第六章房地产交易法律制度

关于调整住房供应结构稳定住 房价格的意见
一、切实调整住房供应结构 进一步发挥税收、信贷、 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节 作用 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序 五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难 六、完善房地产统计和信息披露制度
关于做好稳定住房价格工作的 意见
国家政府管理期房销售的条件，如中国香港、韩国、马来西亚、 国家政府管理期房销售的条件，如中国香港、韩国、马来西亚、 新加坡、日本， 新加坡、日本，这些国家市场中的期房销售合同要得到政府的承 才可以在期房销售期间得到银行的按揭贷款。 认，才可以在期房销售期间得到银行的按揭贷款。 国家政府是不管理预售的条件，由市场去决定，像美国、 国家政府是不管理预售的条件，由市场去决定，像美国、澳大利 亚和欧洲 香港、新加坡、马来西亚对预售收入的监管： 香港、新加坡、马来西亚对预售收入的监管： i.工料测量师行出具意见；ii.律师出具意见 工料测量师行出具意见； 律师出具意见 工料测量师行出具意见
Βιβλιοθήκη Baidu品房预售制度讨论
1.从河南“万辉置业”案例说起 从河南“万辉置业” 从河南 2006年“315”期间，河南万辉置业有限公司所开发楼盘 期间， 年 期间 时代骏庭”的业主，因为开发商“蒸发” “时代骏庭”的业主，因为开发商“蒸发”、自己的血汗钱 面临“泡汤”而寻求维权。这是继去年康明置业玩“蒸发” 面临“泡汤”而寻求维权。这是继去年康明置业玩“蒸发” 之后，河南万辉置业有限公司（下称万辉置业）、 ）、河南宝宏 之后，河南万辉置业有限公司（下称万辉置业）、河南宝宏 物业管理有限公司（下称宝宏物业） 物业管理有限公司（下称宝宏物业）人员又一次发生更大的 集体大“蒸发”事件。 集体大“蒸发”事件。 业主们找到郑州市房管局，但有关工作人员称，万辉置业在 业主们找到郑州市房管局，但有关工作人员称， 开发“时代骏庭”的时候，开发商是按照正常程序办了手续， 开发“时代骏庭”的时候，开发商是按照正常程序办了手续， 并且已经取得了5证 并且已经取得了 证。
一、强化规划调控，改善住房供应结构 强化规划调控， 保证中低价位、 保证中低价位、中小套型住房的有效供应 加大土地供应调控力度， 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理 调整住房转让环节营业税政策， 三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 2005年6月1日起，个人购买住房不足 年转手交易的，销售时 日起， 年转手交易的， 年 月 日起 个人购买住房不足2年转手交易的 按其取得的售房收入全额征收营业税； 按其取得的售房收入全额征收营业税； 个人购买普通住房超过2年 个人购买普通住房超过 年（含2年）转手交易的，免营业税； 年 转手交易的，免营业税； 个人购买非普通住房超过2年 个人购买非普通住房超过 年（含2年）转手交易的，对差额征 年 转手交易的， 收营业税 加强房地产信贷管理， 四、加强房地产信贷管理，防范金融风险 明确享受优惠政策普通住房标准， 五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费
（5）工程施工合同及关于施工进度的说明； ）工程施工合同及关于施工进度的说明； （6）商品房预售方案（预售商品房的位置、面积、竣工交付日 ）商品房预售方案（预售商品房的位置、面积、 分层平面图等） 期、分层平面图等） 3.预售商品房产权证的办理 预售商品房产权证的办理 日内登记备案； （1）签订预售合同，30日内登记备案； ）签订预售合同， 日内登记备案 （2）逐步推行商品房预售合同网上登记备案； ）逐步推行商品房预售合同网上登记备案； （3）商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定 ）商品房预售款监管的具体办法， 监控账号）； （监控账号）； 日内开发企业应协助承购人办理权属登记手续， （4）90日内开发企业应协助承购人办理权属登记手续，否则除 ） 日内开发企业应协助承购人办理权属登记手续 否则除 开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 加强经济适用住房建设， 1.经济适用房不经济； 经济适用房不经济； 经济适用房不经济 2.廉租房在美国是如何运作的（经验介绍） 廉租房在美国是如何运作的（ 廉租房在美国是如何运作的 经验介绍） 切实整顿和规范市场秩序， 七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 加强市场监测， 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度 1.广州“阳光家缘”的建设与完善 广州“ 广州 阳光家缘”
http://g4c.laho.gov.cn/
2. 《广州市房屋管理系统》由 5 个子系统组成：业务办理系统， 广州市房屋管理系统》 个子系统组成：业务办理系统， 网上交易系统，预售款全程监控系统，短信服务系统， 网上交易系统，预售款全程监控系统，短信服务系统，信息公开 系统。 系统。
城市房地产转让管理规定
1.房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法 方式将其房地产转移给他人的行为。 两种特殊的交易方式：继承、离婚析产 （1）继承
继承登记是指当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋 权属继承的登记。同时继承登记是免收税费的。
（2）离婚析产
1、到公证处办理析产公证(费用约500-800元)(注：如有离婚判决书的话可免 该步骤，即无需办理公证)；2、到交易中心办理转绘(一般即日可出)；3、到 房管局办理免征契税申请(约10个工作日)；4、办理析产登记手续(约7个工作 日)并缴交50元登记费；5、取证(交证照印花税5元)。
3.土地使用权转让中的主要法律问题 土地使用权转让中的主要法律问题 三、商品房买卖 1.商品房买卖的概念和条件 商品房买卖的概念和条件 2.商品房买卖合同的主要内容 商品房买卖合同的主要内容 四、城镇私房买卖 1.城镇私房的种类 城镇私房的种类 2.城镇私房买卖的程序 城镇私房买卖的程序
房地产转让法律法规及政策
2.不得转让的房地产 3.转让条件（出让、划拨） 4.转让程序 5.房地产转让合同应载明的内容 6.以出让/划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件
商品房销售管理办法
1.现售、预售 现售、 现售 2.商品房现售的条件 商品房现售的条件 3.房地产开发企业不得重复销售、返本销售、售后包租等 房地产开发企业不得重复销售、 房地产开发企业不得重复销售 返本销售、 4.商品住宅按套销售，不得分割拆零销售（借鉴写字楼、商铺等） 商品住宅按套销售， 商品住宅按套销售 不得分割拆零销售（借鉴写字楼、商铺等） 5.商品房买卖合同应该明确的内容 商品房买卖合同应该明确的内容 6.面积误差比及其处理办法 面积误差比及其处理办法 7.销售代理 销售代理 8.交付（两书/保修期 测绘/房产证） 交付（两书 保修期/测绘 房产证） 交付 保修期 测绘 房产证
万辉置业2002年被工商部门吊销营业执照，2003年，河南 年被工商部门吊销营业执照， 万辉置业 年被工商部门吊销营业执照 年 省工商局在网上发布了《内资公司2002年度吊销名录》， 年度吊销名录》 省工商局在网上发布了《内资公司 年度吊销名录 年度私营企业吊销公告》 私营企业” 《2004年度私营企业吊销公告》上，以“私营企业”身份出 年度私营企业吊销公告 现的同一注册号的万辉置业再度被吊销。 现的同一注册号的万辉置业再度被吊销。其狡兔三窟的另一 注册号为003390的河南永皓实业有限责任公司也名列 注册号为 的河南永皓实业有限责任公司也名列 年度外资企业吊销公告》 《2004年度外资企业吊销公告》。 年度外资企业吊销公告 已被吊销营业执照， 已被吊销营业执照，根本不具有预售商品房的资质的万辉置 截至事发前， 业，截至事发前，却没有任何单位对于其预售行为进行过质 处罚或者公示。反而有人称其为“五证齐全” 疑、处罚或者公示。反而有人称其为“五证齐全”的“合法 经营” 经营”者。
内容提要： 内容提要： 1.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 2006.5.24 2. 《关于做好稳定住房价格工作的意见》2005.4.30； 关于做好稳定住房价格工作的意见》 ； 3.《城市房地产转让管理规定》2001.8.15； 《城市房地产转让管理规定》 ； 4.《商品房销售管理办法》2001.4.4； 《商品房销售管理办法》 ； 5.《城市商品房预售管理办法》2004.7.20 《城市商品房预售管理办法》 6.《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》 《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》 2009.3.3
2.两种观点的较量 两种观点的较量 年中国房地产金融报告》 《2004年中国房地产金融报告》中明确提出，由于预售房 年中国房地产金融报告 中明确提出， 制度存在严重的金融风险，建议取消商品房预售制度。 制度存在严重的金融风险，建议取消商品房预售制度。今年 两会期间，33位人大代表也积极建议取消房地产预售制度， 两会期间， 位人大代表也积极建议取消房地产预售制度， 位人大代表也积极建议取消房地产预售制度 其中提出的七大问题直击期房漏洞。 其中提出的七大问题直击期房漏洞。 潘石屹： 潘石屹：取消期房销售只是建议不是政策 （1）上海曾经在几年前做过一次修改：就是把投资 ％就 ）上海曾经在几年前做过一次修改：就是把投资25％ 可以取得预售证， 可以取得预售证，改变成主体结构要达到三分之二才可以取 得预售证。于是一年之内上海的房屋供应量非常少， 得预售证。于是一年之内上海的房屋供应量非常少，引起上 海房价的暴涨。 海房价的暴涨。 （2）没有一个国家限制期房销售 ）
城市商品房预售管理办法
1.商品房预售应当符合的条件 商品房预售应当符合的条件 （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； ）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 ）按提供预售的商品房计算， 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 以上， 以上 央行：多层住宅封顶，高层住宅完成主体工程2/3 ） （央行：多层住宅封顶，高层住宅完成主体工程 （4）取得商品房预售许可证 ） 2.开发企业申请预售许可应当提交的证件及资料 开发企业申请预售许可应当提交的证件及资料 （1）商品房预售许可申请表； ）商品房预售许可申请表； （2）开发企业的《营业执照》和资质证书； ）开发企业的《营业执照》和资质证书； （3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； ）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证； （4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明； ）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；
郑州市房地产管理办法规定也存在明显的制度缺失。 郑州市房地产管理办法规定也存在明显的制度缺失。 按照《规定》 在取得了土地、 按照《规定》———在取得了土地、规划、施工、许可证后， 在取得了土地 规划、施工、许可证后， 如果是6层 如果是 层（含6层）的商品房项目，完成基础并施工至二层 层 的商品房项目， 以上（含地下室）结构封顶工程； 至 层 以上（含地下室）结构封顶工程；7至12层（含12层）小高 层 层的建筑完成3层以上结构封顶的 13层以上高层建筑完成 层以上结构封顶的； 层以上高层建筑完成5 层的建筑完成3层以上结构封顶的；13层以上高层建筑完成5 层以上结构封顶工程，签订房屋预售款监管协议后， 层以上结构封顶工程，签订房屋预售款监管协议后，就可以 申请办理房屋预售。 申请办理房屋预售。这样就会造成房屋预售的开发商资金链 一旦断裂，购房者就面临风险。 一旦断裂，购房者就面临风险。
第六章房地产交易法律制度
一、房地产转让 二、房地产预售 三、房地产按揭 四、房地产抵押 五、房屋租赁 六、房地产中介服务机构
§6.1 房地产转让
一、房地产转让概述 1.房地产转让的概念 房地产转让的概念 2.房地产转让的条件 房地产转让的条件 3.房地产转让的程序 房地产转让的程序 二、土地使用权转让 1.概念 概念 2.特点 特点