贵州贵阳西部建材城整合推广方案

国家文件的贵安新区
国发2号文件要求贵州“加快建设贵安新区”、“把贵安新区建 设成为内陆开放型经济示范区” 贵州未来的发展，发动机是黔中经济区，而黔中经济区的核心 区域就是贵安新区，我们以贵安新区为引擎，带动黔中经济区 火车头，促进贵州腾飞。
贵州战略的贵安新区
要加快调整区域结构，促进区域协调发展。抓紧制定和实施黔 中经济区、贵安新区、黔北经济协作区、毕水兴能源资源富集 区、贵遵毕“金三角”、“三州”民族团结进步繁荣发展示范 区规划，加快形成区域经济社会良性互动、共同发展的新格局。 ——栗战书十一届省代会十届省委报告
贵阳建材向西方看齐
西部建材城即将引进国际十大品牌
第一步/区域炒作：架上"国"字头 第二步/项目形象：捆绑大品牌号召力 第三步/营造热销氛围：给市场打鸡血
西Biblioteka Baidu取金
主城西翼/唯一建材批发龙头 西部建材城 万人抢滩黄金旺铺价值头班车
第三阶段——给市场打鸡血 第三篇
西红市
主城西翼/唯一建材批发龙头 西部建材城 千万揽金，首次开盘红动贵阳
一、因贵阳物流战略而生
《贵阳市现代物流业发展规划（2008――2020年）》，提出了 贵阳物流业“一环、三带、九结点”物流空间布局结构，明确 贵阳物流业发展的总体目标是到2010年初步建成大西南陆路物 流枢纽框架，到2015年初步构建国际物流服务体系，到2020年 成为重要的区域性国际物流结点。
大贵阳战略规划三大物流基地之一
高门槛能提升项目形象， 低门槛能做大一块蛋糕。 入市：引进龙头品牌，借助号召力 长期：不设闭门羹，做大一杯羹
4/低开高走，销售推手
第一批货16000—13000—8000 第二批货，上调价10％／刺激购买
骑在巨人肩膀上借鉴： 藏在低开高走曲线背后的规律 第一步：大铺、大品牌、大招商入市 第二步：大举做旺后，降低门槛，提高价格
——金石产业园 西部建材城
金石产业园是2011年全省重点工业项目和重点园区。 2010年开工以来，目前已完成总投资近70亿元，入驻企业达1000多家。 2011年，西南首家无轨火车站落子园区。 2012年，园区目标产值及销售额突破100亿元，完工后产值达150亿元。 目前已创造了五项贵州之最： 最大的石材加工销售基地 最大的二手车及商用车市场 最大的五金机电市场 最大的农产品物流交易市场
国家级新区桥头堡/ 定位语 主城西翼商贸龙头
全省视野，贵安新区桥头堡 全市视野，天河潭新区在主城西翼
广告语
以建所未见，远见贵阳财富未来
第一步/区域炒作：架上"国"字头 第二步/项目形象：捆绑大品牌号召力 第三步/营造热销氛围：给市场打鸡血
第一阶段——架上“国”字头 第一篇
贵阳"国"字头
贵安新区，国家发改委"十二五"国家级新区 贵安新区，国务院意见内陆开放型经济示范区 贵安新区，国发2号文件黔中经济区火车头
二、因贵阳扩城而生
集中的贵阳
拓展的贵阳
1/会长大的贵阳:全省视野上的贵阳扩城
贵州人口为3800多万人，如果城镇化水平提升至50%， 则意味着未来5年至少要有570万人从农村走向城市。
站在全省视野上，贵阳向哪里扩城？
缝合安顺，催生贵安新区
地处山地的贵州，能够建设容纳数百人口的区域，只有贵阳-安顺 一线。这片曾被朱元璋看中的土地，早在六百年前就已经屯300个 军垦荒。一则土地平坦，二则有较好的工商业基础。
贵安新区 项目
基于宗地看五行
1/花溪五行属金 2/宗地位于花溪西面 ►金上镶金(西白虎属金)
宗地：五行属金 建材行业：五行属金
基于宗地看百业
花溪产石材/建材加工行业成熟/两大物流中心 基于此，前店后厂，建材批发市场有市场
二戈寨物流中心
花溪竹林西南物流中心 腾达建材厂
大有建材厂 庆鑫石业公司 红艺综合建材厂 大坝井工艺石材厂
第一阶段——架上“国”字头 第二篇
国家开始打量贵阳
“把贵安新区建设成为内陆开放型经济示范区，形成以航空航天为代表的特色装 备制造业基地、重要的资源深加工基地、区域性商贸物流中心和科技创新中心”
大贵阳战略规划三大物流基地之一：金石产业园
西部建材城应运而生
第一步/区域炒作：架上"国"字头 第二步/项目形象：捆绑大品牌号召力 第三步/营造热销氛围：给市场打鸡血
骑在巨人肩膀上借鉴： 多重业态能降低风险， 但考虑市场容量与业态重叠性， 我们应当在多重业态的基础上， 重点放在建材批零， 并补充农副产品(重土特产)、汽配农机两种业态， 占位他所没有的空白。
3/高门槛准入制
自主经营40％。 铺分等级：A级铺——持有市级优质商标资质的商户 以后高门槛会逐渐降低
骑在巨人肩膀上借鉴：
5/订金高，转化率高
由于订金不可退，故订金越高，退订人越少， 最终转化率也越高。
骑在巨人肩膀上借鉴：
衡量订金高底的那把尺子在客户端及业态 高端客户可以抬高订金，锁定意向；低商客户反之； 不同业态订金不同，如家居业态面积较大，可提高订金； 而小商品业态面积较小，应降低订金。
通过巨人的借鉴定格我们的步伐：
观贵阳建材市场
呈密集特征 集中在沙冲路、花溪大道北 优势：依托花溪石材产业 劣势：过于靠近市中心 趋势：随着城市边缘中心化，搬迁整改将成客观使然
看全国建材市场
五洲国际商贸博览中心、大上海国际商贸中心、蚕丝城、 亿都商贸城、兴化都宝国际城、金屋装饰城、尚程国际 装饰城„„纵观全国商贸批零项目，90%以上均在城市 边缘的产业新城。
”十二五”规划的贵安新区
国家发改委《西部大开发“十二五”规划》：兰州新区、两江新区、 西咸新区、天府新区和贵安新区5个国家级新区，同时被列入《规划》 之中，作为西部地区重点城市新区建设。
兰州新区
西咸新区
天府新区 两江新区 贵安新区
国务院的贵阳安新区
“把贵安新区建设成为内陆开放型经济示范区，形成以航空航 天为代表的特色装备制造业基地、重要的资源深加工基地、区 域性商贸物流中心和科技创新中心，鼓励在土地、投资、科技 创新等领域先行先试。” ——《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若 干意见》
第二阶段——捆绑大品牌号召力 第一篇 悬念炒作篇
龙从西边来？
主城西翼/唯一建材批发龙头 西部建材城即将磅礴入市
第二阶段——捆绑大品牌号召力 第二篇
争取引进红星美凯龙 作为第一波引爆
龙来了
主城西翼/唯一建材批发龙头 西部建材城携红星美凯龙而来，磅礴入市
第二阶段——捆绑大品牌号召力 第三篇
科勒、TOTO、美标、蒂森、伊奈、吉事多„„
2/长翅膀的贵阳:主城视野上的战略扩城
天河潭新城 龙洞堡新城 百花生态城 花溪生态城 扎左工业城
百花生态城 扎左工业城 天河潭新城 龙洞堡新城 花溪生态城
贵阳破茧，五大翅膀
百花新城： 突出爽爽贵阳的气候优势，打造新的宜居城市拓展区域；
龙洞堡新城： 配合贵阳旅游战略发展，打造临空经济区，建设贵龙经济带；
从贵阳建材市场版图找到我们的位置
金都建材市场(开阳县) 红山装饰建材市场
贵阳建材市场地图
逛贵阳建材市场
西南国际 商贸城
中新装饰建材市场 新发建材市场 阳光100
筑新建材市场 贵久建材城 红星美凯龙 沙冲北石材批发市场
小河建材市场
项目
西南国际商贸城 中新装饰建材市场 筑新建材市场 贵久建材城 新发建材市场 阳光100 沙冲北石材批发市场 红星美凯龙 小河建材市场 红山装饰建材市场 金都建材市场(开阳县) „„
政府是最大的搬家公司 西南国际商贸城就捆绑在这辆车上
骑在巨人肩膀上借鉴：
他们将贵阳政府政策作为价值诉求， 我们直接将政策架在“国”字头上： 国家发改委，国家级新区：贵安新区 国务院意见：贵安新区/物流战略 国发2号文件：贵安新区，黔中经济区龙头
2/捆绑多种业态
分三期，除了蔬菜农副产品批发、汽车汽配，几乎涵盖了全部 业态。并配备物流、仓储、酒店、后勤服务、总部运营管理中 心、办公楼、住宅、学校、医院等配套。 一期总建面220.6万平方米，涵盖服装、小商品鞋帽百货、装饰 建材、五金机电和食品土特产五大类，共计约36000个商铺。 现状：市西路商户的推动，带动服装业态很火。
建言建策
西部建材城项目策略沟通
广州金燕达观 20120523
一/打开一扇窗
从贵安新城勘定我们的坐标
看到一个庞然大物
西部建材城
总建筑面积约270万平方米，其中商业建筑面积95万平方米， 办公面积7.88万平方米，酒店面积8.78万平方米，公建面积5.56万平方米， 居住面积90.99万平方米，其它面积6.575万平方米。
策略归总，创意发散
初步定性： 主城西翼/产业新城桥头堡/ 商贸综合体/建材金铺 竞争对手分析： 西南商贸走廊/战略双翼之一 比肩西南国际商贸城/主城西翼唯一
通过巨人的借鉴定格我们的步伐： 业态：涵盖多重业态,主打建材,补充农 副产品(重土特产)、汽配农机两种业态. 营销：第一步——大铺、大品牌、大招 商入市;第二步——不设闭门羹,做大一 杯羹,降低门槛,提高价格. 传播：第一步——架上"国”字头炒作 区域;第二步——捆绑大品牌的号召力. 第三步——营造热销氛围,给市场打鸡 血.
城区建材密集地不是我们的竞争对手
我们唯一的竞争对手为： 同样位于边缘的西南国际商贸城
贵阳商贸物流战略走廊
西南国际 商贸城
“冤家路窄” 嫁接西南商贸城 的战略走廊:西二环
一条通往竞争对手的战略走廊 一条借力竞争榜样的战略走廊 一条承载商贸物流的战略走廊
西部 建材城
从商贸物流业的角度看
我们与西南国际商贸 城是贵阳的两只翅膀
竞争对手扫描
西南商贸走廊/战略双翼之一 比肩西南国际商贸城/主城西翼唯一
三/抛出一块砖
抛砖引玉/从西南国际商贸城定格我们的步伐
迪拜VS航母
他很有想象张力 我也有潜在势力
西南国际商贸城，1000万平方米体量
西部建材城，143万平方米体量
1/捆绑政府
2003年，贵阳市政府迁往金阳 2010年，贵阳客运站迁往金阳 2011年，市二医迁往金阳（金阳医院） 2012年，西南国际商贸城启动，将承接市内各类商城搬迁
花溪生态城： 集合全省高校资源优势，带动相关产业发展； 扎佐工业新城： 紧扣“十二五”规划工业强省的基调；
天河潭新城： 以花溪石板镇为中心，形成农业、旅游、观光一体化„„
1/全省视野上的战略扩城：贵安新区 2/主城视野上的战略扩城：天河潭新城
双重战略
国家级新城/主城西翼
基于宗地看四周：贵安新区桥头堡
业态： 涵盖多重业态，主打建材，补充农副产品(重土特产)、汽配农 机两种业态。 营销： 第一步——大铺、大品牌、大招商入市；第二步——不设闭门 羹，做大一杯羹，降低门槛，提高价格。 传播： 第一步——架上“国”字头炒作区域；第二步：捆绑大品牌的 号召力。第三步——营造热销氛围，给市场打鸡血。
四/建起一面墙
廷益石材厂 金龙建材厂 明华石材厂
项目写真关键词
贵安新区、天河潭新城、主城西翼 物流战略、商贸批零、建材产业 承接政策、金上镶金
项目初步定性
看四周 离主城仅10分钟
看政策 贵安新区/天河潭新城
主城西翼/产业新城桥头堡/ 商贸综合体/建材金铺
看战略 物流战略,生逢其时
看五行 金上镶金
二/踩中一块地板
五/修出一条路
旺场措施初步思考
三重消费力辐射
受访群体可接受的出行时间绝大多数在1小时以内，半小时内的更占了77％； →基本性人群覆盖——半径约1公里范围内 西部建材城及周边，其中项目本身2.7-4.5万常住人口，涵盖石板镇周边乃至花溪；
近四成的受访者没有具体路程距离的概念，33％的人士接受5公里以上的路程； →活跃性人群覆盖——半径约5公里范围内 花溪大道、沙冲路、二戈寨等南部片区人群，其中涵盖花果园等大盘。 声称到过较远地方购物的受访人士为17％，购物地点多达42个。 →经常性人群覆盖——半径约20公里范围内 覆盖南明区、云岩区、乌当区、花溪区、白云区、小河区等城区及清镇市、 开阳县、息烽县、修文县等县级市，人口约350万，GDP约840亿人民币。
从业态规划角度计算未来人流量
公式： 商业约0.14-0.83人/m2，写字楼约0.125-0.33人/m2 住宅0.03-0.05人/ m2，酒店约0.05-0.07人/m2 根据公式计算未来不同业态日均人流量： 商业部分：13.3-78.9万人次/天 写字楼部分：9.85-26万人次/天 住宅部分：2.7-4.5万人次/天 酒店部分：0.4-0.6万人次/天 合计：26.25-110万人次/天