地铁商业五大弊病

地铁商业五大弊病
1规划先天不足
“地铁商业的不景气，首先与整个地铁商业的规划有很大关系。

”森拓普物业顾问(深圳)有限公司策划中心总监谭伟光指出，他认为，当初在地铁建设规划时，并没有对地铁商业考虑得很充分。

“怎么做，出入口如何设计，包括买票进出口和地面出入口的设计，引入什么规划，如何设计通道，如何引导人流等等问题，当初可能没有把未来的地铁商业充分考虑进去，”谭伟光说，“所以深圳地铁商业可谓有些先天不足。

”
在调查中，商户们也反映了类似意见。

有商户认为，地铁通道设计对人流的引导存在一些问题，搭乘地铁的人流，完全可以不经过地铁商业就直接进出地铁站。

2地铁不是交通首选
“最根本原因在于，深圳地铁还不具备不可或缺性和首选性。

”德思勤置业商业地产项目中心总经理周欣表示，地铁在城市交通网络中的地位决定了地铁商业目前的现状。

目前单线运行的地铁，乘坐人群较为单一，以白领和福田、罗湖区的居民为主，涵盖面还不充分。

同时，人流量也不大，“只有后续几条线开通后，整个网状的地铁系统才能真正带来大量人流，那时才是地铁商业兴旺的契机。

”
“地铁几条线开通的时间配合不太好，还没有形成网络。

”谭伟光也认为，与上海、广州等城市相比，深圳私家车保有量高，增长速度快，同时，公交系统很发达，地面道路交通相对比较通畅，市民并没有养成乘坐地铁的习惯。

“坐地铁的习惯都没有，怎么会养成地铁商业消费的习惯？”周欣反问道。

3兴旺还需要时间
“不管怎样，任何一种商业兴旺有个过程，都需要时间。

”深圳慧通行房地产顾问有限公司董事总经理母舟表示，地铁商业虽然目前不景气，但是前景还是很光明的，只是在兴旺之前，需要很多商家摸索，坚持、付出牺牲。

“地铁其他线路的开通需要时间，消费者习惯的改变也需要时间。

”谭伟光说，开发商、运营商、商户都需要努力，付出投入和牺牲。

需要进行规划的改善，业态的调整，共同引导消费者习惯在地下消费。

“地铁4号、3号和1号延长线顺利开通后，地铁商业将迎来高峰期。

”谭伟光预测说。

“核心问题是时间问题。

”周欣说，地铁商业有其先天优势，虽然目前优势没有完全发挥，但是有人流的支撑，前景还是很看好，即使目前地铁商业出现定位不好、业态不对等等问题，都可以逐渐调整，“地铁全线贯通后半年到一年，地铁商业将旺盛起来。

”
4定位还在调整阶段
“目前地铁商业成功的不多，定位是一个问题。

”周欣表示，目前地铁商业的定位在调整阶段，定位比较复杂，因为现在处于培育期，有些商业的业态设计从长远来看也许是对的，但是短期内还得熬。

有些现在短期内做能够旺场的，长期看未必是好业态。

“地铁商业的定位一定要与地面已有商业相结合，形成互补、融合和借势的关系。

”周欣举例说，比如世界之窗站，观光客、旅游者很多，可以根据这一特点设计相应的业态，而别的站点可能就不具备同样的人流，也就不能照搬。

他认为，目前华强地铁电子中心打造电子元器件专业市场，是希望借势整个区域旺盛的电子市场，但是还需要考虑产品的差异性与互补性。

5无“放水养鱼”心态
在华强地铁电子中心，好几名商户均表示，开发商在前期销售中没有进行控制，结果有不少炒铺的进入，“买了柜台不经营，空在那里，商城内稀稀落落的，人气怎么起得来？”
“开发商和运营商可能出于快速回笼资金、促进销售考虑，对买家和租客没有严格要求。

”母舟说，国际商业发展的趋势是定单商业地产，根据已确定的主力店的要求，进行规划开发，前期投入大量精力做调研，定位。

“香港又一城，前期工作做了3年，地铁商业旺得很，而深圳很多几下子就卖出去了，自然会出现一些问题。

”
谭伟光也建议说，运营商不能将目标盲目指向租金，而是应该在前期“放水养鱼”。

深圳到底需要什么样的地铁商业
[专家说法]
地铁商业主题应鲜明
谭伟光认为，地铁的最大价值在于庞大的人流，所以，以后的地铁商业从业态设计上可以考虑三点，一是设计吸引人流的快速消费品的业态。

二是提供人们日常必需品的业态。

三是在规划和装修定位上，要更加休闲，有明确的主题，这样才能吸引人流驻足。

“未来趋势是以大商家为主导的定单地产商业。

”母舟说，以后的商业发展趋势，包括地铁商业在内，都是要围绕主力店做文章。

“从零售管理学角度说，靠一个小商铺是很难将人气带起来的。

”母舟表示，目前，在广州地铁商业最旺的天河城，就是由吉之岛、百佳等大的主力店带动。

深圳地铁商业引入大的主力店，未来经营将有保障。

“未来深圳地铁商业没有定势，商业本身就不该有定势。

”周欣说，不过一个原则是，主题必须鲜明，各个地铁站点的地下商业要与地面商业的特征相互融合、互补。

“一定要能借势”，同时又要突出地铁商业的优势。

[市民观点]
业态及商品要求有特色
“路面上有大把的商场，我为什么要去地下的商场逛呢？”肖小姐反问道。

周末逛街，肖小姐常常从东门转战华强北再到万象城，从来没有在地铁商铺里停留过。

“没有多少开业的，开业了的也和外面没有区别。

”
按照一些市民的说法，地铁商业最大的优势是其便捷的交通，缺陷则是毫无特色，以及无法与shopping mall相比拟的购物环境。

“不要同质化竞争，”在华强北某电子市场工作的陈先生也指出，地铁商业可以有所复制，但是绝不要跟近距离的地面商业重复。

“如果不能进行业态细分，地上与地下不仅形成不了规模效应，反倒可能分流一部分原有消费群。

”
“此外，除了引进知名的商家，完善配套，还应推出一些特色的商品，做到除此之外绝无仅有。

比如，某一件商品，某一个款式，只有一个码，一种颜色，那样也会吸引固定的人气。

”肖小姐也认为。

周边白领期待“速食店”
在很多市民看来，随着深圳地铁线路网络铺展开，今后很多市民出行都将依赖地铁交通工具，像逛商场一样逛地铁商铺，将成为很多人习惯的消费模式。

但是这样的方式，对目前而言还为时过早。

“现在的地铁商业太不成熟了，卖的东西都不适合地铁商铺。

”在深圳书城附近上班的刘小姐对记者说，“你看华联的地下街，开业一年多了，生意还不是很理想。

”和刘小姐一样，几位在中心区上班的白领也表示，对目前深圳地铁商业没有兴趣。

他们说，如果地铁商铺形不成规模效应，不能满足一般乘客便捷快速的需求，很可能会出现开张不久就不得不关门的局面。

刘小姐建议说，深圳地铁可以借鉴香港的地铁经营模式，“一般地铁站卖的都是报刊、小件零食、饮料或者高级快餐，甚至是一些价值比较高的小玩意儿，不用怎么试，买了便可以随身带走的。

一般人乘地铁时不可能有很多时间去逛，所以根本不适合卖衣服。

”
地铁商铺投资要诀
第一，各地铁站点由于地段不同，客流量存在明显的差异。

因而，投资时应瞄准目标顾客，寻求合适站点进行商铺投资。

第二，即使同处一个站点，站厅、过道的租金也不同，地铁过道商铺相对比较便宜。

第三，投资地铁商铺能否取得理想的回报，首先要注重大环境，即选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方，这是使铺面价格能够上升的首要保证。

其次也要注重选择好小环境，即在一个商场内，挑选一个道路通畅，相对能留住人流的好铺位也至关重要。

最后，地铁商铺主要依靠的还是地铁人流。

地铁过道商铺依靠的客流完全来自换乘地铁的人流，适合经营饰品、报刊杂志、饮料等一些小件商品，经营者比较容易估算客流，经营的风险比较小，同时由于没有太多的不确定因素，商铺的增值空间比较小。