不动产交易安全的法律保护机制

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题

不动产交易安全的法律保护机制

——德国法视角

陈永强杭州师范大学法学院副教授

关键词: 无因性原则/善意取得/物权行为/平衡论/公信力

内容提要: 不动产交易安全的保护是物权法的一个基本任务。德国法上，保护交易安全有二个基本制度，一个是无因性原则，另一个是善意取得制度。无因性原则与善意取得制度是德国民法中的两项不同的制度，它们对交易第三人所提供的保护程度不同。善意取得制度将所有权的取得系于第三人的善意，而无因性原则强调所有权移转的正确性，与第三人是否善意无关。

物权法一方面要确认个人所享有的物权，维护静态财产权利秩序;他方面又要进一步规范动态交易秩序，维护第三人的交易安全。在德国民法上，交易第三人的保护多仰赖于无因性原则，善意取得制度只起补充作用。在我国制定民法典之际，正确认识这两个保护交易安全的法律原理和两者的法律适用关系，阐释无因性原则的正确性基础和边界，对于我国的立法和司法实践对这两项制度做出一个适当的评判和借鉴，很有必要。

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题

一、保护交易安全的无因性原理

德国民法在依法律行为而生的物权变动中，采纳分离原则，分离原则(Trennungsprinzip)和无因性原则(Abstraktionsprinzip)是德国民法体系的基础原则。分离原则主要是指物权行为与债权行为相互分离，债权行为是债权变动产生的依据，物权行为则是物权效果产生的依据。因而，在德国民法上买卖合同并不直接创设物权效果，物权效果需要有独立于买卖合同的“物权合意(Einigung)”。合意是指民事权利主体创设、移转、变更、废止物权而达成一致的意思表示。该概念是德国民法专门创造的，目的在于将它与债权法上的合同(Vertrag)明确的区分开来。 [1]无因性原则与分离原则不同，它是指作为履行行为的物权行为的效力不受作为物权行为的原因行为效力的影响。萨维尼的表述是：一个源于错误的交付也是完全有效的。这里，物权行为和债权行为不但是分离的，而且在效力上互不联结，债权行为的无效不影响物权行为的效力。因为物权效果的产生仅仅依赖于物权行为的有效性与公示。

无因性包括两个方面：内在无因性和外在无因性。内在无因性，或称内容上的无因性，是考察物权行为是否需要一个原因性的目的的问题。物权行为作为处分行为，在德国法学家看来，它是不需要以目的为内容的。当事人如果就给予财产行为的目的发生错误的，财产所有权依然发生移转，当事人仅可通过不当得利制度予以救济。外在无

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题

因性是指物权行为之效力不取决于负担行为的效力。我国学者通常所说的无因性原则便是指物权行为的外在无因性。如王泽鉴先生的定义：无因性谓物权行为的效力不为其原因行为(债权行为)所左右，债权行为虽不成立、不生效力、被撤销或无效，物权行为并不因此受影响，仍发生物权变动的法律效果。 [2]

这样，在不动产物权交易中，无因性原理就为不动产交易安全提供了一个一般的法律保护机制，即买卖合同的效力不会影响物权行为的效力，尽管买卖合同无效，但当事人交付标的物或登记不动产物权的行为产生的物权效果却不受影响。也就是说，买卖合同无效，但物权的设立是有效的，只要按照德国民法典所规定的不动产物权变动在登记簿进行登记，那么登记的物权的效力是不可推翻的，对于交易第三人而言，他有权信赖登记簿的记载，因而可以取得物权。即使交易第三人知道当事人之间的买卖合同是有瑕疵的，也仍然可以进行交易，并取得物权。在买卖合同的当事人内部之间，原来的不动产所有人只能按照不当得利的规则向购买人要求赔偿，但不能向第三人主张返还不动产。

因而，无因性原理为不动产交易的第三人筑起了一道防线，购买人取得的不动产的买卖合同是否有效不会影响自己的物权取得，交易第三人不需要去检查购买人取得的物权是否是有瑕疵的，第三人不必为交易链上可能存在的问题而担忧，从而节省了第三人的交易费用。

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题

这个原理的优点是：从第一取得人处取得物的第二取得人，以及想在第一取得人的物上设定质权的债权人，可以不问第一取得人是不是根据有效的买卖合同或其他法律上的机场取得了该物的所有权。只要第一取得人根据有效的物权合同取得了物的所有权就可以了。 [1]

二、不动产物权善意取得制度

不动产物权善意取得是德国物权法上的一项基本制度，也称为“自无权利人处取得”(Erwerb vom Nichtb erechtigen)。一般认为它起源于日尔曼法的“一手传一手”(Hand wahre Hand)的法律原则。所谓“一手传一手”是指原来的所有权人只能向受托保管人，即未经授权而实施了财产转让的人进行追索。 [3]

德国民法典第891条建立了登记的不动产物权的权利正确性推定效力，第892条规定了登记薄的公信力使得善意第三人能取得不动产物权。善意取得制度是说，第三人出于对权利外观的信赖且对于处分人无权利并不知情，则可以通过交易行为确定的取得物权的制度。德国法上的不动产善意取得制度包括二个基础要点：一是权利表象思想;二是知情。权利表象是指动产占有和不动产登记的权利正确性的推定，不动产登记簿登记的权利就推定正确，当事人有权信赖登记簿的登记是正确的，登记簿为国家的公信力所保障。知情也是“推定的不知情”或称“推定的善意”。但是，如果第三人实际知道登记簿登

上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题

记是不正确的，那么不动产登记簿的公信力就被击破了。民法典第892条仅在强调实际知道的情形下才排除不动产物权的善意取得，重大疏忽并不排除善意取得。第三人对于登记簿的登记不正确必须是明知的，这个判断标准意味着第三人对于登记错误必须是出于积极知悉的状态。第三人除了了解登记簿的登记状况之外，并不承担额外的审慎义务。

不动产物权善意取得的前提条件是登记簿上不正确的登记，即土地登记局的登记是错误的。所谓错误是指登记的权利和真实的权利之间不一致。比如说，甲为房屋的事实上的所有权人，但乙被不正确的登记为所有权人。那么此时登记是错误的，应当被更正。导致不动产物权登记错误的原因有四个：第一，实体法上的物权合意自始欠缺或自始无效，在此情形，登记自始不正确。第二，物权合意和登记不一致，比如双方就A地块达成合意，但登记局却错误的登记了B地块。第三，直接基于法律规定而发生的物权变动，如继承。基于法律规定产生的权利变动不需要登记，因而会产生事实上的所有人和登记名义人不一致。第四，登记局的错误，如误将抵押权注销。 [2] 不动产物权善意取得制度在于保护交易安全，因而，第三人取得物权的基础行为应当是交易行为，但德国法上的交易行为可以是有偿的，也可以是无偿的。交易行为是否有偿并不影响善意的判定。