《个人理财》 第七章 房地产规划

三、节省贷款利息的方法
❖加速还款 ❖额外还款 ❖存抵贷
关键在于尽可能 多的提前偿还本 金
（一）加速还款
❖ 缩短还贷周期，增加还贷次数——双周加速还款
❖ 假设贷款30年50万元，贷款年利率为6.39%。
标准的月还款 (等额本息)
双周加速还款 (等额本息）
贷款结果对比
等额本息贷款之标准月 等额本金贷款 还款 (参照)
房地产的类型
❖ 1、按照性质分类
▪ 商品房 ▪ 经济适用房 ▪ 房改房 ▪ 安居房 ▪ 解围房
❖ 2、按照取得的时间分类
▪ 期房 ▪ 现房
❖ 3、按使用性质
▪ 自住房 ▪ 投资房（商铺、车库……）
二、房地产投资的概念
❖房地产投资是以获取期望收益为目的，将 货币资本投入房地产开发、经营、中介服 务和房地产金融资产的经营活动。同时， 房地产投资还涉及到房地产与金融资产的 组合安排。因此，房地产投资一方面表现 为实物资产的投资活动，另一方面又表现 为金融资产的投资活动。
等额本息贷款之双 周加速还款
原始本金
50万
50万
50万
贷款年利率 6.39%
6.39%
6.39%
贷款周期
30年
30年
24年1个月
支付频率
每月支付一次
每月支付一次
每两周支付一次
每月支付金额 ¥3,124.26 (月)
¥2,723.84 (月平均值) ¥3,124.26 (4周)
利息累计
¥624,733.6
五、房地产价格及影响因素
房地产价格的构成
影响房地产价格的因素 1．一般因素，包括社会因素、经济因
素和行政因素。 2．地域因素，指房地产所在地区、城
市、区位、地段的因素。 3．个别因素，可分为宗地条件和建筑
物类别的影响。
交易税费
第二节 房地产规划
❖房产规划的概念 ❖为什么要进行房产规划 ❖房产规划流程 ❖购房与租房决策 ❖购房规划
❖提前还款包括提前全部还款、提前部分还 款且贷款期限不变、提前部分还款的同时 缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受 理自发放个人贷款第二个还款月起借款人 提前还款的申请。
2.无法按照意愿装修
2.维持成本高
3. 被动应对房租上涨风险
3.财务风险大
4.无法运用财务杠杆追求房价利益
要考虑的因素
❖ 如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与 房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本）， 而租房者的使用成本是房租
▪ (1)房租是否会每年调整。
▪ (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方 面的问题，可能购房比租房要贵。
放贷人利益的贷款方式。
才作利息计算。
因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷 款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款 周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。
两种还款方式前5个月还款总和及本金与利息所占比重对照表
2.两种贷款的每期还款特点
❖就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期 内的每一期归还，而每一期的利息则是根 据当期的贷款余额计算，所以每一期归还 的贷款本金是固定的，而利息却不一样， 是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的 还款金额也是逐渐减少
❖其计算公式是：
▪ 每月还款金额=贷款本金／贷款期数（按月计） +（贷款本金—累计已归还本金额）×月利率
三、房产投资的方式
直接购房 房地产证券
房地产投资 房地产投资券
买卖楼花
以租代购 以租养贷
四、房产投资的优缺点
❖优点
▪ 房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广 阔的时间机会
▪ 房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功 能
▪ 房产具有不断升值的潜力
❖缺点
▪ 流动性相对较差 ▪ 投资金额比较大 ▪ 风险较高（政策风险、道德风险……）
四、购房规划
❖衡量自己的负担能力
▪ 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 ▪ 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费
用
❖学会计算购房的各种税费 ❖如何选择房子
▪ 投资自住房 ▪ 投资写字楼 ▪ 投资商铺 ▪ 投资车库
1. 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价
❖例如，李先生年收人为10万元，预估收入 成长率3％，目前净资产2万元，储蓄首期 与负担房屋贷款的上限为40％，打算5年后 买房，投资报酬率为10％，贷款年限20年， 利率以6％计，可以负担买房贷款的目前房 价为：
▪ 首期部分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(万元) ▪ 贷款部分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(万元) ▪ 可负担房价：首期(27.7) +贷款(53.2) ＝80．9(万元)
2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
❖ 欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面积 ❖ 需要支付的首期部分＝欲购买房屋总价× (1—按揭贷款成数比串) ❖ 需支付的贷款部分＝欲购买房屋总价×按揭贷款成效比率 ❖ 每月摊还的贷款本息＝需要支付的贷款部分÷年金现值
（二）等额本息还款法
❖每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期 限以及还款次数计算出的一个固定值，每 期的还款额中包括了本金和利息，随着贷 款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少， 而每期的还款额中归还贷款本金的金额则 逐渐增加。
❖计算公式是：
▪ 每月还款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利 率）×还款月数］÷［（1＋月利率）×还款 月数－1］
2.强迫储蓄积累财富
3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道 3.提高居住品质
4.迁徙自由度较大
4.有信用增强效果
5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担
5.满足拥有房产的心理效用
6.租房者的税捐负担较轻
6.自住兼投资，同时提供居住 效用和资本增值机会
7.无需考虑房价下跌风险
1.有非自愿搬离的风险
1.缺乏流动性
等额本息还款法与等额本金还款法的比较
计息方式 每期还款本息
等额本息贷款 简单利率计息 等额
等额本金贷款 复合利率计息 不等额（前期重，后期轻）
每期还款本金 前期轻，后期重
等额
每期还款利息 前期重，后期轻
前期重，后期轻
利息飙升速度 加速度
匀速度
国内流行度 主流
弱流
国际流行度 主流
弱弱流
操作灵活程度 计算难度 评价
个人理财
韦耀莹 主编 黄祝ຫໍສະໝຸດ 副主编第七章 房地产规划
1
房地产规划的基本知识
2
房地产规划
3
个人住房消费贷款
4
个人支付能力评估
第一节 房地产规划的基本知识
❖房地产的基本含义 ❖房地产投资的概念 ❖房地产投资的方式 ❖房地产投资的优缺点
一、房地产的基本含义
房屋建筑物
土地
财产权利
❖ 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的 开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资 者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目 的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。 前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投 资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对 象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如 在出售前）。
强
高难
可以造出最好的还款方案，也可以 造出最糟糕的方案。
弱
较难
选它没错，但可能不会是最 好
结论
❖ 两种还款方式各有所长，客户可根据自己的具体情况 选择，关键是要考虑自己的经济状况，使供款额与自 己的收入趋势相匹配。如果收入稳定，又或者善于投 资的家庭，若投资的回报率高于贷款利率的，可考虑 选择等额还款法。如果预测家庭收入仍比较宽裕，今 后可能提前还贷的，贷款方式可采用等本还款法，优 点是本金不变，利息逐步递减，其间若提前还贷，由 于归还本金多，利息支出相对就少。而“等额还款法” 每月偿还金额相等，还款初期利息多于本金，以后利 息支付逐步减少，本金逐步增加。因而同样贷款期下， 后者所支付的利息将高于前者，而提前还贷时，已支 付的利息是不退还的，所以，这样就相对多支付了许 多原本不应该提前支付的利息。
一、房地产规划的概念
❖包括居住规划和房产投资 ❖居住规划包括租房、购房、换房和房贷规
划
❖房产投资的目的包括获取房租收入和通过 出售赚取价差收入
二、为什么要进行房产规划
❖如果进行房产投资的时候不事先进行规划， 可能会陷入以下困境：
▪ 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 ▪ 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理
第三节 个人住房消费贷款
❖个人住房消费贷款种类 ❖个人住房贷款的还贷方式
一、个人住房消费贷款种类
❖ 住房公积金贷款
▪ 缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押 申请的专项贷款。贷款期限最长为30年（不得超过法 定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款 中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不 同的比例。
▪ (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前 算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得 也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租 房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。
▪ (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相 对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷 款利率，因此购房的居住成本也越来越高。
1. 两种贷款的利息计算方式
❖ 等额本息贷款
❖ 等额本金贷款
采用的是复合利率计算。
在每期还款的结算时刻， 剩余本金所产生的利息要 和剩余的本金(贷款余额) 一起被计息，也就是说未 付的利息也要计息，这好 像比“利滚利”还要厉害。 在国外，它是公认的适合
采用的是简单利率方式计