专业基础课-民法学用益物权

专业基础课-民法学用益物权

一、民法学(总题数：0，分数：0.00)

二、案例分析题(总题数：10，分数：150.00)

1.A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，次年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。

问：(1)A工厂用地10亩是否合法?

(2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?

(3)对畅达公司圈起的土地如何处理?

（分数：15.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：((1)A工厂征用10亩土地是不合法的。因为根据土地管理法的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此，A工厂据此使用的土地应属于非法用地。

(2)A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。

(3)对畅达公司囤起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。)

2.A酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。

问：请回答复议机关如何处理此案。

（分数：15.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反城市规划法的行为。根据城市规划法的规定，在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施。可见，规划部门对园林局违法事实的认定准确，处罚有法律依据，复议机关应维持原处罚决定。)

3.某航运公司经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的建设用地使用权，批准用途为建职工宿舍。次年，航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航运公司公开向社会出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨建设用地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办建设用地使用权出让手续，缴纳建设用地使用权出让金。购房人认为，缴纳建设用地使用权出让金是航运公司的事，所以拒绝缴纳建设用地使用权出让金。

问：(1)土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确?

(2)购房人拒缴建设用地使用权出让金的理由能否成立?为什么?

（分数：15.00）

__________________________________________________________________________________________

正确答案：((1)土地管理部门对航运公司行为的认定正确。《物权法》第137条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。可见，在我国，建设用地使用权分为划拨的建设用地使用权和出让的建设用地使用权。划拨的建设用地使用权一般是为了公共利益的需要才无偿划拨给使用权人利用土地的；出让的建设用地使用权是能够进入市场流通的建设用地使用权。航运公司建职工宿舍楼可以利用划拨的建设用地使用权。但是，建成后该航运公司却向社会公开销售该楼房，该楼房就变成了商品房。而商品房是只能建在出让的建设用地使用权上的。划拨的建设用地使用权若要进入市场流通。必须转为出让的建设用地使用权，缴纳国有建设用地使用权出让金。

(2)购房人拒缴建设用地使用权出让金的理由不能成立。因为购房人是这片土地的使用权人，必须缴纳建设用地使用权出让金。至于购房人和航运公司之间的争议问题，由购房人和航运公司自己解决。)

4.甲公司于2008年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为315元。合同还规定，2008年3月底甲公司支付50%的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。2008年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同书，约定：将该立交桥东南侧130000平方米土地转让给乙公司，每平方米地价390元；甲公司于2008年7月30目前完成居民拆迁和“三通一平”工作，延误交付土地，按月利率15‰承担预付款的利息；乙公司于合同签订后7日内预付地价80%，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000元。合同签订后，至2008年5月6日，乙公司陆续支付80%的预付款。但甲公司到2008年7月30日，并未完成居民拆迂和“三通一平”工作，无法交付土地。2008年9月甲公司因未依法交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情，于11月8日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的98792平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。

问：(1)本案中的土地使用权出让合同是否有效?为什么?

(2)本案中的土地使用权转让合同是否有效?为什么?

(3)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任?

(4)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么?

（分数：15.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：((1)本案中的土地使用权出让合同有效。《城市房地产管理法》第14条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权出让合同因为双方当事人的意思表示一致而成立并生效。

(2)本案中的土地使用权转让合同有效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。第20条规定，土地使用权转让应当签订转让合同。

(3)本案中甲公司因转让土地使用权应承担以下责任：其一，甲公司最后没能取得土地使用权，要向乙公司承担违约责任；其二，甲公司没能及时缴纳土地出让金，土地主管部门可以解除出让合同、收回土地并要求违约赔偿。

(4)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是《城市房地产管理法》第15条，该条规定，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。)

5.2009年8月16日，某市土地管理局通过拍卖方式，与某房地产开发公司签订了一份国有土地使用权出让合同。根据合同约定：该幅土地面积为20000平方米，用于安居工程住房开发。土地出让金为2000万元，预付定金400万元，其余出让金在2009年12月31日之前交付。该公司取得土地后，于当年10月开始对该幅土地进行开发，修建商品房。2009年11月，该公司向某市土地管理局支付了1000万元，其余600万元直至2010年5月，虽经土地管理局多次催交，该公司均以各种理由拒付。

问：(1)该公司有哪些违法行为?为什么?

(2)该市城市规划部门对该合同的履行有无权利?为什么?

(3)该市土地管理局对本案有哪些民事权利和行政权利?