保利林语溪前期定位报告

龙洲湾政府规划 区，6000-7000
局部市场：
竞争区域内中小开发商云集，低价低速开发成为区域内主要开 发模式。区域内项目，多有短板且较为明显。
区域内距离最近楼盘开发模式：
项目名 称 恒大城
融汇半 岛 丽都锦 城
天景如 果 万友七 季城 山千院
价格 品牌 6200 恒大
推盘 时间
5.20
7100 融汇
公交/规划轻轨， 尚不成熟 通达性差
公交/轻轨
发展中
未来规划 利好
未来规划 利好
无利好
精装大户，客 户接受程度低
产品线齐全， 小户产品热销
户型方正
2.46 万
45万
公交/轻轨 公交/轻轨
45万 公交
发展中 成熟 成熟
无利好 规划利好
小户公寓，完 全牺牲舒适度，
较优
无利好
住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。
结论：新国五条进一步落地，差别化信贷政策依然威胁改善型 客户，市场波动性增强，阶段性市场将交替出现，但刚需依然 是市场主流。
局部市场分析
2012年，重庆市场供需两旺， 刚需产品集中爆发，成交量位 于近5年历史第二。
2012年，全年高层成交面积1519万㎡，位 居近5年成交量的历史第二，比2011年大幅 增加2012年，高层全年均价6262元/㎡
巴南区分为李家沱巴南门户地块、龙洲湾政府规划地块鱼洞传统发展地块。 南岸区分为南坪商圈核心区、南滨路高端住宅区、茶园新区政府规划区、回龙湾成熟社 区四大地块。
南坪商圈核心 区少量住宅在 售，1200013000
回龙湾片区，中小开 发商云集，72008300
李家沱南岸门户 区，6200-7500
本案
鱼洞传统发展区， 5000-6000
保 林语溪 利 营销策划方案报告
认知
1、重庆保利认知： 是重庆保利进驻南部片区的标杆项目，就像当年保利高尔夫之于重庆，国 宾上院之于九龙坡区
2、林语系列认知： 保利林语系列是保利地产旗下中高端品牌支系，多以别墅、洋房为开发重 点，高层配合出售
3、区域属性认知： 南岸区&巴南区——版块特征明显，竞品区域内缺少品牌开发商的典型内 向型市场
1、2013年，如何完成4亿销售任务？
2、做为重庆保利进入南部区域的标杆项目，如何 成就标杆价值？
3、如何延续保利林语溪中高端形象？
报告思路
1、挖掘项目价值 2、界定市场竞争 3、聚焦客群来源 4、确立定位方向 5、营销执行策略
1、挖掘项目价值
项目区位：
保利林语溪位于南岸区及巴南区区域交界处，与两区核心均有所偏移。
供应量 成交量
南岸区供应成交比
2011年供应 /通用格式 /通用格式
2012年供应 /通用格式 /通用格式
/通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式 /通用格式
供应量 成交量
巴南区供应成交比
2011年供应 /通用格式 /通用格式
2012年供应 /通用格式 /通用格式
区域市场：
巴南及南岸区区域板块特征明显，同区内价格平台不同。项目 所在李家沱区域，缺乏溢价能力和空间，靠近南岸区域但偏移 供应主力区域。
Strength优势 • 保利千亿央企品牌 • 立体交通网络，出行便利； • 洋房舒适社区，产品设计优越 •山地建筑，景观视野较好
Opportunities机会
Weakness劣势 • 区域缺乏政府规划利好； • 地段偏移南岸区核心溢价 区域； • 周边常住人口较少，换房 要求较低，学生购房能力 较低。
1.19
7200 8000 7500
不知名， 9.15 口碑不 佳
区域知 9.16 名
不知名 5.20
8800 不知名 5.28
去化量
推192 售出16 推83售 43 推263 售154
推195 售61 售罄
推54售 21
体量 交通
成熟度 区域发展 产品竞争力
118 万
300 万
50万
轻轨，通达性良 尚不成熟 好
占比
57% 12% 12% 19%
产品 洋房产品
户型配比
91㎡三房 57㎡三房 101㎡三房 123㎡三房 187㎡三房
占比
85% 3% 6% 3% 3%
58㎡两房
82㎡跃层
项目项目高层以58㎡两房小户型为主，洋房以90㎡三房跃层为主。高层58㎡ 两房户型面积控制合理，82㎡跃层产品舒适。
SWOT分析：
项目配套：
项目项目交通便捷，周边商业、居住已经有一定氛围。但周边成熟
度较为欠缺，常住人口较少。商业以凯恩家具市场、汽车交易市场为主要商 业，周边以小商业为主，缺乏大型超市，对面蔚蓝时光商业已有一定基础，但
尚未成型。交通是本项目目前重要优势。
项目产品：
产品 高层产品
户型配比
58㎡两房 64㎡三房 74㎡三房 82㎡三房
重庆主城历年成交、预售、均价走势
பைடு நூலகம்域市场：
巴南及南岸区近两年市场供
需稳定，巴南区依然处于主
城价格洼地。
2011年，受房地产调控政策影响，南 岸及巴南区成交量较差，2012年供需 平衡，但巴南区依然处于主城价值洼 地，均价为5289元/㎡，仅高于刚加入 主城的北碚区。
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Threats威胁
• 下半年周边住宅放量进一步 减少； • 项目周边缺乏品牌开发商， 当地开发水平较弱。
• 2013年政府进一步加强宏观 调控； • 巴南区区位及周边中小开发 商，影响项目溢价能力。
项目偏离核心溢价区域
巴南与南岸交界处 项目竞争如何界定？
2、界定市场竞争
宏观市场分析
新国五条，是在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政 策措施。要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定 的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核 问责制度。 国务院办公厅近日发出通知，要求继续做好房地产市场调控，通知明确，对出售自有
北临JEEP销售店，南邻凯恩国际家具市场。东临蔚蓝时光成熟社区，西北临交通大 学学生寝室。规划成为洋房、高层、商业、公寓四大业态齐全的项目，是一个小而 精，小而全的项目。
总占地面积 总建筑面积 高层建筑面积 洋房建筑面积 商业建筑面积 公寓建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 容积率 建筑密度
6.1万㎡ 18.7万㎡ 7.5万㎡ 2.1万㎡ 1.1万㎡ 3.1万㎡ 14.2万㎡ 4.6万㎡ 2.32 28.2%