成都市2011年上半年土地市场报告

成都市2011年上半年土地市场报告1.总结受国家政策及金融调控影响，2011年上半年成都土地交易较为平淡经过2010年活跃的土地市场风波后，在国家政策及金融调控密集出台背景下，2011年上半年土地交易市场明显降温；其中保障性用地放量也从今年3月开始逐月上市交易，而招拍挂土地交易市场表现相对平淡；从2011年成都市土地供应计划来看，预计2011下半年土地招拍挂市场交易将逐步放量，同时保障性用地供应也会占较大比重。

保障性用地供应节奏明显加快2011年上半年成都市保障性用地放量自3月开始逐月放量，上半年土地总成交面积约1306亩，占主城区总量的34%。

商住用地依旧是成都市主流产品2011年上半年成都市所有土地成交面积共计约7680亩，其中商住用地面积约为4997亩，占总成交量的65.1%；其次，商业用地成交面积约1859亩，占总量的24.2%。

土地稀缺性日益可见，未来郊县将成为开发主场2011年上半年成都市土地市场共计成交土地127宗，总面积约7680亩，其中，郊区（县）总成交土地面积约4009亩，占总交易面积的52%，而主城区总成交面积约3670.5亩，占总量的48%。

郊区（县）——新都成交土地面积最大为1359亩；邛崃土地平均成交价格最高达343万元/亩2011年上半年郊区（县）中，总成交面积约4009亩，其中新都区域成交面积1359亩，占总量34%；邛崃区域总成交土地约137亩，总交易金额约4.7亿元；平均成交土地单价为343万元/亩，同比09、10年分别上涨750%、91%。

2.成都市土地供销情况2.1.土地供应情况2011年上半年成都市累计供应土地131宗，总面积约为8006.53亩（其中招拍挂土地84宗，总面积约6700.21亩，协议供应土地32宗共651.93亩，划拨供应土地15宗共654.39亩）。

主城区与郊县上半年分别供应土地面积3815亩和4191亩，各占总量的47%、53%；另外，协议和划拨土地都位于主城区，总供应面积1306.32亩，占主城区总量34%。

近年土地供应走势——受国家政策调控影响，2011上半年保障性用地放量大增，招拍挂土地供应量与09年同期持平（备注：2011年上半年土地供应包含协议和划拨土地）从上述土地年度供应走势可以看出，2006-2010年土地供应呈震荡上扬态势，08年受地震及金融危机影响，供应量降至谷底；在国家政策指引下，09年土地供应开始逐步释放，2010年土地供应量达到3.17万亩，创下历史新高；2011年上半年土地供应面积8006.53亩，较09年同期的7522.5亩增加了6.4%；但同比2010年的21036.65亩下降了62%。

综合分析来看，受宏观政策及金融调控影响，2011年上半年保障性用地放量大增，而招拍挂土地市场供应节奏明显放慢；按照2011年成都市土地供应计划来看，预计下半年招拍挂土地将逐渐被释放。

λ月度土地供应走势——2011年2月新政出台后土地放量明显放缓；相反保障性用地供应节奏逐月迅增，3月土地供应量最大约503亩。

根据2010-2011年上半年月度供应对比情况分析，2010年全年土地供应基本呈V型走势；自2010年4月新政出台，土地供应量急剧下降，8月供应面积降至谷底仅454.1亩，9月开始土地供应逐月震荡上扬；2011年上半年受宏观政策及金融调控影响，3、4月保障性用地井喷放量，供应面积约741亩，5、6月招拍挂土地逐步被释放出来，月供应面积在200余亩；整体分析来看，2011年上半年保障性用地放量大增，而招拍挂土地供应节奏明显放缓。

λ各类土地供应情况——商住用地仍是土地市场主流产品从上述供应土地类型对比分析来看，商住用地依然是成都市土地供应的主流产品，2010年全年商住用地供应量占到总量的85.3%；2011年上半年商住用地供应占到总量的66.5%，次为商业用地，供应面积1858.76亩。

λ各区土地供应情况——上半年主城区土地放量大增，其次是新都区域从09-11年上半年土地供应数据可以看出，2011年上半年主城区在保障性用地供应推动下，整体供应量大幅增加；其次新都区域土地放量较为活跃，供应面积达到1359亩，位居第二名；其他区域土地供应相对较少，供应面积集中在200-300亩左右；另外2011年上半年都江堰、蒲江和大邑三个区域都无新增土地。

总体来说，2011年上半年土地供应量与09年同期持平，但在宏观政策及金融调控影响下，上半年土地整体供应节奏明显放缓。

2.2.土地成交情况2011年上半年成都市累计成交土地127宗，总面积约7680.52亩（含协议和划拨土地，总面积1306.32亩）；另外，主城区总成交76宗，总面积约3670.5亩（其中招拍挂成交29宗，总面积2364亩；协议和划拨成交47宗，总面积1306.5亩），总交易金额约149亿元，平均交易价格为495万元/亩。

λ近年土地成交走势（备注：2011年上半年成交土地包含协议和划拨土地）从近几年成都市土地市场交易走势来看，06-10年土地成交逐年震荡上扬，2010年土地交易量达到最高，成交面积2.6万平米，同比09年上涨了24.6%；2011年上半年成交土地7680.52亩；与09年同期相比增加了12%，但同比2010年下降了57%。

λ月度土地成交情况从2010-2011年上半年月度成交走势分析来看，2010年月度土地成交呈“v”型走势；受国家政策及宏观金融调控影响，2011年上半年土地交易量整体偏低，同比2010年下降超过五成，整体土地交易市场明显降温。

λ各类土地成交情况从09-11年上半年成交土地类型对比来看，成交土地类型继续以商住用地为主流产品；2011年上半年商住用地占比达到65.1%，其次商业用地占24.2%；纯住宅用地成交量持续偏低占比仅10.7%。

λ各区土地成交情况根据09-11年上半年各区成交土地情况分析来看，2010年土地总成交量较09年出现明显上涨，总成交面积达2.6万亩，环比涨幅25%；其中，温江和大邑涨幅最为明显，分别环比涨幅625%、427%；2011年上半年主城区土地交易量在保障性用地放量推动下，交易量大幅增加，保障性用地占比达到主城区总量的34%；另外郊县中，新都区土地成交量最大达到1359亩，其他区域土地成交面积在200-600亩左右。

2.2.1主城区成交土地情况λ成交土地行政区域对比从09-11年上半年各行政区域成交对比分析来看，2011年上半年高新区、成华区和锦江区成交土地宗数位居前三名；同时高新区成交面积最大达到1693.87亩，其次成华区成交面积960亩。

总体分析来看，2011年上半年主城区土地交易市场在保障性用地集中放量推动下，各区土地成交量出现大幅上涨；但从招拍挂土地交易情况来看，各区整体土地交易表现都相对平淡。

λ成交土地方位分布情况从09-11年上半年对比表中可以看出，10年主城区各方位成交土地以城西最为集中，成交土地24宗，成交面积约为1354.78亩；其次为城东区域，成交土地13宗，成交面积约为1227亩，环比09年上涨了98%。

2011年上半年主城区各方位成交集中在城东、西、南三大方位；分别成交土地面积为1164.32亩、1050.7亩和1201.45亩；各区成交综数与成交面积分布一致。

λ成交土地环域分布情况从09-11年上半年各环域成交对比分析来看，3环外依旧是主城区土地交易最为活跃的区域，成交面积达到2728.7亩，占总量74%；其次2-3环内区域成交面积892.6亩，占总量24%；2环以内区域上半年仅成交面积49.3亩，区域可开发土地日益稀缺。

2.3.主城区土地存量分析2.3.1.主城区不同类型土地存量情况λ近年不同类型土地存量情况（备注：不包含协议和划拨土地）从上述对比表中可以看出，06-11年上半年主城区土地累计存量达到9217.76亩；其中商住用地为6395.52亩，商业用地为2822.24亩。

2.3.2.主城区土地存量可开发面积情况λ近年土地存量可开发面积（备注：不包含协议和划拨土地）从2006-2011年上半年主城区存量可开发面积情况分析来看，商住用地存量可开发面积达到1811.5万平米，占绝对比重，其次商业用地为815万平米；总体分析来看，未来土地可开发还将以商住用地为主。

2.4主城区土地存量可开发面积情况（不包含协议和划拨土地）λ各行政区土地存量可开发面积情况从2006-2011年上半年各行政区域存量可开发面积对比分析来看，高新区存量土地可开发总面积最大为1320.6万平米，占总量50%；其次，成华区可开发总面积达到515.4万平米，占总量20%；另外，青羊区存量土地可开发总面积最低仅155.1万平米。

λ各方位土地存量可开发面积情况从2006-2011年上半年各行政区域存量可开发面积对比分析来看，城南区域存量土地可开发总面积最大为1467.43万平米，占总量56%，其次城东区域可开发总面积达到622.43万平米，占总量24%；另外城中和城北区域可开发总面积在150万平米左右。

各环域土地存量可开发面积情况从2006-2011年上半年各行政区域存量可开发面积对比分析来看，主城区存量土地可开发总面积主要分布在2环外区域，2-3环和3环外区域分别可开发面积为1571.7万平米和837.3万平米，分别占总量的32%、60%。

3.成都市土地交易价格走势（不包含协议和划拨土地）3.1.不同土地类型成交价格情况从2009-2011年上半年成都市土地成交价格对比可以看出，商住用地成交价格依然最高，2009-2010年商住用地成交价格在260万元/亩；而2011年上半年商住用地成交土地价格达到347万元/亩，刷新了历史最高价格；2011年上半年商业用地成交价格与2010年成交价格215万元/亩持平；另外2011年上半年成都市因无纯住宅土地成交，而无交易价格。

3.2.成都市月度土地成交价格走势从2010-2011年成都市月度土地成交价格走势分析来看，2010年下半年月度土地成交价格整体好于上半年，但月度交易价格波动较大；进入2011年受国家政策及金融调控政策不断加码形势下，土地成交价格波动更加剧烈，3月仅龙泉挂牌成交一宗商业土地，土地单价31亩，4月成都市无招拍挂土地成交；5、6月开始土地逐渐放量，因土地位置及限制条件等因素，土地交易价格差距波动明显。

总体来说，2011年上半年成都市招拍挂土地交易价格波动较大，其国家政策及金融调控较大程度上影响着价格波动。

3.3.各区域土地成交价格对比从2009-2011年上半年各区土地成交价格对比情况分析，2011年上半年主城区成交土地价格出现明显回落，而郊县中，新津、青白江、崇州和邛崃区域土地成交价格都有不同程度上涨，其中邛崃区域成交价格由180万元/亩增加至343万元/亩，涨幅达到90%。