其企业核心理念 八年仅打造三个产品（星河湾· 广州；星河湾· 北京；星河湾· 上海），
却赢得了国内外多项业内大奖。“以创造艺术品的态度来做房产”，是其打造 项目的一贯态度。
29
小区设计有中心游泳池和儿童戏水池， 给业主创造了视觉和生活的双重享受， 尤其是在游泳池旁边设计了一个鲤鱼池， 让人能体验和鱼儿一同戏水滋味，享受 天人合一的非凡感觉
30
泳池旁边的淋浴龙头和消毒池，在细 节方面处处体现豪宅的人性化配置
31
建筑形态
32
立面风格
改良过的西班牙风格建筑，更具贵气。 米黄色+灰棕的搭配，比传统西班牙的 米黄色+红色的搭配更显尊贵沉稳。
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项目参数
项目地址 浦东新区锦绣路2580弄 发展商 上海浦东星河湾房地产开发有限公司 建筑形态 小高层 占地面积 20万㎡ 建筑面积 一期9.5万㎡，13栋15-18层的小高层 容积率 1.58 绿化率 35% 开盘日期 2009年8月8日
户型面积
220㎡-600㎡
开盘对外报价 40000-60000元/㎡
家
人民
嘴
广场
龙阳 路
星河湾
➢项目位于浦东新区 花木板块，龙阳路 以南，紧邻锦绣路， 距龙阳路地铁站约 2.2公里，距陆家嘴 约8公里，距人民广 场约11公里。
7
地块情况
➢项目地块周边被白莲泾、中 心河、浪水浜三条水系包围， 水景资源丰富，离最近的轨 道交通——龙阳路站约2.2公 里，从龙阳路乘坐磁悬浮到 浦东机场仅15分钟。
25
进门后的中心下沉式瀑布，将 小区的档次感体现无疑，同时 连接地下车库的设计，使原本 封闭阴暗的车库也具有“水 景”，共享景观资源。
26
观景平台，多层次的绿化植被，小桥流水，阶梯小径，给小区营造出公园般的内 部景观
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28
荷花池，丰富了单调的水 景，同时也丰富了植物的 品种。
不同风格的观景凉亭。精雕细琢 的细节
12
建筑分布
➢小区整体呈王字形分布，前 后之间的栋距最短的也有近70 米，楼王更是一览众山小，日 照和采光非常理想，且小区外 围的建筑距小区外的道路最近 的距离也接近10米，且有水系 区隔，私密性较好。
➢这样的布局使得景观组团比 较集中，利于打造较大规模的 多层次小区景观。
13
项目配套
已部分建成投入使用 的五星级星河湾大酒店
星河湾项目从区位的角度客观说，并非是一个城市公寓类豪宅项目的最理想地段。 周边的人气、配套和氛围尚不足以和“豪宅”二字匹配。
8
周边四至
北
西
东
南
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项目规划
10
酒店、商业及教育配套 后期待开发
人才公寓规划用地 （陆家嘴集团）
一期在建
小区总体规划
➢整个小区总占地面积约为20 万㎡，规划总建面积约为30万 ㎡ ，目前开发的一期约为9.5 万㎡，共13栋15-18层的小高 层。
销售代理
易居·中国
售楼处电话 021-58818888
装修报价
10000-12000元/㎡
交房日期
2010年6月
备注
首批共推322套房源，当日销售82%
最新动态
见后
星河湾·上海项目的成功，标志着星河湾地产全面进驻北京、广州、上海，地产业的黄金 三角地从此都有了星河湾的印记。
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项目区位
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项目区位
陆