按揭贷款管理办法

郑州市市区农村信用合作联社

个人住房按揭贷款管理暂行办法

第一章总则

第一条为规范郑州市市区联社（以下简称本联社）个人住房贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国物权法》，中国银行业监督管理委员会《商业银行房地产贷款风险管理指引》等相关法律法规及有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称个人住房按揭贷款是指购房者将其所购房屋的全部法定权益抵押给信用社，由信用社按房屋交易合同价款（或评估价值）的一定比例向其发放贷款，借款人分期偿还贷款本息的贷款业务。

第三条个人住房按揭贷款分类

（一）按照所购住房交易状况，分为期房贷款和现房贷款。

（二）按照是否是市区联社所属各信用社住房开发贷款支持，分为开发贷款支持项目贷款和纯按揭项目贷款。

（三）按照借款人是否由合作机构推介，分为间客式贷款和直客式（直贷式）贷款。

（四）按照利率是否固定，分为浮动利率贷款和固定利率贷款。

（五）按照抵押物是否设定最高额抵押，分为普通抵押担保贷款和最高额抵押担保贷款。

（六）按照按揭项目性质，分为普通商品住房项目贷款和经济适用住房项目贷款。

第四条名词释义

（一）期房个人住房按揭贷款是指信用社向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、已经销（预）售但尚未取得完全产权的住房贷款。

（二）现房个人住房按揭贷款是指信用社向借款人发放的，用于购买售房人已取得房屋所有权证、具有完全处置权利、能在二级市场上合法交易的住房贷款。

（三）间客式个人住房按揭贷款是指借款人通过合作机构推介直接向信用社申请办理的个人

住房贷款。

（四）浮动利率个人住房按揭贷款是指信用社向借款人发放的，在约定期限内贷款利率随人民银行利率调整或市场利率变化而浮动的个人住房贷款。

（五）个人住房最高额抵押贷款是指以商品房设立最高额抵押担保，在担保合同约定的最高贷款额度和期间内，信用社向借款人发放的用于购买住房的贷款。

（六）个人经济适用住房按揭贷款是指信用社向借款人发放的用于购买经济适用住房的贷款。

第五条本办法所指现房是指经有关部门综合验收合格，达到房地产管理部门核发房屋产权证的所有要求或房屋产权证已办妥的商品住房；期房是指不具备上述现房条件，已取得房屋预售权证的个人住宅房屋。

第六条本办法适用于市区联社所辖各信用社办理的个人住房按揭贷款。

第七条个人住房贷款审批权限依照市区联社有关规定执行。

第二章合作机构的准入

第八条个人住房贷款合作机构（包括房地产开发企业、房地产经纪公司、房地产评估机构、担保公司、保险公司等）应遵循“名单准入、择优增补、动态监测、适时淘汰”的原则。

（一）名单准入。合作机构的准入实行名单制，名单由联社核定，各信用社不得擅自与准入名单外的合作机构建立合作关系。

（二）择优增补。对符合条件的优质房地产开发企业，信用社可上报联社审核批准后将其增补进准入名单。

（三）动态监测。联社信贷管理部负责对辖内合作机构进行监测，及时提交监测报告，并向各信用社通报。

（四）适时淘汰。联社信贷管理部根据监测结果，对存在风险的合作机构实行预警或退出。

禁止向退出合作机构所推荐的客户发放个人住房贷款。

第九条申请准入的合作机构须具备以下基本条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记的企业法人；

（二）有固定经营场所，经营管理规范，制度健全；

（三）财务状况良好，有一定资金实力；

（四）信誉良好，无不良记录行为；

（五）企业法定代表人、控股股东和总经理无不良信用记录；

（六）在市区联社开立基本存款账户或一般存款账户；

（七）受理信用社要求的其他条件。

第十条禁止与出现以下情况之一的机构建立合作关系：

（一）已查知有金融欺诈、逃废或恶意拖欠债务等不良记录的机构；

（二）有组织或协助他人制造“假按揭”贷款行为的机构；

（三）内部管理混乱或资金严重短缺的机构；

（四）已经或即将丧失履行债务能力的机构。

第十一条房地产开发企业须具备以下条件：

（一）信用等级评定为AA级（含）以上。

（二）如为新建房地产企业或项目公司，其控股股东在本联社或他行评定的信用等级

为AA级（含）或优秀级（含）以上；对按揭项目为现房或纯按揭的房地产开发企业，可不评定信用等级。

（三）具有房地产开发资质。

（四）承担连带保证责任担保的，还要具备较强资金实力、担保能力和赔付能力，并承诺根据所担保贷款余额的一定比例存入保证金，实行专项存储、专户管理。

第十二条房地产经纪公司须具备以下条件：

（一）经房地产管理部门审查合格；

（二）有1 名（含）以上取得《房地产经纪资格考试合格证》的从业人员；

（三）承担阶段性保证担保责任的经纪公司，应按照一定比例缴纳保证金。保证金实行专项存储，专户管理；

（四）对于专门从事个人贷款服务的中介机构的管理参照房地产经纪公司操作执行。

第十三条房地产评估机构必须为联社指定的评估机构。

第十四条保险公司须具备以下条件：

（一）经中国保监会批准设立且相关险种已经保监会批准经营；

（二）已与本联社或上级主管部门签署全面合作协议；

（三）二级保险分公司的相关险种须经一级分公司或总公司授权经营；

（四）具备较强的赔付能力，且理赔信用记录良好，无重大经济纠纷。

第十五条担保公司须具备以下条件：

（一）有完善的法人治理结构和内部组织机构；

（二）自主经营，独立核算，在营业执照规定的经营范围内从事经营活动；

（三）企业一般需成立一年（含）以上；对担保能力强、信用状况良好的担保公司可不受担保公司成立年限的限制；

（四）信用等级在AA级（含）以上；

（五）货币形式出资的注册资本金不少于1000 万元人民币，其中对于在信用社存入100％保证金的担保公司，不受注册资金限制；担保公司在同一时点为本联社所辖信用社个人贷款总担保额度最高不超过担保公司注册资本金的5 倍；

（六）担保公司存入保证金的比例由信用社上报，联社最终审定。保证金实行专户存储，专户