土地一级市场_政府必须垄断解读

中国国土资源报/2005年/9月/5日/第008版

理论与实践

土地一级市场，政府必须垄断

王洪向阳黄云

自2000年至今，湖北省宜昌市积极探索建立土地储备机制，稳步推进土地收购储备工作，取得了显著效果。

前提：垄断一级市场

宜昌市从2000年实施土地储备制度时起，就十分注重建立良好的土地市场秩序，实现政府对土地一级市场的垄断。2002年，市政府发出《关于加强国有土地资产经营管理的通知》，明确规定对城乡土地依法实行统一储备和统一供应。宜昌市土地储备中心代表政府经营国有土地资产，负责统一收购、统一开发、统一储备，并交由国土资源管理部门代表政府统一供应，由政府高度垄断建设用地供应一级市场。

为了实现政府对房地产市场的有效调控，宜昌市国土资源部门会同规划、建设、房管等部门，对城区房地产市场发展形势进行了分析，并在此基础上编制了房地产开发年度土地供应计划，实行按计划供地，按地块供地，变过去由开发商引导地块开发为政府引导地块开发，从根本上抑制了房地产投资过热现象的出现。

为了确保政令畅通，宜昌市采取了有效的措施，杜绝和防止规避土地储备制度现象的发生。如禁止企业内部房地产公司利用企业自有的土地进行房地产开发，禁止房地产公司和个人购买企业房地产后改变用途开发，禁止拍卖行以拍卖房产的形式变相拍卖划拨土地，停止联合建房和单位集资建房等。宜昌市国土资源局与市中级人民法院联合下发了《关于在执行案件中涉及土地权属有关问题的处理意见》，其中明确规定：人民法院对土地使用权裁定查封或进行实体处分前，应向国土资源部门查清土地权属状况。人民法院执行判决、裁定和抵押权人实现抵押权时，涉及

的划拨土地应由土地储备中心实行收购储备。不宜收购的，经国土资源部门批准直接进入土地交易中心公开交易。

2000年至今，宜昌市土地储备中心先后收购了35家破产和特困企业的土地2000多亩，使10000多名企业职工得到妥善安置，帮助企业走出了困境，顺利实现改制或异地搬迁重建。在促进城市建设方面，积聚城市建设资金2亿多元，成功改造了民主路、港务新村、隆中路等成片老城区5片，总面积近500亩；建成和延伸了王家河公园、儿童公园等绿色景观，使沿江大道延伸段等一批城市重点建设工程得以顺利开工，改善了城市面貌和投资环境，提升了城市品位。关键：合理确定地价

土地储备制度建立之初，宜昌市政府即印发了《关于建立土地收购储备制度的通知》，明确规定对收购土地统一补偿标准。收购土地先按原土地使用性质基准地价的50%以内的标准进行补偿，待土地出让后，按市政府的有关规定再予补偿。2002年，宜昌市政府进一步发文明确规定：市土地储备中心收购以划拨方式取得的国有土地使用权，按照城区住宅用地和工业用地基准地价中间价的55%确定收购价格。各县市可结合当地实际，合理确定收购价格。因特殊情况确需超标准收购的，应报同级政府审查批准。根据城市规划等原因需要出让取得的国有土地使用权的，由土地储备中心与使用权人根据评估价协商确定收购价格。对经储备中心开发后出让土地的底价，则根据出让地块所在地域的土地级别、相邻同类用地的市场价格、规划部门审定的规划条件等因素，由政府国土资源管理部门综合核定。

保证：多渠道筹措资金

资金不足是土地收购储备工作的瓶颈。宜昌市采取财政注入资本金、银行贷款、吸收民营资

金等方式多方筹措资金，保证了土地收购储备工作的正常进行。该市除在土地储备中心成立时注入一定的注册资本金以外，还采取实物投资和按土地出让金的一定比例补充等方式，不断充实土地储备资本金，提高土地储备中心的履约能力和信誉度并支持其通过银行信贷等多种渠道筹集收购储备资金。同时，对土地收购储备

中发生的政策性亏损，经财政、审计部门核实并报同级政府批准后，可从上缴的土地收益中核销。

宜昌市土地储备中心主动出击，积极联系争取金融等部门的支持。宜昌市土地储备制度完善，机制健全；政府对土地收购储备工作高度重视，对土地一级市场实现了垄断；市土地储备中心有相当数量的土地不动产作抵押；加上市土地储备中心多年来重合同、守信誉，取得了金融部门的信任，先后争取到多家银行的大力支持，通过不同渠道筹措收购资金近5亿元。