贵阳花果园项目营销分享概述
花果园可行性研究报告
花果园可行性研究报告第一部分：项目概述随着人们对健康生活方式的追求，对天然、有机食品的需求日益增长。
在这样的市场背景下，花果园鲜花水果园项目应运而生。
该项目是一家集采摘、休闲观光、饲养动物、农产品销售等为一体的综合性农业观光园区。
园区主要以鲜花、水果、蔬菜等农产品为主，同时结合农业观光、休闲农业、乡村旅游等元素，打造成旅游观光、休闲度假、新农业体验的综合性农业园区。
第二部分：市场分析1.市场需求分析当前社会，人们对健康食品的需求越来越旺盛，尤其是对于天然有机的农产品的需求更是持续增长。
而传统的买卖市场很难满足人们对于天然有机农产品的需求。
花果园鲜花水果园项目的出现填补了这个市场空白，满足了人们对天然有机食品的需求，具有广阔的市场前景。
2.竞争分析目前，类似的观光农业园区已经比较成熟，如农家乐、采摘园等。
在这样的竞争环境下，花果园鲜花水果园项目需要有明显的特色和亮点，才能在激烈的竞争中脱颖而出。
通过引进国外先进的园林规划、植物品种，打造具有区域特色的花果园，可以有效提升园区的竞争力。
第三部分：技术分析1.农业技术花果园鲜花水果园项目主要以水果、蔬菜等农产品为主，园区内种植的花卉、果树等植物都需要维护和管理。
因此，需要引进相关的农业种植技术、施肥技术、病虫害防治技术等，保证园区内的农产品都是健康、有机的。
2.研发技术花果园鲜花水果园项目还可以结合现代科技手段，开展室内研发、育种以及新品种的培育工作。
通过技术手段的应用，可以提高园区的农产品品质和产量，增强园区的核心竞争力。
第四部分：财务分析花果园鲜花水果园项目的投资主要包括园区规划建设、土地购置、植物引进、设备采购、人员培训等方面。
同时，园区运营需要考虑到各项成本，包括水电费、人工费、销售费用等。
通过对园区投资和运营成本的计算，可以估算出园区的运营回报周期和利润率。
第五部分：风险分析园区的发展面临一定的风险，包括市场风险、自然风险、政策风险等。
市场风险主要是指市场需求的变化带来的不确定性；自然风险主要是指气候、病虫害等因素带来的影响；政策风险主要是指政府政策、法规的变化对项目发展带来的不确定性。
花果园项目简报
装修情况
毛坯
开盘时间：
总占地面积 ：
总建筑面积 ：
容积率：
预计12月 1400数:
30000余户
|基本情况
回迁区
A区 办公区
F区
花果园项目规划用地6000余亩， 实际用地面积1400余亩；整个项目 建筑面积520万平米，其中办公写字 楼面积60万平米，商业面积60万平 米，25余平米购物中心。 配套：项目教育配套包括“36班 中学 一所，36班小学两所，幼儿园 四所。商业配套为一个25万平米购 物中心和60万平米的商业水街。另 外项目还配有一个16万平米人工生 态湖。 项目建筑风格为欧式帝王建筑。建 筑高雅、大气，是现在贵阳高端项 目最受市场接受的建筑风格之一。
花果园项目简报
2020年7月19日星期日
|基本情况
花果园
“花果园项目”位于贵阳市彭家塆地区，西面临贵黄 高速，南面为湘雅村，北面靠智慧龙城；
项目名称： 项目地址：
花果园 彭家塆
开发商：
宏力城集团
建筑设计： 英国Benoy（贝诺）
园林景观：
香港泛亚国际
建设单位：
中国建筑第四工程局有限公 司
建筑类别
超高层住宅
|花果园项目之最集锦
环幕沙盘
花果园项目销售大厅
规模庞大的沙盘区
➢花果园项目销售大厅，展示厅气势恢弘，售楼处里面足有四个足球场大，由此 而见，花果园项目的大手笔是名副其实的， ➢花果园”预计27日首次开盘，共推出11000余套房源，房源以中小户型为主， 面积在60-400平方米之间。， ➢立体沙盘的中央水景均采用实体水景，同时伴有国际先进的环幕投影，电子沙 盘，从各个角度展示景观，交通，这样的全方位立体展示在贵阳市场的楼盘中都 是少见的。从其售楼处就可以感觉到其王者之气，其外表的装饰大气而不脱俗。
花果园棚户区改造项目报告
花果园棚户区改造项目报告一项目概况花果园房地产开发项目是一个棚户区改造项目，地处贵阳市主城区中心位置，位于二环四路城市带中贵黄路现代商贸商务功能板块内，是二环四路城市带建设的重点项目之一。
该项目范围涉及南明区花果园、太慈桥社区服务中心，包括后巢乡太慈村小坪冲、花果园、野猫井、阁老寨、五里关、麦秆冲、彭家湾、岩脚寨8个村民组，及云岩区头桥办事处金顶、松山、五柳社区和黔灵镇云岩村、改茶村部分区域，占地总面积6000余亩，原居住人口10万余人，征收总户数2万余户，征收面积400多万平方米，是目前贵州省最大的棚户区改造项目。
花果园房地产开发项目总投资900亿元，总建设面积1830万平方米，是集合了购物、办公、酒店、会展、餐饮、生活服务、公园广场、艺术文化、交通枢纽及居住等全方位城市功能的“活力之城”。
建成后将容纳30万人入住和20万人办公，解决15万人的就业问题。
图1 花果园项目改造前原貌图2 花果园项目现状近四年来，在贵州省贵阳市区的关心和支持下，花果园棚户区改造项目建设有序推进、进展顺利，已累计完成投资520亿元。
目前，12条市政一级主干道路网已通车4条，有200余万平方米绿色住宅已交付使用，学校已开学，2个公园也已开放，12万平方米的购物中心也投入运营。
该项目将在2014年底基本建成并投入使用，从2016年开始，有望逐步形成年销售营业额达500亿元以上的可持续发展的现代新型商业园区。
二项目规划、设计、征收、建设实施情况在项目规划设计建设中，我们着力抓好“六个结合”，全力推进棚户区改造项目更好更快实施。
（一）棚户区改造与新城再造相结合作为一个涉及4平方多公里的棚户区改造项目，需要高起点谋划实施。
因此，我们规划理念是世界眼光、中国一流、贵州特色、贵阳印象，规划愿景是智慧城市、生态城市、和谐城市、百年城市。
在具体规划设计中，充分结合现代化元素和贵州文化元素，既有少数民族特色的风雨桥、鼓楼等建筑形式，也融合了“万花筒”“城市魔方”“海豚”等现代元素。
贵阳花果园项目可行性分析
贵阳花果园项目可行性分析贵阳作为贵州省的省会城市，一直以来都是旅游资源丰富的地方。
花果园项目作为一个特色农业旅游项目，在贵阳的发展具有很大的潜力。
下面我将从市场需求、资源优势、投资成本和盈利能力四个方面进行分析，以确定贵阳花果园项目的可行性。
市场需求方面，随着人们生活水平的提高，人们对于休闲、娱乐和健康的需求也在增加。
花果园项目以其独特的农业观光体验，能够满足人们对于悠闲、舒适和自然环境的追求，具有较大的市场需求。
此外，贵阳周边省市的游客也是潜在的客源，他们可能会选择花果园作为周末度假或短期旅游的目的地。
资源优势方面，贵阳具有丰富的自然景观和农业资源。
贵阳的气候适宜，土地肥沃，适合各种花果树的生长。
同时，贵阳还拥有众多的农业科研机构和大学，可以提供技术支持和人力资源。
这些资源优势能够为花果园项目的发展提供有利的条件。
投资成本方面，花果园项目的主要投资包括土地购置、建筑设施、农业种植和旅游设施等。
贵阳的土地价格相对较低，建筑设施和农业种植的投资也相对可控。
而旅游设施投资则需要根据项目规模和品质确定。
总体而言，与其他旅游项目相比，贵阳花果园项目的投资成本较低。
盈利能力方面，花果园项目可以通过门票收入、农产品销售和旅游配套服务等多种方式实现盈利。
门票收入是主要的收入来源，根据项目的规模和知名度，门票价格可以适当调整。
同时，通过合理的农产品销售策略，可以将种植的花果产品直接销售给游客，增加收入来源。
此外，提供住宿、餐饮和休闲娱乐等服务也可以带来一定的收益。
综合考虑，贵阳花果园项目具有良好的盈利能力。
总结来说，贵阳花果园项目在市场需求、资源优势、投资成本和盈利能力等方面都具备良好的条件，因此该项目在贵阳地区是可行的。
当然，在具体的实施中，还需要充分考虑市场营销、管理运营和可持续发展等因素，以确保项目的顺利推进和长期盈利。
贵阳花果园策划方案
贵阳花果园策划方案竭诚为您提供优质文档/双击可除贵阳花果园策划方案篇一：garland花果园购物中心营运部营销策划战略garland花果园购物中心营运部营销策划战略一、由于购物中心属地产中的商业地产范畴，整体营销策划方案不但来源于地产的思路，更融合了长期经营的商业思想，在商业营运过程中由于地产概念、资产概念的引入，在营销策划的思路上地产和商业的思路是整合营销推广的。
而根据购物中心营运至今的公司现状及推广匹配情况，将购物中心现有的营销方向定位为战略级与战术级两个级别来进行思考，战略级即是营销我们的购物中心，而战术级则是营销我们的品牌商（租户），由于本来不应分家的整合概念产生了分支，则先在战略级推广中提出几点建议，以便区别百货行业所带给我们的困扰：1、业态构成的不同：百货店（类购物中心店）基本是在一个建筑体内实行统一管理的，为顾客提供更多是零售服务的业态；而购物中心是多业态多业种的复合多功能商业物业，集餐饮、旅游、购物休闲、娱乐等功能为一体的商业体态，其自身就是建筑美学与商业功能的结合；2、城市功能的不同：百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者；购物中心是集中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价值；3、金融功能的不同：百货商城作为简单的流通环节，通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转；购物中心作为新兴的商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。
购物中心的商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益服务的，其城市金融功能不可忽视；4、营运管理重点不同：百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理；购物中心运营管理的重点是业态组合的配臵和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系；5、服务对象不同：百货业态是商品买卖，面对的是相对集中的有直接购买目的的顾客，经营的是商品；购物中心是物业出租，管理的是商户，经营的是全客层、潜在购买需求的顾客；6、商圈服务的不同：百货店的商圈是比较固定的，本地性比较多一些；购物中心的商圈较广，客流可以是旅游者，可以来自全市，更可以来自全国；7、物业体量的不同：百货商城通常选择中等规模物业；购物中心通常几倍于百货商城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大；8、布局模式的不同：百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间；购物中心多以数条步行街或回廊式多层布局，其共享空间不仅要通透各业态的聚集和互动，更要扩展到周边环境。
贵阳花果园项目专案分析
贵阳花果园项目专案分析花果园项目专案分析*项目概况分析1260米60层双塔写字楼花果园项目：*项目位于城市中心区，未来升值空间巨大。
项目区位：技术指标数据一、规划用地809183㎡1、实际用地809183㎡二、总建面60990873>.㎡A、地面建面5600000㎡1、住宅建面2400000㎡2、写字楼600000㎡3、商业1070000㎡4、社区配套1500000㎡B、不计容积499087㎡容积率6.92绿地率58%建筑密度76.8%居住总户数40000户机动车位数55000辆居住总人口数（按3.2人/户）128000人花果园坐落贵阳主城区，东面与浣纱路相邻，南面接艺校立交桥，西靠五里冲，北面为智慧龙城住宅区。
距贵阳市中心（大十字）仅1.5公里，被云贵山环抱，周边山体植被茂密，有良好的生态人居环境。
项目东面主要出口接花果园立交桥，南面主要出口接艺校立交桥，均系贵阳重要的交通枢纽。
花果园项目是贵阳目前规模最大的城中村改造工程，改造建成后将成为贵阳主城占地面积6000亩，总建筑面积560万方的罕见大盘，而其中涵盖“大贵阳”发展战略多条中心交通主轴的市政道路，使该项目将位于“大贵阳”战略的绝对中心区位成为市中心最大规模住宅与办公区域，且配套最齐全、最繁华。
花果园项目邀请了国际一流知名公司进行多方面合作，包括规划设计、交通体系、园林景观等，因此出现了多个贵州首创：三层立体交通及有轨电车环绕通行、16万㎡湿地生态公园、260米60层双塔国际甲级办公大楼、25万m2大型购物中心、22万m2时尚商业水街、60万m2办公、60万m2商业、首家五星级疗养院、308米IMAX3D巨幕影院等。
花果园项目的建成将呈现贵阳又一新繁荣中心，既有地标建筑、同时涵盖金融、商业、休闲、旅游、文化、居住为一体的贵阳国际中心落地。
项目概况：该项目堪称为目前贵阳市最大销售中心，在不足一个星期的时间内，售楼中心便完成了硬装与软装，十分神速。
针对花果园项目的分析及思辨54p
➢2011年4月推出二
期
C区住宅，共18栋，
一期启动区
均价5500；
二期B区，均价5050； 二期A区，均价5050；
大 二期
➢2012年3月17日，
推出三期
Q区，共10栋，9000
多套，均价4000；
T区，共5栋，5000多
套，均价4000；
花果园项目产品开发——公建配套
以“旧貌换新颜”为杀客点，撬动原片区居民， 依托市政支持，
截止到2012.4.8，花果园已备案户型以60-100㎡为主，占到总套数的71.82%；
房型
面积区间 （㎡）
二房
三房
四房 五房 跃层
60-80 80-100 80-100 100以上 155-186 168 210-310
合计
套数
8735 4068 5293 6415
643
6
37 25197
比例（%） 34.67% 16.14% 21.01% 25.46% 2.55% 0.02% 0.15% 100%
客户线亮点：主打刚需客群，紧抓恋旧及恋城客户
刚需客户
花果园项目 目标客群
投资客户
花果园项目属于旧城改造项目，彭家湾片区拆迁户约12000户， 五里冲片区拆迁户约10000户，合计约22000组回迁客户。项目 突出“和谐拆迁”和“旧城换新颜”主题，首抓回迁客群，访谈 得知，原片区约80-90%的拆迁户选择了在花果园项目再次置业。
占地4400亩左右，项目总投资约900亿元，
详细
发二级资质,系花果园项目的项目公司。截至 涉及花果园、彭家湾、小坪冲、五里冲、野猫井等。
2011年8月31日,宏立城公司总资产
预计整个项目4-5年后全面完工，改造后建筑面积
SWOT分析工具运用
SWOT分析工具运用
二、作业正文
花果园住宅项目的SWOT分析
花果园住宅项目现已上市，对此就该项目做出SWOT分析，得到SWOT分析结果，如表1-1—表1-3，在对SWOT分析结果做进一步分析后，得到SWOT分析矩阵如表1-4，同时，运用评价矩阵对各因素进行综合评价，起评价结果如表1-5所示
表1-1 花果园项目优势分析表
表1-2花果园项目劣势分析表
表1-3花果园项目机会分析表
表
1-4 花果园项目威胁分析表
表1-6 SWOT评价矩阵
三、作业心得（简述本次撰写作业的学习心得）
通过SWOT分析，我学会了如何对一个项目做一个全面的分析，平时都只是参考书上的知识，真正轮到自己做起来，并没有那么容易，不过还是做了，也不知道是好是坏，但尽量了，就这样吧。
四、教师评语（请留出适当的空白，便于老师点评）。
【工具箱】【推广总结】【住宅】中国第神盘——贵阳花果园项目营销分享(1)
【工具箱】【推广总结】【住宅】中国第神盘——贵阳花果园项目营销分享(1)
【工具箱】【推广总结】【住宅】中国第神盘——贵阳花果园项目营销分享
1.项目简介
贵阳花果园是一处位于贵州省贵阳市花溪区洛带镇的住宅项目。
项目总占地面积超过1000亩，建设规模达到500万平方米。
贵阳花果园项目通过底商商业、高端住宅、公寓式酒店、公寓式物业等不同业态相结合的设计，打造成一个集商业、文化、休闲、娱乐等多功能为一体的城市综合体。
2.项目特色
• 低密度独栋别墅，每户只有一栋别墅，私密性极高。
• 三面环山，自然环境优美，风景壮观。
• 设施完善，有浪漫花园、泳池、网球场、高尔夫球场等。
• 独特的景观设计，每户别墅都不相同。
• 优越的地理位置，距离贵阳市中心不远。
3.营销策略
• 借助大型房地产展，让更多的人了解贵阳花果园项目，并早期预订。
• 利用各种社交媒体平台对项目进行宣传，增加品牌知名度。
• 打造鲜明独特的营销活动，吸引消费者关注和参与。
• 派遣专业销售团队，提供全面优质的售前和售后服务。
• 为初次购房人提供优惠价格，吸引他们成为贵阳花果园的业主。
4.营销效果
贵阳花果园项目的营销策略，使得该项目成为当地房地产市场的热门
项目之一。
随着时间的推移，贵阳花果园的品牌知名度日渐提高，销
售人员也得到广泛认可，每天都会赢得许多的新顾客。
经过不断努力，贵阳花果园项目已经成功的在贵州省房地产市场中占据了一席之地，
成为贵阳市最受欢迎的高端住宅项目之一。
全国第一神盘花果园案例分享
全国第一神盘花果园案例分享
（实用版）
目录
一、花果园楼盘简介
二、花果园的优势
三、花果园的销售策略
四、花果园的社会影响
正文
【一、花果园楼盘简介】
花果园，位于我国贵州省贵阳市，被誉为“全国第一神盘”。
该项目总建筑面积达到了 180 万平方米，占地面积达到了 1600 亩，是我国西南地区最大的楼盘之一。
花果园的规划设计理念超前，建筑质量过硬，成为了贵阳市的标志性建筑之一。
【二、花果园的优势】
花果园的优势主要体现在以下几个方面：首先，花果园的地段优越，位于贵阳市的核心区域，交通便捷，配套设施完善。
其次，花果园的规划设计理念超前，楼盘质量过硬，深受消费者的喜爱。
最后，花果园的配套设施齐全，拥有大型购物中心、学校、医院等，为居民提供了便利的生活环境。
【三、花果园的销售策略】
花果园的销售策略主要采用了“以销定产”的模式，根据市场需求来调整销售策略。
此外，花果园还采用了“一口价”的销售策略，减少了消费者的购买成本，提高了销售效率。
【四、花果园的社会影响】
花果园的建成和销售，对我国房地产行业产生了深远影响。
首先，花果园的成功，证明了“以销定产”的销售策略的可行性。
其次，花果园的成功，也为其他楼盘提供了借鉴和参考。
贵阳花果园项目调查报告
220万㎡，建筑面积980万㎡，于
2012年2月开工，计划2015年完工。
项目规划
50万平米山体公园
花果园规划总建筑面积 1830万㎡，200万㎡商业， 200万㎡写字楼，150万㎡公
16万平米湿地公园
寓，1230万㎡住宅，35万常 住人口。另外还规划有： 12条市政主干道
10万平米中央公园 16万平米环球广场
总建筑面积 层 数
标 准层高 物 管公司 标准层面积
写字楼情况
E7、E8：6-39F为写字楼，E9：5-40F为写字楼， 裙楼部分为商业，另有负一层、二层、三层为停 车场。
相关配套设施
车位 电梯 建筑结构 外墙 监控系统 大堂 其他
2500个 E7、E8栋各14部，E9为18部 框架剪力墙 高档玱璃幕墙 5A智能视觉监控系统 12米挑高中空大堂 电梯采用刷卡模式
2012.08
2012.09
2012.10
数据来源：筑房网
营销亮点 花果园微博营销 2012年10月20日，中国微博营销教父杜子建亮相花果园销售中心，引发了贵阳 微博圈层癿一次高潮。大会由贵州宏立城、新浪乐居贵州站主办，论坛邀请了华艺传
媒集团首席战略官、被业内外给予“微博教父”之称癿杜子建做主题演讲，不众多房
、
住宅情况介绍
住宅基本信息
物业公司 项目地址 开盘时间 入住时间 总户数 建筑风格 占地面积 绿化率 4002000㎡ 58% 贵阳山水黔城物业管理有限公司 南明区花果园大街1号 2010年11月27日 2012年12月30日 120000户 Art deco风格 容积率 停车位 6.4 55000个 建筑面积 车位价格 18300000㎡ 目前只租丌售
住宅情况简介
贵阳花果园房地产项目营销策划案分享
渠道策略制定
渠道选择
根据市场特点、客户需求等因素选择合适的渠道 ，包括开发商直销、中介代理、网络营销等。
渠道管理
对渠道进行精细化管理，包括渠道开拓、维护、 支持等，提高渠道效率。
渠道效果评估
对渠道效果进行定期评估，及时调整渠道策略， 实现最佳效果。
促销策略制定
促销目标
提高项目知名度、吸引客户关 注、促进销售等。
职业分布
目标客户职业多样，主要 涉及企事业单位工作人员 、医务人员、教育工作者 等。
收入水平
目标客户的收入水平普遍 较高，主要集中在800020000元/月的收入区间。
目标客户购买需求与偏好分析
购买需求
目标客户对房地产项目的需求主要集中在交通便利、配套设施完 善、环境优美、价格适中等方面。
户型偏好
贵阳花果园房地产项目 营销策划案分享
汇报人： 日期:
目录
• 项目背景介绍 • 市场分析 • 目标客户定位 • 营销策略制定 • 营销活动策划 • 营销效果评估与调整 • 总结与展望
项目背景介绍
01
项目概述
贵阳花果园房地产项目是一个大 型综合性房地产开发项目，旨在 打造高品质的居住、商业和休闲
环境。
项目总占地面积约为100万平方 米，规划有住宅、商业、办公、
文化、教育等多类物业形态。
项目的定位为中高端住宅市场， 主要面向贵阳市及周边地区的购
房者。
项目地理位置
项目位于贵阳市中心区域，交 通便利，距离市中心及主要商 圈均在10分钟车程内。
周边配套设施完善，包括学校 、医院、银行、超市等，为居 民提供便捷的生活服务。
数据分析
对收集到的数据进行整理和分析，了解销售 状况和客户需求。
贵阳花果园项目调查报告
整体去化情况
✓2011年4月至2012年9月，贵阳市商品住宅整体成交1057.31万㎡，花果园成交430.32 万㎡，占贵阳全市的40.7%，单盘单月月均去化住宅23.91万㎡； ✓成交均价在4100元/㎡—5400元/㎡之间。
住宅各区户型设 置及去化
数据来源：筑房网
住宅各区户型设 置及去化
数据来源：筑房网
第二部分 、
住宅情况介绍
住宅基本信息
物业公司 项目地址 开盘时间 入住时间 总户数 建筑风格 占地面积 绿化率
物业费
贵阳山水黔城物业管理有限公司
南明区花果园大街1号
2010年11月27日
2012年12月30日
120000户
Art deco风格
4002000㎡
容积率
58%
停车位
6.4 55000个
花果园项目 开发背景
花果园为南明区大型棚户区改造项目，包括彭家湾片区和五里冲片区，南至南郊公园、北至延安西路、东至花溪大道 、西至甲秀南路。
✓花果园项目总拆迁量20000余户 ，400余万㎡，总占地面积6000余 亩，总投资900亿元，总建筑面积 1830万㎡。 ✓其中彭家湾大型城市综合体总投 资300亿，占地面积180万㎡，建筑 面积850万㎡，于2010年10月开工 ，计划2014年完工；五里冲大型城 市综合体体总投资600亿，占地面 积220万㎡，建筑面积980万㎡，于 2012年2月开工，计划2015年完工 。
项目配套
项目自身超大体量且紧邻贵阳传统城区，配套设施较为成熟
酒店 银行 餐饮 学校 医院 商场 超市 其他
浙江大酒店、隆源奥特菲酒店 中国农业银行、建设银行、中国银行等 雅园酒楼 贵州大学艺术学院、自身3所中学、5所小学、若干幼儿园 贵阳第四人民医院、贵阳肺科医院、建筑医院、中医二附院、自身三甲医院 湘雅园家居广场、太升茶叶市场、五金机电城、自身10大购物中心 北京华联 水立方养身水疗馆
贵阳花果园项目调查报告
2012.08
2012.09
2012.10
数据来源：筑房网
营销亮点 花果园微博营销 2012年10月20日，中国微博营销教父杜子建亮相花果园销售中心，引发了贵阳 微博圈层癿一次高潮。大会由贵州宏立城、新浪乐居贵州站主办，论坛邀请了华艺传
媒集团首席战略官、被业内外给予“微博教父”之称癿杜子建做主题演讲，不众多房
一期月度销售数据及成交均价
8
C区月度销售数据及成交均价
5600 60 50
销售套数(套）
5562
销售均价（元/㎡）
销售套数(套）
销售均价（元/㎡）
6680
6800 6600 6400
6
7 4 4 2 0 2012.08
5514 5 5407
5500
40 30
53 6301 36 6182 20
5400
5373
5380
5322
5062
5120
5213
5428 4749 4165 5036
4602 4548
4537
4068
3968
4096
4211
4249
3000
2000 1000 0
住宅各区户型设 置及去化
C区户型配比及去化
一期户型配比及去化
设计套数
5095 3965 6426 4451 84 84 两室两厅 （54.88-89.75㎡） 226 0 724 709
1277 1235 275 256 206 168 四室两厅 155.21-155.4
129
125
125
83 两室两厅… 三室两厅… 两室一厅 两室两厅 三室一厅 三室两厅 49.32-67.65㎡ 67.37-77.03 76.94-88.63 76.44-155.21 四室一厅 122.25
贵阳花果园学习心得分享
思考：关于清泉城销售中心整改，使其更具销售冲击力
销售劢线围避：关闭物业中心一侧出口，使得看楼客户、游园的市民、收楼业主均 只能通过一个进、出口进出会所或前往示范区。使得人流进行交叉汇集，进行人气 汇聚。当有温泉体验活动时打开温泉广场的大门，让意向客户可以坐在温泉外侧感 受内场的气氛，衬托现场人气。 模型增加：增加新地块的模型，幵在地块内标注商业储备用地及酒店储备用地。向 客户展示项目的发展潜力。将商业街制作单体模型幵进行业态划分，提升客户对未 来的预期。 增加ATM机：近日已同工商银行洽谈，建议在销售大堂内设置一存取款一体机， 便利看楼客户及酒店客户。也从侧面增强客户都入住率的信心。 销售气氛布置：周末、节假日在LED屏播放滚动销控，幵有销售顾问对销控进行唱 麦。提升现场的紧张气氛，压迫意向客户下定决心；在园区悬挂“欢迎XX企业团 体现场参观、考察”的横幅。 配套展板：在销售中心大堂设置配套、利好信息的展板。主要输出清泉城项目获得 的荣誉，项目的配套及核心卖点，吸引客户眼球。 大堂开辟西餐功能：目前洽谈区范围较大，客户较分散，未能有效聚拢人气。已同 酒店进行沟通，考虑将部分洽谈区划分出来作为西餐厅。由酒店提供西餐、下午茶 等。让看楼客户同用餐客户形成互动。增强现场的人气。
16万平米景观示范区，视角冲击力强 通过打造多个主题公园，缔造多元化景观 示范区功能多样化，提供可做婚礼草坪和
活动场地
整体逡辑在于制造大气度场景通过尺度和气度等提升项目整体观感，提升 客户心理预期，再释放低价形成心理冲击，制造旺销。
思考：关于假日卉岛销售中心整改，使其更具销售冲击力
周一至周五期间，在酒店门头的液晶屏幕上打出“欢迎**参观团”的字样， 营造一种热闹的氛围，而丏给予到场客户一种舒适感。
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• 开发项目：山水黔城、花果园（2010）
项目基础信息介绍：贵阳城市中心一环旁的超级大盘，建筑面积 1800万㎡，大部分为45层超高层住宅；150万㎡商业面积。
区位
贵阳市中心一环旁
占地面积
6000亩
容积率 产品户型 业态类型 总建筑面积
6.4
49-164平米，120平米以下产品是 主力，45层超高层住宅
住宅、商业、写字楼、公园、城 市广场、医院、中小学
1830万㎡
其中商业建筑面积
150万㎡
其中山体公园
4560亩
景观示范区
16万㎡
物业管理
开发商自营，物业费1.5元/平米
45层超高层社区，外立面采用ARTDECO风格，有效将楼盘形象拔 升。内设。内有山体公园，并有16万㎡的景观，有景观湖景。
项目营销战术分析总结：首置刚需超级大盘快速走量，值得借鉴
•两排认购区，充分利用认购区的背景墙做展示 •将项目主要卖点和项目销售业绩做成展板放在背 景墙处，强化客户认购信息，认购前再洗脑 •认购区旁设有平板电视，将项目核心价值卖点反 复播放，占据客户视野
高举高打展示战术：现场明源自助查询系统，创新查询房源方式， 便于大批客户认购快速查询和逼定
•现场布置大量电脑，预装明源查询程序 •客户或是销售人员可以自行操作明源系统，查看 现有房源，只能查看面积和价格 •此系统便于大量客户在现场看房选房，销售人员 可以快速查询可售房源，现场逼定
高举高打展示战术：大体量现场洽谈区，密集排布，形成卖压
•现场座椅沙发密集排布，类似火车站和机场，形 成大量客户密集洽谈态势，对客户形成压力 •洽谈区基本无私密性，密集排布，销售人员密集 分布在洽谈区，不断带客户到洽谈区，对前期客 户形成压力
高举高打展示战术：室外临湖处再度设置大量洽谈座椅，依靠景观 冲击逼定
售楼处
•9米层高、占地面积大，尺度上震慑 •大项目沙盘、大区域沙盘，提升沙盘说服力 •密集洽谈区、认购区形成卖压
大尺度 大气度
样板间
•售楼处内多个临时样板间，玻璃幕墙采光 •中央做水景和儿童活动区，提升功能性 •样板间周边绿化密植
景观示范区
•16万平米景观示范区，尺度打击力强 •景观做法公园化，与周边城中村实现反差 •景观功能化，提供可做婚礼草坪和活动场地
震撼景观展示战术：动物也是展示道具，放养动物
震撼景观展示战术：硬景粗糙，地面水泥砖，但路边灌木和乔木营 造好，吸引注意力。木栈道和水景配合好
震撼景观展示战术：塔吊标注号码，代表销售楼号，解决客户疑问 。整体景观布置公园化，活动场地多
展示区设计：内外反差，前后反差，景观是最后打击洗脑区
外部城界
拓客渠道多样化：置业顾问人海战术，售楼处与外展联动杀客
销售人员数量
•共2000名置业顾问 •售楼处常驻600名置业顾问 •1400名置业顾问分布在贵阳市和贵州其他县市 •基本月月开盘，形成大型供应冲击市场，让其他竞品无机可寻
销售人员管理
•全部开发商自销团队，无代理公司 •2000名置业顾问分成40个组，每个组有组长和主管管理 •销售现场订房自己查询自助明源，降低主管管理难度 •销售主管和部长会在自己负责的区域流动巡查，解决客户问题 •采取高佣金方式刺激置业顾问，销售提点千分之三
12年3-4月份开盘销售照片
总结：首置首改刚需跑量盘，项目展示和拓客营销思路值得借鉴
项目档次
•中档首置首改刚需跑量大盘
展示策略
•面对首置首改客群也可以做高举高打 •制造反差是关键：越是低端盘，越要做得豪 •认购区背景墙洗脑宣传可以学习 •景观示范区公园化可以借鉴，尤其是大草坪和休憩区域可以学习
拓客营销
花果园
11年单盘销售额
突破60亿元
全国第一
11年单盘销售面积
107万平米
全国第一
12年月度成交套数
1000套以上
全国第一
12年3月开盘销售
2200套
全国第一
12年五一长假成
交677套
全国第一
10年底开盘，4天
销售5000套
全国第一
12年5月平销成交
2270套
全国第一
神马是神盘？
何为中国第一大盘？
神盘人海战术如何发挥？
•交通 •商业 •教育 •医疗 •公园
快速周转战略明确，以IRR为目标 成本体系是关键，能够低价走量
高举高打展示战术：首置刚需盘也要拉升调性，提升客户预期和 感知度，制造反差——售楼处外喷泉+绿化组合改善城界
•售楼处是临建，采取玻璃幕墙盒子形式建设， 节省外部成本和提升速度 •玻璃盒子外用叠水和局部景观做区隔 •售楼处外部重点发力在大门，采取高门头和 铜门配置，提升进入时的观感
•外地被接来客户中午由开发商负责免费提供午餐，贵州较偏远地 区客户当日无法返回，开发商提供晚上免费酒店住宿
•明确界定县市登记和售楼处登记，激励县市外展团队，凡在县市 外展点登记并成交客户，较在售楼处登记成交总价减免30005000元不等
•周末集中接待各地外来客户，售楼处形成大型卖压，促进成交
营销推广强势：通过三大攻势做好项目前期落地工作，品牌先行， 借助事件，开放前密集媒体轰炸
✓获取大规模土地快速开发、快速大批量销售，取得大型配套存在的基础，以 此为中心再分批次开发周边土地获取溢价
超高层写字楼和酒店 已近竣工，增强购房 者对未来配套的信心
概况：位于金阳新区、总建面600万平米
营销：靠团购和优惠价格（零售价3400元/平，团购2800元/平）
使人气和信息迅速传播。在贵阳和地州，用类似潘石屹在山西的做法， 和各大企事业单位去谈
产品：没有大的硬伤。相反，大配套、综合体、纯板楼、大楼间距、 高层观光电梯、简装等超预期的配置，使这张“实惠牌”更具说服力
销售价格冲击：目标在于快速跑量，跑出前期成本，项目采取低价 倾销，成本控制体系还需进一步了解
项目区位
•城市一环旁 •生活配套便利，但街景差
周边项目价格
•普通商品房，体量小、环境一般，品牌不强 •普遍销售价格在8000元左右
11年销售均价5736元； 12年调控后彻底裸奔：3600-3800元/平米
震撼景观展示战术：景观示范区公园化，导视、座椅公园配置
震撼景观展示战术：珍贵树种点缀种植，菩提树胸径突破1.78米
震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，层次 密集，景观注重大景营造，细节粗糙，但客户基本被震撼
震撼景观展示战术：普通软景种植公园化，注重草多、树多，现场 营造大型草坪，用于周末举办现场活动和婚礼，带动刚需群体
写字楼：也团购，1栋以2亿元价格优惠卖给了金阳区管委会，换来了 金阳区的团购优惠政策和项目容积率的调整（从2.5调到4）；1栋正和 南方电网在谈；1栋零售（单价4500元/平），基本售完
成本：楼面地价400元/平，含税费的综合成本2500元/平，
这和自建工程队、装修队、产品简单复制密切相关
案例模式分析：合肥世纪城10天出方案，1个月出户型图，10个月 封顶并销售，1个月后街铺销售，13个月回笼资金，整体项目3年内 售罄
（销售一套100㎡30万左右的房子，可以拿将近1000元）
拓客渠道多样化：本地精准拓客与外地拓客相结合
本地拓客 外地拓客
•项目为大型城改项目，针对回迁居民专项拓客团购
•全市超市、商场铺设外展，有专门巴士外地接送看房
•定向政府（有利益输出之嫌）、事业单位、大型国企和前期老 业主团购
•除贵阳外其他县市客户工作日在当地外展点登记，周末根据登记 情况到各县市接客户到贵阳看房
神盘在哪里？ 大盘操作新方法？
谁是花果园？
首置首改盘也怎么实现持续旺销？
年度销售超过60亿元，如何做到？
开发商介绍：宏立城集团——贵州本地企业，十年开发两个楼盘， 跨足地产所有行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。
山水黔城：07年单盘销售 金额冠军
企业信息 • 成立时间：1998年
• 主营业务：房地产、市政基础设施、酒店投 资管理、物业管理、文化传媒、园林绿化、 建材装饰
高举高打展示战术：大型落地沙盘，区域沙盘墙体大型化，通过气 势实现震撼效果
•售楼处项目沙盘下沉至脚边，有盆景绿植分隔 •项目沙盘和区域沙盘大型化，进行视觉冲击 •首置首改楼盘，为了快速跑量，预留大型空间用 于展示，提升楼盘整体形象和气度，便于大量客 群涌入看沙盘
高举高打展示战术：认购区价值点反复强化，认购签字前要强化客 户信心，建议参考
•城市主干道车多噪音大 •脏乱差 •城市界面差 •老家属院、城中村
售楼处
•大尺度售楼处 •与外部脏乱反差 •与老旧建筑反差
景观示范区
•大体量公园示范区 •与周边环境彻底反差
最后打 击区
展示战术小结：整体逻辑在于制造大气度场景，通过尺度和气度等 提升项目整体观感，提升客户心理预期，再释放低价，形成心理冲 击，制造旺销
项目利润示意图
净利率
净利润 所得税
期间费用 开发成本, 土地成本
销售收入 214亿
17.6%
开发节奏
项目现金流示意图
净内部回报率
61 34
-17 -20
64.2%
数据来源：根据CRIC数据估算；成本数据来源网络新闻稿
启示
量贩式开发模式获 取低价大面积土地
通过规模化开发模式，树立品牌获得政府信任，专门针对新开发区获取大面 积低价土地
贵阳花年全国单盘排行榜显示，一是花果园创造了销售面积第一，107 万平米，一年将近销售1万套；二是单盘销售金额第一，61个亿。 单价比同城市的世纪金源还要高出1000元/平米。
数据来源：根据CRIC数据估算；成本数据来源网络新闻稿
花果园：业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。
高举高打展示战术：集中签约场地，类银行式场地布置，气势足， 适应大规模签约需求