旅游地产开发模式研究之温泉主题地产开发
盛方咨询集团创始人许豫宏：旅游地产开发模式与运营经典案例(对涉及旅游地产定位的朋友有帮助哦)
盛方咨询集团创始人许豫宏:旅游地产开发模式与运营经典案例(对涉及旅游地产定位的朋友有帮助哦)2007年以来,笔者主持和参与众多旅游地产开发项目,从实践中总结归纳出休闲地产的发展脉络和开发走向,探索不同背景下的旅游地产开发新课题,以“休闲地产模式”来解决目前旅游地产发展中的瓶颈问题。
1、从“泰山古镇?国际家园”的规划看民俗休闲地产开发模式泰山是我国著名的风景名胜区、世界第一个自然文化双遗产旅游目的地,也是世界地质公园和非物质文化遗产地,自八十年代的《泰山风景名胜区保护规划》之后,泰山先后进行了二十余项各类旅游开发规划,都是难于明确协调保护与开发问题而半路夭折的。
为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制,规划组本着“核心区吸引人,辐射区留住人”的战略思路,在风景名胜区范围内进行软提升,即“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”;在风景名胜区红线外,泰山景区范围内,进行了重点的开发建设,其中关键内容就是对泰山东西两翼的差异化打造,提出了以艾洼民俗村为核心的泰山东翼的“泰山古镇”,和以西大门综合服务中心为依托的泰山西麓的“国际家园”的开发。
“泰山古镇”是对泰山东翼艾洼民俗村的品质、内涵和国际定位上的提升,站在“当代精品,未来遗产”的高起点上,将泰山的古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素凝聚成为泰山古镇的文化内涵,将山水、爱情、度假、田园、峡谷和人家来构筑泰山古镇的旅游内容,统一打造,整合开发,形成泰山又一新的旅游品牌。
位于泰山西麓的“国际家园”正处于104国道(泰安-济南高速公路)进入的主通道上,是自驾车游客进入的主要方向,也是泰山封闭运营后的景区西大门,它的综合服务、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。
因此,规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”的开发定位来整体开发,即打造与泰山世界品牌价值相匹配的,具有顶级品质的,以山水休闲、民俗风情和生态度假为特色的综合服务区。
旅游地产开发
旅游地产开发在当今社会，随着人们生活水平的提高和对休闲度假需求的不断增长，旅游地产作为一种新兴的房地产形式，正逐渐受到人们的关注和青睐。
旅游地产开发不仅为房地产行业带来了新的发展机遇，也为旅游业的发展注入了新的活力。
旅游地产，简单来说，就是以旅游资源为依托，以房地产开发为手段，将旅游与房地产相结合的一种产业模式。
它包括旅游景区内的度假别墅、酒店式公寓、主题公园周边的商业地产等多种形式。
旅游地产的开发，旨在为游客提供更加舒适、便捷、个性化的旅游住宿和休闲体验，同时也为开发商带来可观的经济效益。
旅游地产开发的优势是显而易见的。
首先，它能够充分利用旅游资源，提升旅游目的地的吸引力和竞争力。
通过开发高品质的旅游地产项目，可以丰富旅游产品的种类，延长游客的停留时间，增加旅游消费，从而带动当地旅游业的发展。
其次，旅游地产具有较高的投资回报率。
由于旅游地产通常位于风景优美、环境宜人的地区，其房产价值往往较高，而且随着旅游市场的不断发展，房产的升值空间也较大。
此外，旅游地产的开发还能够促进当地经济的发展，增加就业机会，改善基础设施建设，提高居民的生活水平。
然而，旅游地产开发也并非一帆风顺，面临着诸多挑战。
其中，土地资源的获取是一个关键问题。
由于旅游地产项目通常需要占用大量的土地，而且土地的用途和规划受到严格的限制，因此开发商在获取土地资源时往往面临着较大的困难。
另外，旅游地产的开发需要大量的资金投入，包括土地购置、项目建设、营销推广等方面，资金压力较大。
而且，旅游地产项目的开发周期较长，市场风险较高，如果不能准确把握市场需求和发展趋势，很容易导致项目的失败。
在旅游地产开发过程中，规划设计是至关重要的一环。
一个好的规划设计应该充分考虑旅游资源的特点和游客的需求，将自然景观、人文景观与房地产项目有机结合起来，营造出独特的旅游氛围和居住环境。
例如，在景区内开发度假别墅时，应该注重建筑风格与周边环境的协调统一，尽量减少对自然景观的破坏；在主题公园周边开发商业地产时，应该考虑游客的消费习惯和流量分布，合理布局商业业态和功能分区。
温泉度假村规划设计的方向和优化策略
温泉度假村规划设计的方向和优化策略【摘要】：温泉度假村是度假地产开发中具有突出优势的一种类型。
规划设计是开发过程中的重要环节。
温泉度假村的开发理念从战略上决定着度假村规划设计的思路，温泉度假村赢得市场竞争的关键是开发模式的创新，规划设计的优化促进开发模式的成熟与完善，为度假村的形象注入新的活力。
依据度假地产的开发理念，探讨温泉度假村规划设计的方向和优化策略。
度假地产的开发理念1、营造人文归属感度假地产从内容和服务上强调给客人创造高品质的度假休闲场所，提供方便快捷的服务，注重多重文化因素的结合，注重人文关怀，给游客营造一种“家”的舒适感觉，使得游客离开后仍可回味这种体验。
度假地产是以休闲度假活动为中心，客人的吃、行、住是围绕着休闲度假活动的服务内容，度假活动处于主导地位，住宿、餐饮、娱乐处于辅助地位。
2、强调产品的文化性文化特质，体现在度假地产往往具有一个确定意义的主题文化，以此作为统领度假地产的核心命脉，并围绕主题进行度假地产的设计、建造、装饰和运营，建设具有全方位的颇具个性的度假氛围和经营体系，从而营造出一种具有独特魅力与个性特征，实现提升度假地区质量和品位的目的。
把营销策略结合到规划设计方案中考虑，可以为后期营销提供更好的产品，实现规划设计与营销的紧密协调，实现文化对营销的带动作用。
这就要求设计师深度挖掘度假地区最有影响力的地域特征，围绕地域人文特色、历史风俗、自然资源特色、营销战略等展开规划设计，从规划设计的主题立意上，从娱乐区的内容安排上，从建筑风格、景点细部设计上体现场地的文化特质，体现度假产品的特质。
强调产品的文化性3、突出特色差异化设计依托温泉资源开发建设的度假地产，要以温泉资源作为吸引游客的重要服务内容，附加景区环境的建设、娱乐活动的配置、住宿餐饮等服务设施的营造，打造具有一定规模的、内容多样化的、集温泉疗养、娱乐活动、观光赏景、享受美食及舒适的居住环境为一体的度假场所。
所以，以温泉疗养为核心主题的度假地产从规划设计上要突出特色化差异设计，度假环境和度假载体的具体设计就成为将度假地产建设理念落实到项目建设中的核心。
旅游景区房地产开发模式研究
征可 归纳为表 ２ 。 总之 ， 旅游房地 产更注 重景 观配 置 、 憩 安排 、 游要 素 游 旅
产开发为经营手段， 具有旅游 、 闲、 休 度假功能的旅游产品和
物 业形态 。这一概念 主要强调 以下特征 ： （） １以旅 游资源和 旅游环 境为 依托 ， 择在 旅游 景 区 、 多选 度 假旅游地 及其附近 ， 滨 、 林 、 畔 、 如海 森 湖 滑雪运 动场 、 高尔 夫 球场或人 造主题公 园旁边 。 （） ２ 以房地 产 开发 为 主要 经 营 手段 ， 过 开 发 、 销 、 通 营 管 理 旅 游房地 产 产品 ， 足人们 对旅游 物 业资 金投 入少 、 用 满 使
旅游房地产 的基本类型 说 明 依托旅游景观建造发展起 来的住宅 。不论是 在城市还 是在城市郊区 ， 都能在一定程度上提高所开发的物业 品 质和价值
际效应得到充分的体现， 促进景区旅游功能的完善和综合效
益 的提 高 ， 可带 动 当地 旅 游业 的发 展 。 因而 ，旅 游 ＋地 并 “ 产” 的开发模式 已成 为旅游 景区 常见的开发模 式之一 。
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安徽农业科学， ｕ ａ ｏ Ａ ｈｉ ｇ ． ｅ ２Ｏ ， （ ）５７ — ６７ Ｊ ｒ ｌ ｆ 儿 ｌ Ａ ｎ Ｓ ． ６ ３ ２ ： ５ ５７ ｏ ｎ ｌ ｉＯ ４ １ ６
责任编辑
金琼琼 责任校对 金琼琼
旅 游景 区房 地产 开发模 式研 究
游 房地产不 仅仅是给 旅游者使 用 的， 时也是 对应 于休 闲市 同
子， 它要求营造的不仅是一个 自然景观的空间， 而是一个更
好 的组合 空 间 、 空间 、 服务 综合 空间 。邹益 民认 为 ， 传统房 与 地 产相 比， 旅游 房地 产具 有 优雅 的环境 资 源 、 专业 的 物业 管
旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究_图文
九华山庄
佛冈聚龙湾
温泉+水游乐模式
【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑 梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温 泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项 目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更 高的要求。
北京温都水城
广东恩平锦江温泉
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
一、滨湖类项目 产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
建筑排布：围湖而建，亲水排布
千岛湖开元度假村
湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓
产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大
温泉+高尔夫模式
【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了 面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶 级度假村开发的经典模式。
上海太阳岛高尔夫温泉度假村 北京龙熙温泉高尔夫
三、温泉类项目
温泉+滑雪场模式
【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生 与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季” 的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应 成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.
中国旅游地产开发模式
浅谈中国旅游地产开发模式摘要：作为旅游业和房地产业两大高度关联产业结合发展的产物，旅游地产成为国民经济新的增长点。
然而目前旅游地产开发理论研究十分薄弱，实践上刚刚起步，深入对旅游地产开发的研究具有重要的理论和现实意义。
本文在借鉴国内外研究成果的基础之上，结合旅游地产开发的理论，分析总结出国内旅游地产已形成的开发模式。
关键词：旅游地产；开发；模式；比较；居所；度假；因素；中图分类号： f59 文献标识码： a 文章编号：1．引言中国房地产业当前正处于结构性调整的关键时期，传统的房地产项目在经历了几年的突飞猛进的发展后，价格飞升，抑制了大量的需求购买，房地产投资商开始介入旅游产业发展项目，转为旅游地产的开发。
旅游城市、沿海地区大中型城市及其周边地区存在着大量空置房，也在积极寻找盘活资产、增加效益的新途径。
在市场日趋饱和以及空置房双重压力下，开发商必须寻找新的开发方向和利润增长点，这也就为旅游地产带来了新的市场基础。
而这个时候旅游度假需求急剧膨胀，为房地产业提供的发展机会，有利于房地产市场的可持续发展，使得旅游地产的开发如火如荼。
2.旅游地产的现有开发模式2.1以居所为主的景区住宅开发模式此种开发模式多适用于旅游资源丰富的城市。
旅游资源可以是优美的自然风光，主题突出的人文内涵，也可以是多种多样的娱乐休闲设施，其目的是依靠这些旅游资源直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。
2.1.1直接靠近现有的旅游资源和旅游景区这类景区住宅开发依托周围风景区的环境，为住宅营造良好的氛围。
很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。
这类项目对住宅的建筑风格、建筑外观的颜色、建筑材料都有严格的规定，必须做到住宅与景区的融合。
目前，很多旅游城市中景区周围的住宅都属于此类旅游地产。
此外，这类在景区开发的旅游地产项目事实上已造成对旅游和环境资源不可修复的破坏。
2.1.2自我营造的旅游景区附近开发景区住宅这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，将生地变成旅游熟地，引起景区附近地产升值，再趁势开发房地产。
旅游地产的4种运营模式分析
旅游地产的4种运营模式分析旅游地产是指在旅游景点或者风景名胜区内开发的以旅游为主要目的的房地产项目。
旅游地产的运营模式可以分为以下四种：1.自持运营模式：这是最基本的旅游地产运营模式，开发商将开发的旅游地产项目自行经营。
他们负责项目的建设、营销、设施的维护以及旅游服务的提供。
这种模式相对简单，但风险也较高，因为开发商需要投入大量资金购买土地、建设设施，并且需要具备一定的旅游开发和管理经验。
2.委托经营模式：在这种模式下，开发商将自己开发的旅游地产项目委托给专业的旅游地产公司进行经营。
旅游地产公司会负责项目的日常管理、设施的维护和旅游服务的提供，而开发商则可以获得租金或者分成。
这种模式可以让开发商专注于房地产的开发，降低运营风险，但也需要选择可靠的经营方。
3.与酒店合作模式：在这种模式下，开发商与酒店管理公司合作，将旅游地产项目作为酒店的组成部分进行经营。
酒店管理公司负责酒店的管理和旅游服务的提供，开发商可以获得租金或者分成。
这种模式可以借助酒店品牌知名度和运营管理经验，提高项目的市场竞争力。
4.分销合作模式：在这种模式下，开发商与旅行社或者在线旅游平台进行合作，将旅游地产项目作为旅游产品进行销售。
开发商可以委托旅行社或者在线旅游平台进行项目的市场推广和销售，同时也可以提供旅游服务。
开发商可以通过与旅行社或者在线旅游平台的合作，扩大项目的触达范围，降低市场推广成本，提高项目的销售额。
以上是旅游地产的四种运营模式，每种模式都有其优点和挑战。
开发商需要根据自身的实际情况和项目特点选择适合的运营模式。
同时，在实际运营中，开发商还可以根据需要灵活调整运营模式，比如采取多种运营模式的组合，以满足不同的市场需求和投资目标。
汤沟温泉国际旅游度假区项目概念性规划与总体规划盛方咨询
汤沟温泉国际旅游度假区策划规划启动“景区+度假区”旅游产品成为核心功能2011年10月1日，由北京昱盛宏方咨询有限公司与清华城市规划研究院联手启动的辽宁省重点工程汤沟温泉国际旅游度假区开发策划、总体规划、重点项目的控制性详细规划与修建性详细规划连续启动。
该咨询项目由旅游学者、城市战略与旅游地产规划专家许豫宏教授，景观园林学者、清华城市规划设计研究院胡杰教授，一起做共同技术统领。
这个规划设计项目的成功运营，标志着旅游学者、城市战略与旅游地产规划专家许豫红教授创意，北京昱盛宏方咨询有限公司牵头落实的“多家咨询顾问单位联手打造旅游地
产全程咨询顾问服务体系”的咨询顾问服务系统的成功运做。
也是旅游地产开发企业成功开发项目的基础与坚实保证。
针对30平方公里的总体空间面积的开发范围，规划设计团队成员从土地综合利用的分类组合？区域产业体系的重新构建？景区观光旅游产品资源整合？休闲度假模式如何形成汤沟生活方式？国际游客的温泉产品竞争能力？主题运动休闲项目的策划落实？峡谷山林水域温泉的实施连动？文化亮点走向文化创意的产业系统设计？港城谷旅游吸引功能？国际国内行业竞争项目的研究？投资开发企业的综合能力与利益需求方式？一级开发权力背景下的主题项目均衡落实的问题？以及旅游地产项目开发过程中的很多方面的难点、焦点、困惑点等等方面进行了总体研究与系统规划。
空间发展模式从树形空间模式来进行，空间结构是综合利用山林、水域、温泉、田园、峡谷等资源，功能上是高度复合观光旅游、温泉度假两大核心产业，同时融合生态农业、休闲林业、水利湿地、运动健康、文化娱乐等五大衍生产业。
旅游综合体开发——一种旅游房地产全新开发模式研究
的相关研究文献 ， 前 国内多是间接从实 战的角度对 旅游综合 目
体项 目进行分 析 ， 没有 形成 系统 的理 论体 系 ， 其概 念也缺 乏 明 确 的定义 ， 主要研究见表 １ 。
Ｋｅ ｒ ｓ ｔｕｉｍ ｏ ｌｘ ｄ ｖ ｌｐ ｎ ；ｏ ｒ ｍ ｅ ｌｅ ｔ ｅ ｄ ｖ ｌｐ ｎ ｄ ‘ ｙ ｗｏ ｄ ： ｔｍｏ ｅ ｏｅ ｓ ｓ ｔ ｅ
纵观 当今世 界旅 游业 的发展 趋势 ， 正在 由 “ 观光 时代 ” 转
关键词 ： 旅游综合体开发 ； 旅游房地产 ； 开发模式
中图分类号 ：５２０ Ｆ ９ ． 文献标志码 ： Ａ 文章 编号 ： ０ —８４ （０２ ０ —０６ —０ １ ５ ｌ １２ １）４ ３９ ４ ０
Ｃ Ｅ ｉ，Ｉ ｕ ，Ｈ Ｎ ｈ —ｌ Ｈ Ｎ Ｑｎ Ｌ ｎ Ｚ Ａ ＧＳ ｕ ｉ Ｊ ｎ （ ｏｅｅｏ ｅｇａｈ ｄＴｕ ｓ Ｃ ｏｇｉ ｏｍ ｌ ｎ ｅ ｉ ，ｈｎｑ ｇ ００ ７ Ｃ ｉ ） Ｃ ｌｇ ｆ ｏｒ ｙａ ｏｒｍ，ｈｎｑ ｇＮ ｒ ａ Ｕ ｉ ｒｔ Ｃ ｏｇｉ ０ ４ ，ｈｎ ｌ Ｇ ｐ ｎ ｉ ｎ ｖ ｓｙ ｎ４ ａ
Ｔ ｕ ｉ Ｃ ｍ ｌ ｅｅ ｐ ｎ（ ｏ ｒ ｍ ｏ ｐｅ Ｄ ｖｌ ｍｅｔＴ—Ｃ—Ｄ）Ａ Ｎ ｗ Ｍｏｅｏ Ｔ ｕｉ －ｒａ ｓ ｔ Ｄ ｖｌ ｍｅｔｎＣ ｉ ｓ ｘ ｏ ： ｅ ｄ ｆ ｏｒ ｍ ｅｌ ｔ ｅ ｅｅ ｐ ｎ ｈｎ ｓ Ｅａ ｏ ｉ ａ
ｅ ｍ ｄ ，ｒ ｕｅ ｙｔ ｒｍ ｒｓ ｒ ｓ ｎ ｄｂｓｄ ｄｍｎｔ ｕｓ ｉ ｒｆｎｔｎｃｍ ｉｅ ｉ ｒ ａｅｌ ｓｒ ｐｏ ｃ ，ｉ ｑａ — ｌ ｏｅｐｏ ｃｄｂ ｕｓ ；ｕ ￣ ｄｌ ａ ，ｏ ｉａｎ ｂ ｔ ｒ ｍｌｓ ｅ ｕｃｏ ，ｏ ｂｎｄｗｔ ｌｇ ｔｖｌｅ ｕ ｒ ｅｔ ｈ ｄ ｏ ｉ ｅｏｅ ａ ａ ｎ ｅ ｉ ｙ ｏ ｉ ｅｕ ｉ ｇ ｈ ａ ｅ ｒ ｉ ｅ ｊ ｓ ｕｌ ｉ
我国旅游房地产开发模式及对策
幕则为中国大陆园林的发展提供了一种新的方向， 也为旅游
业 的发展显示 了一种新 的手 段 。 随后相继 开业的 中华 民俗 文
、
旅 游房 地产开 发模 式
我国 目前大多是根据旅游房地产的功能将其开发模式 化 村 、 之窗 ， 华侨城 开发旅 游异 域风格 的旅游 房地 产 世界 为
进 行分 类 ， 分类 方 法偏重 于 旅游房 地 产 中的 “ 地 产 ” 个 提 升了人气 。 房 这
题仍处于 多方争 论和探讨 的阶段。因此 ， 笔者将在 本文 中就 原 型的旅游房 地产开发 。主题公园 “ 迪斯尼 世界 ”掀起 了世
我国旅游地产的发展现状、开发模式及面临的阻碍和进一 界 范 围内主题 公 园建设 的热潮 ， １ ８ 而 ９ ９年“ 锦绣 中华 ” 的开
步 发展等问题展开 思考 。
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近年来 ， 我国旅游地产发展持续升温， 其市场运营也方
克隆模仿模 式即将和 本地区具有 强烈文化差异 的建筑 、
兴 未艾 。同时 ， 府 相关部 门 、 界和 学界 对于这 一产 业热 景 观等 以按 比例克隆或 模仿的形式再 现的模式 。 政 业 主要 有两种 点也展开热 烈讨论 ， 是 各界看法 并没 有完全 统一 ， 多问 形 式 ， 种是主 题公 园 ， 但 许 一 一种是 以异域 风格 的城市 或建 筑为
二、 国旅游房地 产发展 的现 状与 问题 我 随着我 国 国民经 济的持 续发展 ，人 民生 活水平 不断 提
６８ 《 代经济）０６ 当 ２０ 年第 １ 期 （ ） ２ 上
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高 ， 乡居 民储蓄 不断 增 多 ， 闲时 间 日益增 加 。 游 方式 全 国范 围内来考虑 ， 游地产 的管理和 调控 仍显不 足 。 城 休 旅 旅
温泉旅游度假区的规划设计——以贺州里松温泉度假村为例
圈上 的重要旅 游 目的地 。经过 多年 的发 展 ，贺 州市旅游 业
２ ３ 规划范 围 ．
以 光 星 冲 两 岸 沿 线 为 主 要 范 围 ， 东 至 里 松 水 电 站 、 南
至梁 其冲 、西至桥花 寨 、北 至文 用山 山脚坡 地 的不规 则范 围内 ，总面积５ ． ｍ ８ ９ｈ 。 作 者简介 ：秦 波 （９４ ） １７ － ，男，工程师；从事旅游资源开发与
在华南 、港澳 台以及 东南亚 地区具 有较大 的知名 度和影 响 力 。２ １年 ，全 市接待 游客 总人 数达到 ５ ３ ８ 万 人次 ，旅 ００ ０ ．３ 游 总收入３ ． １Ｌ ，旅游业 已发展成为贺州 的支柱产业 之 ７７贺州市 设立桂台（ ００ 贺州 ） 客家
２ 项 目简介
２ １ 区位条件 ．
里松 温泉位 于贺州八 步 区里松镇 东北部 ，距 离里松 镇 ３ｋ ｍ，距 离姑婆 山旅 游 区２ ｍ，距 离贺 州 市 区３ ｍ， ０ｋ ０ｋ 位于 贺州——姑 婆 山旅 游 区黄 金旅游 线上 ，线路 上有 姑婆
模式—— “ 温泉 ＋ 会议休 闲 ” ；温泉休 闲乐 园模式—— “ 泉 温 ＋ 动 游乐 ” 运 ；温 泉康 复 基地 模式— — “ 泉＋康 复疗 养 ” 温 ，
规划 、风景园林规划 以及环境 规划 等方面的研究工作 。
３ 规划构思
３ １ 规划理念 ．
对中国温泉房地产发展简述
对中国温泉房地产发展简述摘要：当前中国温泉旅游60%以上的项目的主要投资驱动力来自房地产开发。
温泉+房地产开发成为主流盈利模式，而有关政府也鼓励这样的开发模式。
温泉房地产虽然在欧洲、日本和台湾地区也很普遍，但在规模和速度上远不及目前的中国。
国外的温泉产业，主要依靠经营盈利。
从全球产业发展视野来看，应该说，中国式的温泉房地产开发模式是一种创新开发模式，因此，它到目前为止仍然是一个动态发展中的房地产概念和开发模式。
关键词：发展现状；历史回顾；开发类型；特色；模式Abstract: At present, the main investment driving force of more than 60% hot spring tourism is from real estate development. Hot spring + real estate development has become the mainstream of profit mode, which is also encouraged by government. While hot spring real estate very common in Europe, Japan and Taiwan, it is far more in scale and speed of the present Chinese. Foreign hot spring industry mainly rely on earnings management. From the global industry development, hot spring real estate development mode of China is a kind of innovation, so it is still a dynamic concept and development mode of real estate.Key words: present development situation; history review; development pattern; feature; mode一、中国温泉房地产的发展现状概述（一）概述温泉房地产，是指将温泉资源运用于房地产开发，以提升房地产的价值和销售吸引力的一种开发模式。
前期旅游度假区规划与设计策略探讨——以大别山国际温泉旅游度假区为例
展 ，利用 自然美景 与传统文化结合 的典型 箱根 芦之湖背 靠富土 山，四月有漫 山盛 开的樱花 ，具有
国际 已有 的成 功案 例 １．瑞 士瓦尔斯 温泉浴场 一 地标 建筑带 动温泉主题 的旅 游及养生产 品发展 的典型 瓦尔斯原 本只是瑞 士 山区中的＿个不起 眼的小镇 ，普 利 策获奖者Ｐ Ｔ Ｒ Ｚ Ｍ Ｈ Ｒ ０ 当地 的黑色石 英石为原材 料 ， ＥＥ Ｕ Ｔ Ｏ￣ 用 设计 了一座容纳 多种温泉休 闲项 目的温泉浴 场酒店 ，建 筑完 美地 与当地 山区环境 结合 ，一举 成 为 当地 的地标 性 建筑 。
注 意 的是 ， 此 类 旅 游 度 假 项 目从 全 国 范 围 来 看 已 呈 现 高 度
密集 布置 了９ 由世 界著 名设 计 师设 计 的高尔 夫球场 ，并 与 个 当地 的艺术博物馆 ，音乐剧院 ，国际 供 品 质优 异 的 交 往 空 间 。
两部分 ，以旅游项 目的发展带 动房地产经济 的发展 ，提 升地 区的经济 竞争 力，其 主要 目标客 户在于具备 中高端购买 力的 城市居 民 ，以倡导 一种新的生活模式为 主要吸引点。 纵观 已有的旅游地 产项 目 ，绝大部分 以低 碳 、绿 色、养
生 为 主题 ，以 生 态 旅 游 项 目 为带 动 项 目 ，充 分 利 用生 态 旅 游
格 纳 等 项 级 艺 术 家 及 各 国 政 要 。在 巴登 巴登 ，温 泉 酒 店 周 边
对环境 中击小 ，经 济利润丰厚 ，较易能 与当地经济实现 双赢 的特点 ，逐步带动房地 产的发展 。而在 当下与旅 游地产结 合 发展较 为成功的生 态旅 游项 目 ，无疑是衔 生产品较 多 ，充 分 受到市 场肯定甚至 是追捧 的天然温泉休 闲度 假类项 目。值 得
以温泉为核心资源的旅游地产开发模式
传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时，围绕吃、住、行、游、娱、购等基本的配套要素，规划建设一批必要的功能设施，使游客在观光体验的同时能够实现旅游的综合服务价值。
而如今，旅游地产在内涵和外延上都有了全新的解释。
从内涵上来说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。
从外延来说，旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域以现代服务业为代表的其他关联产业发展提供了融合与共生的空间。
随着大众休闲时代国民休闲度假需求已经成为一种常态生活方式、国民对房地产的投资需求和国家对一线城市房地产行业的政策调整等方面的综合影响，使消费者和开发商对旅游地产的需求更加强烈，也使得旅游地产具有更大的升值潜力。
总结近年国内旅游地产开发的实践，笔者认为目前国内旅游地产发展最大的瓶颈和困境在于旅游核心吸引力的缺乏。
对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验，在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特的吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。
因此，本文选择目前国内旅游地产开发中最为流行的十大新型旅游核心吸引物驱动的旅游地产开发模式进行研究，以期为不同条件下旅游地产的成功开发提供借鉴经验。
温泉资源长期以来一直是满足人们养生保健和休闲需求的一种旅游资源。
在大众休闲度假时代，温泉旅游不仅是以温泉资源为核心载体，以优美的自然环境、丰富的人文风情、特色的历史传统文化、沐浴文化以及优质的服务为支撑，以体验温泉、感受文化、康体养生、休闲度假等为目的的旅游活动。
温泉开发模式及创新
温泉开发模式及创新温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。
中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。
在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。
一、开发模式尽管关于温泉度假村开发模式的研究总结还非常落后，但是，中国的一大批先行的温泉度假村，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。
主要有以下六大经典开发模式：1、景区模式所谓〃特色温泉景区〃模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。
这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。
其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，主要包括两种类型：一是面向大众的精品温泉景区。
此类型通过开创和丰富现代温泉文化，挖掘温泉养生内涵，构建温泉生活方式，逐渐打造温泉品牌，通过管理团队和模式经营，实行全国性的战略扩张，此类型在我国温泉开发初期阶段最常见。
二是面向小众的高端SPA景区。
此类型以个性化的高端产品为重点，强调人均高消费而不是大规模游客量，随着中国高端休闲消费人群的增加，此模式将成为未来温泉度假村开发最重要的方向之一。
2.会议中心模式〃温泉+会议〃的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为〃温泉十大型会议〃及〃温泉+中小型会议〃两种模式。
一是“温泉+大型会议〃模式。
充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。
建设完善的商务及会议设施，配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物服务，再配合强有力的关系营销。
温泉旅游景区开发规划
温泉旅游景区开发规划盂县古名仇犹，历史悠久，区位优势明显，交通便利，多样梁家寨沿滹沱河具有丰富的山水景观资源和大量的果园、农舍、果园等农业生态景观资源，尤其是梁家寨寺度假村平安地区温泉，是山西省现已发现的崂山三大温泉之一，其水质独特、资源丰富、适应症广、疗效显著，是一个闻名海内外的医疗矿泉，具备旅游资源深入开发的天然基础。
联合开发对梁家镇平温泉进行国际旅游景区的开发建设，对加快区域文化、旅游、休闲产业的发展，积极推动资源有效配置，具有十分重要的意义。
一、总体思路和经济发展规划（一）总体思路1、项目名称山西梁家寨温泉国际旅游景区2、发展定位以梁家寨享誉内外的旅游资源为依托，以山水生态建设为前导，以历史文化和现代休闲旅游的变相辉映为，建设集艺术旅游休闲度假、康体养生、温泉疗养、农业观光、革命教育和国防文化体验为一体的具有广泛影响力的旅游胜地，同时要打造全省“十二五”重点转型推进项目，提高我市城市知名度，实现我市资源型经济向文化产业发展新的跨越。
3、总体目标以梁家寨地区、温泉资源为核心，以传统温泉旅游业为先导，以观光农业、林业为依托，以红色革命教育工作为基础，达致该区域多文化、多层次现代服务业的发展，将梁家寨温泉国际旅游风景名胜打造成为山西省产业转型和循环经济示范区。
4、基本原则符合《阳泉市旅游产业发展壮大总体规划》和《盂县城乡建设总体规划》，符合盂县建成区总体规划，在规划指导下开发建设，生态建设和缓解人居环境、提高人民生活水平相结合；政府主导与市场运作相结合，文化旅游产业发展与区域金融业发展发展相结合，风景区文物保护与建设开发相结合。
（二）发展规划山西梁家寨温泉国际旅游景区位于阳泉盂县，地处太行晋中西麓的滹沱河畔，不仅有丰富的山水景观资源、弥足珍贵的温泉资源,且蕴涵着丰富的民居风情和深厚的历史人文资源,人文和自然资源浑然天成。
1、山水景观资源开发规划对境内约10五公里的滹沱河河道进行或进行全面整治，打造华北平原风景带，同时借助境内滹沱河绵延起伏的条件开发滹沱河漂流。
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报告结构思路
企业背景及属性界定
项目目标及约束条件 我们的困惑
驱动模式 自身禀赋 发展特征 本项目面临的挑战 一流温泉度假区案例 度假区发展规模 及项目核心问题
现实匹配
资源条件 驱动模式
宏观经济环境 旅游格局 温泉项目竞争格局 度假消费需求
区域旅游市场判断
项目发展战略及定位
开发模式
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12月14日
在项目研究中，世联项目组就本项目开发所涉及的 一系列问题进行了广泛的调查和深入研究
40个工作日 01月25日
实地调研与踏勘
调研内容：
• • • • • 交通可达性 城市意向 产业分布和发展现状 自然资源、重大设施 建成区现状
专家与消费者访谈
政府官员14组：
云霄县规划局、建设局、 统计局、旅游局 陈岱镇书记 东山县旅游局、财政局、 规划局 漳州市粮食局、规划局、 旅游局、统计局、交通局 汕头市旅游局
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1.资源利用研究
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2.发展战略和整体定位
3. 开发模式
对于主题式区域开发项目，世联认为重点 关注以下五方面问题
核心要点
4.盈利模式
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明确哪些项目是赚取品牌的、哪些是赚取现金流的； 长期收益与短期收益的平衡考虑； 不同盈利模式与博弈方的不同合作方式
合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。
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主题地产盈利模式的指标体系
文化发扬光大 地区形象打造
社会效益
对政府的经济贡献 （GDP,税收等） 增加就业机会
政府政策支持
盈利模式
土地收益 a.土地开发增值收益 b.土地转让收益
经济效益
开发收益 a.经营性项目开发收益 b.商业项目开发收益
Step 3B 项目盈利模式研究 Step 3C 投融资策略 Step 3D 启动策略 Step 3E 项目物业发展建议 Step 3E 项目营销策略与推广方案
项目营销方案执行
服 务 内 容
规划的市场与经济评价
Step 2F 启动区发展定位 Step 2G 项目营销战略
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漳州云霄温泉项目
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项目目标
开发周期
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项目约束条件
1.
2.
3.
4.
世联对约束条件的理 解： 综合一期二期用地， 整体考虑土地价值挖 掘及综合利用 从市场角度及地块价 值角度提出方案调整 意见 一期温泉主题园先行 建设，但必须考虑跟 整体经营性物业的关 系 温泉设计及配套（酒 店）必须考虑市场永 续的竞争力，以保证 后期永续经营的成功
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地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优 质温泉旅游度假区的基本素质和条件
1、稀缺的海水温泉资源
地块优势条件
项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一，且温泉含有多种稀 缺的元素
2、交通条件便利•Fra bibliotek周边路网完善，三小时车程辐射闽南三大城市；
处于东山湾内海，拥有一线海景 地块内部水面较大，拥有潜在利用价值
一流温泉度假区
1. 将温泉资源发挥到极至，
形成不可复制竞争力
以保证获得永续经营
2. 交通网发达，在3小时车 3. 所处的区域经济比较发
2. 资源及生态环境的保护， 3. 功能的复合及外围体验价
值的打造形成持续的吸引 力 能
4. 周边具有广大的腹地，
4. 在进程中不断完善外围功 5. 获得政府权威机构的认证
及支持，赢得消费者认同
度假区开发
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温泉旅游地产项目的盈利模式：以住宅销 售及温泉的长期经营获得利润
本项目
纯地产 温泉经营
价格
项目所 处阶段
温泉盈利 地产盈利
起步阶段
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快速发展阶段
成熟阶段
区域成熟度 16
世联可以提供的服务
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主题地产发展顾问业务
观点四：寻找成功的区域开发盈利模式 切实可行的盈利模式是区域开发关注的重要问题。不同的盈利模 式决定区域开发模式、开发计划的不同。
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根据世联以往类似项目的顾问经验，我们 对主题式区域开发的认识有如下观点
观点五：区域开发风险的考虑 政策风险 经济风险
区域开发过程中面临多种风险，其中政策风险的不确定性最大，因此，增 加私营部门对政府决策影响力至关重要。
旅游地产模式研究系列报告 ——温泉主题项目开发研究
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主题地产项目必须关注的问题
Issue >
研究范畴界定：这里所指的主题地产是相对于常规区域开发项目 而言的，两者的区别主要在于主题地产是依托较强势的自然或人 文资源进行开发，属于特殊的房地产发展项目。
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2
在主题地产开发过程中，我们的客户常常 会面临如下问题
根据世联的经验， 主题地产项目研 究的核心是盈利 模式，任何其它 方面的策划研究 都要围绕盈利模 式去进行。
•项目开发依托的资源评价及发展潜力如何？ •项目发展方向和成功关键要素是什么？ •项目开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ •项目开发面临的市场竞争环境怎样？ •国内外类似案例中有哪些成功经验可借鉴？开发战略 中的致胜要素是什么？ •面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真 正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符
3、良好的自然环境
• •
弱势因素
1、陌生区项目：地处城市远郊，区域认知度低，非主城发展方向， 无城市价值可以依托； 2、尚无生活配套：区域距离县城距离25Km，无法依托县城配套， 同时区域内无项目开发，没有可借势的配套； 3、并非强势的海景及沙滩资源：由于地处东山湾内湾，因此海景 资源一般，同时没有优质的沙滩资源可以利用；
Downata Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里
Dunton
广度开发 驱动
多重 资源驱动
深度开发 驱动
温泉资源
文化产业 驱动
特殊产业 驱动
日本汤布院 英国巴斯
德国巴登巴登
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国际上温泉的发展一般经历四个阶段
温泉应用发展阶段：
发 展 阶 段
单纯洗浴温泉
室内温泉
1 价值咨询
Step 1A
2
战略咨询
Step 2A
3
策略咨询
Step 3A
3
实施咨询
Step 4A
土地价值评估及资源盘点
Step 1B 项目资源的保护与利用
项目开发目标体系设计
Step 2B 项目整体发展战略 Step 2C 项目整体发展定位 Step 2D 规划设计任务书 Step 2E
项目开发模式
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资料来源：世联分析
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一流温泉度假区成功开发的5大致胜要素
结合企业及温泉资源本身，在内涵或外延上作足文章， 形成不可复制的核心竞争力 环境的保护，确保永续经营
温泉资源开发 资源整合
外部资源：与权威政府部门或国际一流研究机构合作， 确保成果的权威性 内部资源：周边资源的整合，形成更多的休闲体验点
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对于大规模主题地产项目，世联认为重点 关注以下五方面问题
核心要点 资源的盘点、评估 资源如何在区域发展中发挥价值 资源与房地产开发的互动 资源的保护与开发 类似区域竞争价值对比 类似区域产品模式及客户分析 未来潜在竞争分析 区域特殊资源关联产业研究 总体发展战略 区域整体定位：形象、功能 分期开发策略 用地取得方式 开发次序 开发计划 开发纲领 管理模式 经济测算
稳健的发 展思路
区域定位 功能复合
在温泉的外围功能中增加更多的功能，以形成持续的吸 引力
体验
在体验上作足文章，获得客户充分的体验感受
在进程中不断完善和改进设施，以满足不断改变的体验 价值
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资料来源：世联分析
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世界一流温泉度假区特征
1. 温泉资源具有较高的稀
缺性，某项指标具有突 出的特性； 程内辐射几个核心城市； 达，具备潜在的消费能 力； 为未来功能扩充提供充 足的空间 自身资源禀赋
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世联对温泉开发项目的理解
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世联对世界一流温泉度假区成功案例进行了深入的研 究分析，总结出5种核心驱动力模式及其代表案例
国外： Blue Lagoon 捷克卡罗维瓦里 Downata Dunton 德国巴登巴登 日本汤布院 英国巴斯 …………
观点六：动态的区域规划 区域开发中的规划是动态的，规划与目标的检讨是区域开发过程 中不断进行的工作，具有市场可实现度的规划才是好的规划。
另对于此类大规模的区域开发项目，也有着清晰的工作步骤： 开发主体的合法性确立――目标体系的建立――土地查勘、资 源盘点――土地价值评估——确定取地策略――土地的控制与 获取――区域规划与定位――土地峰值地价的形成――开发模 式的选择――启动区的确定与启动策略――区域营销
项目条件：
1. 项目一、二期整体考虑，约1020亩； 2. 项目概念规划已经完成，但是可以根据世联的研究结论调 整；