土地估价中的收益法 剩余法
土地估价中的收益法 剩余法.
5.2 收益还原法5.2.1 收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下：P=a/r[1-1/(1+r)m]式中：P——有限年期土地收益价格；a——年土地纯收益；r——土地还原利率；m——土地使用年期。
5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2．估算年总收益；3．估算年总费用；4．计算年纯收益；5．确定还原利率；6．选用适当的计算公式求得试算收益价格；7．确定待估宗地地价。
5.2.3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
5.2.4 总费用5.2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括：1. 土地使用税；2. 土地管理费；3. 土地维护费；4. 其他费用。
5.2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括：1. 经营维修费；2. 经营管理费；3. 房屋年保险费；4. 房屋出租年应交税金；5. 房屋年折旧费；6. 建房资本的利息7. 其他费用。
5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括：1. 销售成本；2. 销售费用；3. 经营管理费；4. 销售税金；5. 财务费用；6. 经营利润。
5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括：1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等；2. 产品销售费；3. 产品销售税金及附加；4. 财务费用；5. 管理费用；6. 企业利润。
5.2.5 求取年纯收益1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=年租金收入―年总费用2. 房地出租中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取：自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
土地估价剩余法
土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。
投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。
五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。
建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。
土地估价的五种方法
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索一，收益还原法.在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期.年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点.()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入.在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置.（）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索**几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下：土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索.我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索.计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索.不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润..确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益.房产净收益房产现值*建筑物还原率.房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年.（）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索（）经过年限即建成后到时点.（）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用年期，因为土地没有折旧.文档来自于网络搜索.确定土地还原率有种方法，土地收益于价格比率法安全利率加风险调整值法投资风险与投资收益率综合排序插入法.常在选择题中考，其中安全利率加风险调整值法，安全利率可选用同一时期地一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率.特别记住是存款利率，后面地各种方法中都是贷款利率.可以理解成安全地就是国债，国债当然是存款.文档来自于网络搜索然后就是综合还原利率和土地还原利率、房产还原利率地计算，选择题中经常有这样地小计算，不同地收益要选择相应地还原率.文档来自于网络搜索()()折旧后[()]()折旧前.收益法还有不同地公式，无限期、有限期、等额递增、等比率递增地公式要熟悉，理论方法中地小计算题很常见.文档来自于网络搜索稍复杂一点地是年收益和费用都是等比率增长（或减少）.我们分别计算，把它们看作是两块都是等比率增长（或减少），然后再收益费用，就得到结果.用公式就是：文档来自于网络搜索(±)(±)——总收益，——总费用——总收益递增或递减比率——总费用递增或递减比率递增时取“—”，递减时取“＋”要牢记公式[()]，可以这样理解，前面是正常地，后面是增长地就除一个，()这个就是等比率增长了，收入增加风险减少了，所以还原率就要减.文档来自于网络搜索一般都是无限年期地.收益法计算年总费用地时候，就是根据题目给地一项项计算，尤其注意每一项地基数是根据重置价，还是年租金，是否考虑空置，审题要细，一定要单项来求，这样做对一项得一项地分，千万别列长公式自己都乱.文档来自于网络搜索二，然后比较法常用，在任何方法中几乎都可以揉进去.小地修正比比皆是，概括成一句话，“比，就是为，待估地永远在分子上”文档来自于网络搜索.收集案例，剔出案例没什么.要用途、年期什么地，这也就考小选择，但往年综合计算题中也有次考到了选择比较案例.文档来自于网络搜索.建立价格可比基础，比较重要我们常常忽略.要统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等.常见地就是看看亩、平方米呀，总价，单价，楼面地价，等等，要统一.文档来自于网络搜索.交易情况修正，一般很少见..期日修正容易把环比定基增长揉进来，要分清段，数对月数..区域因素个别因素修正没什么.在历年考题中关于市场比较法地解析，它编制了交易日期指数表、区域、个别因素修正指数表、年期修正表，这个方法很好，条理清晰，不会乱.文档来自于网络搜索.年期修正地公式也常用到，要熟练..市场比较法地结果叫比准价格，确定方法有种.①简单算数平均法②加权算术平均法③中位数法④众数法.文档来自于网络搜索市场法也就是难在修正上了，谁在上面，谁是，其它没什么地.三，成本法成本法近两年也常见到.就要把单位统一，万元亩元平米，亿元／平方公里元平方米..关于土地取得费，是客观地.有种情况，各自内容不同.（）征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用.征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定地标准，或应当支付地客观费用来确定.文档来自于网络搜索（）城镇国有土地地土地取得费可按拆迁安置费计算.拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物地补偿费及拆迁安置补助费.城镇拆迁安置费应根据当地政府规定地标准，或应当支付地客观费用来确定.文档来自于网络搜索（）从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格.这点在选择题中经常考.征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用.就要跟法规结合，看补偿地标准，土地取得费是倍，开发费是倍，安置补助费最高，土地取得费与安置补助费最高倍.文档来自于网络搜索安置补偿地人口等计算都是常规地，在法律基础中地..确定土地开发费，要按平均程度下地客观费用，计算开发费包括了宗地红线内外，还有是指南上册页提到地以受益程度地分摊问题，分摊费用受益程度*设施总费用.文档来自于网络搜索要注意是几通一平，及对应地开发费.曾经有道真题考到这点..下面就是成本法中最容易出错地地方——利息计算首先要明确计息期.确定土地开发利息按照界定土地开发程度地正常开发周期、各项费用地投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付地利息.土地开发周期超过一年，利息按复利计算.文档来自于网络搜索土地取得费和税费地计息期是全期.开发费有两种方式，一种是全额半期，一种是半额全期.超过年就复利.. 确定各项税费征地过程中发生地税费一般有:() 占用耕地地耕地占用税；() 占用耕地地耕地开垦费；() 占用菜地地新菜地开发建设基金；() 征地管理费；() 政府规定地教育基金及其它有关税费.房屋拆迁过程中发生地税费一般有:() 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；() 政府规定地其它有关税费.关于税费，知道种情况下对应什么税就行，常在选择中考.**“另外如果开发费是以当年收取地基准设施配套费标准计算地，由于基础设施配套费一般需要在土地开发前一次性支付，因此，这部分开发费地计息期也是整个开发期.（比较特殊）”“土地开发周期一般根据开发土地地面积规模和开发地难易程度确定，利息率可选用评估期日地银行贷款利息率（考选择）”文档来自于网络搜索成本法要记住地一句话“利息不计利润，利润不计利息”.计息基础错误、计息期错误，利润基础错误是常见地改错内容.计息基础包括:土地取得费、土地开发费、税费..土地增值收益，是成本法中比较重要地地方.投资利润（土地取得费土地开发费税费）*投资回报率土地增值：是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地地某种利用条件而发生地价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间地差额.文档来自于网络搜索常用公式"土地增值收益（土地取得费土地开发费税费利息利润）*土地增值收益率"其中地（土地取得费土地开发费税费利息利润）叫做土地成本价格.文档来自于网络搜索当土地增值收益是出让金形式时，成本价格要单独年期修正.如果增值收益给地是增值率则土地价格成本价*（增值率）然后整体修正年期.要看增值收益是否有年期，然后针对修正，一般出让金都是最高年期地.如果划拨土地，就修正到该用途最高年期，并且减去出让金.（这考地是不同权利土地价格评估）这里指增值收益没有年期地限制，就跟开发费一样.有年期地增值收益一般都以出让金地形式给出..实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于政府公布地出让金标准多为宗地最高出让年限地出让金，与评估宗地地剩余年限不一致，必须进行年期修正.文档来自于网络搜索要注意种情况地年期修正，是否进行年期修正要具体分析:、当土地增值是以有限年期地市场价格与成本价格地差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；文档来自于网络搜索、当土地增值是以无限年期地市场价格与成本价格地差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正.、当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正.这点历年必考，在综合题中也有出现.成本法还可以参照指南上册页.成本法是我们唯一可以想做多少年就做多少年地方法，所以要注意年期修正.出让土地就是剩余年期修正.划拨就是最高年限修正，还要注意扣除出让金.文档来自于网络搜索.还有一个可出让面积地问题.可出让土地地平均单价土地总平均单价*总土地面积可出让土地地面积（这个公式要会，理论中考选择小计算题.）文档来自于网络搜索四. 剩余法剩余法是综合计算中常出现地方法，可以和其它种方法结合. 这样地综合计算题曾经有过道.程序：（）调查待估宗地地基本情况；（）确定待估宗地地最有效利用方式；（）估计开发建设周期和投资进度安排；（）估算开发完成后地土地总价值或房地产总价值；（）估算开发成本和开发商合理利润；（）确定待估宗地地土地价格.基本公式:地价房地开发总价值开发成本利润剩余法：又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格地基础上,扣除预计地正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格地方法.文档来自于网络搜索.剩余法地前提要确定最有效利用方式，剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力地土地估价.允许运用于以下情形：（）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产地土地估价；（）仅将土地开发整理成可供直接利用地土地估价；（）现有房地产中地价地单独评估.文档来自于网络搜索.确定开发周期和投资进度安排，就是好好审题，要划清取得土地时间、开工时间、售出时间、估价时点.指南上册地页，开发建设周期是指从取得土地使用权直到全部售出或出租完毕地这个阶段，可分为三个阶段：①规划设计和工程预算期（自取得土地使用权至开工建设）②工程建设期（自开工建设至建设竣工）③空置或租售期（自竣工至销售完毕）.文档来自于网络搜索确定合理地周期，关系到后面地计息期，这是剩余法地难点和重点.在年实务第题是一个经典地题.近几年都考在“规划设计和工程预算期”，也许以后会在“空置或租售期（自竣工至销售完毕）做文章” .文档来自于网络搜索**成本法和剩余法地开发期地区别：成本法就是一个客观开发期，不考虑土地取得到开发地时间.剩余法是开发建设周期，分为三段.“成本法计息期简单只有一段，剩余法复杂三段都要考虑” .这个投资进度安排，要根据题目地要求“例如第一年，第二年”，来计算开发费用地利息.文档来自于网络搜索.估算不动产总价值没什么，主要是比较法和收益法地应用.有可能分不同地用途例如底商、写字楼，部分出租、出售，或者有部分自用.要根据不同情况分别计算.自用部分也应该有虚拟收益，这是考点，有道真题中考过.文档来自于网络搜索. 确定开发成本所有地月费用收益都要换算成年地，考虑空置等等，同收益法.在土地开发项目中，整个开发项目地开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地地开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目地开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费.文档来自于网络搜索**在剩余法中，有两个税费.一个是购地税，发生在取得土地时. 一个是销售税，发生在销售期.购地税属于投入成本，要和土地取得费一起计息.如果给地是投资利润率，这部分也是要计息地.为了避免出错，我们计算地时候通常都是把（地价购地税费）一起作为未知数，最后地时候再剥离出购地税费，得到单纯地地价.以前地真题中也常考这点.文档来自于网络搜索曾经有道真题，分期付地价（开工时仅付地价地），但不要考虑，我们要客观地估价，地价还是要整个计息.购地税费一般都是地价地，再说销售税费，一般都是按照不动产总价值地.文档来自于网络搜索建造费、管理费没什么，就按题目一项一项地做，一定要单独列出来，这样可以得分..利息地计算是关键，易错.基数、计息期，要注意.地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息.销售税费不计利息，一般也不计利润.利息地计算要充分考虑资本投入地进度安排，按复利计算.文档来自于网络搜索折现率和利息率地选取应参照同期银行公布地贷款利率.这里是贷款利率.也许题目中给地时存款利率或贷款利率，要正确选择. 文档来自于网络搜索.关于利润地计算.剩余法和成本法不同.剩余法分为投资利润率和开发利润率.要看给地利润率对应基数是什么.投资利润率一般基数包括了前面地各项内容，通常会有地价在里面，（曾经有道真题投资利润率地基数仅是建造费，简化了计算，所以要特别注意审题，避免无用功）.开发利润率，就很简单了仅根据开发总价值（不动产总价）地得出来. 文档来自于网络搜索在我们用剩余法求地价地时候，如果是投资利润率，可能等式地左侧有地价，右侧地利息、利润中也含有地价未知数.而用开发利润率，就简单了，等式右侧只有利息项有未知数. 文档来自于网络搜索剩余法一般用于求地价，特别注意要剥离购地地税费.求出来地也一般都是总价.最后要再根据题目要求计算出单价.还可以用来确定利润率，或者容积率.文档来自于网络搜索在真题中有一道是年取得土地，年开发，年开发期，年贷款.如果建成后售完.估价时点是年，地价计息期年，开发费分期投入.最后得到地地价要进行年期修正，修到年期.而房产地收益期只有年. 文档来自于网络搜索基准地价系数修正法、成本法、剩余法都要注意最后地年期修正.剩余法是比较复杂地方法，其中可以结合其他方法.明白剩余法地基本原理就不会混淆了. 五. 基准地价系数修正法基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素地分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布地同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格地方法.其基本公式如下：文档来自于网络搜索＝×(±∑) × （）式中：：土地价格：某一用途土地在某一土地级上地基准地价∑Ｋ：宗地地价修正系数：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数基准地价系数修正法在综合计算题中几乎没有考到过，但报告改错中常见，问答题中也常出现，所以要了解其程序、收集资料、适用范围.文档来自于网络搜索程序.收集有关基准地价资料；.确定待估宗地所处级别（区域）地同类用途基准地价；.分析待估宗地地地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；.求出待估宗地地价.适用范围:（）适用于完成基准地价评估城镇中地土地估价，即具备基准地价和相应修正系统成果地城镇中地土地估价；（）是在短时间内大批量进行宗地评估地有效手段，可快速评估多宗土地；（）估价精度与基准地价及其修正体系地精度密切相关这个方法要注意日期修正、开发程度修正、容积率修正、年期修正.基准地价系数修正法在理论地选择中有很多小计算，不难.年有一道情景题中连续几道选择. 文档来自于网络搜索在报告改错中，该方法常见错误有：、未明确基准地价地内涵（如颁布日期、用途、基准地价、开发程度等）；、容积率对应地容积率修正系数选择错误；、划拨土地地使用年限和基准地价年限一致，无需修正，结果却修正了；、期日修正系数有误.未明确基准地价颁布日期到评估期日之间地地价变化情况；、计算结果有误；在估价结果确定中，规程要求，如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法地评估结果.这点会在改错中考.文档来自于网络搜索基准地价系数修正法也求出来地是单价.剩余法、收益法一般都是总价收益法一般都是总价市场比较法一般是单价，但要注意是土地单价还是楼面地价，要换算.收益法求出来地是收益价格成本法可以单价也可以总价，根据题目条件，单价居多，主要把给地条件换算.。
剩余法收益年期的确定
商业用地剩余法估价收益年期问题
预计开发完成后不动产总价值
我认为建筑物收益年限为商业服务业用地法定最高使用年限-开发期=40年-2.0年=38年，是不对的。
应该为：建筑物收益年限为商业服务业用地可以使用的剩余年限-开发期=38.34年（土地剩余年限）-2.0年=36.34年。
解释：“可以使用的剩余年限”即土地剩余年限和建筑物剩余年限孰低 1.刚刚出让土地建筑物耐用年限40年，土地使用年限40年一致。
2.假设土地已荒废10年，剩余30年，此时开发商贸楼，未来建筑物耐用年限40年，可是实际建筑物只能有30年的收益期，土地到期，建筑物不在属于可收益时间范围（以估价的合法原则收益年期取土地剩余年限）。
原因：1.举例：ⅩⅩⅩⅩⅩ家具城土地使用权还剩30年，现家具城还未开发，如果按商业建筑物耐用年限40计算的话，它的收益年限38年，大于土地剩余年限30年，是不对的。
假设按商业建筑物耐用年限40计算的话，那不论土地剩余使用年期是多少，最终剩余法求出的土地价格都是不变的。
难道土地剩余20年、剩余10年，极端点如果只剩1年的使用期，土地价格还值300万每亩吗？
2.你的收益法做得比较好，以收益法为例：
房屋现值求取的年期，是已使用年数加上土地剩余年限而不是加上建筑物耐用的剩余年期，就是考虑土地剩余年限小于建筑物耐用
年限，以估价的合法原则年期取土地剩余年限。
建筑物年折旧费除以的年期也是已使用年数加上土地剩余年限，理由同上。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。
剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。
一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。
该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。
具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。
剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。
二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。
下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。
1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。
可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。
2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。
一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。
3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。
通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。
三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。
以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。
通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。
2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。
买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。
3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。
通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。
总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。
2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件，如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等， 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度；
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法，其基本思路和理论 依据，用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地， 那么他愿意以多高的价格来购买它？
很明显，他购买这块土地的目的不是为了自己使有，而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个，他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑 用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件， 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)，具有“三通”或条件完备 的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平 整，可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
－由生地建成房屋的开发成本 －管理费用 －投资利息 －销售税费 －开发利润 －买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年 的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2）确定具体开发项目的预期利润（3）确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式：V=A–(B+C)V—购置开发场地的价格?A—总开发价值或开发完成后的不动产价值?B —开发成本?C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀（3）剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序（1）查清待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；（5）测算土地价格。
2012土地估价师测试理论方法辅导：剩余法
2012土地估价师测试理论方法辅导：剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的价格(2)确定具体开发项目的预期利润(3)确定开发项目中的控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式： V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式：土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润- 税收 - 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1)查清待估宗地的基本情况;(2)确定土地的开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;(5)测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法(1)查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况(2)确定的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择的土地用途。
土地估价理论与方法：剩余法
剩余法，也称假设开发法、残余法，它是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费⽤和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费⽤后，以价格余额来确定估价对象⼟地价格的⼀种⽅法。
其更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租⾦剩余，剩余法是⼀次性(考试⼤)的价格剩余。
剩余法可应⽤于：①⼟地估价；②确定房地产开发项⽬投资者获取待开发场地所能⽀付的价格；③确定开发项⽬中的控制成本费⽤。
此外，剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进⾏资本还原，单独求得⼟地或房屋的价格。
剩余法估价是从开发商的⾓度分析，测算其所能⽀付的场地购置费⽤。
其可靠性取决于是否根据最有效使⽤原则和合法原则确定⼟地利⽤⽅式；是否依据市场⾏情正确判断⼟地和建筑物售价；是否正确确定⼟地开发费⽤和正常利润。
在应⽤剩余法估价时除要求掌握其基本公式和程序外，还应注意其限制条件和假设，并特别注意其适⽤范围。
剩余法适⽤于4种类型的⼟地估价：①待开发⼟地的估价；②待拆迁改造的再开发房地产的估价，这时公式中的建筑费还包括拆迁费⽤；③仅将⼟地或房地产整理成可供直接利⽤的⼟地或房地产的估价；④现有新旧房地产中地价的单独评估。
在此指出，当建筑物较新且处于使⽤状态时，剩余法是⼀种有效的⽅法。
就⽬前的地产市场来看，当⼟地具有开发或潜在开发价值时，剩余法不失为⼀种可靠、实⽤和重要的估价⽅法。
此外，本章还有⼏个要点需要掌握。
⼀是注意开发利⽤⽅式的确定，⼆是利息的计算问题。
土地估价之剩余法
（1+r）-m——成熟度修正率。
第二节 剩余法估价的程序与方法
一、调查待估不动产的基本情况 二、选择最佳的开发利用方式 三、估计开发经营期 四、预测开发完成后不动产总价格 五、估算成本费用及利税 六、求取估价对象价格
三、剩余法的特点与适用范围
剩余法适用的范围 (1)待开发土地的估价(如生地、毛地、熟地)。 (2)土地整理、复垦。 (3)待拆迁改造的再开发房地产的估价。 (4)现有新旧房地产中地价的单独评估。 (5)在建工程(包括停建工程)。 (6)可装修或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建)等。
还可用于不动产投资决策分析： 一是可用来测算投资项目的预期利润 二是用来控制开发项目中的成本费用
4、求在建工程价格的公式 在建工程价格＝续建完成后的工程价格—续建成本—管理费用—投
资利息—销售税费—续建投资利润—买方购买在建工程应负担的税费
四、剩余法的计算公式（续）
5、求旧房价格的公式 旧房价格＝装修改造完成后的房地产价格—装修改造成本—管理
费用—投资利息—销售税费—装修改造投资利润—买方购买旧房应 负担的税费
可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件下的不动 产的租金水平和出租费用水平，采用市场比较法确定所开发不 动产出租的纯收益，再采用收益还原法将出租纯收益还原为不 动产总价格。
具体确定时需要估算以下几个要素： ①单位建筑面积月租金或年租金； ②不动产出租费用水平； ③不动产还原利率； ④可出租的净面积。
在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用 途。最佳用途的选择，考虑当地市场的接受能力，究竟市场在项 目建成后最需要什么类型的不动产。
土地估价方法之剩余法
土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
就是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的价格剩余,但计算原理就是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。
除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价与投资决策,具体可应用于三个方面:(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2) 确定具体开发项目的预期利润(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式: V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用与正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设与限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A、待开发土地的估价B、待拆迁改造的再开发房地产的估价C、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D、现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1) 查清待估宗地的基本情况;(2) 确定土地的最佳开发利用方式;(3) 估计开发完成后的不动产总价;(4) 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用与开发商应得利润等;(5) 测算土地价格。
土地估价基本方法
完美 WORD 格式土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd —待估宗地的价格Vb —比较实例宗地价格A —待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数= 正常情况指数 /比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
土地评估收费标准2020
土地评估收费标准2020一、土地评估方法有哪些1、市场比较法，市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
2、收益还原法，收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
3、成本逼近法，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。
4、剩余法，剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。
5、基准地价系数修正法，基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。
二、土地评估流程1、土地估价程序（1）接受土地估价任务,签订估价合同。
（2）确定估价基本事项：主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确定估价条件,考虑使用年期。
（3）拟订估价作业计划。
（4）收集资料实地踏勘。
（5）分析整理相关资料。
（6）选定方法试算价格。
（7）确定宗地估价结果。
（8）撰写估价报告书。
土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。
（9）交付土地估价报告,收取估价费用。
2、整个工作程序完成一般需要三至四天。
土地评估收费标准土地评估收费标准是土地价格总额在100以下（含100）收费4%，在101~200之间，收费3%，在201~1000之间，收费2%，在1001~2020之间，收费1.5%，在2020~5000之间，收费0.8%，在5001~10000之间，收费0.4%，在10000以上收费0.1%。
然后分别按土地价格档次计算收费额，各档次收费额累计之和为收费总额。
剩余法评估土地价格的实际应用及示例
剩余法评估土地价格的实际应用及示例一、引言土地作为一种有限资源，在城市化进程中扮演着重要角色。
评估土地价格是土地管理和开辟的基础，而剩余法是一种常用的土地价格评估方法。
本文将详细介绍剩余法评估土地价格的实际应用，并提供一些示例来说明其具体操作过程。
二、剩余法评估土地价格的基本原理剩余法是一种基于土地利用价值的评估方法，它通过计算土地的净收益来确定其价格。
其基本原理可以概括为以下几点：1. 土地利用价值：土地的利用价值是指在特定用途下，土地所能产生的经济效益。
不同用途下的土地利用价值存在差异。
2. 收益剩余：收益剩余是指土地的净收益，即扣除土地开辟和管理成本后所剩余的收益。
3. 土地价格确定：根据土地的收益剩余来确定土地价格，即土地价格等于土地的收益剩余。
三、剩余法评估土地价格的实际应用剩余法评估土地价格已经在实际应用中得到广泛采用，下面将从不同角度介绍其具体应用。
1. 城市土地评估在城市土地评估中，剩余法可以用于确定不同用途下的土地价格。
例如，对于商业用地，可以通过计算商业项目的净收益来确定土地价格。
同样地，对于住宅用地和工业用地，也可以采用类似的方法进行评估。
2. 土地开辟项目评估在土地开辟项目评估中，剩余法可以用于确定土地开辟项目的可行性。
通过计算项目的净收益，可以评估项目的经济效益，并进一步确定土地的开辟潜力和价格。
3. 土地交易和租赁剩余法在土地交易和租赁中也有广泛应用。
买卖双方可以通过计算土地的收益剩余来确定合理的交易价格。
同样地，租赁方也可以通过计算土地的净收益来确定租金水平。
四、剩余法评估土地价格的示例下面将通过两个示例来具体说明剩余法评估土地价格的操作过程。
1. 商业用地评估示例假设某城市一块土地被规划为商业用地，面积为10000平方米。
根据市场调研，商业项目的年净收益为100万元，土地开辟和管理成本为30万元。
根据剩余法，可以计算出该商业用地的价格如下：收益剩余 = 年净收益 - 土地开辟和管理成本= 100万元 - 30万元= 70万元因此，该商业用地的价格为70万元。
简述土地使用权的评估原则
简述土地使用权的评估原则摘要：一、土地使用权评估原则概述二、土地使用权评估的具体原则1.合法性原则2.市场比较法原则3.剩余法原则4.收益法原则5.成本法原则三、各评估原则的应用及注意事项正文：土地使用权评估作为房地产评估的重要组成部分，其在实际操作中需遵循一定的原则。
本文将对土地使用权评估的原则进行简要阐述，并分析其在实际评估过程中的应用及注意事项。
一、土地使用权评估原则概述土地使用权评估是指在土地使用权交易、抵押、征收补偿等过程中，对土地使用权价值进行评估的活动。
在进行土地使用权评估时，应遵循以下原则：二、土地使用权评估的具体原则1.合法性原则：评估师在进行土地使用权评估时，应确保评估依据的合法性，遵循国家法律法规、政策规定，确保评估结果符合相关政策要求。
2.市场比较法原则：市场比较法是指通过比较近期同类土地使用权的交易价格，来确定被评估土地使用权价值的方法。
在应用市场比较法时，应注意选择可比案例，确保评估结果的准确性。
3.剩余法原则：剩余法是指根据土地使用权剩余年限、土地租金等参数，计算出土地使用权剩余年限的租金总额，作为评估价值。
在应用剩余法时，需准确计算土地租金及剩余年限。
4.收益法原则：收益法是通过预测土地使用权未来收益，将其折现至评估基准日，从而确定土地使用权价值。
在应用收益法时，需充分了解土地使用权的收益状况，确保预测数据的准确性。
5.成本法原则：成本法是指根据土地使用权开发成本、地上建筑物及其他附属设施成本等因素，计算土地使用权价值。
在应用成本法时，需充分了解土地使用权开发状况，确保成本计算的准确性。
三、各评估原则的应用及注意事项在实际土地使用权评估过程中，评估师应根据具体情况选择合适的评估方法。
同时，注意以下事项：1.综合运用多种评估方法，对比分析，提高评估结果的可靠性。
2.关注政策法规变化，及时调整评估方法及参数。
3.对于特殊性质的土地使用权（如划拨用地、集体土地等），需按照相关政策规定进行评估。
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——培根5.2 收益还原法5.2.1 收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下：m] P=a/r[1-1/(1+r) 式中：P——有限年期土地收益价格；a——年土地纯收益；r——土地还原利率；m——土地使用年期。
5.2.2 运用收益还原法评估宗地价格的程序1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；2．估算年总收益；3．估算年总费用；4．计算年纯收益；5．确定还原利率；6．选用适当的计算公式求得试算收益价格；7．确定待估宗地地价。
5.2.3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
5.2.4 总费用5.2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括：1. 土地使用税；2. 土地管理费；3. 土地维护费；4. 其他费用。
5.2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括：1. 经营维修费；2. 经营管理费；3. 房屋年保险费；4. 房屋出租年应交税金；5. 房屋年折旧费；6. 建房资本的利息7. 其他费用。
5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括：法拉兹·日·阿卜——学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸收都不可耻。
．阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。
——培根1. 销售成本；2. 销售费用；3. 经营管理费；4. 销售税金；5. 财务费用；6. 经营利润。
5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括：1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等；2. 产品销售费；3. 产品销售税金及附加；4. 财务费用；5. 管理费用；6. 企业利润。
5.2.5 求取年纯收益1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=年租金收入―年总费用2. 房地出租中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取：自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
5.2.6 还原利率的确定5.2.6.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定：r=(rL+rB)/(L+B)21式中：r——综合还原利率；r土地还原利率； 1—— r建筑物还原利率；——2法拉兹·日·阿卜——学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸收都不可耻。
．阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。
——培根L——土地价格；B——建筑物价格。
5.2.6.2 还原利率的确定方法还原利率应按下列方法确定：1. 不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
2. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。
3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。
在确定土地还原利率时，还应注意土地所有权价格的还原利率和土地使用权价格的还原利率存在区别。
土地所有权的权利大于土地使用权，其风险也比土地使用权小。
因此，其二者的还原利率是有差别的。
5.2.7 计算收益价格5.2.7.1 计算收益价格时，应首先根据纯收益流量的变化规律，判定估价对象纯收益流量属于下列那种类型：1. 纯收益流量每年固定不变；2. 纯收益流量每年按某个固定的数额递增或递减；3. 纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减；4. 纯收益流量按其他有规则的变动。
5.2.7 收益还原法的适用范围收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
不适用于没有收益的不动产估价。
Ⅱ、收益还原法收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。
1、确定房地产年总收益委估宗地上建有1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物，建筑面积为15373.55平方米。
调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地上的房地产出租的租金水平为100元/㎡，房屋出租率为95%，法拉兹·日·阿卜——学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸收都不可耻。
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——培根有效出租面积比率为100%。
则：房地年总收益（房地年租金）为：房地年总收益＝月租金×12×房屋收益总面积×出租率×有效出租面积比率，则：房地年总收益=100×12×15373.55×95%×100%元2、房地出租年总费用（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
按年租金的3%计，则：管理费=房地年总收益×3%=×3.0%=525775.41元（2）维修费：指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。
宗地上建有1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物,钢筋混凝土结构类似建筑物的重置价格为1800元/㎡；则：房屋重置价格= 1800×15373.55=元维修费＝房屋重置价格××2%＝553447.8 元（3）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
宗地上建有1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物，钢筋混凝土结构耐用年限为60年，残值率为0%。
则：年折旧费=房屋重置价格×（1－残值率）÷耐用年限，则×（1－0%）÷60=461206.50元（4）保险费：指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。
按房屋现值乘以保险费率0.002计算。
待估宗地上建筑物建于1975年，至估价基准日，已使用年限为35年，则：房屋现值＝房屋重置价格－年折旧费×已使用年限房屋现值= 27672390-461206.50×保险费＝房屋现值×0.002×0.002=23060.33元（5）税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
房产税: 房产税取房地年租金的12%；营业税税金取房地年总收益的5%；城市维护建设税取营业税税额的7%；教育费附加取营业税税额的3%；地方教育附加费为营业税的3% ，则税金合计为年租金收益的17.65%。
税金= ×17.65%＝3093312.0元小计：房地出租年总费用法拉兹·日·阿卜——学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸收都不可耻。
．阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。
——培根＝管理费＋维修费＋房屋年折旧费＋保险费＋税金=525775.41+553447.8+461206.50+23060.33+3093312.0=4656802.04元3、房地年纯收益房地年纯收益=房地年总收益－房地出租年总费用=－4、房屋年纯收益土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，再加上一定的风险因素调整值，按7.0％计，通常情况下房屋还原率比土地还原率要高1～2%，考虑到估价对象的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8.0%，则房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率=×8.0%=922413.0元5、土地年纯收益土地年纯收益=房地年纯收益－房屋年纯收益=6、计算待估宗地单位面积地价单位面积地价＝土地年纯收益÷土地还原率×[1－1/（1＋土地还原率）剩]÷土地面积余使用年限其中: r—土地还原率0.07[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.5%，再加上一定的风险因素调整值，按0.07计]n—待估宗地土地收益年限为32.61年÷0.07×[1－1/（1＋0.07）] ÷16665.5932.61＝9113元/㎡（取整）5.5 剩余法5.5.1 剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
基本公式：V＝A－(B＋C）法拉兹·日·阿卜——学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸收都不可耻。
．阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。
——培根式中：V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目，其基本公式为：土地价格＝房屋的预期总售价－建筑总成本－利润－税收－利息5.5.2 运用剩余法估价的基本程序：1. 调查待估宗地的基本情况；2. 选择待估宗地的最有效利用方式；3. 估计开发建设周期和投资进度安排；4. 估算开发完成后的不动产总价值；5. 估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。
6.估算待估宗地的土地价格。
5.5.3 估算开发完成后的不动产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。
5.5.4 开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。
开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始，经历开发建设阶段，使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。
对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产，开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成；对于拟采用出租或自营方式的不动产，开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。