房地产行业打造“双闭环”产城融合新业态

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2.4 星河WORLD CMBS案例-概况
通过ABS/CMBS盘活存量资产，开创了新的融资渠道，开拓资金用途的有效渠道。
基础资产
产品要素概要
原始权益人根据《信托受益权转让协议》约定在信托受益权购买价款自专项计划账户划付至原始权益人指 定的银行账户之日转让给计划管理人的、原始权益人在中建投信托•星河World单一资金信托项下的全部信 托受益权以及原始权益人在《信托合同》项下作为信托受益人的一切相关权利、权益及衍生权利。
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第二部分
产城融合项目收益计算
◆ 产城融合项目如何做到现金流平衡？ ◆ 产城融合项目的收益如何计算？ ◆产城融合如何利用金融工具实现资产变现？
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2.0 产城融合项目收益计算的基本逻辑
产城融合项目收益测算示例-深圳某产业园
租金收入
◆ 其租金单价约70元/平米月， ◆ 出租率85%， 年租金收入3.57亿元
打造 产业+金融 双闭环产城融合新业态
陈朝朝 2019年1月
序
郁亮 • 大转折时代-万科的底线是活下去
9月11日，万科董事会主席郁亮对市场、政策、公司的观察，在万科南方区域9月月度例会上和盘托出：2012 年判断行业进入白银时代，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，转折点实实在 在到来了；社会的方方面面都进入转折时期，万科的底线战略是“聚焦”和“收敛”，“这是应对转折点和不 确定情况的最好方法； 关于非开发业务的梳理，集团提出了5个基本原则：
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1.3 产城融合的巨大争议，是因噎废食的片面思维
三、核心内容：没有产业聚集这个内核，产城融合就是个空壳
◆ 个别开发商“以产业地产之名、行房地产之实” ，是利用了招商体系和市场体系的“价格双轨制” 的套利把戏；
◆ 产城融合本身既符合城市发展规律，又符合商业发展规律，不能因为有人钻空子而批判整个体系， 而是要更加完善产城融合管理体系；
品牌溢价 租金增长 产业集聚 减少空置
第二年利润约为1.08亿元，资产回报率（利润/总投入）为2.27%
连续增长7年
第八年利润约为3.48亿元，资产回报率（利润/总投入）为7.3%（超过6%） 第八年物业估值（利润/预期资产收益率）3.48/6%=58亿元。
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2.3 金融工具平衡现金流
产城融合项目支持，估值不能变现永远只能是估值
成本支持承诺
信托委托人/原始 权益人/增信主体
星河实业
出售信托受益权
提供流动性支持、差 额补足、支付保证金
借款人 雅宝地产
资产支持 专项计划
设立/管理
计划管理人 方正证券
发行资产支持证券 募集资金
认购资产支持证券 支付认购资金
资产支持证券 投资者
购买基础资产 支付购买价款
托管专项计划资金
资产支持证券上市流通 证券托管、结算
方式二：REITs
实质是股权融资，只不过该股权不是运营企业的公司 股权，而是物业本身的股权。 中国REITs的先驱孟晓苏先生“喝啤酒理论”； REITs是未来产业园区金融化的必由之路，鼓励产业自 持，鼓励商业自持，现在甚至鼓励住宅自持，就必须 为自持物业找到资金循环的办法； 难点：税收政策、收益率问题
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第一部分
产城融合的基本观点
◆ 产城融合是不是新事物？ ◆ 产城融合是“挂羊头卖狗肉”吗？ ◆ 产城融合项目长、短期效益是什么？分别来自哪里？
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1.1 产城融合 并不是新事物
一、发展历史：新壶装老酒
◆ 从70/80年代“企业办社会”，到90/00年代房地产市场20年繁荣； ◆ 各大房企从“开发商”到 “运营商” 的纷纷转型； ◆ 产业地产相关的多种概念，并无本质区别，如产城融合综合体、产业小镇、特色小镇、园
定位人
知心人
产业
介绍人 项目早期通过中介机构快速积累人气；
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2.4 星河WORLD CMBS案例-融资结构
信托受托人 中建投信托
信托财产专户保 管人
中信银行深圳分行
流动性支持
义务人 黄楚龙
监管银行
中国银行深圳 市分行
设立并受 托管理
来自百度文库
信托财产保管
提供流动性支持
租金归集账户资金监管
物业抵押、应收账款质押
信托计划
发放信托贷款
持有初始信托受益权
提供连带责任保证担 保、储备金支持及经营
租金收入 ◆ 其租金单价约70元/平米月， ◆ 出租率85%，
年租金收入约3.57亿元。
利息成本
◆ 工改工楼面地价约5000元/平米， ◆ 建安成本约4500元/平米， ◆ 自持面积约50万平米， 假设一次建成，则前期总投入为47.5亿元 ◆ 按照70%贷款、贷款利率6%计算，
减
每年应付贷款利息约2亿元。
星河产业资源和品牌优势，联合集团或独立拓展产业项目，获取高额土地溢价和未来资产增值 收益
集团内部土地 转让
将所获取的土地转让给控股集团下属地产公司进行开发， 内部结算收取土地转让收益
产业项 目开发
模式
合作开发 小股操盘
引入合作方联合拿地或合作开发，用较少的资金投入撬动项 目开发，分享资金杠杆收益
通过产业基金 进行合作开发
利息成本
◆ 工改工楼面地价约5000元/平米， ◆ 建安成本约4500元/平米， ◆ 自持面积约50万平米， 假设一次建成，则前期总投入为47.5亿元 ◆ 按照70%贷款、贷款利率6%计算，年利息成本2亿元
类似项目还能不能做？
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2.1 租金收入要覆盖运营成本和贷款利息
产城融合项目自持物业第一要解决的就是运营期的现金流回正 问题，即必须保证项目在短期内实现当年的收入大于支出。
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1.4 产城融合的短期效益，是现金流平衡
短期资金平衡=房地产短期让利利润-产业发展前期投入
1、短期指三年左右，期间通过政府对房地产的让利实现部分资金积累，各项融资计划顺利实 施，产业部分前期投入基本完成，达到平稳运行的状态； 2、这里的“让利利润”，不是房地产开发利润的部分转让，而是为了做产业，政府通过招商 手段给予的低于市场招拍挂的价格，即所谓的让利利润； 3、在近期的房地产市场大势下，即使没有产业部分，房地产市场本身也存在一定的风险。 4、产城融合项目中，匹配相应的产业地产开发和产业项目招商进度要求，既让项目有效推进， 又保证产业质量不被降低，兑现承诺，是一种可以固化并广泛推广的出让模式；
依托星河现有产业资源，集中投向目标产业，实现房东+股东的双重价值
项目开 发
园区转型升级 产城融合创新
健全产业服务体系 运营服 满足资产退出要求 务
产业闭 环
产业招 打造产业平台 商 聚集优势产业
投资孵 化
融合产业链和资金链， 为产业发展赋能
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3.1.1 项目开发-产城融合项目通过产业驱动低价获取土地
星河实业（深圳）有限公司（“星河实业”） 方正证券股份有限公司（“方正证券” ） 深圳雅宝房地产开发有限公司（“雅宝地产”） 星河实业（深圳）有限公司（“星河实业”） 招商银行股份有限公司深圳市分行（“招商银行”） 中国银行股份有限公司深圳市分行（“中国银行”） 北京市君泽君（广州）律师事务所（“君泽君” ） 联合信用评级有限公司（联合评级） 深圳市国策房地产土地估价有限公司（“国策”）
提升物业品质 加强招商能力 加强产业服务能力
收入部分
• 租赁收入 • 物业管理收入 • 运营服务收入
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支出部分
• 土地和建安成本相关 利息
• 运营成本（含营销策 划费用、工程改造、 行政办公费用）
控制土地成本 控制建安成本 提升融资能力
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2.1 租金收入要覆盖运营成本和贷款利息
产城融合项目收益测算示例-深圳某产业园
沉淀的大量资产无法变现流动，参与二次投资，将造成极大的资产闲置和浪费。 因此，必须通过金融工具将未来的现金流进行变现。
方式一：ABS / CMBS
将未来若干年的租金收入卖给投资者。 当然要有前提条件： ➢ 一是总收入要打折， ➢ 二是承担比银行贷款更高的利率； 星河WORLD园区经过多番努力，做成了全国首单工 改工园区CMBS项目，目前已经取得深交所同意并登 陆资本市场。
投资者认购比例
5% 28%
67%
星河实业 平安银行-金元证券 招商银行
• 平安银行认购比例67% • 招商银行认购比例28% • 星河实业认购比例5%
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第三部分
产业+金融双闭环模式
◆ 产业闭环是产业+金融双轮驱动的核心发动机 ◆ 金融闭环是产业+金融双轮驱动的关键助推器
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3.1 产业闭环-是产城融合 “双轮驱动”发展的核心发动机
第二年利润约为7842万元，资产回报率（利润/总投入）为1.65%
连续增长7年
第八年利润约为2.36亿元，资产回报率（利润/总投入）为5%（小于6%）， 第八年物业估值（利润/预期资产收益率）2.36/6%=39亿元。
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2.2 运营服务提升物业估值
产城融合项目收益是对于未来的预期，包括租金增长、项目增值
区4.0、5.0或者6.0；
上海宝钢的“工厂城”
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1.2 产城融合再次崛起，是多重因素综合作用的结果
二、发展动因：3个转变
◆ 从城市规划管理看，从区域规划分散独立，向三生融合的多中心、体系化规划转变； ◆ 从行业发展趋势看，从市场需求+政策主导，向政策强调控下的产业需求引导转变； ◆ 从业态发展模式看，从住宅或商业独自发展，向地产+产业骨肉相连式共同发展转变；
托管人 招商银行深圳分行
证券登记托管机构 中证登深圳分公司
上市交易所 深交所
评级机构
联合信用评级 有限公司
法律顾问 北京市君泽君
（广州）律师 事务所
评估机构 深圳市国策房
地产土地估价 有限公司
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2.4 星河WORLD CMBS案例-投资认购比例
原始权益人 计划管理人 实际融资人 担保人 托管银行 监管银行 律师事务所 评级机构 现金流预测机构/评估机构
原始权益人
星河实业（深圳）有限公司
产品规模
8.4亿
产品期限
12年
发行日期
2018年7月
产品分级
分为优先级和次级，次级由星河实业购买
资产支持证券评级 优先级初评为AA+、次级不评级
产品交易
深交所综合协议交易平台挂牌交易
发行方式
一次性发行
资金用途
用于购买信托受益权
主要风控方式
物业抵押、股权和租金质押、连带责任保证、现金流超额覆盖、资金监管等
强化运 营服务
◆ 租金单价约70元/平米月，每年租金 上涨8%，第二年为75.6元/平米月
◆ 出租率提升至90%； 第二年年租金收入约4.08亿元。
◆ 工改工楼面地价约5000元/平米，建安成本约4500元/平米， ◆ 自持面积约50万平米，假设一次建成，前期总投入为47.5亿元 ◆ 按照每年应付贷款利息约2亿元（贷款70%，利率6%） ◆ 每年运营成本控制在1亿元
每年运营成本不得超过1.57亿元
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2.2 运营服务提升物业估值
产城融合项目收益是对于未来的预期，包括租金增长、项目增值
◆ 租金单价约70元/平米月，每年租金上 涨6%，第二年为74.2元/平米月
◆ 出租率85%； 第二年年租金收入约3.78亿元。
◆ 工改工楼面地价约5000元/平米，建安成本约4500元/平米， ◆ 自持面积约50万平米，假设一次建成，前期总投入为47.5亿元 ◆ 按照每年应付贷款利息约2亿元（贷款70%，利率6%） ◆ 每年运营成本控制在1亿元
发起成立地产基金进行项目合作开发，同时收取基金管 理费和项目开发收益，如铁狮门
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3.1.2 产业招商-整合产业资源，打造产业生态圈
产业招商是产业地产的命脉和难点，要做好产业招商，需要具备以下七种人
运营商的内部能真正懂主题行业，
懂行业的趋势、行业的痛点、行业 的价值、行业的资源的几个人
了解行业发展，项目具备产业承接能力，运营商本身 具备运营好该行业的产业资源；
(1)投入和产出严重不匹配的项目必须要调整。 (2)风险和收益严重不匹配的业务必须要调整 (3)做了三年还没做成的业务不要再做。 (4)做了三年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也不要做。 (5)出于奖金导向建立的能力中心，可以公司化运作，不算业务。
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目录页
1 产城融合的基本观点 2 产城融合的收益计算 3 产业+金融双闭环模式 4 传统房企转型产业地产
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1.5 产城融合的长期效益，是开发运营商的长期贡献
开发运营商贡献=产业长期贡献-房地产让利利润
1、长期贡献指的是和产业相关的各种综合性因素，最直观的就是产值或者税收；高端人才的 吸引、就业岗位的提供、配套环境的改善、甚至对周边土地价值的提升都是组成部分； 2、对于政府，通过招商体系减免了部分地价（房地产让利利润），换来了综合性的贡献； 3、以上两者的差额，就是开发运营商的长期贡献，也是政府将产城融合项目交给企业做，而 不是政府园区平台自己做的原因。