华侨城苏河湾
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华侨城苏河湾住宅产品开盘至今供求量价走势图
30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 111,511 96,151 81,183 94,791 109,667 121,316 98,612 90,245 93,585 87,050 69,642 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
上海总商会改建
2016/7/7
2
2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|卖点
顶级配套、奢华之源——全球第四家宝格丽酒店
2016/7/7
3
2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|销售|住宅
项目取得预证建筑面积为6.04万㎡，去化1.32万㎡，剩余存量4.72万㎡， 预计去化周期为3-4年；14年11月销售均价为6.96万元/㎡（精装，11月仅成交1套，位于低区）
华侨城苏河湾在售酒店式公寓成交结构分析
户型 面积（㎡）
150-160 161-168 174-185 190-210 214-230 240-260 290-340
供应套数
134 113 55 24 16 8 3 353
成交套数
104 59 19 6 6 6 3 203
去化率
78% 52% 35% 25% 38% 75% 100% 58%
两房
三房
合计
214-230 240-260 290-340
155㎡2房2厅2卫
161㎡复式2房2厅2卫
2016/7/7
7
2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|总结
区位条件：项目位于苏河湾核心区域，南侧紧邻苏州河，直面陆家嘴城市景观，区 域优势明显。
交通条件：项目距离轨道交通8号线曲阜路站直线距离约200米，12号线天潼路站
预售证量 套数 ( ㎡) (套)
26,483 6,024 27,901 95 10 99
推案描述
山西北路88弄2号，主力户型270-280平米三房，224及331平米四房 楼栋为1-3、5-11号楼，共10套，位于小区南面位置，沿苏州河景观， 面积570-730平米，全为复式，开发商对外包装成沿河别墅销售 1号楼位于整个小区西侧，其中12-13、15-19号楼位于1号楼高层公寓 下面，主推220-330㎡三房二厅，精装修，装修标准10000元/㎡
1308
1309
1310
1311
1312
1401
1402
供应面积
1403
1404
成交面积
1405
1406
1407
1408
1409
1410
1411
1412
华侨城苏河湾住宅月度成交明细
日期
1308 1309 1310 1311 1312 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 合计
华侨城苏河湾住宅产品开盘至今供求量价走势图
华侨城苏河湾酒店式公寓月度成交明细
日期 1209 1210 1211 1212 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1307 1308 1309 1310 1311 1312 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 合计 供应面积 37,474 供应套数 223 成交面积 467 3,066 2,771 6,088 972 155 1,595 1,329 1,792 1,615 465 961 991 5,188 950 1,683 312 623 162 476 151 161 324 915 740
华侨城苏河湾 酒店式公寓
日期
2014/11/20 2012/9/14
预售证量 ( ㎡)
22,941 37,474 60,415
套数 ( 套)
130 223 353
专用术语解释：
合计
总建筑面积 = 占地面积×容积率 可售面积 = 总建筑面积－自持社区配套 可售户数 = 可售面积部分规划户数
销售 分期
日期
600米，步行时间约5-10分钟，公共出行便利；项目临近南北高架及延安路高架，可 快速直达城市各个区域，交通便利。
项目规划及产品：28万方城市综合体规划，利用地块150米限高高区城市景观优势，
高区设计大户型顶级产品，利用南侧苏州河临水面设计河滨联排，高层住宅塔尖复 式产品设计，为区域豪宅典范。产品面积段较大，豪宅型功能设计，直面高端客群。
6,024
10
26,483
95
60,408
204
823 352 325 1,763 946 225 13200
3 2 1 6 4 1 49
98,612 90,245 121,316 93,585 87,050 69,642 -
数据来源：CRIC
2016/7/7
4
2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|产品|住宅
40,000 70,000 61,865 35,000 60,000 59,424 57,648 57,531 37,474 53,175 52,552 52,864 53,527 54,445 50,987 50,894 52,479 30,000 49,956 50,000 48,607 49,389 47,131 47,708 49,711 48,831 46,909 46,498 46,193 45,763 43,509 25,000 43,096 40,000 20,000 22,941 30,000 15,000 20,000 10,000 10,000 5,000 0 0
供应面积
成交套数 3 18 16 35 6 1 9 8 11 10 3 5 6 33 6 10 2 4 1 3 1 1 2 5 4
成交面积
成交均价 52,552 52,864 53,527 54,445 50,987 50,894 52,479 48,607 49,389 47,131 47,708 49,711 48,831 45,763 43,509 53,175 43,096 46,498 46,193 49,956 59,424 46,909 57,648 57,531 61,865 /
外立面 石材、玻璃幕墙 主力户型 住宅：177-179㎡两房，269-280㎡ （住宅2梯3户 三房；酒店式公寓：150-168㎡两房 及2梯2户） 14年11月 销售均价 装修情况 开发商 住宅：6.96万元/㎡（装修） 酒店式公寓：6.19万/㎡（装修） 住宅装修报价：10000元/㎡ 酒店式公寓装修报价：10000元/㎡ 华侨城（上海）置地有限公司 销售 分期
成交均价（元/㎡）
项目2012年9月开盘至今，取得预证套 数为353套，实际推出353套；截至目前， 累计成交203套，去化率57.5%；项目月 均去化8套，剩余存量150套。 项目整体成交量价比较平缓，无明显价 格波动。
60,415
22,941 /
353
130 /
33,952
203
2016/7/7
项目客户：住宅客户全市型千万级客户（新上海人居多），主要高端文化类客群
（华侨城主打文化概念）。
2016/7/7
8
177-179㎡两房及269-280㎡三房为项目住宅主力供应及成交户型
华侨城苏河湾在售住宅房源户型配比
物业类型 面积（㎡） 177-179 221 269-280 三房 326 224 四房 326-331 复式 500-600 350 滨水联排 570-730 合计 户型 两房 套数 25 12 79 27 13 27 4 7 10 204 占比（%） 12% 6% 39% 13% 6% 13% 2% 3% 5% 100% 物业类型
公寓
公寓
联排
联排
36.0% 58.3% 16.5% 51.9% 23.1% 7.4% 25.0% 0.0% 0.0% 24.0%
179㎡2房3卫
278㎡3房4卫+保姆套房
2016/7/7
5
2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|销售|酒店式公寓
项目取得预证建筑面积为6.04万㎡，去化3.4万㎡，剩余存量2.64万㎡， 预计去化周期为1-1.5年；14年11月销售均价为6.19万元/㎡（精装）
预售证量 = 每次拿到预证的可售面积 套数 = 每次拿到预证的可售套数
行政公馆：商办产权的类住宅产品， 亦称酒店式公寓
2014/7/6 华侨城 2014/1/3 苏河湾 住宅 2013/8/6
合计
60,408
204
2016/7/7
1
2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|卖点
综合体规划，全球第四家宝格丽酒店，150米高度塔尖高端住宅，直面陆家嘴城市景观 综合体规划：28万方综合体规划，直面苏州河一线景观，华侨城鼎力打造，配套完善 高端顶级产品设计：利用地块150米限高高区城市景观优势，高区设计大户型顶级产品，塔尖 复式产品设计，区域豪宅典范。 高端生活配套：全球第四家宝格丽酒店，河滨商业，顶级圈层会所，国际级管家式服务，一切 都为高端定制。
成交均价（元/㎡）
供应面积
27,901
供应ຫໍສະໝຸດ Baidu 数 99
成交面积
/ 278 1,578 3,754 2,655 501
成交套数
/ 1 6 14 9 2
成交均价
/ 111,511 81,183 96,151 94,791 109,667
项目2013年8月31日开盘至今，取得预证套数为204 套，实际推出204套；截至目前，累计成交49套，去 化率24%；项目月均去化3套，剩余存量155套。 项目整体成交比较平缓，高低区价差明显，目前主 力去化位于中区产品。11月成交的产品位于低区因 此价格较低，仅为6.96万元/㎡（精装）
6
2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|产品|酒店式公寓
150-168㎡两房为项目酒店式公寓主力供应及成交户型
华侨城苏河湾在售酒店式公寓房源户型配比
户型 面积（㎡） 150-160 161-168 174-185 190-210 套数 134 113 55 24 16 8 3 353 占比（%） 38% 32% 16% 7% 5% 2% 1% 100% 合计 三房 两房
华侨城苏河湾在售住宅成交结构分析
面积（㎡） 177-179 221 三房 269-280 326 225 四房 326-331 复式 500-600 350 滨水联排 570-730 合计 户型 两房 供应套数 25 12 79 27 13 27 4 7 10 204 成交套数 9 7 13 14 3 2 1 0 0 49 去化率
2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|概况
区域竞品 —— 华侨城苏河湾
项目位置 总建筑面积 可售面积 可售户数 容积率 建筑类型 楼层情况 上海市闸北区山西北路28弄、88弄等 28万㎡（含住宅、商办、酒店） 住宅6万㎡，酒店式公寓6万㎡，办公 13万㎡（租售待定），剩余体量为自 持酒店及商业 住宅：204户；行政公馆：353套 3.77（综合容积率） 板楼 住宅：3栋4层多层;2栋45层高层； 酒店式公寓：2栋 酒店式公寓
30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 111,511 96,151 81,183 94,791 109,667 121,316 98,612 90,245 93,585 87,050 69,642 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
上海总商会改建
2016/7/7
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2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|卖点
顶级配套、奢华之源——全球第四家宝格丽酒店
2016/7/7
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2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|销售|住宅
项目取得预证建筑面积为6.04万㎡，去化1.32万㎡，剩余存量4.72万㎡， 预计去化周期为3-4年；14年11月销售均价为6.96万元/㎡（精装，11月仅成交1套，位于低区）
华侨城苏河湾在售酒店式公寓成交结构分析
户型 面积（㎡）
150-160 161-168 174-185 190-210 214-230 240-260 290-340
供应套数
134 113 55 24 16 8 3 353
成交套数
104 59 19 6 6 6 3 203
去化率
78% 52% 35% 25% 38% 75% 100% 58%
两房
三房
合计
214-230 240-260 290-340
155㎡2房2厅2卫
161㎡复式2房2厅2卫
2016/7/7
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2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|总结
区位条件：项目位于苏河湾核心区域，南侧紧邻苏州河，直面陆家嘴城市景观，区 域优势明显。
交通条件：项目距离轨道交通8号线曲阜路站直线距离约200米，12号线天潼路站
预售证量 套数 ( ㎡) (套)
26,483 6,024 27,901 95 10 99
推案描述
山西北路88弄2号，主力户型270-280平米三房，224及331平米四房 楼栋为1-3、5-11号楼，共10套，位于小区南面位置，沿苏州河景观， 面积570-730平米，全为复式，开发商对外包装成沿河别墅销售 1号楼位于整个小区西侧，其中12-13、15-19号楼位于1号楼高层公寓 下面，主推220-330㎡三房二厅，精装修，装修标准10000元/㎡
1308
1309
1310
1311
1312
1401
1402
供应面积
1403
1404
成交面积
1405
1406
1407
1408
1409
1410
1411
1412
华侨城苏河湾住宅月度成交明细
日期
1308 1309 1310 1311 1312 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 1410 1411 1412 合计
华侨城苏河湾住宅产品开盘至今供求量价走势图
华侨城苏河湾酒店式公寓月度成交明细
日期 1209 1210 1211 1212 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1307 1308 1309 1310 1311 1312 1401 1402 1403 1404 1405 1406 1407 1408 1409 合计 供应面积 37,474 供应套数 223 成交面积 467 3,066 2,771 6,088 972 155 1,595 1,329 1,792 1,615 465 961 991 5,188 950 1,683 312 623 162 476 151 161 324 915 740
华侨城苏河湾 酒店式公寓
日期
2014/11/20 2012/9/14
预售证量 ( ㎡)
22,941 37,474 60,415
套数 ( 套)
130 223 353
专用术语解释：
合计
总建筑面积 = 占地面积×容积率 可售面积 = 总建筑面积－自持社区配套 可售户数 = 可售面积部分规划户数
销售 分期
日期
600米，步行时间约5-10分钟，公共出行便利；项目临近南北高架及延安路高架，可 快速直达城市各个区域，交通便利。
项目规划及产品：28万方城市综合体规划，利用地块150米限高高区城市景观优势，
高区设计大户型顶级产品，利用南侧苏州河临水面设计河滨联排，高层住宅塔尖复 式产品设计，为区域豪宅典范。产品面积段较大，豪宅型功能设计，直面高端客群。
6,024
10
26,483
95
60,408
204
823 352 325 1,763 946 225 13200
3 2 1 6 4 1 49
98,612 90,245 121,316 93,585 87,050 69,642 -
数据来源：CRIC
2016/7/7
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2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|产品|住宅
40,000 70,000 61,865 35,000 60,000 59,424 57,648 57,531 37,474 53,175 52,552 52,864 53,527 54,445 50,987 50,894 52,479 30,000 49,956 50,000 48,607 49,389 47,131 47,708 49,711 48,831 46,909 46,498 46,193 45,763 43,509 25,000 43,096 40,000 20,000 22,941 30,000 15,000 20,000 10,000 10,000 5,000 0 0
供应面积
成交套数 3 18 16 35 6 1 9 8 11 10 3 5 6 33 6 10 2 4 1 3 1 1 2 5 4
成交面积
成交均价 52,552 52,864 53,527 54,445 50,987 50,894 52,479 48,607 49,389 47,131 47,708 49,711 48,831 45,763 43,509 53,175 43,096 46,498 46,193 49,956 59,424 46,909 57,648 57,531 61,865 /
外立面 石材、玻璃幕墙 主力户型 住宅：177-179㎡两房，269-280㎡ （住宅2梯3户 三房；酒店式公寓：150-168㎡两房 及2梯2户） 14年11月 销售均价 装修情况 开发商 住宅：6.96万元/㎡（装修） 酒店式公寓：6.19万/㎡（装修） 住宅装修报价：10000元/㎡ 酒店式公寓装修报价：10000元/㎡ 华侨城（上海）置地有限公司 销售 分期
成交均价（元/㎡）
项目2012年9月开盘至今，取得预证套 数为353套，实际推出353套；截至目前， 累计成交203套，去化率57.5%；项目月 均去化8套，剩余存量150套。 项目整体成交量价比较平缓，无明显价 格波动。
60,415
22,941 /
353
130 /
33,952
203
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项目客户：住宅客户全市型千万级客户（新上海人居多），主要高端文化类客群
（华侨城主打文化概念）。
2016/7/7
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177-179㎡两房及269-280㎡三房为项目住宅主力供应及成交户型
华侨城苏河湾在售住宅房源户型配比
物业类型 面积（㎡） 177-179 221 269-280 三房 326 224 四房 326-331 复式 500-600 350 滨水联排 570-730 合计 户型 两房 套数 25 12 79 27 13 27 4 7 10 204 占比（%） 12% 6% 39% 13% 6% 13% 2% 3% 5% 100% 物业类型
公寓
公寓
联排
联排
36.0% 58.3% 16.5% 51.9% 23.1% 7.4% 25.0% 0.0% 0.0% 24.0%
179㎡2房3卫
278㎡3房4卫+保姆套房
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2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|销售|酒店式公寓
项目取得预证建筑面积为6.04万㎡，去化3.4万㎡，剩余存量2.64万㎡， 预计去化周期为1-1.5年；14年11月销售均价为6.19万元/㎡（精装）
预售证量 = 每次拿到预证的可售面积 套数 = 每次拿到预证的可售套数
行政公馆：商办产权的类住宅产品， 亦称酒店式公寓
2014/7/6 华侨城 2014/1/3 苏河湾 住宅 2013/8/6
合计
60,408
204
2016/7/7
1
2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|卖点
综合体规划，全球第四家宝格丽酒店，150米高度塔尖高端住宅，直面陆家嘴城市景观 综合体规划：28万方综合体规划，直面苏州河一线景观，华侨城鼎力打造，配套完善 高端顶级产品设计：利用地块150米限高高区城市景观优势，高区设计大户型顶级产品，塔尖 复式产品设计，区域豪宅典范。 高端生活配套：全球第四家宝格丽酒店，河滨商业，顶级圈层会所，国际级管家式服务，一切 都为高端定制。
成交均价（元/㎡）
供应面积
27,901
供应ຫໍສະໝຸດ Baidu 数 99
成交面积
/ 278 1,578 3,754 2,655 501
成交套数
/ 1 6 14 9 2
成交均价
/ 111,511 81,183 96,151 94,791 109,667
项目2013年8月31日开盘至今，取得预证套数为204 套，实际推出204套；截至目前，累计成交49套，去 化率24%；项目月均去化3套，剩余存量155套。 项目整体成交比较平缓，高低区价差明显，目前主 力去化位于中区产品。11月成交的产品位于低区因 此价格较低，仅为6.96万元/㎡（精装）
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2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|产品|酒店式公寓
150-168㎡两房为项目酒店式公寓主力供应及成交户型
华侨城苏河湾在售酒店式公寓房源户型配比
户型 面积（㎡） 150-160 161-168 174-185 190-210 套数 134 113 55 24 16 8 3 353 占比（%） 38% 32% 16% 7% 5% 2% 1% 100% 合计 三房 两房
华侨城苏河湾在售住宅成交结构分析
面积（㎡） 177-179 221 三房 269-280 326 225 四房 326-331 复式 500-600 350 滨水联排 570-730 合计 户型 两房 供应套数 25 12 79 27 13 27 4 7 10 204 成交套数 9 7 13 14 3 2 1 0 0 49 去化率
2.3 住宅市场|竞争项目分析|华侨城苏河湾|概况
区域竞品 —— 华侨城苏河湾
项目位置 总建筑面积 可售面积 可售户数 容积率 建筑类型 楼层情况 上海市闸北区山西北路28弄、88弄等 28万㎡（含住宅、商办、酒店） 住宅6万㎡，酒店式公寓6万㎡，办公 13万㎡（租售待定），剩余体量为自 持酒店及商业 住宅：204户；行政公馆：353套 3.77（综合容积率） 板楼 住宅：3栋4层多层;2栋45层高层； 酒店式公寓：2栋 酒店式公寓