建设用地使用权、地役权等用益物权
【司考】建设用地使用权、地役权
建设用地使用权、地役权一、建设用地使用权（一）建设用地使用权的特征1.建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的物权。
2.建设用地使用权是以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的的权利。
3.建设用地使用权是使用他人土地的权利。
（二）建设用地使用权的产生和期限1.建设用地使用权的产生（1）在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：①划拨方式。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。
上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。
②出让方式。
建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。
采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。
登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
建设用地使用权的物权变动模式：债权合同+登记采用双方协议方式出让土地使用权的，合同约定的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。
③流转方式。
建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
（2）在集体所有的土地上设立的建设用地使用权①乡（镇）村公益用地使用权。
乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
②乡（镇）村企业建设用地。
农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
五种用益物权的概念
五种用益物权的概念
用益物权是指对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。
在中国的法律体系中，有五种主要的用益物权，它们分别是：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权和居住权。
1.土地承包经营权
土地承包经营权是指农业承包户对其承包的集体所有或国家所有由集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地进行占有、使用和收益的权利。
2.建设用地使用权
建设用地使用权是指单位和个人依法享有的在城市和农村的集体土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
这是一种重要的用益物权，对于城市化和农村经济发展具有重要意义。
3.宅基地使用权
宅基地使用权是指农村村民依法享有的在集体所有的土地上建造住房及其附属设施的权利。
这是保障农村居民基本居住需求的重要权利。
4.地役权
地役权是指不动产的所有人或使用人为了自己不动产使用的便利、效益的提高，通过合同约定而使用他人不动产的一种用益物权。
地役权是一种独立的用益物权，它不依赖于其他权利而存在，可以单独设立、变更和终止。
5.居住权
居住权是指居住权人对他人的住房及其附属设施占有、使用，以满足生活居住的需要。
这是一种为了保障居民基本居住需求而设立的用益物权。
物权法用益物权
2，用益物权是以利用他人之物为目的的权利。设立 用益物权就在于对他人之物进行使用、收益，从而满 足用益物权人的需要。
3，用益物权以对标的物的占有为原则。例如，不占 有土地，建设用地使用权人就无法在土地上营造建筑 物。但是地役权为例外。
4，用益物权的标的物主要是不动产。就我国现实来 看，用重大实践意义的用益物权均发生在不动产上， 尤其是土地上，主要包括土地承包经营权、建设用地 使用权、宅基地使用权和地役权。
你是法官如何判案？
解析
我国物权法规定：用益物权人行使权利，应当遵 守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所 有权人不得干涉用益物权人行使权利。
在本案例中，张某根据与村委会签订土地承包合同，依法 取得5亩稻田的承包经营权。从性质上分析，5亩稻田的所 有权人是村委会，而承包经营权是设立在村委会所有土地 之上的用益物权。依据我国物权法规定，土地承包经营权 人依照农村土地承包经营法的规定有权将土地承包经营权 采用转包的方式流转，可见转包权是土地承包经营权人依 法享有的流转权，同时所有权人不得干涉用益物权人行使 权利，因此在本案中村委会作为稻田的所有权人无权干涉 承包经营权人张某对承包稻田进行转包。
如果你是法官，你该如何判案？
可能使用的法条
建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地 用途；需要改变土地用途的，经有关行政主管部门批 准。
建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支 付出让金等费用。（法律规定是指《城市房地产管理 法》及《城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》 的规定。后者的第十四条规定：土地使用者应当在签 订土地使用权合同后六十日内，支付全部土地使用权 出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同， 并可请求违约赔偿）
第十六章用益物权2
5、居住权
• 是指自然人因居住的目的而对他人房屋 及其附着物享有的占有、使用的权利。
(二) 我国现行法上的用益物权
根据《物权法》、《民法通则》、《土地管
理法》等相关法律规定，我国现行立法上的用
益物权包括：
1.建设用地使用权 2. 其他自然资源使用权
主要由民法以外的 其他特别法规定。 有林业权、渔业权、
划拨的建设用地使用权可以在一定条件下， 转化为有偿出让的建设用地使用权。条件 是：
1、土地使用者是公司、企业、其他经济组 织或个人，而不是国家机关、事业单位、 公益团体等非营利目的单位；
2、领有国有土地使用证；
3、具有地上建筑物、其他工作物的合法产 权证明；
4、按规定签订土地使用权出让合同，并补 缴土地出让金。
2、地上权
是指指在他人所有的土地上有建造建筑物或其 他工作物而使用他人土地的权利。
3. 地役权 是地役权人依据当事人的约定或法律规定为 了行使自己不动产权利的便利或利益而利用 他人土地或限制他人土地使用的权利。
4、典权 典权人以支付典价为代价占有出典人 的不动产，并对不动产享有使用、收 益，以及一定程度的处分的权利。
第十六章 用益物权
第一节 用益物权的概述 第二节 建设用地使用权(地上权）
第三节 宅基地使用权 第四节 土地承包经营权
第五节 采矿权 第六节 地役权
第一节 用益物权概述
一、用益物权的概念
（第117条）
用益物权是指对他人所有的不动产或者 动产，依法享有占有、使用、收益的权利。
（第117-169条）
二、用益物权的特征
2、它以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。 但没有建筑物或构筑物也可以设定，即使建筑 物或构筑物灭失，该权也不消灭，仍可以原来 使用目的而使用土地。
第五章用益物权
五、权利的变更与消灭
（一）变更
承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情 形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调 整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三 分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同 意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业 等行政主管部门批准。
（二）消灭
1、承包方全家转为非农业户口的。 承包法第二十六条 第三款 承包期内，承包方 全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将 承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的 ，发包方可以收回承包的耕地和草地。 承包期内，承包方交回承包地或者发包方依 法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而 提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。
（二）期限 ·法律规定有最长期限，当事人可以约定期限。 第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前， 因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照 本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其 他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间 届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期， 依照法律规定办理。
2、继承 第三十一条 承包人应得的承包收益，依照继承法 的规定继承。 林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承 包期内继续承包。 思考：应得的承包收益是指什么？是指在承包期 内继续承包还是承包土地上农作物的所有权？农 户不存在了，是否要交回土地？（继承人是本集 体经济组织成员的情形和不是成员的情形）
三、地役权人的权利与义务
（一）地役权人的权利 1、使用供役地 应当选择损害最小的方法使用供役地。
思考：地役权人与所有权人、其他地役权人在利用供 役地产生冲突如何办？
第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目 的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物 权的限制。 2、为附属行为 3、物上请求权 （二）义务 维持设置的义务
物权法第三讲用益物权
一, 土地承包经营权的概念与特征
(一)土地承包经营权的概念 土地承包经营权,是指民事主体(主要是农 村集体经济组织成员),为了从事种植业, 林业,畜牧业,根据土地承包经营合同而 对其承包的集体所有或者国家所有由农民 集体使用的土地所享有的占有,使用和收 益的权利.
(二)土地承包经营权的特征 土地承包经营权具有以下特征: (一)土地承包经营权的主体主要是农村集 体经济组织成员 (二)土地承包经营权的客体具有复合性 (三)土地承包经营权的用途是从事农业 生产 (四)土地承包经营权具有期限性
三,用益物权的分类
按照不同的标准,用益物权有不同的分类方式: 按照不同的标准,用益物权有不同的分类方式: (一)法定用益物权与意定用益物权 (二)有期限用益物权与无期限用益物权 (三)有偿用益物权与无偿用益物权 问题:我国物权法上规定了哪几种用益物权? 问题:我国物权法上规定了哪几种用益物权?
根据《物权法》的规定, 根据《物权法》的规定,我国的用益物权 体系总体上由两部分构成: 体系总体上由两部分构成: 1,一般用益物权 , 2,特别法上的用益物权 , (1)海域使用权 ) (2)探矿权,采矿权 )探矿权, (3)取水权 ) (4)使用水域,滩涂从事养殖,捕捞的权 )使用水域,滩涂从事养殖, 利
建设用地使用权的划拨主要有以下特征: 1.无偿性 2.行政性 3.无期限性 4.公益性
2,划拨建设用地的范围 3,划拨建设用地使用权的取得 划拨建设用地使用权与出让建设用地使用 权的取得一样,也需要经过登记.不经登 记不能取得建设用地使用权.
三,建设用地使用权的流转
(一)建设用地使用权流转的方式 1,转让 2,互换 互换是指拥有建设用地使用权的双方当事 人,将各自拥有的建设用地使用权让与对 方从而免除价金支付义务或者支付某些补 偿的行为. 3,赠与 建设用地使用权人将自己的建设用地使用 权无偿给予他人并由受赠人取得建设用地 使用权的行为.
《物权法》用益物权制度评析
《物权法》用益物权制度评析《物权法》的颁布，弥补了此前我国用益物权制度相较于担保物权制度在体系上缺陷。
《物权法》在第三编第十章到第十四章，用53个条文较为系统的初步构建了有中国特色的用益物权制度框架。
从用益物权的种类来看，地役权属于我国物权法上的新制度，土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权在我国现行法律体系中已作规定，《物权法》对部分问题进行了具体化、修改和补充。
另外，《物权法》总则编的原则性规定和所有权编第40条、105条、116条适用于用益物权，担保物权编第180条、182条、183条、200条、201条对建设用地使用权和土地承包经营权的抵押问题作出了规定。
《物权法》上述条文和《民法通则》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》以及相关法律法规一起，构成了我国现行的用益物权制度。
一、我国《物权法》用益物权制度的特点总的来说，我国《物权法》对用益物权的规定，具有以下特点：(一)通过制度创新解决了实践中出现的一些疑难问题《物权法》将建设用地使用权按照不同的用途，分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，续期问题上适用不同的规则。
第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
”这就为解决困扰理论和实务多年的住宅用地建设使用权续期问题确定了基本规则，未来只需对自动续期的期限和费用问题作出具体规定即可。
而非住宅用地建设用地使用权本身具有很强的经济价值，需要有特别的法律作出规定。
这种分类设计很好的满足了不同类型建设用地使用权在续期问题上的需求，为我国土地制度的长期稳定实施和进一步完善打下了坚实的基础。
随着建筑技术和社会经济的逐步发展，对于地上空间和地下空间的单独利用价值逐渐凸现出来。
《物权法》顺应这种趋势，对于分层地上权作出了规定。
第14章用益物权
二、土地承包经营权的取得与内容
4.发包方的义务 （1）维护发包方的土地承包经营权，非因特定情形， 承包 期内不得调整或收回承包地。 （2）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包 方依法进行正常的生产经营活动。 （3）依照承包合同约定，为承包方提供生产、技术、 信息等服务。 （4）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本 集体经济组织内的农业基础设施建设。
二、土地承包经营权的取得与内容
（一）土地承包经营权的取得 1.农村集体经济内部：以家庭承包方式取得土地承 包经营权 2.农村集体经济组织以外的单位或个人：通过招标、 拍卖、公开协商等方式承包“四荒”（荒山、荒 沟、荒丘、荒滩）土地 3.以转让、互换等方式继受取得土地承包经营权 4.以继承的方式取得土地承包经营权
一、地役权的概念与特征
（二）特征 1.地役权是使用他人土地的权利。 2.地役权是为自己土地的便利的权利。 3.地役权具有从属性和不可分性。
一、地役权的概Biblioteka 与特征以事例认识地役权的从属性： 甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区景 观的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在 20年内不在自己厂区建造20米以上的建筑。甲公司将 全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一 栋30米高的厂房。 问题：1.小区业主是否有权要求乙公司拆除超过20米的 建筑？ 2.甲公司是否有权要求乙公司拆除超过20米的建筑？
三、土地承包经营权的消灭
（一）承包期满而未续期 （二）依照法定程序进行调整 （三）依法收回 （四）承包经营的土地被依法征收
第三节 建设用地使用权
一、建设用地使用权的概念与特征
（一）概念 建设用地使用权是指自然人、法人或非法人组织 依法享有的，利用国家或集体所有的土地建造建 筑物、构筑物及其附属设施的用益物权。
中国物权法上的用益物权制度
中国物权法上的用益物权制度阅读次数：504使用大字体察看本文陈甦一、当代中国用益物权制度的形成过程在中国经济体制改革以前，由于在经济领域实行严格集中统一的计划经济体制，土地只是作为由国家计划支配的生产资料而存在。
虽然宪法上仍然确定了土地权利制度，如规定了土地国家所有权和土地的集体所有权，但土地所有权人以外的主体使用土地，不需借助于民事上的权利安排，而完全依赖于行政手段。
在这种土地资源配置机制下，通过用益物权制度调整对他人土地之利用关系的必要性也已不复存在。
直到中国1982年宪法制定时，其第10条第 4 款仍然规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
”[1]在这种宪法确定的土地权利体系中，自然没有用益物权制度立足的空间。
在一定意义上说，中国的经济体制改革过程，也是用益物权制度不断形成、丰富和完备的过程。
因为随着市场经济体制的确立，以市场机制配置土地资源成为必然，相应地，规范土地资源利用关系的民商法律制度成为必要，其中用益物权制度尤为重要。
1979年通过的《中外合资经营企业法》第5条第3款，即规定了“场地使用权”可作为一种投资形式。
1983年通过的《中外合资经营企业法实施条例》第53条又规定：“合营企业对于准予使用的场地，只有使用权，没有所有权，其使用权不得转让”。
当时的法律对“场地使用权”的规定，是对引进外资过程中土地使用的现实做法采取的一种务实态度，至于“场地使用权”是债权性质抑或是物权性质，并未加以立法上的考虑。
尽管如此，场地使用权仍可被认为是物权性质的土地使用权的雏形。
“场地使用权”是中方向合资经营企业的投资形式，采取债权形式具有很大的局限性，法律又规定中外合资企业一般项目的合营期限为十年至三十年，特别项目可以延长到五十年或五十年以上，[2] 而债权性质的“场地使用权”不便于长期存在，因此将场地使用权设定为用益物权便成为法律的必然选择。
1988年修订的《土地管理法》第2条第4款规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。
民法教案第十章——用益物权
第一节用益物权的概念和特征一、用益物权的概念用益物权是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。
基于不同的历史文化传统与经济制度，各国民法上的用益物权类型多有不同，体现了较为突出的固有法特征。
在我国现行民法与民法学理论中，主要有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。
二、用益物权的特征与财产所有权、担保物权相比较，用益物权具有其特征，表现在：1、用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提。
用益物权之“用益”，顾名思义，就是对物的使用、收益，以取得物的使用价值。
在这一点上用益物权与担保物权不同，也由此决定了用益物权的设立，以对标的物的占有为要件。
也就是说，必须将标的物的占有（直接占有）移转给用益物权人，由其在实体上支配标的物。
否则，用益物权的目的就无法实现。
例如，不移转对土地的占有，建设用地使用权人就根本不可能在土地上营造建筑物。
可见，就对标的物的支配方式而言，用益物权是对标的物的有形支配，而且这种有形支配是作为对物的利用的前提而存在的。
担保物权则不同，它的内容在于取得物的交换价值，因而可不必对物进行有形支配，而以无形支配为满足。
当然，对于质权和留置权而言，也以对标的物的占有为必要，但这种占有是权利的保持和公示的方法，它并不是对标的物利用的前提。
2、用益物权是他物权、限制物权和有期限物权。
用益物权是在他人所有物上设定的物权，是非所有人根据法律的规定或者当事人的约定，对他人所有物享有的使用、收益的权利。
因而从其法律性质上讲，用益物权属于他物权。
用益物权作为他物权，其客体是他人所有之物。
它是所有人为了充分发挥物的效用，将所有权与其部分权能相分离，由用益物权人享有和行使对物的一定范围的使用、收益权能的结果。
因此，用益物权是由所有权派生的权利。
但是，用益物权的这种派生性并不影响用益物权作为一种独立的财产权的存在。
用益物权一旦产生，其权利人就在设定的范围内独立地支配其标的物，进行使用和收益。
民法典物权编用益物权的立法建议
民法典物权编用益物权的立法建议一、本文概述《民法典物权编用益物权的立法建议》旨在探讨和提出关于我国民法典中物权编用益物权部分的立法改进和完善建议。
用益物权作为一种重要的物权类型，涉及土地、房屋等不动产的使用、收益和处分，直接关系到社会经济秩序的稳定和公民财产权益的保障。
随着我国经济社会的发展和法治建设的推进，现行物权法在用益物权方面的规定已不能完全适应实际需求，因此，对其进行深入研究并提出立法建议，具有重大的理论价值和现实意义。
本文首先将对用益物权的基本概念、特征及其在我国法律体系中的地位进行阐述，以明确研究对象和基本范畴。
接着，文章将分析现行《民法典》物权编在用益物权方面的规定及其存在的不足之处，如权利内容不明确、权能受限、流转机制不完善等。
在此基础上，文章将借鉴国内外先进的立法经验和理论研究成果，结合我国实际，提出具体的立法建议，包括完善用益物权的种类和权能、明确权利人的权利和义务、优化用益物权的流转机制、加强用益物权保护的司法救济等。
这些建议旨在促进用益物权的规范化、法治化，提高用益物权的利用效率，保障权利人的合法权益，进而推动我国经济社会的持续健康发展。
二、用益物权立法的理论基础用益物权作为一种物权类型，其理论基础主要源于民法物权体系中的“物尽其用”原则。
该原则强调，物的价值应得到充分的发挥和利用，以实现社会财富的最大化。
用益物权正是基于这一原则，允许非所有人对物进行占有、使用和收益，从而提高了物的使用效率，促进了资源的优化配置。
在民法物权体系中，所有权是物权的核心，但所有权并非绝对。
为了平衡所有权人和其他利害关系人的利益，用益物权应运而生。
用益物权人虽然不享有物的所有权，但可以在一定期限内占有、使用和收益该物，从而实现了对物的多元化利用。
用益物权立法还体现了民法中的平等、自愿和公平原则。
平等原则要求用益物权人和所有权人在法律地位上平等，自愿原则允许当事人自由约定用益物权的内容和期限，公平原则则要求用益物权的设立和行使应当公平合理，不得损害他人的合法权益。
《民法典》物权编用益物权制度立法得失之我见
《民法典》物权编用益物权制度立法得失之我见一、本文概述《民法典》物权编用益物权制度是中国民法典体系中的重要组成部分，对于规范和保护物权关系、促进物尽其用、实现社会经济秩序的良好运行具有深远的意义。
用益物权，指的是非所有权人根据法律规定或合同约定，对他人之物享有的占有、使用和收益的权利。
在《民法典》物权编中，用益物权制度的立法得失是一个值得深入探讨的课题。
本文旨在从立法角度出发，分析《民法典》物权编用益物权制度的优点与不足，并提出相应的完善建议，以期为未来的立法和司法实践提供参考。
本文首先将对《民法典》物权编用益物权制度的基本框架和主要内容进行概述，明确用益物权的基本类型和特征。
接着，本文将深入探讨该制度在立法上的亮点和创新之处，如用益物权种类的丰富、权利行使的规范化、权益保护的强化等。
本文也将揭示该制度在立法层面存在的缺陷与不足，如权利冲突解决机制的不足、某些条款表述的模糊等。
在此基础上，本文将提出完善用益物权制度的建议，包括明确权利边界、优化权利冲突解决机制、加强法律条文的可操作性等。
通过本文的探讨，我们期望能够更全面、深入地理解《民法典》物权编用益物权制度的立法得失，为未来的法律实践提供有益的参考。
我们也期望通过本文的论述，引发更多学者和实践者对用益物权制度的关注和思考，共同推动中国物权法律制度的完善和发展。
二、《民法典》物权编用益物权制度概述《民法典》物权编中的用益物权制度，作为物权法体系的重要组成部分，其设立目的在于有效调整和优化资源配置，促进物的最大效用发挥，以及保障权利人的合法权益。
用益物权，即非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。
其核心特征在于权利人对于他人之物的使用收益，而非对该物的完全支配或处分。
在《民法典》中，用益物权制度主要体现在土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权以及居住权等方面。
这些权利类型的设立，不仅满足了社会经济生活中对土地资源和其他不动产资源的高效利用需求，也体现了法律对公平正义的追求。
用益物权类型
（4）从属性；
（5）不可分性；
取得
①基于法律行为取得：包括以家庭承包方式设定、招标、买卖、协商、转让、互换等；
②基于法律行为之外的原因取得——继承；
1出让；
2划拨；
①原始取得：包括法律直接授予以及集体经济组织依法无偿授予；
②继受取得：房屋转让或房屋继承；（不得单独转让）
⑦特殊情形下的房屋灭失；
①期限届满；
②地役权合同解除；
③目的不能；
④地役权抛弃；
⑤土地征收；
⑥土地灭失；
⑦混同；
权利设定时间
合同生效权利生效;
登记生效
合同生效权利生效;
1约定取得，即合同取得；
2时效取得；
3法定取得；
内容(效力)
（1）承包方权利：占有、使用与收益、依法流转；（2）承包方义务：维持土地农业用途、依法保护和合理利用；
（3）发包方权利：发包、监督、制止；
（4）发包方义务：维护土地承包经营权、尊重生产经营自主权、提供服务、执行规划、组织建设；
（1）使用权人权利：利用土地进行建设、享有其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权；
（2）使用权人义务：支付费用、土地使用与保护；
（1）使用权人权利：有权在宅基地上建造房屋与附属物、有权处分宅基地使用权；
（2）使用权人义务：不得非法换让、接受统一规划、正当使用；
（1）地役权人权利与义务：利用供役地、从事必要附随行为、物上请求权、支付费用、维持附属设施、合理使用供役地；
（2）供役地所有人或使用人的权利与义务：费用请求权、请求变更利用范围及方式、使用附属设施的权利及费用分担、容忍义务；
消灭
①提前收回；
②提前交回；
我国物权法中的用益物权
三、土地承包经营权的取得和消灭
（一）土地承包经营权的取得
依据我国法律的规定，农村土地承包经营权的 取得有两种方式：家庭承包方式和家庭承包以外的 方式。
1 织成员以家庭为单位，通过与集体组织订立承包合 同而取得承包经营权的承包。承包人为集体组织成 员，发包人为村集体经济组织或村民小组。
2 通过家庭承包方式取得外，还可通过招标、拍卖、 公开协商等方式的承包而取得。
三、建设用地使用权的内容 （一）建设用地使用权人的权利
1 2 3 4 （二）建设用地使用权的期限
现阶段，国有土地上的建设用地使用权分为有 期限的和无期限的两类。以划拨方式取得的使用权 一般为无期限的，以其他方式取得的使用权都是有
期限的。我国以用地用途为标准，将土地使用权
的最高期限分为四种：居住地70年；工业用地50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游和娱乐用地40年；综合和其他用地为 50年。土地使用期限届满，经申请可以续期。对 住宅建设用地使用权期间届满的，《物权法》规
（二）土地承包经营权的特征
1 是农村集体经济组织和其成员。
2 只能是土地。此处土地包括：耕地、林地、草地 以及其他依法用于农业的土地，如被称为“四荒” 的荒山、荒沟、荒滩和荒丘，甚至在广义上养殖 水面也属于“依法用于农业的土地”。
3 人享有的一项以从事农业生产为内容的用益物权。 依我国《农业法》的规定，农业是指种植业、林 业、畜牧业和渔业等产业。此与建设用地使用权 和宅基地使用权的在土地上建造建筑物内容明显 不同。
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《物权法》专列第11章规定
土地承包经营权，其中明确规定：“土地承包经
营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地
承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转”；
用益物权
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第一节 地上权
（一）地上权的概念 在大陆法系国家设有地上权的国家和地区的国 家的民法中，对地上权的概念在法律上都有规 家的民法中， 日本民法典》265条规定为 条规定为： 地上权， 定。《日本民法典》265条规定为：“地上权， 因于他人土地上有工作物或竹木， 因于他人土地上有工作物或竹木，有使用他人 土地的权利” 德国民法典》1012条规定 条规定： 土地的权利”。《德国民法典》1012条规定： 土地得一此种方式设定其他权利， “土地得一此种方式设定其他权利，使因设定 权利而享有利益的人，享有在土地上或土地下 权利而享有利益的人， 设置工作物的可转让或可继承的权利。 设置工作物的可转让或可继承的权利。”
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不可分性 第一百六十六条 需役地以及需役地上 的土地承包经营权、 的土地承包经营权、建设用地使用权 部分转让时，转让部分涉及地役权的， 部分转让时，转让部分涉及地役权的， 受让人同时享有地役权。 受让人同时享有地役权。
甲在乙的土地上设立了通行的地役 后甲将该土地转让给丙， 权，后甲将该土地转让给丙，丙对 乙的土地享有地役权。 乙的土地享有地役权。
第九章
用益物权
传统民法将他物权分为用益物权和担保物 权。用益物权是指以物的使用收益为目的 的物 权，包括地上权、地役权、典权等。 《物权》规定的用益物权包括土地承包经 物权》 营权、建设用地使用权、宅基地使用权、 地役权。
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特征
一、用益物权以对标的物的使用收益为主要内 并以对物的占有为前提。 容，并以对物的占有为前提。 用益物权是他物权、 二、用益物权是他物权、限制物权和有期限物 权。 用益物权是不动产物权， 三、用益物权是不动产物权，其标的物只限于 不动产。 不动产。 用益物权主要是以民法为依据， 四、用益物权主要是以民法为依据，但也有特 别法为依据。 别法为依据。
地役权的通俗化解释
地役权的通俗化解释是指地役权人对于其所使用的土地享有用益物权的权能。
所谓用益物权，即物权人对他人所有之物有直接占有、使用、收益、处分的权利。
它包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等物权形式。
(1)人们必须付出一定费用以取得地上利用物，包括使用、收益、处分该物的权利。
这种用益物权可以依法自由设立，也可以根据合同设立，即当事人约定设立；当事人未约定的，视为法律规定的设立条件已经成就。
如果土地使用权人不向他人支付地役权的费用，他人无需再为此支出费用，但可以免除其为满足地役权人的利益而支出费用的义务。
如：农村房屋或场院使用耕地的用户，要缴纳耕地占用税；城市里的房地产开发商，要交纳房产税。
虽然这些税费并非地役权人本身所必须支付的费用，但这些税费却为地役权人所必须负担。
否则，其他权利人无法对地役权人给予补偿，无法对地役权人提供补贴，无法对地役权人进行利益补偿，从而损害地役权人的利益。
因此，地役权人必须向地役权人支付一定费用。
(2)当事人不得对地役权设定除斥期间，亦不得将除斥期间约定为地役权的存续期间。
如：根据《物权法》第一百五十九条的规定，地役权自地役权合同生效时设立。
我国《土地管理法》第六十三条规定，地役权自地役权合同生效时设立。
该条明确表示地役权自地役权合同生效时设立。
从国外立法例来看，德国民法典第二百二十二条规定了地役权的效力，在特殊情况下，地役权人仍可中止该项权利的行使。
《日本民法典》第二百四十条规定了在中止情形消失后，仍有权继续行使地役权。
在台湾地区民法典第二百三十八条也有类似规定。
因此，只要地役权合同依法成立，且地役权人不存在法律规定的消灭地役权的情形，地役权合同就具有法律效力，地役权人应受合同的约束，地役权不得依法定事由而消灭。
如：法律规定土地使用权和地役权分别独立行使，即同一块土地只能设立一个地役权，或者规定在某一时间内同一块土地不能设立两个地役权。
如：农村土地一般只能设立一个土地承包经营权；矿藏资源、水利工程设施、公路、电力设施等只能设立一个地役权。
用益物权是什么意思啊
用益物权是什么意思啊
用益物权，是指以一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。
比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。
用益物权作为物权之一种，着眼于财产的使用价值。
在现代民法上，各国物权法贯彻效益原则，已经逐渐放弃了传统民法注重对物的实际支配、财产归属的做法，转而注重财产价值形态的支配和利用。
这种立法趋势反映到理论研究上即是学者越来越注重对用益物权的
研究。
用益物权概述、建设用地使用权
第四单元用益物权【考点1】用益物权概述（★★）（P61）【解释】用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
用益物权仅涉及物的使用价值，不包含处分权能。
用益物权包括：（1）土地承包经营权；（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权。
【考点2】（国有）建设用地使用权（★★★）（P62）（2008年案例题、2009年单选题、2013年单选题、2014年单选题、2016年多选题、2017年多选题、2019年单选题）1. 创设取得（一级市场）（1 ）无偿划拨【考题•单选题】下列关于以无偿划拨方式取得的建设用地使用权期限的表述中，符合物权法律制度规定的是（）。
（2014 年）A. 最长期限为50年B. 最长期限为70年C. 最长期限为30年D. 一般无使用期限的限制【答案】D【解析】根据规定，以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
（2）有偿出让【考题1 •单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中,正确的是（）。
（2009年）A. 自动续期B. 建设用地使用权收归国有，不得续期C. 经县级以上人民政府批准，可以续期D. 经不动产登记机构批准，可以续期【答案】A【解析】根据规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
【考题2 •单选题】根据物权法律制度的规定，以有偿出让方式取得居住用地的建设用地使用权，出让的最高年限是（）。
（2013年）A. 50 年B. 60 年C. 30 年D. 70 年【答案】D【解析】根据规定，以有偿出让方式取得的建设用地使用权、出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或者其他用地50年。
【考题3 •多选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，正确的有（）。
用益物权与所有权、债权的关系的解释
所有权、用益物权及债权关系辨析一、所有权与用益物权的关系（一）用益物权的概念用益物权是权利人对他人财产（一般为不动产）依法享有的占有、使用、收益的权利。
用益物权的设立目的是对他人所有物为使用、收益，旨在促进资源的有效利用。
我国用益物权种类有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
（二）所有权的概念所有权是所有人依法对自己财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。
所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，包括占有、使用、收益、处分四项积极权能和在法律限制内排除他人干涉的消极权能。
用益物权的概念用益物权是权利人对他人财产（一般为不动产）依法享有的占有、使用、收益的权利。
用益物权的设立目的是对他人所有物为使用、收益，旨在促进资源的有效利用。
我国用益物权种类有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
（三）所有权与用益物权的区别与联系1、用益物权是由所有权派生的物权用益物权是在他人所有的财产上设立占有、使用、收益的权利，是由所有权派生的物权，因此用益物权被称为“他物权”，以相对于所有权的“自物权”。
2、用益物权是受限制的物权其一，虽然用益物权人可依法将其享有的用益物权转让、抵押等，但不具有对财产的所有权进行处分的权利。
其二，相对于所有权的恒久性，用益物权的行使具有期限性，期限届满，用益物权人应将占有、使用之物返还于所有权人。
其三，用益物权人必须根据法律的规定及合同的约定正确行使权利，保护并合理利用所有权人的财产，不得损害其权益。
因此，用益物权是只具有所有权部分权能的“定限物权”，区别于所有权的“完全物权”。
3、用益物权是一项独立于所有权的物权用益物权一经设立，便独立于所有权而存在。
用益物权对物的直接支配性和排他性对所有权的权能构成限制，在行使上也具有优先性，即使用益物权标的物的所有权发生转移，也不影响用益物权的存在，用益物权人仍可对抗新的所有权人。
所有权人不得随意收回其财产或妨碍用益物权人依法行使权利。
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建设用地使用权、地役权等用益物权
一、单项选择题
1、以下不属于用益物权的是（）
A土地承包经营权 B地役权 C海域使用权 D抵押权
2、建设用地使用权合同属于（）合同。
A民事 B行政 C商业 D刑事
3、我国法律规定，城市的土地属于（）所有。
A国家 B集体 C单位 D城市
4、《物权法》第137条规定，要（）以划拨方式设立建设用地使用权。
A禁止 B严格限制 C鼓励 D提倡
5、（）代表国家以土地所有者的身份与建设用地使用权人签订出让合同。
A人民群众 B各级人民政府 C法院 D各级人民代表大会
6、《土地管理法》规定，采取协议方式出让土地使用权的出让金不得（）按国家规定确定的最低价。
A高于 B等同于 C低于 D低于或等同于
7、建设用地使用权自（）时设立。
A登记 B交付 C当事人双方达成协议时 D合同生效时
8、国家对土地的征收是一种改变（）的行为。
A所有权 B用益物权 C担保物权 D质权
9、我国法律规定，以出让方式取得的居住用地使用权的最高期限是（）
A 40年
B 50年
C 70年
D 80年
10、以出让方式取得的工业用地使用权的最高期限是（）
A 40年
B 50年
C 70年
D 80年
11、《城市管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（）申请续期。
A三个月 B六个月 C一年 D两年
12、土地使用权期间满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由（）无偿取得。
A国家 B集体 C单位 D个人
13、法律规定，农民集体所有的土地必须经过（）才能变为建设用地。
A出让 B转让 C征收 D征用
14、《物权法》规定，林地的承包期为（）
A三十年 B三十年至五十年 C五十年 D三十年至七十年
15、地役权自（）时生效。
A登记 B交付 C当事人双方达成协议时 D地役权合同生效时
16、相邻关系的调整属于（）的范围。
A所有权 B用益物权 C担保物权 D质权
17、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自（）发生效力。
A登记 B事实行为成就时 C当事人双方达成协议时 D合同生效时
18、妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以（）
A请求确认权利 B请求返还原物 C请求排除妨害或者消除危险 D请求修理、重作、更换或者恢复原状
19、我国法律规定，海域属于（）所有。
A国家 B集体 C单位 D个人
20、《物权法。
规定，遗失物自发布招领公告之日起（）内无人认领的，归国家所有。
A三个月 B六个月 C九个月 D一年
二、多项选择题
1、建设用地包括（）
A工业用地 B商业用地 C旅游用地 D公益设施用地
2、根据《土地管理法》的规定，我国的土地分为（）
A农用地 B建设用地 C宅基地 D未利用地
3、国家出让土地使用权时，对建筑物的（）作出规定，就能确定建筑物占用的空间范围。
A四至 B高度 C建筑面积 D深度
4、建设用地使用权出让方式有（）
A有偿出让 B无偿划拨 C无偿出让 D有偿划拨
5、以下属于划拨建设用地范围的是（）
A国家机关用地和军事用地 B城市基础设施用地和公益事业用地
C国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
D法律、行政法规规定的其他用地。
6、拍卖招标的方式具有（）的特点，能够充分体现标的物的市场价值，是市场经济中比较活跃的一种交易方式。
A公开 B缺乏公开 C公平 D公正
7、作为用益物权之一的地役权有以下特征（）
A地役权应当依照合同的规定来设立
B地役权是对他人不动产的利用，而不是实际的占有
C地役权是对他人不动产的实际占有
D地役权是为了提高自己不动产的效益
8、除耕地外，农民集体所有土地可用于（）
A乡镇村企业 B乡镇村公共设施 C公益事业 D农民住宅建设
9、在地役权中，供役地权利人应当承担的义务有（）
A允许地役权人利用土地，容忍土地上的负担
B不得妨害地役权人行使权利
C按照合同约定的利用目的和方法使用供役地
D利用地役权时，尽量减少对供役地权利人物权的限制和损害
10、海域使用权取得的方式有（）
A单位和个人向海洋行政主管部门申请 B招标 C拍卖 D转让
三、判断题
1、建设用地使用权只能在土地的地表或者地上设立，不能在地下设立。
（）
2、土地资源有稀缺性和不可再生性。
（）
3、不同层次的土地的建设用地使用权人，其权利和义务相同，只是对建筑物占用的空问范围有所区别。
（）
4、划拨土地根据法律规定有期限的规定。
（）
5、协议出让土地的方式由于没有引入竞争机制，相对缺乏公开性。
（）
6、挂牌方式是土地主管部门将拍卖和招标的特点相结合创设的一项土地出让制度。
（）
7、对房屋所占用的建设用地，适用征收的规定可以提前收回。
（）
8、我国法律规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
（）
9、当事人的权利和义务不是由法律强求规定的，而是采取协商的方式来约定。
（）
10、海域使用权是一项重要的财产权利，不能转让、继承。
（）
答案：
一、单项选择题
1—5DAABB6—10CAACB
11—15CACDD16—20ABCAB
二、多项选择题
1—5ABCDABDABCDABABCD
6—10ACDABDABCDABABC
三、判断题
1—5×√√×√6—10√×√√×。