铁狮门封闭12亿基金投资
绿城集团代建模式研究+铁狮门商业模式研究
绿城集团的优势在于产品营造能力和品质把控能力，因此其选择了轻资 产的代建模式
绿城的三种代建模式
代建模式 合作对象 合作方式 与已经确权的土地开发资源 对接，由委托方提供开发用 地并承担全部的开发投资， 绿城建设承担开发任务 绿城的收益 代建模式的优势
项目代建 （50%）
物 业 管 理 费
年收入 2.5-4%
总资产 0.5%
基 础 管 理 费
收 购 管 理 费
运营商
• 物业管理 • 租赁管理 • 税务管理 • 兼并收购 • 联合投资 • 基金管理 • REITs退出
施工成本2-4%
TSOF
收购总价1%
开发 管理费
施工成本3.5%
不超转让总价1%
资产 转让费
投资商
超额收益
代建费用： 项目销售额 的7-12%
政府代建 （40%）
政府机构
与政府安置房建设对接，由 绿城的专业团队承担项目开 发任务
“金融+房地产”模式代表——铁狮门
铁狮门采用纵向一体化的模式，整合了地产开发的各个环节，包括物业 开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租赁和风险管理等
职能 监 理 费
开发商
• 设计建造 • 物业销售
项目持有者
1. 降低自身经营风险，同时 提升成本和品质管控能力 2. 市场占有率短期内大幅提 高，获得更高的品牌溢价， 对自有项目产生积极影响 3. 参与政府保障性住房建设 有利于维系绿城与地方政府 的关系，同时更容易参与到部资本对接，通过成立 平台公司募集资金，绿城负 责开发建设，并与投资方共 享收益
30%
通过合资基金模式，铁狮门以不到5%的资本投入，分享 了项目40%以上的收益
铁狮门经典项目
法兰克福市最节能的建筑之一
24
法国|巴黎|卢梅尔大厦 Lumel | Paris | France
项目简介
Landmarks of Tishman Speyer
项目位置：巴黎市区贝西公园内 建筑面积：125,326平方米 办公面积：94,761平方米 商业和仓储：30,565平方米 建筑楼层：7层 卢梅尔大厦是巴黎最大的私有办公大楼。大楼有7层，由一座壮 观的中庭分为两幢翼楼。卢梅尔坐落在占地 14 公顷的贝西公园内， 地处巴黎12区的娱乐设施密集地带。
项目特点：
欧洲最大的交通枢纽工程； 德国的新地标建筑；
20
德国|柏林|莱特火车站 Lehrter Bahnhof | Berlin | Germany
Landmarks of Tishman Speyer
21
德国|法兰克福|麦斯特尔大厦 Messeturm | Frankfurt | Germany
8
美国|纽约|大都会人寿大厦 Metlife | New York , NY | U.S.A.
项目简介
Landmarks of Tishman Speyer
项目位置：纽约公园大道200号 建筑高度：246米 建筑楼层：59层 建筑面积：743,000平方米
大都会人寿大厦坐落在纽约公园大道200号，共59层，是一幢高 达808英尺（246米）的顶级摩天大厦。该建筑地处曼哈顿核心地 带著名的公园大道中段。楼下是纽约中央火车站，由于中央火车 站是纽约市人流最大的地标，也是最繁忙的交通枢纽之一，因此 大都会人寿大厦每天都要迎送超过250,000人次的上班族、游客和 租户出入其大门。
项目特点：
位于美国最高级的餐馆和商店区，坐拥好莱坞山风光
狮门并购读后感
题目狮门文化并购读后感学院___金融学院___ ______ 专业____投资_ _____ 班级____1301__ _________ 学号____1306060114______ 学生姓名_____马中豪_ ____ __ 指导教师_____程大涛_________二○一六年五月目录探索独立制片和主流片厂的纠葛--狮门崛起 (2)狮门融资过程 (4)成本与收益分析 (7)狮门具体案例分析--恐怖片 (11)并购中的文化整合重要性 (13)万达与狮门的可能性 (15)狮门投资动态现状 (16)狮门文化并购读后感探索独立制片和主流片厂的纠葛--狮门崛起“独立电影”，又称独立制片电影，它是与好莱坞主流电影相对应的一个概念。
从技术角度上讲，“独立电影”是指某部电影在资金投入和制作上不隶属于任何电影集团、公司或制片厂，主要依靠制片人或导演本身通过各种渠道融和资金，甚至包括个人出资等形式来制作影片。
好莱坞主流的大制作影片一直占据着票房市场，小制作的独立电影从未有过同等的地位。
但上世纪90年代以来，随着私募电影基金的崛起，大量业外资本涌入电影产业，从而为独立制片商提供了更广泛的资金渠道，于是独立制片商开始摆脱低端形象，进入主流市场。
像梦工场这类独立制片商单一影片的投资规模也达到数千万美元，票房收入过亿美元。
比如艺匠公司在圣诞斯电影节以50万的价格买下了阿伦·达伦诺夫斯基的邪典影片《兀》，影片讲述了一个男人沉溺于数字之中的梦呓，影片最终获得了300万美元的国内票房。
虽然像岛屿，沃斯特罗恩和斯尼康姆这样“里根时代”的大独立制片公司没有坚持到最后，但是一些小公司则抓住这个机会晋身为大公司。
好莱坞不再由主流片厂独霸天下，独立电影公司也有机会拥有自己的票房炸弹。
在媒体全球化的影响下，好莱坞主流公司进行跨行业的产业结构调整和国际间资金重组的同时，也改变了对待独立制片的态度，一股合并、收购的浪潮在美国主流电影公司展开，对抗式的打压和孤立被“收归麾下，为我所用"的兼容政策所取代。
铁狮门研究报告
铁狮门房地产公司企业调研报告大通建设综合管理部投资管理中心2014年1月目录一、铁狮门简介 (2)(一)、公司理念 (2)(二)、业务分布 (2)(三)、发展历程 (3)二、业务发展模式——纵向一体化的综合业务 (5)(一)、工程管理类业务模式 (6)1. 投资与开发 (6)2. 设计与工程 (7)(二)、资产管理类业务模式 (8)1.物业租赁 (8)2.物业管理 (9)3.投资管理 (10)4.可持续发展战略 (13)三、铁狮门在中国 (13)(一)、上海铁狮门项目 (14)(二)、成都铁狮门项目 (14)(三)、天津铁狮门项目 (14)(四)、苏州铁狮门项目 (15)一、铁狮门简介(一)、公司理念铁狮门（TISHMAN SPEYER 简称：TSP）成立于1978年，是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，是擅长开发并与管理密切结合的房地产企业。
铁狮门秉承创造最大价值的哲学理念，与每个单位或项目展开深入合作，鼓励文化的创造和跨学科的各种非常规思维的相互结合。
(二)、业务分布铁狮门的业务遍布四大洲11个国家和地区的46个市场。
自1978年成立以来，铁狮门投资、开发和运营的项目超过355个，总物业面积逾1.25亿平方英尺（1160万平方米）。
铁狮门在美国、欧洲、拉美、印度和中国的物业资产组合总值超过644亿美元。
铁狮门旗下的标志性建筑包括：纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心和扬基体育场；法兰克福的商品交易会大厦和歌剧大楼；巴西圣保罗的北方大厦；巴西里约热内卢的温图拉双塔。
目前，在全球多个大城市，包括巴西利亚、法兰克福、古尔冈、海德拉巴、巴黎、里约热内卢、旧金山、圣保罗、成都、上海和天津，铁狮门均有处与不同开发阶段的各类地产项目。
图表1：铁狮门全球地产分布（单位：平方米）(三)、发展历程铁狮门由Robert V. Tishman和Jerry I. Speyer于1978年联合创立。
创立后前十年，铁狮门在美国逐渐拓开自己的业务领域，进军芝加哥、亚特兰大、洛杉矶和休斯敦地产市场。
看北美商业地产巨头在上海的购物中心布局
看北美商业地产巨头在上海的购物中心布局消息：堂堂大魔都，除了港资开发商外，外资开发商数量占比也不低，已建&待建购物中心数也是有那么一点点惊人，所谓“海纳百川”四个大字，完美呈现在上海商业地产行业的蓬勃发展格局上。
作为上回港资系列的延续，我们计划分国际篇和国内篇，对已进入上海的开发商所开发项目分别展开扩充。
国际篇包含——美国+加拿大、日韩、欧洲+澳洲、东南亚、港澳台，另外，番外篇会再加一个奥特莱斯项目统计以及目前已退出上海市场的外资开发企业项目统计，以上共计六篇。
国内篇包含——京、渝、闽、广、江浙&其他城市、沪，各地已进入上海的开发商所开发项目汇总统计，以上共计六篇。
十二篇连载，那些年在上海的“你我他”，获取还有一些你不知道的背后故事。
据数据中心统计，迄今已有15家北美企业陆续参与了20多个上海商业地产项目。
虽然全球第一间真正有影响力的现代购物中心Country Club Plaza于1922年创立于美国密苏里州堪萨斯城附近，全球第一间全封闭的大盒子购物中心Southdale于1956年诞生在美国明尼苏达州伊代纳市，全球第一座巨型购物中心仍然出现在北美，1981年West Edmonton巨型购物中心在加拿大亚开幕。
北美集中了SIMON、GGP、Tabuman、Kimco Realty、DDR Corp、三五、黑石等大量购物中心专业发展商及基金公司，但由于中美两地在城市规划及建设方面巨大差异，故大型购物中心开发仅见于：2005年西蒙集团联手深国投商置与西蒙集团及其他境外投资者陆续投资建设了以沃尔玛为主力租户的五个购物中心，包括常熟印象城、苏州印象城、杭州印象城、郑州印象城和合肥印象城项目。
但西蒙集团于2010年低调撤离，其后，西蒙旗下全球最大奥莱集团Premium 曾与百联合作竞标上海迪斯尼乐园配套奥莱项目但未果。
美国沃尔玛为加速山姆会员店落地，开设自建乐世界大型购物中心，但在珠海与南昌店开幕后，已暂时搁置扩张新的购物中心项目。
海外房产投资分析
海 外 置 业
海外房产投资交易
中国房企海外投资
海外置业渠道
马来西亚碧桂园金海湾
项目 区域 马来西亚柔佛州新山市（斯干达经济特区） 项目位于新山市重点发展区金海湾，占地约23万平，建 筑面积116万平米，属于永久地契的项目。作为国内品牌 开发商碧桂园在海外拓展的首个项目，它包括了高层洋 房、现代公寓、酒店、写字楼等，是新山市中心唯一海 景综合体。高层洋房是以75-130平方米的2-4房为主， 及稀缺的286平方米顶层观景；公寓是以39-69平方米的 1-2房为主，所有的公寓都配置品牌的厨房和卫浴用具。 占地：约23万㎡；总建：116万㎡； 项目拥有一个近7万平商业，约1万平海景风情商业街， 近万平会所，另配有人造沙滩、游艇码头等设施。会所 的一楼有影视厅，儿童活动室，保龄球馆，小型超市等； 二楼是健身室，中西餐厅，酒吧等；三楼是网球，及空 中花园。马来西亚投建的隆新高铁，贯通了吉隆坡—新 山—新加坡，到时从新山市到新加坡市中心，只需10分 钟。 拿地不到一年，这个体量高达100万平方米的超级临海大 盘便崛起在新加坡对岸。自2013年8月开售以来，9000 套房屋中已有6000余套卖出，出货近100亿元。
瑞麦地产葡萄牙房产销售流程
海 外 拓 展
海 外 拓 展
项目 介绍
项目 规划
项目 配套
项目 进度 3/4/2016
海 外 置 业
海外房产投资交易
中国房企海外投资
海外置业渠道
当前海外地产的主要销售渠道
国内地产公司直销 绿地集团美国公司中国区营销中心 世居海外置业 合富辉煌海外房产展览中心
大型中介公司海外房产部
大型房产网站海外房产部
专业海外地产网站 专业海外房产投资公司 留学移民机构
REITs在中国未能落地的原因
3、REIT在中国的真正落地还有待时日
2015年，中国证监会曾经批准发行鹏华前海万科REITs，为REIT在中国的实践做出了有益尝试。 同期由于中国房地产市场发展的优良环境，该基金所投万科物业价值不断上涨，为基金投资人 带来了不错的收益。但结合本文第二部分的分析，应该看到该公募基金作为试点在许多方面还 不等同于严格意义上的REIT。
2、REIT的必要性 之一打开众多零散私有资金进入商业地产市场的渠道，丰富不动产资金来源 REIT于1960年产生于美国，至今已经在40多个国家通过立法而存在。但从各国REIT立法时点的宏观 经济环境来看，大部分国家当时处于经济危机或经济发展低迷、减速状态。为数不多的特例仅有保加 利亚（2004年）、阿联酋（2006年）、越南（2015年），这三个国家当时GDP均超过6%。同时， 大部分国家的REIT立法时点是在不动产行业低迷或下跌周期。由于企业一般是顺经济周期运营，即在 经济扩张期扩大企业生产，在经济下滑期收紧生产，因此当一国经济处于危机或发展低迷、减速状态 时，投资于不动产行业的资金开始减少。 同时，由于不动产行业一般都是一国经济的支柱行业，因此，REIT的立法有助于吸引个人投资者的资 金并达到稳定不动产市场的目的。 事实上，以美国1960年国会通过REIT的相关立法为例，其目的之一就是打开众多零散私有资金进入 商业地产市场的渠道，丰富不动产资金来源。
三、有碍中国REIT落地的深层次原因
1、在思维层面，对REIT的理解仍然有失准确 REIT被广泛地认为是融资工具，是解决房地产企业或者项目资金来源的工具。对REIT的理解仍然定 位于为特定项目而进行的融资，是被动的资金管理。对REIT的理解是基于企业处于第一阶段的思维。 事实上，不论是长租公寓还是基础设施，很多情况下，之所以REIT被提到，就是因为这些项目的收 益率无法达到投资人预期的目标，无法在市场通过当前常见的金融工具获得足够的开发资金，REIT 被谈及还只是一个资金解决方案而已。 在市场化的环境中，投资人也有自身的投资预期，在项目无法达到预期收益的情形下，当然也不会 有充分动力投资REIT。由此，一个充满创新的金融工具无法被有效使用。
铁狮门简介分析
铁狮门公司介绍 作为一家拥有百年历史的全球公司，铁狮门在四个领域取得的令人骄傲的成功， 并深受投资人和业界认可。
一流的开 发商
基金管理
的佼佼者
铁狮门 房地产
顶尖的
物业管理
Байду номын сангаас
全球租赁 的标竿
2
公司创始人介紹
JERRY I. SPEYER (徐杰儒) 董事长兼联席首席执行官 铁狮门房地产公司成立于1978年，徐先生为该公司两名创始人 之一。 徐先生积极参与慈善和公益事业，为许多公益和行业 组织出谋献策： 纽约联邦储备银行前董事长 现代艺术博物馆董事长 纽约长老会医院副董事长
洛克菲勒中心 纽约
全球顶尖的物业管理 铁狮门管理的世界顶级地标建筑包括： 洛克菲勒中心 ( 美国 纽约 ) ：为高级办公及零售租户的首选，出租率达到 97% 。同 时也是游客们在纽约的首选参观地点。
克莱斯勒中心 (美国 纽约)：是纽约最受青睐的商业建筑之一，被市场用作评定甲 A级商厦的标准，出租率保持在98%。
2011年排名 公司名称 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 黑石集团 摩根士丹利房地产投资 铁狮门 柯罗尼资本集团 高盛房地产投资 毕银资本 领盛投资管理公司 凯雷投资集团 保诚房地产投资 孤星基金 总部所在地 美国 美国 美国 美国 美国 美国 美国 美国 美国 美国 纽约 纽约 纽约 洛杉矶 纽约 波士顿 芝加哥 华盛顿 新泽西州 帕西帕尼 达拉斯 资金募集金额 2010年排名 (亿美元) 209.3 1 156.5 2 118.0 3 115.3 5 92.0 4 86.1 7 75.8 6 69.8 8 69.1 15 66.0 26
全球租赁领域的标杆洛克菲勒中心纽约埃森哲公司瑞士德科中国农业银行美国铝业美国好事达保险美国运通苹果美国电话电报公司法国安盛英国航天系统公司巴西银行美国银行中国银行巴克莱银行宝马公司法国巴黎银行波音英国石油英国电信可口可乐公司瑞士信贷德意志银行比利时德克夏银行美国利宝保险公司德国曼恩集团日本丸红麦当劳大都会人寿麦德龙微软三菱三菱重工摩根士丹利慕尼黑再保险集团美国财产意外保险纽约人寿保险日本邮船诺基亚甲骨文松下电器百事可乐巴西国家石油公司美国pnc金融服务集团宝德信金融集团三星美国直播电视集团道氏化学公司欧洲宇航防务集团东日本旅客铁道株式会社德国艾德卡公司爱默生电气公司房利美美国联邦快递公司福特汽车法国电信法国燃气苏伊士集团通用电气高盛集团荷兰喜力控股公司惠普德国豪赫蒂夫建筑公司美国家得宝公司汇丰银行荷兰国际集团英特尔巴西商业银行摩根大通银行德国巴登符腾堡州银行夏普西门子瑞典斯堪雅建筑集团法国国家铁路法国兴业银行索尼美国州立农业保险公司加拿大永明人寿保险瑞士再保险时代华纳东京电力丰田汽车旅行者保险美国邮政总局瑞士联合银行联合利华联合包裹服务公司美国联合健康集团威瑞森通信美国沃尔格林零售商美国wellpoint健康保险公司美国富国银行苏黎世金融全球租赁领域的标杆10成功的秘诀绿色节能创新精神整合平台铁狮门的成功秘诀在于其在绿色节能产业创新管理平台整合方面的不断投入
Train-地产基金模式和DD培训
模式一：独立基金管理公司——京兆万科模式
京兆基金
资金管理 资源整合
合作开发商
提供项目 参与投资 联合开发
模式要点：
万科提供项目 基金、万科基本各占一半股权 基金提供开发所需大部分资金（作 为股东贷款）；万科为此股东贷款 提供担保
客户流失 伦敦对冲基金投资商Liongate宣布倒闭
石油 钻 井平 台数 已下降 约 ６ ３ ％。
ｊ Ｅ ｉ ｌ 企 通过 钻 井平 台来 寻 找新 的石 油 。贝克休 斯公 司 自 １ ９ ４ ４年 起 ， 每周 公布 油气 钻 井平 台数
据。钻 井 平 台活动 的变化 可能 比实 际产量 变化 提 早许 多个 月 。
金Ｉ Ｎ Ｆ Ｉ Ｎ ＡＮＣ Ｅ
集团 （ 该 集 团 同时 是 美 国养 老金计 划 方面 的专 家 ）确 认 了这 一消 息 。信 安集 团 的发言 人 表示 ， Ｌ ｉ ｏ ｎ ｇ ａ ｔ ｅ董 事会 将会 “ 采取 措施 把 资产返 还 给投 资者 ” 。 这 是本 周 内倒 闭的第 二 个 大型 基金 公 司 。周 二 （ １ ０月 １ ３日 ） ， 美国 Ｆ ｏ ｒ ｔ ｒ ｅ ｓ ｓ投 资集 团宣 布 将逐 渐 关 闭集 团旗 下 的旗舰 宏观 基 金。近 几 个月来 ， 许 多对冲 基金 都 受到 市场 波动影 响 ， 而今 年 对 冲基 金行 业 整体 表现 更 有可 能是 自 ２ ０ １ １年 以来最 差 的一 年 。 ２ ０ １ ３年 信 安 集 团 （ Ｐ ｒ ｉ ｎ ｃ ｉ ｐ ａ １） 收购 Ｌ ｉ ｏ ｎ ｇ ａ ｔ ｅ时 ， Ｌ ｉ ｏ ｎ ｇ ａ ｔ ｅ管理 的 资产 达 ２ １亿 美 元 ， 但信 安 集 团在 一份 声 明中表 示 ，由于 管理 不 当造成 的客 户 流 失和 资 产减 少 在过 去 两年 里 使 “ Ｌ ｉ ｏ ｎ ｇ ａ ｔ ｅ
美 国石 油钻 井 平 台连 降七周 至 ６ ０ ０以 下
１ ０月 １ ７ 日报道 ， 周五， 油 服公 司 贝克 休斯 （ Ｂ ａ ｋ ｅ ｒ Ｈｕ ｇ ｈ ｅ ｓ） 公布 数据 显 示 ， 本 周 美国石 油钻
井平 台 下降 １ ０台 ， 至 ５ ９ ５台。 美 国石 油钻 井 平 台连 续第 七 周下 降 ， 自２ ０ １ ０年 ７月 以来 首 次 降
租售并举转型之路：总结篇
租售并举转型之路：总结篇一、 租售并举转型的几种模式1．1 香港模式香港模式以新鸿基为代表，强调“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡，目标是通过拥有资产、获取租金来实现多元化经营，提高企业整体抗冲击能力。
香港模式是在传统金融环境里发展起来的租售并举模式，以新鸿基为例，70%以上的投入资本金来自内部现金流，外部股权融资和债权融资各自提供了约15%的资本金（公司目前400亿港元的借款，2200亿港元权益资本，其中，过去三十年累积的资本市场净股权融资额仅为375亿港元），至今郭氏家族仍控股40%以上。
对内部现金流平衡的高度依赖决定了沿香港模式转型的企业，自身的规模要求较高，转型期风险也较大，而且需要10-20年才能完成转型。
1．2 新加坡模式新加坡模式以嘉德置地为代表，强调“私募地产基金+REITS”的地产基金平台作用，目标是借助第三方资金来实现轻资产运营，在获取管理费收益的同时分享投资收益。
新加坡模式是在现代金融环境里发展起来的租售并举模式，以嘉德为例，公司在旗下REITS里平均持有30%权益，在私募地产基金里平均持有50%权益，结果，仅有20-25%的资本金来自于内部现金流，35-40%的资本金来自于外部基金融资，40%的资本来自于外部借款融资（嘉德自身总资产250亿新元，其中债权融资98亿新元，净股权融资18亿新元；而过去8年，嘉德累计通过私募基金融资84亿新元；旗下5只REITS累积债权融姿71亿新元，累积股权融资44亿新元——CMT上市融资23.2亿新元，CCT上市融资9.2亿新元，ART上市融资2.6亿新元，QCT上市融资2.3亿新元，CRCT上市融资6.5亿新元；公司自身250亿新元总资产中，债项融资98亿新元，净股权融资18亿新元）。
借助外部基金平台，新加坡租售并举模式的转型风险降低，转型时间也缩短为5-10年，但转型对外部资本市场环境提出了较高的要求，需要有开放的REITS市场和私募基金市场。
2.王树海老师.新形势下城镇化投融资体系搭建
资本单一、一股独大 相对单一
资本多元化、治理结构趋于完善 投融资工具创新和组合运用
运营及风控相对薄弱
专业化运营、规范化运作
资本运营意识运营； 现金流稳定及资产流动性 资产规模和结构 企业价值最大化
基金
天使投资基金（AI） 风险投资企业(VC) 产业投资基金(IIF)
PE 引导基金(FOF) 信托投资基金（ITS） 并购基金 夹层基金 并行基金
产业投资基金
2006年，我国第一支产业基金：渤海产业投资基金成立，规模200亿 元，首期60.8亿元。 船舶产业基金，滨海创投引导基金，绵阳产业投资基金、中非发展基 金、中国-比利时基金、中国-东盟基金，国创母基金，弘毅基金相继 成立。
新形式下城镇化投融资体系优化和再造
王树海
中国资深私募股权投资基金专家、 南开大学客座讲师 国际私募股权投资基金联合会 执行主席 星云资本 创始人兼董事长 天津股权投资基金中心 顾问 方海格投资咨询有限公司 首席专家顾问
王树海先生， 中国资深私募股权投资基金专家、南开大学客座讲师 国际私募股权投资基金联合会 执行主席 星云资本 创始人兼董事长 天津股权投资基金中心 顾问 方海格投资咨询有限公司 首席专家顾问 王树海是国内私募股权投资基金发展的积极推动者。2007年，参与起草了天津（国内首个）私募股权投资基 金的优惠政策和管理办法，并相继参与了国家发改委、陕西省、河北省及珠海市相关办法的修改和制订，参与 了近百只知名股权投资基金的咨询、设计和创建工作。负责国内第一个最大的私募股权投资基金服务和聚集平 台--天津股权投资基金中心的筹备和管理，目前已经落户天津的私募股权投资基金2600多只，认缴资本达5600 多亿元，形成了相当的产业规模。参与筹备了国内第一家非上市企业股权交易的平台（OTC探索）--滨海国际 股权交易所的建设和后期管理。 他长期从事高科技企业的管理、整合和并购工作。曾就职于微软中国有限公司并担任高级管理职务。曾主持 完成了多家高科技企业的融资、并购、整合和上市，在企业价值研究、融资和并购方面有着丰富的经验。多次 应邀在国内大型企业股权投融资论坛上进行专题演讲，为多家上市公司企业集团和大型金融企业进行股权投资 内部培训，并应邀为南开大学高级职业经理人班、清华大学资本运营总裁班、中国投资协会、国家发改委培训 中心学员讲授私募股权投资实战操作课程。 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《经济观察报》、《二十一世纪经济报道》、《中国企 业报》、 《金融时报》、天津电视台、人民网、新华网和新浪网等国内近百家财经媒体对王树海先生均有专访 或报道。
[天津]铁狮门(美国)金融广场
![[天津]铁狮门(美国)金融广场](https://img.taocdn.com/s3/m/e49e0febf8c75fbfc77db28d.png)
[天津]铁狮门（美国）金融广场
中心商务区铁狮门金融广场项目投资约60亿元，建筑规模42万平方米，由4个塔楼组成，最高塔楼为350米，是一个集高端金融写字楼、酒店和相关配套为一体的金融建筑群，建成后将成为滨海新区地标性建筑之一。
项目数据：
地区：响螺湾
物业类型：高档酒店、写字楼及相关配套
占地面积：3.5万平方米
总建筑面积：约为42平方米.
地块03-29至03-35地块.
铁狮门（TISHMAN SPEYER）是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合的房地产企业。
自1978年以来铁狮门收购、开发、管理的物业总。
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运营开拓轻资产模式思路
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运作开拓轻资产模式思路背景：重资产开发是房地产的传统开发模式，需要前期投入大量资金购地建设。
“轻资产”是与重资产相对的，广义来讲，又称轻资产运营模式，其指房地产开发从“投资—建设—建成后的资产（物业）管理”是一个完整链条，其间各个环节都有专业的团队完成。
因为商业地产的退出难题，目前国内商业地产的轻资产更侧重企业的品牌管理输出。
随着消费基础设施纳入公募REITS支持范围，以及不动产私募投资基金（私募REITS）办法发布，持有型资产的退出难题有望得以解决，以规模和速度的地产增长模式开始转向持有和经营。
同时，因为多年的快速开发商业地产开始进入存量时代，加之三年的疫情冲击，大量经营不善或业主难以负担改造成本的老旧项目或业主缺乏资金新开发项目难以入市，盘活并在盘活后顺利退出的路径实践可能成为现阶段一个发展机会；综观国内外商业地产轻资产运营模式，其核心在于专业化和金融化，但不同的操作模式对应不同的核心能力。
轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。
目前大体上主要分为3类：一是美国地产巨头铁狮门的基金模式、二是新加坡凯德集团的资产管理模式、三是国内轻资产践行者大悦城、万科等所做的尝试。
一、铁狮门——以投资机构为核心的“高杠杆”基金模式铁狮门（TISHMAN SPEYER）成立于1978年。
是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司。
“垂直一体化，重运营、轻资产运营管理”是铁狮门的核心竞争力。
在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。
前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。
这种对全价值链的覆盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。
二者相互推动，形成双轮驱动之势。
重运营：纵向一体化的发展模式作为世界一流的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的各个领域，包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。
铁狮门简介分析
纽约赫斯特大厦：与赫斯特公司 合作开发了纽约市第一座被授予 能源与环境设计认证（ LEED ）黄 金评级的商业高层建筑。
里约热内卢文图拉大厦： 分别在里约热内卢和圣保罗 开发了文图拉大厦和罗加韦 拉大厦。罗加韦拉是南半球 第一个获得 LEED 金奖认证的 商业建筑，而文图拉获得巴 西第二个LEED金奖认证。
旧金山555米逊大街：旧金山的 555米逊大街开发，获得LEED金 奖认证。
法兰克福奥本特尔大厦：获得 LEED预先认证，是首批完全使用 混合动力冷却/供暖天花板工艺 的高层建筑。
创新的精神
正是由于铁狮门敢于创新的精神，铁狮门历经过全球房地产 业的起起伏伏，从一家纽约的地产商发展壮大为世界商业房 地产开发和投资的领头羊。铁狮门多年来创造多个房地产业 内多个“第一”。 德国 - 法兰克福，麦斯特尔大厦，1988 第一家美国房地产公司在欧洲开发和建设甲A级的办公楼； 巴西 - 圣保罗，北方大厦，1996 第一家美国房地产公司在巴西开发和建设甲A级的办公楼； 澳大利亚 - 铁狮门办公基金，2005 第一家在澳大利亚公开资本市场发行甲级办公楼证券基金的 美国房地产公司； 美国 - 赫斯特大厦，2006 开发了纽约第一座LEED金奖认证的高层商业建筑；
洛克菲勒中心 纽约
大都会人寿大厦 纽约
克莱斯勒中心 纽约
奥本特尔大厦 法兰克福
全球租赁领域的标杆 铁狮门与全球超过3500家租户保持紧密联系，包括许多财富500强和大型跨国公司，同 时也越来越受中国公司的认可。
在全球财富500强中，23%（即116家公司）为铁狮门的现有租户
在全球财富100强中，39%（即39家公司）为铁狮门的现有租户 与世界上500名以上的负责公司租赁需求的专业人士有着密切的联系 近期中央电视台租用了由铁狮门开发和管理的位于美国华盛顿的1099纽约大道大楼, 作为央视在美国的演播中心 铁狮门的品质深受铁狮门的租户的信赖和认可，例如我们建造了UBS在法兰克福的区 域总部，高盛在纽约的全球总部。最近中国国家电网在巴西选择购买铁狮门的办公 物业，耐克集团在铁狮门的上海”尚浦领世”项目设立大中华区总部。
19565283_2019金砖论坛暨第八届金砖价值榜颁奖典礼落幕
杨槟 李珍上海报道当前宏观经济在内外双重因素影响下，融资收紧、汇率波动，房企面临着调整与转型升级压力。
房地产调控政策基调依然非常明确，政治局会议明确提出有关政策方向，坚持“房住不炒”，因城施策，落实房地产管理的长效机制，不把房地产作为调节经济的手段。
面临着行业压力和政策的调控，房地产业如何稳步发展？8月30日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办、临港桃浦智创城联合主办、地金网媒体主办、地金科技承办的2019年第八届金砖论坛在上海成功举办。
本次论坛主题“回归本质，重塑增长”，该论坛汇聚了行业领袖、上百位业内专家，共同探讨房地产金融形势、不动产资产管理趋势、城市更新下的投资机会和住房租赁市场当前挑战等话题。
把脉房地产金融解读不动产资产管理趋势中国房地产业协会会长冯俊在大会致辞演讲中表示，房地产的发展模式正在改变，原先依靠资本、资源投入与规模扩张，这种粗放型的发展，随着人民群众收入的增长，对住房的要求也正在发生变化，房地产应该进入高质量发展的阶段。
关于房地产的高质量发展，冯俊认为包含了十个重要内容：一是供需平衡，二是市场平稳，三是价格稳定，四是杠杆适度，五是风险可控，六是供应体系完善，七是减少能源和材料消耗，八是满足健康绿色要求，九是提高产品精度，十是全寿命经济、适用。
交通银行首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长连平在论坛上认为，房地产金融政策出现了微妙变化，7月底央行召开专题针对房地产的会议，提出未来有关房地产金融政策的主导方向，实际上是边际有所收紧。
“2019年下半年到2020年上半年，有关表外对房地产融资的增长会受到一定程度的影响，增速有所放缓。
”从目前的房地产金融环境来看，很多表外非标类的融资现在已经变得非常困难了。
中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管程骁远在演讲中表示，房地产的各种融资渠道，包括银行信贷、债券，由于“不将房地产作为短期刺激经济的手回归本源重塑增长2019金砖论坛暨第八届金砖价值榜颁奖典礼落幕与会房地产行业领袖、上百位业内专家，共同探讨了房地产金融形势、不动产资产管理趋势、城市更新下的投资机会和住房租赁市场当前挑战等话题。
天津市城市建设领域吸引利用外资的问题探讨
是 吸收 外资 的规模 不 足 ， 占融 资总量 的 比重非 常
小 ，而且投资项 目中资金 、技术密集型很少 ； 二是
外资利用方式比较单一 ，主要还是依靠世行 、亚行
元化 。
（ 三 ） 国 际 知 名 企 业 纷 纷 进 驻
及各国政府贷款 ；三是相关配套政策还有待完善 ， 比如鼓励外商直接投资城市基础设施建设的税种优 惠政策或财政补贴政策 ，以及在市场准人标准 、支
持 政 策和 管理 程 序 上还 应 更 加公 开 、公 正 和透 明 ；
四是招商项 目储备和包装还需要进一步加强。
曼 【 城 市 管 理 】
表１ 天 津 城 市 建 设 领域 招 商 弓 Ｉ 资 情 况 序 号 投资项 目 利 用 外 资 方 式 引 资 额
１ ２ ３ ４
５
北辰污水处理厂 海河流域污水处理 珠江道等道路整修 地铁项 目建设
京津Байду номын сангаас速项 目
亚洲开发银行贷款 日本协力银行 贷款 世界银行贷款 设立 中外合资企业
担保 ；二是企业信用融资方式 ，主要包括发行国际 股票 、国际债券和国际银行贷款等 ，这类融资方式 以企业 自身信用条件作为担保 ，在 国际资本市场上 通过股票 、债券等金融工具为企业项 目投资筹集资 金 ；三是项 目融资方式 ，主要 以项 目自身的未来现 金流量作为担保条 件进行 融资 ，有多种形式 ，如 Ｂ Ｏ Ｔ（ 建设一运 营一转让 ） 、Ｔ Ｏ Ｔ（ 移交一运 营一 移交） 、Ｐ Ｐ Ｐ（ 公私合营） 、Ａ Ｂ Ｓ（ 资产证券化） 、设 立专项投资基金以及融资租赁等 。
美国“铁狮门”资料
“铁狮门”资料铁狮门（TISHMAN SPEYER）是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合。
铁狮门收购、开发、管理的物业总值达到542亿美元，目前在全球各大都市管理着325个项目、总面积1.16亿平方英尺的商业物业组合及9200万平方英尺的住宅单元，向中国和印度积极拓展投资和开发业务。
TSP秉承创造最大的价值的哲学理念，并与每个单位或项目展开深入合作，鼓励文化的创造和跨学科的各种非常规思维的相互结合。
TSP旗下的标志性建筑囊括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林的索尼中心等。
竞争优势①独特价值的认可技能铁狮门的广泛收购，重建，发展和管理的房地产经验，使其能够识别可能被别人忽视的资产的内在价值。
内部专业知识。
铁狮门的能力，依靠自身的专业知识的专业人士都流利的当地语言和熟悉当地法律和习俗的复杂性提供了精简，高品质的交易执行和随后的价值创造。
②进入交易流程铁狮门房地产和金融关系的广泛的网络，创造了拥有巨大影响的专有交易流量，并获得高品质的写字楼租户。
铁狮门凭借其全球范围内良好的声誉，与许多世界上最大的跨国公司和企业的写字楼租户存在广泛的合作关系。
③办公室物业这些关系代表在完成和重新定位的空间重新租赁/租赁强大的竞争优势和新的发展空间的租赁，高品质的租户寻求新的或不熟悉的市场上首屈一指的商业办公用地。
④可持续性铁狮门被称为是一个在世界各地可持续发展建筑的领导者。
拥有丰沛的市场周期经验。
铁狮门在房地产业所有市场周期内显现其价值的经验与能力已经得到证明。
⑤资本替代来源铁狮门联合投资资本，使得它能够利用复杂或敏感时间的机会，并有更广泛的选择退出战略。
⑥垂直集成平台铁狮门的组织的日常功能是在其投资的每一个水平创造尽可能多的价值。
铁狮门是一个完全集成的房地产经营和投资管理平台，结合成一个统一的整体局端支持熟练的区域小组。
这个平台包括：设计与施工、物业管理、租赁和营销、财务与会计、税务，法律及风险管理。
晶融汇 项目介绍
晶融汇项目介绍THE ATRIUMProject OverviewMay 2011成都：世界关注的中国机遇铁狮门：开发商背景介绍晶融汇：国际一流城市地标ⅠⅡⅣⅢ甲级写字楼：跨国公司成都办公首选商业：国际名品购物中心精装住宅：一个圈层的成都会客厅商务公寓：商旅精英的成都行馆ⅤⅥⅦ目录THE ATRIUM| LEASING GUIDE FOR RETAIL SPACE | May 2011TABLE OFCONTENTSTHE ATRIUM| LEASING GUIDE FOR RETAIL SPACE |May 2011成都 世界关注的中国机遇ChengduWhere GlobalOpportunities AwaitCHENGDU| WHERE GLOBAL OPPORTUNITIES AWAITWestern China’s Hub, Global Connections中国成都 西部中心继长三角、珠三角、环渤海之后，中国经济增长第四极的领导城市之一。
中国西南地区的政治、经济、文化中心，中国国际形象最佳城市之一。
经济总量和综合实力在西部城市中排名第一，2010年成都GDP约5,000亿元人民币，经济增长率连续13年超过10%。
商贸物流、金融服务、会展经济、电子通讯、旅游业等现代服务业，成为城市经济新的增长点。
CHENGDU| WHERE GLOBAL OPPORTUNITIES AWAITGateway to Western China, World’s Fastest-growing City西部枢纽 商业引擎中国西南城市群的交汇中心，辐射影响西部20多个大中城市。
成都是中国西部的科技中心、商贸中心、金融中心、交通枢纽和通讯枢纽。
成都双流国际机场是中国第五大航空港，160多条航线畅达国际国内主要中心城市。
成都是中国著名的宜居城市、休闲之都，城市环境宜人，商贸繁荣。
CHENGDU| WHERE GLOBAL OPPORTUNITIES AWAITCosmopolitan Chengdu… Focal Point of China’s Growth国际成都 世界聚焦2010年美国《福布斯》研究报告评选，成都是全球未来10年发展最快的城市。
湖北再设三大投融资平台
湖北再设三大投融资平台湖北再设三大投融资平台出处：21世纪经济报道核心提示：预计长江产业投资基金总规模将达到１０００亿元。
但鉴于现有政策上对产业投资基金规模的限制，首期申请额度将在５０亿元以下。
１１月９日，湖北省长江产业投资有限公司（以下简称“长江投资”）挂牌成立。
而此前的数日，即１０月２８日，湖北省交通投资有限公司（以下简称“湖北交投”）亦正式揭牌。
实际上，今年以来，湖北投融资平台一直在加速组建中。
３月份的湖北省全省国有资产监管工作会议亦曾指出，２０１０年计划组建三个新的大型投融资公司，其中就包括长江投资、交通投资。
本报记者获悉，另外一个圈定的能源投资公司的组建方案亦已完成，正在审批中。
湖北省国资委企业发展处相关人士表示，能源投资主要为核电、风电等大项目提供投融资服务，将以现湖北省能源集团股份有限公司为基础进行组建。
届时，包括湖北联合发展投资有限公司（简称“联发投资”）、鄂西圈投资公司、高新科技投资公司，湖北将拥有六大省级投融资平台。
投融资平台再扩张据本报记者了解，新组建的长江投资由原先的湖北省投资公司改组而成。
除去原湖北省投资公司净资产外，湖北省政府另外从２０１０年湖北地方政府债券资金中安排资本金１０亿元，同时作为国有资本金注入长江投资；此外还对其授权清理回收湖北省历年累积的财政周转金形成的省人民政府债券，收回的相关资产亦作为国有资本注入公司。
据长江投资一位负责人透露，原湖北省投资公司资产规模为９１亿，其中净资产为５０亿左右。
而清理回收历年债券的工作目前刚刚开展，“其中很大一部分时日已久，估计已经成了坏账”。
据其估计，这部分资产最后能回收的额度约为３０亿－４０亿。
如此，新长江投的净资产累计能达到９０亿－１００亿，为原先湖北省投资公司净资产的两倍，超过了原投资公司总资产的规模。
除了资本扩容外，新成立的长江投资还计划进一步引入战略投资者，把盘子做大。
“现在只有一些潜在的意向接触，可以确定的是对象不局限于省内，包括全国范围内其他各种基金都有可能。
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铁狮门封闭12亿基金投资
苏州大型综合体
5月2日，美国铁狮门房地产公司宣布，封闭首个完全由中国投资者组建的人民币房地产基金，该基金总额高达12亿，将用于收购苏州两宗土地，开发大型综合地产项目。
铁狮门称，该基金的核心有限合伙人投资者为华宝信托，诺亚控股则担任该基金的独家财务顾问。
上述苏州项目共占用苏华路上的两个地块，位于苏州工业园区，沿金鸡湖西岸的苏州中心商业区内，包含两栋集办公楼、商场与豪华住宅于一体的建筑，总面积达114300平方米。
该项目所包含的建筑将按美国绿色建筑协会（LEED）金奖标准进行建设，办公楼将主要出租给领先的跨国及国内企业。
铁狮门联席首席执行官徐杰儒（Jerry Speyer）和徐瑞柏（Rob Speyer）表示：“该基金的成功设立可谓是中国资本市场发展道路上的重要分水岭。
此外，项目所在地区经济的持续增长以及当地基础设施的日益改善令我们坚信，现在正是在当地开发顶级物业项目，满足世界一流租户需求的最佳时机。
我们期待在苏州工业园区的宏伟规划蓝图上再添新地标。
”
资料显示，该基金名为“铁狮门基金1号**资金信托计划”，铁狮门房地产公司成立于1978年，迄今为止在世界各地收购、开发和/或管理的物业面积已超过1.19亿平方英尺，总价值超过578亿美元。
该公司标志性资产包括纽约的洛克菲勒中心和克莱斯勒大厦，圣保罗
的北方大厦，里约热内卢的温图拉双塔，以及正在建设中的法兰克福的陶努斯大厦办公楼项目。
目前，铁狮门已在中国上海、成都和天津等地拥有众多处于不同开发阶段的项目。