房地产法律制度

一、 房地产交易的概念和特点 （一）概念
房地产交易 是指当事人之 间进行的房地 产转让、房地 产抵押和房屋 租赁活动。
（二）特征
房地产交易是平等主体之间的经济合同行为。 房地产交易属于要式法律行为。
二、房地产转让法律规定
房地产转让指权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移 给他人的行为。 主体具有合法资格
（一）程序
申请 审批 拆迁公告 协议 实施 拆迁房屋的所有人 产权调换 作价补偿 两者结合 直接安置 间接安置
补偿对象 补偿形式
（二）补偿和安置
安置方式
一、概念
指在依法取得使用权的土地上，通过一定的 资本和人力投入，进行土地的开发、基础设施 和房屋建设的活动。
二、房地产开发的主体
房地产开发主体是房地产开发企业，又称开发商、发 展商或建设单位，是指以营利为目的，从事房地产开发 和经营的企业。
全国统一的土地出让合同示范文本
（二）划拨
概念
没有明确的期限
特征
无须支付土地使用出让金 不能转让、出租或抵押
指经县级以上 人民政府批准， 在土地使用者缴 纳补偿、安置等 费后，将该幅土 地交付其使用， 或者将国有土地 使用权无偿交付 土地使用者使用 的行为。
国家机关用地和军事用地
审批范围
城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持有能源、交通、水利 其他
三、集体土地征用 （一）概念
指国家因经济、文 化、国防建设以及兴 办社会公共事业的需 要，强制地将属于集 体所有的土地收归国 有，并对集体经济组 织进行补偿的行为。
（二）特征
政府行为 强制行为 具有补偿性 土地补偿费 安置补助费 青苗费
四、城市房屋拆迁
指在城市规划 内国有土地上， 因城市建设需要 拆除房屋及其附 属物，由拆迁人 对原房屋所有人 或使用人进行补 偿和安置的行为。
三、国有土地使用权出让和划拨 （一）出让
概念
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指国家作为土地所有者，由其代表－－土地管理机关 将其所有的土地使用权有偿、有期的转移给土地使用者 使用的法律行为。 招标 拍卖 挂牌
土地交易市场
出让方式
协议 主体特定性
出让合同
出让方是土地管理部门 土地管理部门具优益权
内容特定 要式合同
监督 提前收回 无偿收回
概念
（二）统一规划原则
符合土地利用总体规划、城市规划和年度建
设用地计划 指用于房地产 开发活动的土地， 是依法取得土地 （三）有偿有期原则 居住用在70年 使用权，进行投 资开发建设基础 工业用地50年 设施和房屋的国 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 有土地。 商业、旅游、娱乐用地40年 综合和其他用地50年
（一）设立条件
有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 有符合国家规定的注册资本 有足够的专业技术人员
（二）设立程序
登记 备案 资质等级核定
三、房地产开发要求
按土地使用权出让合同约定用途、动工开发期限开发 开发设计、施工必须符合标准和规范 经竣工验收合格后，方可交付使用
四、房地产开发建设
招 投 标
按照出让合同的约定支付出让金，并 取得使用权证书。转让时房屋已经建成 的，持有房屋所有权证书。 属于房屋建设工程的，必须完成开发 投资总额的25%以上，属于成片开发土 地的必须已形成工业用地或其他建设用 地条件。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房 地产时，应当按照国务院规定，报有批准 权的人民政府审批。并依照国家有关规定 缴纳土地使用权出让金。
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1986年颁布了《中华人民共和国土地管理 法》，1998年修改对用地的规定。 1988年4月《宪法》修正案确立了“土地的 使用权可以依法律的规定转让”。
1995年7月颁布《中华人民共和国城市房地 产管理法》是第一部房地产系统规定的法。 另有城市规划法、建筑法等为补允。
二、房屋开发用地原则 一、房屋开发用地 （一）遵循土地管制原则
立 项
开 发 建 设
竣 工 验 收
引例：王某预购了130平米三居室房屋，开发商交房面积却为 152平方米，误差率17%。开发商要求业主补足房款才能拿钥匙。 对于多出来的面积和增加的房款，开发商底气十足：合同书上写 着“房屋面积以实际交房为准”，理所应当按照现在实际面积缴 纳购房款。 据2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释》第14条，①面积误差比绝对值在３％以 内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除 合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出３％，买受人请求 解除合同、返还已付购房款及利息，应予支持。买受人同意继续 履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３ ％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足， 面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受 人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内 （含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差 比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（一）条件
转让客体合法 签订书面转让合同
过户登记手续
（二）禁止转让的房地产
以出让方式取得的土地使用权不符合房地产法规定的 司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他限制房地产权利的 被国家依法收回土地使用权的 共有房地产，未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法领取权属证书的 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
（三）已购公有住房和经济适用房的出售
不得上市出售的情形
低于房改政策规定价格购买，且没有按规定补足房款的。
住房面积超标或违法公款装修，没有补足超面积房款及装修费的。 处于户籍地区并列入拆迁公告范围的。 上市出售形成新的住房困难的 收益分配 以标准价购买 以成本价购买的 补足成本后出售，纳税后归个人。
【教学目的】
房地产法律规定涉及房地产开 发用地、房地产开发、房地产转 让和物业管理，通过本章学习， 要求学生掌握我国房地产法律及 地方性规章，并通过典型案例分 析，帮助学生提高理论应用和解 决实际问题的能力。
【教学重点】
房地产开 发用地、房 地产交易、 物业管理
【教学难点】
（1）土地出让金、划拨、征用等情况下不予补偿或 如何补偿；（2）房产管理和房地产转让中对不同性质 房产的处理；（3）物业管理中业主与物业机构之间的 关系处理。