深圳中信地铁商城商业分析

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深圳小体量地铁商业街优秀案例

深圳小体量地铁商业街优秀案例：华强北步行街1. 案例背景深圳市位于中国广东省，是中国改革开放的先行者和经济特区之一。

随着城市化的不断推进，深圳的地铁系统也在不断发展壮大。

小体量地铁商业街是指在地铁站周边建设的集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的商业综合体。

这些商业街通常位于地下，利用地铁站作为交通枢纽，为乘客提供便利的购物和娱乐场所。

华强北步行街位于深圳市福田区华强北片区，是深圳最著名的电子产品批发市场之一。

该步行街紧邻华强北地铁站，占地面积约20万平方米，拥有数百家电子产品店铺和众多餐饮、娱乐场所。

华强北步行街以其丰富多样的商品种类和低廉的价格吸引了大量消费者，在深圳乃至全国享有盛誉。

2. 案例过程2.1 建设初期华强北步行街的建设起源于20世纪80年代初，当时深圳经济特区正在迅速崛起，对电子产品的需求日益增长。

由于地理位置优越，华强北地区成为了电子产品批发和零售的热门地点。

为了满足市场需求并提供更好的购物环境，深圳市政府决定在华强北地铁站周边建设一个专门的商业街。

在建设初期，政府积极引导和支持商家入驻，并提供了一系列优惠政策和服务。

商家们纷纷投资兴办店铺，并从全国各地引进各类电子产品。

同时，政府还加大对基础设施建设的投入，确保商业街能够顺利运营。

2.2 运营阶段华强北步行街于1993年正式开业，并迅速吸引了大量消费者。

步行街内部采用了封闭式管理模式，通过安全检查、物流配送、秩序维护等措施确保顾客的购物体验。

商家们也积极与供应商合作，提供最新的电子产品和最优惠的价格。

同时，步行街还引入了各类餐饮、娱乐场所，为顾客提供更多选择。

在运营阶段，华强北步行街不断创新和改进自身的经营模式。

商家们通过广告、促销活动等方式增加知名度，并与电子产品厂商合作，推出独家优惠。

同时，步行街还积极参与各类展览和交流活动，与国内外的电子产品企业保持紧密联系。

2.3 现阶段发展随着深圳经济的不断发展和城市化进程的推进，华强北步行街也在不断壮大。

某地铁商场招商策划报告(PPT 51页)

番茄花园
“番茄花园”小铺是香港泽恩国际集团有限公司下属的一个女孩用品品牌，致力于女孩用品的品牌化与专业化经营，以“多档次的女孩用品”为核心定位，
迪斯尼饰品
创意十足，充满童趣的迪斯尼卡通人物饰品。无论是Kids还是 Kidults都无法抗拒其巨大的吸引力。
汇报完毕，谢谢！
2008-3-31
定位思考
项目与中信地铁商场A区、吉之岛百货相连接，因此在业态的定位上必须独树一帜，商户组合推陈出新才能有效地扩大商业效应，与此现有商业形成互补，避免千店一面，扎堆经营的白热化竞争，风格定位上更需和而不同。
从深圳市人口结构、深南中商圈人流及地铁客流特色分析：中青年为商圈消费主力人群，其中以年龄介于20-40岁的人群为市场消费主力，占人口总数30%，这部分人群具有一定的消费能力，消费赶新潮、讲品味、求刺激，所以我们认为本项目以新兴消费人群为主力消费目标，倾情营造深圳最具标志性的时尚消费场所。
呈：深圳地铁有限公司资源开发分公司
中信地铁商场C-1区招商策划报告
2008-6-1
目录
第一章第二章第三章第四章第四章
深圳地铁商铺现状项目概况市场定位项目包装规划建议招商战略
地铁带来的商机
地铁连接商业物业，一直是广大市民消费首选,而直驳地铁站出入口的地下商场更有望成为消费热点。
华联街
项目业态：以食品、休闲服饰、包、饰品等业态为主租金价格：200元上下/平方米/月经营情况：人流一般，经营情况一般
1828潮流前线
项目业态：业种繁杂，以休闲服饰、皮具手袋、外贸鞋、时尚精品、饰品、内衣等青春时尚的中低档商品为主
租金价格：200-500元/平方米/月经营情况：人流很多，租赁率达90%

地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)

万象城
万象城集零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等商业元素。
2021/7/10
华润万象城主力店铺： ■ RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造的时尚生活馆。 ■ Olé超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。 ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准
2、深圳华润中华润中心是地铁上盖的以商业为主，多种物业齐发展的
心
综合体。
华润中心位于深圳大剧院站上盖综合体，位于深圳 CBD区域内，周边有地王大厦蔡屋围酒店、中国人民银行、中国农业银行、深圳发展银行、书城等大中型建筑，是深圳市的金融中心区。
规划与功能比例
首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。
户型
建筑面积
பைடு நூலகம்
2房2厅
95-100
3房2厅
140-145
大平面3房2厅 180-185
大平面4房2厅 240-245

深圳中信地铁商城商业分析PPT课件

03
商城经营状况
经营现状
商城规模
人流量
深圳中信地铁商城位于深圳地铁某站点附近，占地面积约XX平方米，拥有 XX多家商铺。
商城每天的人流量稳定在XX人次左右，周末和节假日人流量会有所增加。
经营品类
商城经营品类涵盖了服装、鞋帽、箱包、饰品、餐饮等多个领域，满足了不同消费者的需求。
销售业绩分析
消费趋势
随着消费者对便捷、快速购物需求的增加，地铁商城的消费趋势也在向这方面转变。
发展建议
提升商品品质
商家应注重商品品质，提供有特色、有品牌、有口碑的商品，以
满足消费者对品质的需求。
优化服务体验
商家应注重服务体验，提供便捷、快速的服务，如送货上门、售后服务等，以提高顾客满意度。
创新营销策略
加强内部培训和职业发展规划，提高员工的综合素质和专业技能。
建立健全的激励机制，提高员工的工作满意度和忠诚度。
06
结论与建议
总结分析
市场规模
深圳地铁商城市场规模庞大，随着地铁客流量的增长，商城的潜在客户基础也在不断扩大。
竞争格局
目前深圳地铁商城的竞争格局较为激烈，各大商家通过提供特色商品和服务吸引顾客，同时地铁商城的租金水平也较高。
建立健全的管理制度和流程，确保各项工作的有序进行。
定期进行内部培训和管理层进修，提升管理水平和团队素质。
人才风险与对策
人才风险：由于人才流失、人才短缺或人才结构不合理等原因，可能导致深圳中信地铁商城的人才储备不足、团队稳定性差。
对策
建立完善的人才招聘和培养机制，吸引和留住优秀人才。
消费者倾向于购买时尚、实用的商品，注重购物体验和服务，喜欢在周末和节假日进行消费。

地铁商业的分类与特点

地铁商业的分类与特点田添上个世纪六十年代北京建成了中国的第一条地铁，当时北京地铁的主要功能是城市防空兼城市交通，还没有任何商业经营的概念。

从本世纪初开始，中国大城市开始进行地铁建设，同时也开始关注地铁以及与地铁紧密相关物业的商业价值。

随着城市土地资源的日益稀缺，人们也看到了地铁及与地铁相连的地下空间商业价值。

地铁对中国城市来说是一个新事物，地铁商业更是一个新的业态。

对于已开通地铁的城市来说，人们看到的是地铁带来的巨大人流量，因此也理所当然地认为与地铁相连的商业都蕴藏着巨大的商业价值。

2004年深圳地铁1号线市区段开通运营，2009年地铁1号线车公庙站“丰盛町”地下商业步行街建成销售，每平方米平均售价达到人民币10~20万元，最高售价达到每平方米50万元，远高于相同位置地面街铺的价格，对其价值预期可见一斑。

如何正确理解地铁商业的价值，地铁商业的地理范围以及经营特点是什么？把这些问题了解清楚了，就能更科学合理地规划好地铁商业，更务实有效地经营好地铁商业。

以深圳的地铁商业为例，大致可以划分为四类：1.地铁站内商业2.地铁通道商业3.地铁上盖商业4.地铁节点商业这四类商业的范围、特点以及类别如下：1.地铁站内商业范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费类型：食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品，医药，快餐、服饰等小型商店目前国内大多数地铁开发公司在做地铁规划时，都会考虑预留一定面积做零售商业。

但在实际规划设计时，则基本不会考虑未来商业的经营需求，而是只按规划留出足够的商业空间和面积就可以了。

这样做的结果是，地铁站内地铁公司管辖范围的商业空间和面积，更像是一个地下展会场地，仅适合做一些临时性的商业摊位，而不能做成有品位有档次的商店或商业街，因此也无法吸引匆匆行人多停留片刻，更无法把交通人流变成商家客流。

香港地铁公司则非常注重地下商业的规划和设计，即使在地铁站内人行通道的地段，针对预留的商业空间和面积，除了室内高度等个别指标外，几乎完全按照商家地面店的标准进行规划设计，从而基本达到了知名商家或连锁商家的进驻条件。

深圳地铁一号线沿线商业调查报告

深圳地铁一号线商业调查报告第一章选题意义1.1 深圳市地铁一号线商业发展的典型性第二章深圳地铁一号线商业概况2.1 深圳地铁一号线商业规划2.1.1 地铁公司对地下商业物业运营管理的策略2.1.2 深圳商业物业经营的主要模式2.2 深圳地铁一号线商业特点2.3 深圳地铁一号线商业形态2.3.1 地铁地上商业2.3.2 地铁地下商业第三章深圳地铁一号线商业与其他城市商业对比3.1 上海3.1.1 上海地铁地下商业基本情况3.1.2 上海地铁商业的管理与经营3.2 广州3.2.1 广州地铁站点地下商业基本状况3.2.2 广州地铁公司对于地铁地下商业的经营管理3.3 北京3.3.1 地铁站内商业基本情况及特点3.3.2 北京地铁对地下商业的经营管理3.4 香港的经验和做法3.4.1 香港地铁地下商业3.4.2 香港地铁商业的经营模式和管理方法3.4.3 来自香港地铁商业经营的借鉴3.5 几大城市经验与不足第四章深圳地铁一号线地上商业调研4.1 深圳地铁一号线地上商业现状分析4.2 深圳地铁一号线沿线九大商业区对比4.3 深南中商业区深入调研4.3.1 深南中商业区简介4.3.2 深南中商业区具体商业形态分析4.3.2.1 华润万象城4.3.2.2 中信城市广场4.3.2.3 茂业百货4.3.3 深南中商业区发展的优势与局限性第五章深圳地铁一号线地下商业概况5.1 地铁一号线沿线地下商业物业开发利用的特点5.1.1 地铁地下商业物业开发经营的特点5.1.2 地铁相关资源的开发具有明显的交通优势5.1.3 处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势5.1.4 地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关5.1.5地铁内商业和地铁商城运营的局限性5.2 地铁站厅商业物业分析5.2.1. 站厅零星商业物业5.2.1.1 站厅零星商业物业的分布5.2.1.2 站厅零星商铺的人流特点5.2.1.3 地铁站厅零星商业物业5.2.2 地铁站厅商场物业商业街分析5.2.2.1 大剧院站厅商场5.2.2.2 世界之窗站厅商场5.2.2.3 会展中心站厅商业区5.3 地铁地下商业街分析5.3.1 小结5.3.1.1 地铁商业经营分布特点5.3.1.2 来自香港地铁商业经营的借鉴5.3.2市民中心站地下商城5.3.2.1研究对象概况5.3.2.2周边环境特点5.3.2.3 周边人流特点5.3.2.4 商业规划分析第六章深圳地铁与房地产发展分析6.1 地铁引爆房地产三大变局6.1.1 影响深圳地产格局6.1.1.1 地铁效应6.1.1.2 广州地铁效应6.1.2 地铁沿线物业升值潜力不等6.2 当地铁与房产相遇6.2.1 地铁带动房产6.2.2 最佳辐射范围一公里6.2.3 地铁社会效益与经济效益统一6.2.4 地铁概念也有透支6.3 深圳地铁沿线房地产发展6.3.1 深圳地铁房产升值情况6.3.2 深圳地铁对沿线物业的影响6.3.2.1 深圳市地铁交通概况6.3.2.2 深圳地铁1号线（罗宝线）对沿线物业影响情况6.3.2.2.1 对沿线物业价格的影响6.3.2.2.2 地铁1号线沿线个别二手楼盘价格6.3.2.3 重点区域：地铁对南山和宝安楼市影响6.3.2.3.1 南山和宝安区地铁站点及典型楼盘6.4 结论第七章深圳地铁广告7.1 概述7.1.1 地铁广告的概念7.1.2 地铁广告发展策略7.1.3 地铁广告-发展前景7.2 地铁广告优势7.3 广告形式第八章深圳地铁一号线的局限性与建议8.1 长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰8.1.1 地铁不是交通首选8.1.2 定位还在调整阶段8.1.3 兴旺还需要时间8.2 地铁设计与规划不足：8.3 商业定位与后期管理的问题8.4 与地面商业形成竞争，地铁商业主题定位不明确8.4.1 与地面商铺定位雷同8.4.2 地铁商铺未能形成规模效应8.5 周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险8.6 建议：8.6.1：加快地铁网络体系建设以及地铁商业周边的基础设施及环境建设8.6.2 地铁商业定位要明确，主题鲜明8.6.3充分考虑到后续经营。

浅析中信银行大厦(深圳)单体设计分析

浅析中信银行大厦(深圳)单体设计分析作者：王立来源：《环球市场》2017年第16期摘要：？近年来，随着我国社会和经济的不断发展，办公建筑的规模和数量不断的扩大。

对于现代化办公建筑领域来说，其关键领域还是要看建筑的外观和实用，其中包括安全、健康、舒适、经济等等。

提高工作场所质量和能源性能，加强安全使之能适应承租人的频繁改造是重中之重的目标。

本文主要结合中信银行大厦（深圳）项目的构思立意及特点，作了详细的介绍。

重点对设计范围及规模、构思立意以及单体设计方面等进行了阐述，仅供参考。

关键词：中信银行；单体设计；总体设计前言：中信银行大厦（深圳）是由中信银行股份有限公司全额投资，为中信银行股份有限公司信用卡中心在深圳市中心区建设的综合业务楼。

本项目位于深圳市中心南区“黄金地段”，具备便捷的交通条件，外围簇拥深圳市最超前最先代化的CBD办公群体，项目基地位于深圳市中心区南区23-2街区西南角，其东、北两侧为待建写字楼用地，东北方向为商业+公用用地，南临福华路，西临新洲路，其西南方向由新洲路及福华路围合成的三角地带，为城市预留绿化用地。

一、设计范围及规模本地块总用地面积约4400.29M2，总建筑面积61325 M2，其中地上部分49675 M2，地下部分11650 M2，容积率11.29，建筑高度99.75米二、规划定位本方案严格按照银行总部机构甲级写字楼标准进行设计：追求现代风格，倡导简约实用。

注重环保节能，体现社会责任。

优化人文环境，树立公众形象。

赋予生态活力，展示文化品位。

设计中我们引入国际领先的设计理念和先进的技术手段，从人文、生态、智能、可持续等多个角度进行大量的分析和思考，拟将本项目建设成为深圳中心区的一个性格鲜明的地标性建筑。

三、构思立意“信”是中国传统文化的思想经典，儒家的“五常”（仁、义、礼、智、信）的重要内容之一。

《商业银行法》中明确规定，商业银行与客户的往来，应当遵循：“平等、自愿和诚实信用的原则”。

信和自由广场商业策划报告

影院剧院溜冰场科技娱乐
10%
9.8% 12%
典型案例分析
保利文化广场新街口
海典数码城常兴时代广场
花园城
典型案例1【保利文化广场】
保利文化广场
一楼
二楼
主要客户
业态
销售模式街铺内铺
面积区间
价格
租金
销售情况
A区餐饮
肯德鸡
B区文化
保利剧场
C区主题百货家乐福（地下）
带租约销售委托经营
典型案例4【常兴时代广场】
常兴时代广场
一楼
业态
二楼
天虹百货
三楼
销售模式面积区间价格
租金
销售情况
租
返租10年 ,前6年 10%,后4 年直接收租金
－－ 5-25平
－－ 2.78万/平 2.1万/平
150元/平, 其他300400元/平
85元/平
03年开始销售，销售完毕.
55-60/平
商圈多极化
规模化
开发专业化
深圳商业市场小结
商圈逐渐西移人均售消费额9400元/年，0.96平方
米/人。按网点数量算近90%是小门店 5000平方米以上的大型商业设施已达
432家，营业面积已占零售总面积的 38.5% 餐饮业是近年来我市增长最快的行业代表现代商业发展趋势的一体的各类大型购物中心数量仍显不足
4、有一定存续时间
参考案例:海雅百货、南山书城、友谊城百货、儿童世界、金晖家居、保利文化广场、海岸城购物mall、海岸写字楼裙楼商业、花园城中心
项目业态规划及建议
周边商业分析1——海雅百货
商业面积：3.6万平方米项目定位：以女装为主的大型百货超市出租情况：接近100% 客户组成：南山区白领、深圳大学学生经营档次：中档

购物中心成功的7大密码

表4.全国都市型购物中心业态功能比例
购物中心名称
零售（%）
餐饮（%）
娱乐（%）
服务（%）
上海梅陇镇广场
74
11
5
10
北京世茂天阶
74
15
3
8
成都财富中心
70
13
15
2
大连和平广场
75
12
1
12
武汉-武汉广场
70
10
5
15
重庆大都会广场
83
12
3
2
数据来源：CRIC系统
2、生活用品零售功能是社区型购物中心的重点
本地居民
东方明珠、金茂、上海海洋水族馆著名旅游景区
旅游人士
数据来源：CRIC系统
密码3、业种引进——零售餐饮为主，其他功能辅助
购物中心商业功能大多以零售、餐饮、休闲娱乐和服务为主。对于不同区位、不同的客户定位，购物中心商业功能配比也大不相同。在配套齐全，竞争较多的商业发达地区，客户以购物为主要目的，零售功能将占绝大部分，零售种类、品牌成为制胜关键；而周边商业较少，配套缺乏的区域，购物中心会适当增加餐饮功能，迎合消费者的饮食需求；同时，不少购物中心应根据不同客户需求，增加主题性服务内容，也为整体的功能增色不少。
本地居民
全市85%大中型商业企业和商务公司集中地
商务人士
南京著名购物商圈，旅游景区
旅游人士
数据来源：CRIC系统
2、区域型购物中心客户定位应多元化发展
城市的商务中心云集了消费力较强的白领人士，在此类地段建立的购物中心目标客户首先应以这些商务人士为主。但仅针对商务人士工作消费需求的定位会缩短消费时间。上海位于陆家嘴商务中心的正大广场，早期定位为商务人士的消费场所，结果出现白天客流很大，下班后“人去楼空”的尴尬局面。因此，结合区域特点，吸引如本地居民类的长期客户也是定位关键。

深圳商业地产市场分析暨华强北区域商业市场调查报告(下)

目标客群——欢乐颂以服务于社区性家庭消费需求为导向。致力于解决以南山、宝安及周边地区的家庭顾客，受过良好教育，讲究消费环境，重视购物体验的25-45中产消费者提升生活品质的需求。
经营特色——以快乐购物体验为主题，崇尚“不一样，更欢乐”的品牌理念，开发了欢乐调频、空中花园、后院文化广场等欢乐平台。设计中加入艺术、时尚等欢快的元素，提升整体品质。
租金情况：内铺租金：80-200元/平左右街铺租金：300-600元/平左右，转让费15万
1、商铺市场发展状况及趋势分析之区域发展状况 ➢锋尚街（玮鹏花园）
锋尚街为玮鹏花园底商，全街铺共30间，定位为社区商业配套。引进次主力店华润万家社区超市，其余29间街铺已销售。2002年开盘销售起价万元，现市场价约8万元/平米左右，无放盘，现铺位月租金在170-250元/平左右。目前主要经营快餐、小吃、牙医、水果店、地产中介等社区便利和配套类业态。
商家名称滋味驿站
服装店高科德数码一层龙胜手机数码三层振华手机城二楼
经营业态餐饮服装
电子产品数码及周边产品手机周边产品
经营面积租金（元/m2·月）
备注
12 48 10平左右
1833 400 700
进场费5万转让费8-10万
10平左右 10-20
500
500
现有空铺对外招租、租金6折
222 726 1000 417 762 1018 310 200 250 133 450
1、商铺市场发展状况及趋势分析之区域发展状况 ➢振中路
振中路商业街长约710米，东接上步路，西连华发北路，为单向三车道。街铺经营以零售、餐饮为主，餐饮主要集中在华发北路与振中路交汇处以东，消费主要人群以到华强北周边购物及工作人群为主，有部分经营时间较长酒家，配有一定停车位，经营状况较好。

深圳地铁“站点+街区”商业模式研究

深圳地铁“站点+街区”商业模式研究深圳地铁“站点+街区”商业模式研究随着城市化进程的不断推进，交通运输的便利性成为城市居民生活中重要的一环。

地铁作为一种高效、快速的交通工具，逐渐成为大城市中居民出行的首选。

在全球范围内，许多城市都将地铁站点与商业街区相结合，形成了独特的商业模式。

深圳地铁以其独特的“站点+街区”商业模式著称，本文将对其优势、挑战以及未来发展路径进行研究。

一、深圳地铁“站点+街区”商业模式的优势1. 提供便利的购物和休闲场所：深圳地铁站点周边的商业街区为乘客提供了购物、餐饮、休闲等多样化的服务，满足了出行者在地铁站点附近的生活需求。

乘客可以在地铁站下车后轻松购物，享受购物的便利。

2. 创造经济增长点：地铁站点和商业街区的结合为城市带来了经济增长，并为当地居民提供更多的就业机会。

商业街区中的商铺、餐厅等企业为社会提供了就业机会，促进了当地经济的繁荣。

3. 提升城市形象和品质：合理规划和管理的“站点+街区”商业模式可以提升城市的形象和品质。

商业街区的建设美化了周边环境，为居民提供了更好的生活体验，进一步增强了城市的吸引力和竞争力。

二、深圳地铁“站点+街区”商业模式面临的挑战1. 地铁站点周边土地开发规划的不足：由于土地资源有限、规划不合理等原因，地铁站点周边商业街区的规划和建设受到限制。

这可能导致商业街区的规模较小，无法满足日益增长的市场需求。

2. 商业环境竞争激烈：随着地铁站点周边商业街区的增加，商业环境变得日益竞争激烈。

商家之间的竞争可能导致价格战和资源浪费等问题，影响商业街区的可持续发展。

3. 管理和维护的挑战：地铁站点周边商业街区的管理和维护需要大量的人力、物力和财力投入。

管理方面的不足可能导致商业街区的衰败和管理混乱，影响商业模式的有效运行。

三、深圳地铁“站点+街区”商业模式的未来发展路径1. 加强规划和管理：政府和相关部门应加强对地铁站点周边商业街区的规划和管理，合理规划土地使用，确保商业街区的可持续发展。

中原深圳房地产项目轨道交通与商业结合节点设计方案案例业态

中原深圳房地产项目轨道交通与商业结合节点设计方案案例业态Code of this report | 1?? Copyright Centaline Group，2010轨道交通不商业结合节点设计深圳中原建筑中心ShenZhen.04.2011Code of this report | 2?? Copyright Centaline Group，2010前言轨道交通作为一种大容量快速公兯运输斱式，在城市収展中起到了丌可忽规癿作用。

不此同旪，商业建筑癿多样化不复合化，使得商业空间正在突破自身癿封闭状态而演发为一种多层次、多要素复合癿劢态开放系统，积极介入城市交通系统，商业不交通空间癿界限日渐模糊，从而出现了一种轨道交通不商业建筑相连接癿新空间类型。

尽管目前国内大部分癿轨道交通线路仅局限于缓览城市交通压力，但商业不轨道交通联合开収癿前景丌容小觑，这丌仅仅是城市地下空间综合开収利用癿需要，更是城市现代化収展癿必然需求和趋势。

Code of this report | 3?? Copyright Centaline Group，2010轨道交通与商业结合的节点设计一、轨道交通与商业结合发展优势二、深圳轨道交通与商业结合案例三、相连节点设计方法Code of this report | 4?? Copyright Centaline Group，2010 轨道交通与商业结合发展优势PART 1Code of this report | 5?? Copyright Centaline Group，2010 互动关系轨道交通对商业的影响（2）有利于非地面空间的利用城市用地有限，立佑化空间是未来城市収展癿必然趋势，商业建筑丌仅仅承载单一癿商品交易功能，还为人们提供了理想癿办公、娱乐、休闲、健身场所，是不其他功能丌断融合、交叉癿复合形态，其面积需求也逐渐增加。

利用轨道站点癿额外空间来开収地下商业，人流癿保证能为商业带来机会，多层次癿空间使人们多层次贩物休闲成为可能。

地铁商业开发模式

中环站
写字楼商场酒店
地铁站
香港——国际金融中心
•两栋六星级酒店 •四季酒店集团管理 •超过1000个房间，配备会议与餐饮 •436个车位
•38层甲级写字楼 •总建筑面积 72880㎡ •楼层面积约 1860㎡ •304个车位 •只租不售
香港——国际金融中心
商场
•88层甲级写字楼 •总建面181310 ㎡
开发方式：独自开发经营模式：只租不售，开发商自主招商运营管理
益田假日广场
市场价值：项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中30%的国际品牌是首次进入深圳市场。
站厅及通道商业物业的开发模
式
开发模式
开发运作思路
优缺点比较
主要代表
①地铁公司成立专门的地铁商业开发机构
地铁公司独立开发
模式
②包开装发机构对地铁商业物业进行统筹策划、优发收点益：流保入证地地铁铁公商司业开广州地铁
缺点：
深圳地铁南京地铁
①地铁公司收益相对较
案例解析
香港——青衣城
经营主体：MTR 经营模式：只租不售开发模式：地铁公司独立开发位置：位于东涌线及机场快线青衣站上盖规模：46000㎡，140间商铺
香港——青衣城
住宅停车场商业和轨道公交枢
纽
香港——国际金融中心
开发主体：
MTR 新鸿基地产发展有限公司/恒基兆业地产有限公司香港中华煤气有限公司/中银集团投资有限公司开发模式：合作开发，其中商场由MTR之外的发展商经营开发类型：市中心+换乘站位置：位于東涌和机场快线中环站上，邻国近际维金多融利中亚心港：。占地5.71公顷，面积41.59万㎡，集写字樓、商场和酒店于一体。写字楼：两座总面积25.42万㎡的写字樓商场： 5.95万㎡的多层商场两座豪华酒店／酒店式寓所

深圳地铁地下商业物业经营策略方案.doc

目录一、前言1．背景2．范围、目的2．1范围、分类2．2目的3．技术路线和方法3．1技术路线3．2方法二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究1．地铁地下商业物业开发经营的特点1．1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势1．2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势1．3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关1．4地铁内商业和地铁商城运营的局限性2．几个城市地铁地下商业研究2．1上海的经验与做法2．2广州的经验和做法2．3北京的经验和做法2．4香港的经验和做法3．小结3．1地铁商业经营分布特点3．2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略3．3来自香港地铁商业经营的借鉴三、深圳商业物业经营状况分析1．深圳市商业物业市场现状1．1供给状况1．2需求状况1．3深圳商业物业经营状况1．4小结2．深圳商业物业市场发展趋势2．1商业物业供给量预测2．2商业物业需求量预测2．3商业物业租赁状况预测2．4商业物业营销趋势四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析1．深圳零售业发展的特点1．1规模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高1．2购买力来源多元化1．3零售业态完备，业态调整和创新取得成效1．4零售商业平均利润率处于微利边缘1．5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势1．6将形成新的多极商业服务体系2．深圳市消费者购买力2．1深圳市常住人口特征2．2深圳经济状况及常住人口消费能力2．3流动人口消费特征2．4深圳市消费结构五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划1．站厅零星商业物业经营策略分析1．1站厅零星商业物业的分布1．2站厅零星商铺的人流特点1．3地铁站厅零星商业物业经营策略2．地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析2．1大剧院站厅商场2．2世界之窗站厅商场2．3会展中心站厅商业区六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析1．岗会间地下商业街1．1研究对象概况1．2周边环境特点1．3消费者消费特征1．4经营策略2．市民中心站地下商业街2．1研究对象概况2．2周边环境特点2．3周边人流特点2．4经营策略七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议1．商业物业经营的主要模式2．经营模式选择的考虑因素2．1站内商场位置的特殊性2．2投资的承受能力2．3以经营回报的期望2．4租赁市场的态度2．5地铁公司的经营管理能力3．地铁商业物业经营模式的建议八、深圳地铁地下商业物业经营的招商与市场推广建议1．招商方式2．招商策略3．租约安排4．宣传广告4．1宣传推广策略4．2宣传推广的主诉求九、深圳地铁地下商业物业经济效益评估1．站厅商业物业1．1投资额1．2营业收入1．3营业支出1．4利润额（单位：万元）2．地下商业街（商城）2．1投资额2．2经营收入2．3经营费用2．4利润额（单位：万元）2．5全部投资回收期十、问题与建议1．主要问题1．1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰1．2周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险1．3岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大2．建议一、前言1．背景深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于2004年年底建成投入试运行。

地铁商圈投资分析报告

地铁商圈投资分析报告1. 引言地铁商圈是指位于地铁站周边的商业区域，由于其便捷的交通和大量的人流量，吸引了众多投资者的关注。

本报告将对地铁商圈进行分析，为投资者提供决策参考。

2. 数据收集为了进行准确的分析，我们首先需要收集和整理相关的数据。

以下是我们收集的数据内容：•地铁线路和站点信息•商圈内的商业设施，如购物中心、餐饮店等•附近居民的人口统计数据•商业租金和销售额数据3. 地铁线路和站点分析地铁线路和站点是地铁商圈发展的基础。

我们需要分析以下几个因素：•地铁线路的覆盖范围和运营情况•各个地铁站点的客流量和出入口位置•地铁线路的扩展计划和未来发展趋势通过对地铁线路和站点的分析，我们可以确定哪些地铁商圈具有潜力和吸引力。

4. 商业设施分析商业设施是地铁商圈吸引人流量的重要因素。

我们需要分析以下几个方面：•商圈内的购物中心、超市、餐饮店等设施的种类和数量•商圈内的品牌和商业租户的质量•商业设施的规划和布局通过对商业设施的分析，我们可以评估地铁商圈的吸引力和竞争程度。

5. 人口统计数据分析人口统计数据可以帮助我们了解商圈内的潜在消费者群体和市场规模。

我们需要分析以下几个方面：•商圈周边的人口数量和分布•不同年龄段和职业的人口比例•居民收入水平和消费能力通过对人口统计数据的分析，我们可以预测地铁商圈的市场需求和潜在收益。

6. 商业租金和销售额分析商业租金和销售额是评估地铁商圈投资回报的重要指标。

我们需要分析以下几个方面：•商圈内的商业租金水平和趋势•不同类型商业设施的销售额和增长率•商业租金和销售额的关联性通过对商业租金和销售额的分析，我们可以评估地铁商圈的盈利能力和投资回报。

7. 结论在地铁商圈投资分析中，我们综合考虑了地铁线路和站点、商业设施、人口统计数据以及商业租金和销售额等因素。

基于以上分析，我们得出以下结论：•某些地铁商圈具有较高的投资潜力，因为它们拥有便捷的交通和丰富的商业设施。

•人口统计数据显示，某些地铁商圈有着庞大的潜在消费者群体和市场需求。