上海华侨城苏河湾案例福斯特

谢谢！
2012.10.10
声音
保护建筑被部分拆除，争议在继续
众多网友呼吁“救救慎余里”…… 上海第四批拟定历史保护建筑慎余里告 急，令许多上海老建筑爱好者叹息不 已…… 苏州河东段北岸（苏河湾），原唐家弄 地区，位于慎余里与承吉里之间共用墙体 处！望文物部门得以勘察与保护！免其因 拆迁被毁！ 什么“保护性拆除”？这么高级的事情 我们赤膊区不懂的……
户型
行政公馆 － 复式公寓
A3 162㎡
A4 161㎡
Part3 首推产品
样板间
德国设计师设计
Part3 首推产品
样板间
装修标准6000元/㎡
Part4 现场销售
售楼处
滨河老建筑
位于改建过的保护建筑内； 未来为滨水商业长廊； 现场采用ipad、imac 等销售道具介绍产品；
Part4 现场销售
中央公园（3街坊），东侧为石库门风格慎余里，西侧天后宫，均作翻新，慎余里打造新天地，以定制商业 为主；天后宫打造为星级会所。
Part1 项目背景
历史
闸北老弄堂，曾被列入优秀历史建筑
上海总商会 原上海总商会大楼（位于北苏州河路470号），大
楼建筑面积9361平方米，建造年代为1915年，是上海 市优秀历史建筑和二级文物保护单位，再早是前清出 使行辕。1912年由上海军政府拨给上海总商会使用。
浦西最高住宅。当年该地块的土地出让文件中曾规定住宅的限高为80米。现如今住宅 高度却变成了150米。
负债攀升。2012年上半年华侨城资产负债率依然高达72%，负债总额由年初的447亿 元进一步上升至483亿元。上半年公司实现营业总收入66.80亿元，同比增长14%，但 净利润却同比下降4.2%至10.45亿元。
闸北区规土局表示，慎余里里弄中一部分有价值的建筑将 予以保留，其他建筑将进行保护性拆除，其中部分建筑拟在未 来复建。
现状
Part2 营销推广
亮相
新闻发布会 华侨城苏河湾新闻发布会 8月15日 隆重开幕，自2010
年拿地惊艳亮相全城以来，首度向公众揭开其神秘面纱。 副总经理杨凡为大家分享了华侨城历时数年的规划成果
高端住宅
滨水商业长廊
游艇码 头
滨水多层住宅
滨水商业长廊
按地块出让条件，商业部分均持有经营
宝格丽酒 店
上海总商 会
Part1 项目背景
定位分析
黄金位置+文化高地，罕见的高端综合体条件
地处闸北不夜城板块，占据了黄浦江苏州河“金三角”，是上海市沿江沿河开发“十二五”重点规划项目 之一
“整旧如旧”+创意现代，磅礴的高端综合体规划
开盘
现场略显冷清
一楼为等候区，现场评弹表演、 中式茶点；表演形式虽与老建 筑风格贴近，但氛围比较沉闷； 二楼为签约区；客户在一楼等 候区等候时间过长，约半小时 上一组客户； 客户被分散在一二两层，不利 于汇聚人气，更显现场冷清； 现场真实客户约为10组，其 余为同策工作人员充当；
Part4 现场销售
华侨城苏河湾案例介绍
——上海区域本部投资及运营管理部
Part1 项目背景
土地
2010年“单价地王”
东区（1街坊）
土地面积35,561㎡ 规划总建面132,996㎡ 容积率3.74 住宅、办公、商业地块 2010年2月出让 70.2亿元成交，楼板价52,783元/㎡
西区（41、42街坊）
土地面积38,583.5㎡ 规划总建面146,635㎡ 容积率4.14、3.75（包括保护建筑） 办公、商业、公建配套 2010年7月出让 17.91亿元成交，楼板价14,500元/㎡
Part2 营销推广
活动
深圳专场新品发布会 9月8日，华侨城苏河湾于深圳 本部举行首场异地巡展。
宝格丽酒店签约仪式
9月6日，上海市政-协主席冯国勤、上海闸北区 委书记方惠萍、区长翁祖亮、意大利领事馆总领 事德鲁卡、ＬＶＭＨ集团珠宝与腕表主席特拉帕 尼等众多领导嘉宾出席活动现场并发表演讲，女 星张雨绮出席签约仪式。 宝格丽酒店将于2015年开业。
成交
大定37套
报价： 复式52000-54000元/㎡； 平层62000-68000元/㎡； 含装修标准6000元/㎡； （装修合同另签）
优惠折扣97折； 开盘现场预留40号，其中真实客户为10组，其余 客户由工作人员充当； 其余20余组成交客户为开盘前已内定的关系客户； 成交客户绝大部分为外地客户。 截止10月10日，网上备案4套，均价51157元/平。
融资解困。2010年3月和12月，华侨城分别发行了总额为20亿元和24亿元的短期融资 券，时间恰好是华侨城取得苏河湾两幅地块之后。今年4月，华侨城在港股上市的华 侨城(亚洲)曾22.3亿注资上海苏河湾项目，间接持有华侨城上海置地50.5%的股本权益。
舆论关注。5.28万元/平方米的楼板价，88亿的土地成本，22.3亿元的注资， 130亿 元的资金投入……一连串惊人的数字，让华侨城苏河湾项目自诞生之日起，就一直处 于舆论漩涡。
40
27.8%
二房
A3（复式） 162
31
21.5%
A4（复式） 161
31
21.5%
时间
2012年9 月
预售许可证
闸北房管(2012)预 字0357号
批准上市套数 223
批准上市面积( ㎡)
37474
首推
Part3 首推产品
户型
行政公馆 － 平层公寓
A1 151㎡
A2 155㎡
Part3 首推产品
目前位于华侨城苏河湾一号地块内，原存有南大 楼、北大楼及门楼三幢建筑。其议事大厅与门楼将通 过保护与修缮，成为未来上海重要的人文地标。
慎余里原貌
最后的慎余里
上海总商会原貌
慎余里 慎余里是一条东临黄浦江、南抵苏州河、建成于上世纪30
年代初的弄堂，包括慎余里在内的唐家弄区域，是闸北为数不 多的石库门式历史建筑，既体现了闸北的历史进程，也保存了 上海建筑的多样性，是上海保存最完好的石库门建筑群之一。
பைடு நூலகம்
Part2 营销推广
报广
占据各大报纸头版
9月13日 周四，开盘前
Part3 首推产品
推案
首发行政公馆 西区41街坊地块
2012年9月16日开盘，首批推出行政公馆，商办性质， 50年产权，二房150-162㎡，144套；
房型
名称 A1
面积 （㎡）
151
套数 (套)
42
配比 (%)
29.2%
A2
155
背景
地王“买一赠四”。2010年2月，华侨城以70.2亿的总价摘得苏州河北岸东块1街坊地 块，折合楼板价52784元/平，溢价率49.4%。2010年7月，闸北区通过邀请招标推出 苏州河北岸东块41、42街坊地块，项目出让面积为38584平方米，建筑面积为 123517平方米，成交价仅为17.91亿元，折合楼板价也仅为14500元/平。华侨城目 前手中苏河湾地块的平均均价大约是在34342元/平。目前2#、3#街坊也由华侨城规 划代建。
楼板价 12214元/㎡
西
42街坊
区41街坊
售楼处
楼板价 52783元/㎡
东区
1街坊
Part1 项目背景
规划
闸北新地标
西区：
国际商业街 全球时尚中心 行政公馆
中央绿地：
美术馆 还原码头文化
东区：
全球第四家宝格丽酒店 菁英塔尖生活平台
商端时尚 商业中心
苏河湾行政公馆
慎余里时尚商 业 天后宫/美术 馆