花桥项目商业部分提报

目录环境篇…………………………………………………………………2-6 第一节：花桥镇商业市场分析………………………………………………2-5 第二节：花桥镇周边区域商业市场简述……………………………………5-6客源篇——市场上可能存在的消费客源分析……………………………7-9 第一节：对内商业的客源分析………………………………………………7-8 第二节：对外商业的客源分析………………………………………………8-9项目篇........................................................................10-12 第一节：项目基本条件 (10)第二节：项目SWOT分析…………………………………………………11-12定位篇——项目定位 (13)建议篇……………………………………………………………..14-15附录：花桥项目面积配比总表……………………………………16-17花桥镇项目商业部分报告环境篇说明：由于本案商业量体非常大，单靠花桥镇消费市场不能支撑近5万平方米的商业量体，需要吸引花桥镇周边区域市场的消费力来支撑，因此，我司除了分析花桥镇本地商业市场外，还对花桥镇周边区域的商业市场进行了简要的分析。

第一节：花桥镇商业市场分析一：花桥镇商业市场综述得天独厚的地理位置和便利的交通条件造就了花桥镇以汽车零配件加工和物流为主的特性，但该镇还处于初步发展阶段，居民生活水平仍处在相对较低的水平，镇区商业以老式的商业街为主，还未出现较大规模的商业区。

这给把本案打造为具备一定规模的集中商业区提供了机会。

二：花桥镇消费能力分析目前，花桥镇拥有3.2万本地人口和近8万的外来人口，总人口仅为11万左右，这些居民的收入水平比较低，平均月收入在800元左右。

因此，目前花桥镇整体消费能力比较低下。

从发展的眼光来看，花桥镇规划将兴建10万人左右的居住区和近9平方公里的工业区，目前，居住区还处于初步启动阶段，但从眼前的购房客源来看，主力客源都将此处作为第二居所，其在本地的消费力并不是很高。

又因为后期的项目启动需要一定的时间，因此在今后的一两年内，规划的居住区对商业市场的带动并不会很大；规划中近9平方公里的工业区，该工业区主要以汽车零配件、机械和电子等生产力密集型产业组成，这对该镇的整个商业市场是一个强大的支撑。

目前已经有近4平方公里的土地已经销售出去，部分厂房也在陆续开工建设，但到其正式运行至少还需要两三年的时间，因此工业区对商业的支撑作用在2-3年内才将逐渐显现出来。

总体来看，目前花桥镇的商业市场上居民的消费能力比较低，对市场的支撑力度不够，而规划启动至少还需要二三年的时间，且存在的不确定因素非常大。

三：花桥镇商业市场细分从花桥镇目前的商业市场来看，主要可分为以下几个商业板块：●老街区商业板块；●绿地及本案周边区域即将新兴的商业板块；●商贸物流区和国际商务区周边的正在启动的商业板块。

1、老街区商业板块花桥镇老街商业板块主要集中在花集路和花溪路上，区域商业以小商品为主，例如：鞋店、服装店和小型生活用品等；例外还有少量的餐饮，以一些档次较低的饭店为主；具有一定品牌的店面几乎没有。

总体来看，老街区商业档次不高，以满足本地市场的一些基本生活需求为主。

老街区商业板块主要以沿街的2-3层商铺为主；以4米开间的门面较多，基本上所有的门面开间都在4-6米之间；门面的进深也比较大，以14米的为多。

总体来看，老街区商业的门面比较成旧，设计不够合理。

老街区商业板块的低层商铺租金在25-40元/平方米/月之间；三层商铺的总体销售均价在4000元/平方米左右。

总体来看，老区商业价格还处在一个比较平稳的阶段。

目前老街区商业二手市场上再售的商铺非常少，仅有少量的门面房对外出租。

值得我们注意的是市场上已经出现部分有实力的投资客大量储备商铺的现象，这给了我们一个很可靠的信号——有越来越多的在关注花桥镇商业市场，对市场的发展前景非常看好。

这对本案实现顺利的去化提供了依据。

2、绿地及本案周边区域即将新兴的商业板块从绿地国际家园和本案周边区域的用地规划上看，该区域将会有大量的商业出现，其中已经可以确定的有：●绿地国际家园一期规划了近200亩的城镇中心，配套的有4星级酒店、医疗机构、商场、学校；●临近商贸物流区，绿地国际家园设有近80亩的大卖场，具体的规划还未确定；（该卖场的具体情况还不明朗，不确定因素非常大，增加了本案产品定位的难度）。

●本案规划的50000多平方米的商业区。

目前还不能确定的主要为绿地国际家园后期的商业量体。

从以上的情况可以看出，预计该区域未来的商业量体在25万平方米左右。

该商业板块主要分为小区内部的商业配套和针对花桥镇以及周边区域的大型商业集中区。

目前该商业板块还处在初步规划阶段，市场上还没有商业项目推出。

小结：从上我们可以看出，花桥镇市场上将会有大量的商业涌现，但都处于萌芽状态，本案商业项目的主力竞争对手——绿地国际家园小区内部的小镇商业和80亩的大卖场的具体规划都为确定，但其对本案的影响非常大，使本案具体的产品定位难以进行。

3、商贸物流区和国际商务区周边的正在启动的商业板块该商业板块紧邻上海安亭镇，与本案仅有10-15分钟的车程。

依附与安亭镇的汽车工业，该区域的商业主要以汽车零配件经营为主。

目前该区域正在启动的商业项目主要为江苏省国际商贸中心和大上海国际商贸中心。

具体情况如下：江苏省国际商贸中心该商贸中心还处于刚起步阶段，整体规划为：40000多平方米的集中商铺、写字楼、酒店式公寓、物流区、仓库和大量的住宅。

整个项目占地800亩，总的建筑面积在100万平方米左右，以厂房和仓库为主。

目前正在启动的为首批40000多平方米的商业项目，其他项目都将在后期陆续动工。

具体情况如下：项目名称：安亭金卫国际汽车广场物业地址：曹安路5999号开发商：江苏金卫投资发展有限公司建筑面积：40000平方米项目综述：项目为1-4层集中商铺，总量体在40000多平方米，单间面积在42-90㎡之间，单层销售，价格在4000-10000元/平方米之间。

整个项目前三年有开发商统一招租，前三年投资回报率分别为7%、8%、9%，以经营汽车零配件为主。

目前，该项目的客源以项目附近的上海客源为主，投资性客源教多。

大上海国际商贸中心该商贸中心一期已经交付使用，由经营汽车零配件的商业和部分住宅组成，规模不大。

目前动工的是该商贸中心的二期项目，由普通公寓、低层商铺、酒店式公寓和写字楼组成。

目前在售的是普通公寓和低层商铺，酒店式公寓和写字楼还未推出。

具体情况如下：物业地址：曹安路北侧、同三国道西侧开发商：江苏省曹安发展有限公司占地面积：7万平方米建筑面积：10万平方米项目综述：项目以五层公寓为主，1-2层为商铺，3-5层为住宅，商铺的面积在20-60平方米之间，一层商铺价格在5000元/平方米左右，二楼商铺价格在3300元/平方米左右。

购买一楼商铺必须同时购买2-5层间任意一套房屋。

整个小区的商铺必须经营汽车零配件等与汽车相关的产业，不能经营其他类型的物业。

目前该项目的总体销售比例在30%左右，客源以本地和上海一带的投资客为主。

第二节：花桥镇周边区域商业市场简述花桥镇周边区域有安亭、赵屯、和千灯等镇，这些镇区的商业主要以沿街商铺为主，大多数为二、三层的低层商铺。

这些商铺的经营类型以满足镇区居民的基本生活需求为主，具有一定规模的商业区较少，目前安亭镇拥有三个较大规模的商业区——汽车城、家电城和珠宝城，汽车城已经投入使用，而家电城和珠宝城还在统一招商中。

综观花桥镇周边区域商业市场，具备一定规模的生活配套商业区在青浦镇上有两三处，且规模不大，量体都在几千平方米左右，其中有一处还在初步招商阶段，从其他两处的经营状况来看，效果一般，商业氛围不高，尤其是位于青浦工业区的一个以餐饮和娱乐为主的商业区，由于周边的工业启动的较慢，区域内人气较差，目前经营状况比较恶劣。

对比性来看，该项目与本案有较多的类同点，可作为本案的一个反面教材，因此本案应慎重考虑。

市场总结：●市场上将会涌现的商业量体大，近25万平方米；●绿地国际家园内两块大商业区动态不明确，使本案难以操作；●本地消费人群规模小，消费能力不强，不能支撑如此大的商业市场；●整体规划实施还处于刚起步阶段，距离真正的引进人群还需要两三年的时间；●花桥镇东区商贸物流中心商业市场的兴起对项目有一定的支撑；●周边市场利好，目前还未出现与本案类似的项目，为本案借助周边消费市场提供机会客源篇——市场上可能存在的消费客源分析说明：为了对商业项目作出明确的可行性分析，我司在此主要针对市场上可能存在的所有潜在的消费客源进行分析，从商业项目消费客源的状况判断其是否可行。

我司针对商业项目的具体情况，将项目分成两大块去分析：另一部第一节：社区商铺的潜在消费客源分析从目前的市场情况来看，目前，这部分商业主要依赖两个小区域的潜在消费客源来支撑——小区内部的居住客源和本案周边区域的消费人群。

一：小区内部居住客源分析●从量体上来看，本案小区内部的居住人数在3000人左右；●从时间上来看，这部分潜在客源将会与小区的商业同时入住，不会存在严重的滞后性；●从客源特性上看，根据我司前期对住宅项目的客源定位可知，小区客源主要以休闲、渡假的方式在此居住，平均一个星期在小区内居住的时间在2-3天，这对小区的商业是一个很大的不利因素；●从对消费对象的选择性来看，这部分消费客源对小区商业来说，属于比较忠实的消费客源，基本会选择在小区内部的商业地消费；●从消费能力来看，这部分客源收入较高，消费能力强。

二：本案周边区域的消费人群分析●从量体上来看，本案周边区域的居住人群在5000人左右，包括西侧即将入住的差遣安置房和绿地国际家园一期的部分人群以及附近花桥镇上的少量居民；●从时间上来看，这部分客源大部分已经存在或即将，基本上会比小区商业提前进入市场；●从客源特性上看，除了绿地国际家园内一期的部分人群以外，其他潜在消费客源基本上是长期居住客源；●从对消费对象的选择性来看，这部分消费客源对小区商业来说，还存在一定的消费选择性，他们有可能会选择花桥镇上或绿地国际家园内部的商业进行消费。

这部分消费客源对小区的商业不会特别忠实，不是一定会选择在小区内部的商业进行消费；●从消费能力来看，这部分客源大多数以本地人为主，收入水平较低，消费能力不高。

第二节：片区商铺的潜在消费客源分析从目前的市场情况来看，由于这部分商业的量体非常大，其必须在市场具备一定的成熟度时才能开发，潜在消费客源情况这个方面对市场成熟度进行分析。

针对目前的情况，我们大体将市场上潜在的消费客源分为以下几点：●花桥镇本地居民目前，花桥镇本地居民在3.2万人左右，这部分潜在客源收入水平较低，消费能力弱，消费习性相对保守，对项目的支撑力度比较小；●花桥镇外来工作人员目前，花桥镇外来工作人员在8万人左右，这部分潜在消费客具备一定的收入，年龄较轻，消费能力强，就本案来说，是主力潜在消费客源之一，但目前量体不大。