商品房销售中明码标价问题的法律思考
关于《明码标价和禁止价格欺诈规定
关于《明码标价和禁止价格欺诈规定关于《明码标价和禁止价格欺诈规定（征求意见稿）》的起草说明《关于商品和服务实行明码标价的规定》（以下称《明码标价规定》）、《禁止价格欺诈行为的规定》（以下称《禁止欺诈规定》）是市场监管部门开展价格监管最常用、最基础的两部规章。
随着社会经济的发展，一些具体条款已经不能满足日常监管需要，基层对该两部规章进行修订的呼声越来越强烈。
自年起，原发改委价监局坚持开展对两部规章的修订工作,已经取得一定的工作基础。
机构改革后，《明码标价规定》《禁止欺诈规定》两个规章的修订已申请列入年总局立法计划。
为抓紧完成立法任务，我们研究起草了《明码标价和禁止价格欺诈规定（征求意见稿）》。
现将有关情况说明如下：一、前期工作自年起，原国家发改委价监局开始对《明码标价规定》《禁止欺诈规定》进行修订，开展了课题研究和专项调研，在年、年、年起草过三个版本的修订稿草案，并征求过地方意见、发改委各司局意见、部分专家和企业意见。
从历次讨论和征求意见看，比较一致的意见是：一是《明码标价规定》和《禁止欺诈规定》的内容应当进行整合。
1/5二是《明码标价规定》过于僵化，计划经济色彩比较重，标价签监制已经没有意义。
新的规章应当减少标价内容、增加标价形式。
三是新的规章必须解决明码标价不规范行为和价格欺诈行为划分不清楚的问题。
二、主要思路（一）将《明码标价规定》和《禁止欺诈规定》的内容进行整合，并进行适度扩充。
一是《明码标价规定》从正面规定经营者应当怎么做，《禁止欺诈规定》从负面规定经营者不得怎么做，将两者整合，逻辑更为清晰、规则更为完整。
二是执法实践表明，除去“不履行价格承诺”的欺诈形式外，绝大部分价格欺诈行为都是由于经营者明码标价不规范或者故意虚假标示造成的。
可以说，标价是价格欺诈的主要手段。
通过设置更为明晰的明码标价规则，可以从源头上预防和减少价格欺诈。
三是价格欺诈多发生在经营者进行价格比较、价格促销的过程中，但是现行的《明码标价规定》并没有对价格比较、价格促销进行比较详细的规定。
[商品房,销售,明码标价]商品房销售中明码标价问题的法律思考
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商品房销售中明码标价问题的法律思考摘要：商品房市场中的不明码标价行为已经成为当前商品房价格高居不下的重要原因之一。
不明码标价行为的主要表现为明码标价的方式不合理、采用虚假的或引人误导的价格广告、歧视性的价格欺诈等。
针对这些问题，一方面应当具体规定商品房明码标价的方式，另一方面对因欺诈而造成的消费者机会损失也应当予以赔偿。
1、商品房销售中的明码标价问题对商品和服务实行明码标价，是经营者必须履行的法定义务。
对此问题，很多国家和地区的立法都有所规定。
如欧洲议会颁布了《明码标价法》，并且还规定了明码标价的具体准则，其中规定：商人提供给消费者的产品必须标明卖价和单价，使消费者能够更好地来了解信息，更有助于价格比较。
英国的《消费者保护法》和《价格标示法令》也对零售商与消费者之间在商品、服务、膳宿供应或者便利设施等方面的明码标价作了明确而细致的规定；我国《价格法》和《消费者权益保护法》对明码标价的问题也有规定，而国家发展计划委员会2000年10月31日发布的《关于商品和服务实行明码标价的规定》更明确规定了明码标价的概念。
根据该规定，明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。
按照这一要求，实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。
经营者不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其它情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。
经营者违反规定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。
根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应明码标价。
商品房作为关系到消费者重大利益的消费品，其明码标价的问题更应引起重视。
目前，我国很多地方已经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》等。
经营者销售商品房时未按备案价格标价的行为法律定性
1、经营者销售商品房时未按备案价格标价的行为，涉嫌违反明码标价的价格违法行为。
我国《价格法》第12条：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧该行为符合《价格法》第14条经营者不得有下列不正当2、2、《价格法》第40条规定，经营者由本法14条所列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。
有关法律对本法第十四条所列行为的处罚及处罚机关另有规定的，可以依照有关法律的规定执行。
有本法第十四条第（一）项、第（二）项所列行为，由全国性的，由国务院价格主管部门认定；由省及省以下区域性的，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门认定。
实际价格与备案价格不符对购房者的影响及维权实务中，开发商对于法规政策明码报价的要求，通常未严格执行，很多时候，购房者只能通过销售人员的口头得知自己看中房子的价格，而面对备案价低于实际销售价问题，开发商亦通过重新备案的方式，来规避物价部门的处罚。
更有甚者，开发商采用“高报低开”的方式，将商品房备案价格定的原高于销售价，而二者之间的价差就是开发商坐地起价的空间。
对于按揭买房的购房者而言，银行将来对于按揭买房人会依据备案价格进行房产评估，意味着其向银行贷款的金额无形中缩水，从而向买房人发放贷款额度。
同时，购房者购房时的房屋价格高于备案价格，则购房者合法的权益收到侵害，意味着购房者花费多于实际价款购买了房产，多支付了一笔“冤枉钱”。
依据《价格法》第41条的规定，消费者对于因经营者为价格违法行为致使消费者或其他经营者多付的价款的，消费者可向经营者要求退还多付部分；造成损害的，还可要求经营者依法承担赔偿责任。
另外，购房人在买房过程中遭遇到类似情况，可将相关情况向物价局反映，由物价局对开发商的相关违规情况进行认定，由物价局对开发商作出相应的处罚。
国家市场监督管理总局对《明码标价和禁止价格欺诈规定》重点内容的解读
国家市场监督管理总局对《明码标价和禁止价格欺诈规定》重点内容的解读文章属性•【公布机关】国家市场监督管理总局,国家市场监督管理总局,国家市场监督管理总局•【公布日期】2022.06.02•【分类】法规、规章解读正文《明码标价和禁止价格欺诈规定》重点内容解读2022年6月2日，国家市场监督管理总局以第56号令公布了《明码标价和禁止价格欺诈规定》（以下简称《规定》），自2022年7月1日起施行。
为深入理解《规定》立法宗旨，准确把握规章内容，现对《规定》的重点内容进行解读。
一、《规定》的起草背景《关于商品和服务实行明码标价的规定》（2000年原国家计委第8号令，以下简称《明码标价规定》）、《禁止价格欺诈行为的规定》（2001年原国家计委第15号令，以下简称《禁止欺诈规定》）是价格监管执法的重要依据，对保护消费者和经营者合法权益、维护市场价格秩序发挥了重要作用。
但随着经济社会发展，两部规章已难以适应价格监管执法需要，迫切需要制定更科学、更准确的标价方式和价格欺诈认定规则。
如原《明码标价规定》中的标价内容“六要素”已脱离实际，“标价签监制”等要求也较为僵化，甚至成为变相行政审批。
同时，经济社会发展对价格监管执法提出许多新要求，特别是在数字经济领域中，经营者的标价方式、价格欺诈行为都与线下经济有很大不同，表现形式更加复杂，呈现出许多新特点。
此外，2021年实施的《行政处罚法》对行政执法提出了新要求，有必要通过修订两部规章，体现新的立法精神。
二、《规定》制定遵循的原则一是精简框架，坚持科学合理。
原两部规章及配套解释共有条款52条，经过全面梳理提炼，《规定》共有条款27条，体例更合理、逻辑更清晰、规则更科学。
同时，大幅删减了两部规章中滞后和不符合实际的条款，补充完善了对经营者价格行为的规定，增强规章的可操作性，提升监管效能。
二是增设新规，坚持与时俱进。
随着数字经济的发展，经营者各种新型价格标示和价格欺诈行为对价格监管执法提出新问题、新要求。
浅谈商品房销售环节未标示实际成交价问题——以江苏某地区为例
2016 年 12 月中旬，中央经济工作会议提出， 要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位， 要求回归住房居住属性。相关部门应该积极采取 行动，平稳房地产市场，维护购房者合法权益。
（一）立法部门尽快出台相关政策。目前的 法律法规及规范性文件仅规范了标示已售房源价 格但未规定如实标示实际成交价格的情形，对于 未标示已售房源价格行为，如何处罚要求不够具 体，应加快完善这方面的法律法规。
（二）监管部门着重加大宣传和执法力度。 根据执法情况显示，楼盘开发商法律素养参差不 齐，对价格方面法律知识多一知半解。市场监管 部门应加大普法力度和执法检查的查处力度，维 护消费者的合法权益。
（三）信访部门积极畅通和拓宽投诉举报渠 道。通过广泛宣传 12345 投诉举报电话，让广大 消费者知晓反映民生民情方式多种多样，若发现 问题可及时举报投诉，群策群力完善房地产销售 市场。
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价格
款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行 政管理机关吊销营业执照。”的规定实施处罚。
（二）判定未标示实际成交价违法的法律依 据
2011 年 3 月 16 日，国家发展和改革委员会发 布的《商品房销售明码标价规定》第五条至第十五 条对商品房明码标价的项目、标示内容、标示方式 进行了具体规定。其中第十二条规定，“对已销售 的房源，商品房经营者应当予以明确标示。如果同 时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成 交价格”。2011 年 6 月 8 日，国家发展和改革委 员会进一步发布《关于商品房明码标价检查查出问 题处理意见的函》，第三条“对于标示已售房源价 格但未如实标示实际成交价格的，按照《禁止价格 欺诈行为的规定》第六条第 ( 一 ) 项或第 ( 三 ) 项 规定，对每个项目处以 50 万元的罚款。”
明码标价和禁止价格欺诈规定
明码标价和禁止价格欺诈规定第二条本规定适用于市场监督管理部门对经营者违反明码标价规定行为和价格欺诈行为的监督管理和查处。
本规定所称明码标价，是指经营者在销售、收购商品和提供服务过程中，依法公开标示价格等信息的行为。
本规定所称价格欺诈，是指经营者利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为。
第三条经营者应当遵循公开、公平、诚实信用的原则，不得利用价格手段侵犯消费者和其他经营者的合法权益、扰乱市场价格秩序。
第四条卖场、商场、市场、网络交易平台经营者等交易场所提供者（以下简称交易场所提供者）应当依法配合市场监督管理部门对场所内（平台内）经营者开展价格监督管理工作。
交易场所提供者发现场所内（平台内）经营者有违反本规定行为的，应当依法采取必要处置措施，保存有关信息记录，依法承担相应义务和责任。
交易场所提供者应当尊重场所内（平台内）经营者的经营自主权，不得强制或者变相强制场所内（平台内）经营者参与价格促销活动。
第五条经营者销售、收购商品和提供服务时，应当按照市场监督管理部门的规定明码标价。
明码标价应当根据商品和服务、行业、区域等特点，做到真实准确、货签对位、标识醒目。
设区的市级以上市场监督管理部门可以根据特定行业、特定区域的交易习惯等特点，结合价格监督管理实际，规定可以不实行明码标价的商品和服务、行业、交易场所。
第六条经营者应当以显著方式进行明码标价，明确标示价格所对应的商品或者服务。
经营者根据不同交易条件实行不同价格的，应当标明交易条件以及与其对应的价格。
商品或者服务的价格发生变动时，经营者应当及时调整相应标价。
第七条经营者销售商品应当标示商品的品名、价格和计价单位。
同一品牌或者种类的商品，因颜色、形状、规格、产地、等级等特征不同而实行不同价格的，经营者应当针对不同的价格分别标示品名，以示区别。
经营者提供服务应当标示服务项目、服务内容和价格或者计价方法。
经营者可以根据实际经营情况，自行增加标示与价格有关的质地、服务标准、结算方法等其他信息。
商品房销售明码标价规定
商品房销售明码标价规定随着我国经济的快速发展，房地产行业也迅速蓬勃发展，商品房销售成为了人们生活中不可或缺的一部分。
然而，在商品房销售过程中，一直存在着一些不规范的现象，比如房价标价不明确、不透明等问题。
为了规范商品房销售市场，保护购房者的合法权益，我国相关部门出台了《商品房销售明码标价规定》，以规范商品房销售市场。
首先，明码标价是指商品房销售价格必须在显著位置公示，并且价格明确、明码标价。
这一规定的出台，对于规范商品房销售市场起到了至关重要的作用。
一方面，明码标价可以让购房者清楚地了解到商品房的实际价格，避免因为价格不明确而导致的购房纠纷。
另一方面，明码标价也可以促使开发商合理定价，避免房价虚高，保障购房者的合法权益。
其次，《商品房销售明码标价规定》还规定了对于价格优惠的公示要求。
在商品房销售过程中，开发商常常会对购房者进行一些价格优惠，比如打折、赠送家具等。
然而，在过去的销售过程中，这些优惠常常是隐性的，购房者往往难以获知。
《商品房销售明码标价规定》要求开发商对价格优惠情况进行公示，明确告知购房者。
这一规定的出台，可以让购房者充分了解到价格优惠的情况，避免因为信息不透明而导致的购房纠纷。
另外，《商品房销售明码标价规定》还对于销售广告和销售促销活动进行了规范。
在过去的商品房销售过程中，一些开发商常常通过夸大宣传、虚假广告等手段来吸引购房者，导致购房者在购房过程中受到误导。
《商品房销售明码标价规定》要求开发商在销售广告和促销活动中必须真实、合法、准确地宣传商品房的价格、优惠政策等信息，避免虚假宣传误导购房者。
这一规定的出台，可以有效保护购房者的合法权益，规范商品房销售市场。
综上所述，《商品房销售明码标价规定》的出台，对于规范商品房销售市场，保护购房者的合法权益起到了至关重要的作用。
在未来的商品房销售过程中，我们期待相关部门能够严格执行这一规定，加强对商品房销售市场的监管，保障购房者的合法权益。
同时，我们也希望开发商能够自觉遵守这一规定，诚信经营，为购房者提供更加透明、公正的购房环境。
商品房价格监管问题剖析及对策研究
以“ 原总价” 、 “ 原价 ” 、 “ 原单 价 ” 等形 式 进行 宣 传 ， 给
购 房 者造成 降 价假 象 ，构 成 了典 型 的虚构原 价 的价
码 标 价 规定 》 以来 ， 国家 发 改委 组 织开 展 了多 次专 项 格 欺诈 行 为 。 检查 ， 成 都 市价 检局 在上 级 指 导下 积极 探 索 ， 有 所 尝 试， 积 累 了一定 监管 经验 ， 笔者 在此 过 程 中对 商 品房 价 格 监 管不 断涌 现 的新 问题 、新 动 向进行 了思 考 与
研究。
一
２ 、营销过 程 中使用 欺 骗性 或 误导 性 的语言 、 文 字 等诱 导购 房 者 。在检 查 过程 中常 发 现 “ 震撼价” 、 “ 惊爆价” 、 “ 山水 美 景价 ” 等模 拟两 可 的售房 促 销词
汇， 未 能传递 清 晰 明 了的价 格信 息 ： 部分 商 品房 经营
置 明码 标 价 ，但 仍然 不 同程 度 地存 在 着对 相关 价 格
法 律法 规 理解 不 深 、 执行 不 到位 的情 况 。 主要有 以下
造 成 了误导 ， 构 成价格 欺 诈 。
（ 三） 未在 规 定 时 间 内一 次 性公 开预 售 房 源 ， 造
成 捂 盘
几类 问题 。 （ 一） 对 公 示 的 方 式与 内容 存在 误 区 ， 明码 标 价
诈
（ 一） 对《 商 品房 销售 明码 标 价规 定》 理 解不 深 不
ｌ 、 促 销 广告 存 在 虚构 原 价 的价 格 欺诈 。新 建商
透
品房 作 为 在 同一 时 问 、 同一 场 地 、 同一 楼 层 、 同一 空
商 品房经 营者 普遍 了解此 项 针对 房地 产 行业 的
商品房明码标价考验政策执行力
2011年第30期(总第2374期)市场网络垄断正悄然诞生姜伯静互联网实验室董事长方兴东2011年2月18日在接受人民网I T频道记者采访时表示,某些企业的市场垄断行为,严重影响了中国互联网行业的创新发展。
他特别强调,反垄断的核心在于反对垄断行为,而不是处在垄断地位的企业。
方兴东所领导的互联网实验室公布了中国互联网行业垄断状况调查及对策研究报告。
该报告指出,我国互联网产业已经出现了垄断现象。
报告透露,中国互联网行业出现的垄断现象主要集中在搜索、即时通讯、电子商务三大领域:2010年第三季度,百度占据搜索引擎市场份额的7230%;腾讯QQ占据即时通讯市场份额的7656%;阿里巴巴旗下阿里巴巴B2B、淘宝、支付宝分别占据各自领域市场份额的5439%、5439%、947%和71%。
反垄断这个概念对于我们来说是一个既陌生又熟悉的概念。
陌生,是因为它离我们的现实生活尚远;熟悉,是因为它的诞生已经有了一个世纪以上的历史,并且反垄断调查在世界各国不断上演。
中华人民共和国反垄断法出台之时,中国的互联网还在急速发展阶段,远谈不上成熟,垄断行为在互联网上还不多见,所以,当时法律条文主要针对的对象,也不是互联网企业。
但是,从2007年至今,中国互联网市场已经接近成熟,至少在对消费市场的瓜分上已经成型。
正如方兴东所言,在互联网企业各自成型的领域,新生的、创新的企业想要再次分一杯羹已经难上加难,其命运只有被收购或者被死亡。
但是,方兴东所说的还只是皮毛,互联网垄断企业垄断行为最大的危害在于:垄断企业的肆意行为,在政府职能部门无法有效约束的情况下,会给消费者带来伤害。
这种伤害的例子不用多举,2010年的中国互联网带给我们的伤痕就很深刻。
它们之所以如此胆大妄为,没有商业和法律上的后顾之忧是主要原因在政府不能严厉惩罚的情况下,消费者又没有其他的选择。
客观地讲,中国的反垄断已经落后了世界一步,在微软、英特尔相继在欧美被调查的时候,我们对互联网业的垄断尚不自知。
明码标价工作存在的问题及对策
们在案卷制作、 归档、 保密等环 节缺乏有效的规范管理， 存在很 多漏洞和问题。 如： 案件查处完 毕后不及时整理归档； 上报考评 案卷与实际办案过程不符合； 不 按照文书格式要求制作和使用文 书， 特别是基层价格执法部门不 按程序办事， 无论程序走到哪 儿， 罚款入库了， 案卷就没人管 了， 案件文书资料到处乱扔， 增 加了泄密隐患。 因此， 加强案卷 管理， 增强价格执法人员制作检 查文书能力和价格行政执法水平 已成为当务之急。 一是各地要专 门设立档案室， 由专人负责档案 管理工作， 使案件管理规范化； 二是提高质量， 价格执法人员要
六 、 严格案卷管理
价格监督检查案卷是价格违 法案件从立案到结案所有执法活 动的真实记录， 是价格执法过程 的重要历史资料， 也是衡量我们 执法水平的重要标准。 但是， 我
明码标价工作存在的 问题及对策
□
徐 伟
推
行明码标价是价格主管部门对市场进行监督 的手段之一， 不仅规范了经营者自身的经营 行为， 还维护了消费者的合法权益， 越来越
二 、 明码标价工作存在问题的原因
（一） 经营者方面 许多经营者认为市场经济商家可根据进货成本 和行情自由定价， 只要有人买， 喊多少价都可以， 用不着明码标价。 有的商品品种成千上万， 随行就 市的价格变化比较大， 每一件商品都标价太麻烦。 （二） 消费者方面 对于大型超市、 商场的价格， 消费者一般认为 比较真实， 也比较信赖， 对于个体经营者而言， 消 费者即使侃价之后成交， 仍然有吃亏的感觉。 因此， 作为消费者， 希望明码标价更普遍、 更规范直至实 行明码实价。 （三） 管理者方面 明码标价是一项长抓不懈的工作， 既要花大量
少数经营者为应付检查而突击标价， 但检查结 束后， 随着商品价格的变动和换货 ， 却不能及时更 换和补充标价签， 造成明码标价不连续、 不稳定。 （五） 经营者明码标价存在攀比现象 经营者之间相互串通， 达成共识， 形成你不标 我也不标的相互攀比的现象。 所以价格主管部门在 推行明码标价工作中， 往往会遇到经营者反映某某 商家没标， 只要他们标我也标的相互攀比现象， 且 比较普遍。 （六） 商家促销商品原价无从考究 国家发展改革委关于 《禁止价格欺诈行为的规 定》 有关条款解释意见的通知中规定 ， “原价” 是 指经营者在本次降价前七日内在本交易场所成交的 有交易票据的最低交易价格； 如前七日内没有交易 价格， 以本次降价前最后一次交易价格作为原价。 通过市场调查发现， 很多经营者没有保存商品降价 前七日内的价格资料， 并且相当一部分经营者以为 原价就是商品出厂时的价格。 （七） 明码标价查处力度不够 对明码标价工作的监督检查缺乏持久性和连贯 性， 对检查发现的违法问题多采取批评教育或提出 警告的形式， 情节严重的也仅是罚点款了事， 对一 些典型的、 侵害消费者利益的案件公开曝光更显不 够， 对违法者难以起到威慑、 制止作用。 总之， 经 营者因不明码标价所受的经济处罚与既得利益不成 比例， 充分认识明码标价工作的重要性 《价格法》、 《关于商品和服务实行明码标价的 规定》 等法律法规都对明码标价作了详细的规定。 作为价格主管部门要深刻认识到明码标价是构建诚 信社会的重要组成部分， 是维护正常市场价格秩序， 促进公平、 公开、 合法的市场竞争， 保护消费者和 经营者合法权益的重要手段。 因此， 各级价格主管 部门要把此项工作作为全局工作的重点 ， 制定详细 的工作计划和措施， 并有步骤的分行业逐步开展和 实施。 （二） 多渠道宣传使明码标价深入人心 通 过 每 年 《价 格 法 》 宣 传 月 、 3．15 消 费 者 权 益 保护日及一些重大节日， 采取发宣传资料、 张贴标 语， 通过广播、 电视、 电台、 报纸等媒体加强宣传， 在全社会营造一种明码标价光荣的氛围 ， 使明码标 价工作深入人心。 （三） 加强与相关部门的配合 明码标价是提高城市品位、 树立城市形象， 创 建文明城市的重要一环， 单靠价格主管部门是难以 做到的， 需要工商、 质检、 公安等部门在各自的职 责范围内加强配合联合执法， 共同引导企业和经营 者增强价格诚信意识， 共同推进明码标价工作。 （四） 加大价格监督检查力度 明码标价不能仅仅停留在形式上， 检查的时候 好一点， 检查过后经营者依然我行我素 ， 更重要的 是看明码标价各项规定是否落实 。 价格主管部门要 创新检查方式， 定期不定期组织巡查， 发现问题及 时纠正， 对于拒不改正的要严肃查处 ， 真正起到查 处一起规范一片的作用。 （作者单位： 山东省兖州市物价局）
商品房销售明码标价规定
商品房销售明码标价规定商品房销售是指开发商将房屋建设完成后挂牌出售给购房者的一种行为。
为了保护购房者的合法权益和维持市场秩序，各地政府制定了不同的商品房销售明码标价规定。
下面就是一些常见规定的总结。
首先，根据我国相关法律法规规定，商品房销售必须明码标价。
开发商在售楼处、房源公告、广告等各类宣传材料上，必须明确标注房屋的售价和面积。
购房者可以通过这些信息了解到所购房屋的价格，以便做出合理的购买决策。
其次，房屋销售价格必须合理合法。
根据《商品房销售管理办法》，开发商在明码标价时，必须保证价格的真实性、合理性和合法性。
价格不能以低于成本价、虚报面积等方式误导消费者。
同时，房屋售价不能违反《城镇房地产管理法》规定的价格上限。
再次，商品房销售明码标价规定了购房者的权益保护措施。
购房者在签订购房合同之前，有权要求开发商提供详细的房屋和相关费用明细，以便核对房屋交易的真实性和合法性。
如果发现开发商存在欺诈行为，购房者可以提出投诉和维权，争取自己的合法权益。
最后，商品房销售明码标价规定了对开发商的处罚措施。
如果发现开发商虚报房屋面积、违规标价等行为，政府将对其进行处罚，包括罚款、限制参与房地产开发等。
这些处罚措施起到了对开发商的警示作用，有效维护了市场秩序和购房者的权益。
总之，商品房销售明码标价规定是为了保护购房者的合法权益和维持市场秩序而制定的一系列规则。
购房者在购买商品房时，可以通过明码标价来了解房屋的价格和面积等重要信息，从而作出明智的决策。
开发商在销售商品房时，必须严格遵守规定，确保房屋售价的真实合法，并承担相应的责任和处罚。
这样的规定促进了商品房市场的健康发展，维护了消费者的合法权益。
“一房—价”对开发商定价权的影响及法律风险——从法律角度解读发改委《商品房销售明码标价规定》
的在 于加 强房 地 产市 场价 格监 管 ，解 决 商 品房销
售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等
问题 。那 么 ， “ 一房 一价 ”施 行 后 ，开发 商在 商 品房 定价 上将 会 受到 哪些 影 响？ 对购 房者 又会 起
到什么作用９开发商违反 《 规定》又将面临哪些 风险？本文从 《 价格法》 《 行政处罚法》等法律
利 进 行 约束 ，即开 发商 必须 按 照 申报 价格 明码 标１
外销售商 品房 。虽然 《 规定 》只规定开发 商可ｌ
价 ，打 折 ，没有 规定 开 发 商 不能 提高 商 品房 价格 ． 在 价 格 申 报和 价 格 公 示 的 要 求 下 ，如 果 开 发商 价 ，就 必须 再 次 申报 并 重新 明码 标 价 ，否 则 只能 ｊ
然 自主 定 价是 开 发商 的权 利 ，但 这 些价 格调 整 和 变 化信 息 是购 房 者 无从 了解和 掌 握 的 ，主动 权 全
２利 用虚 假 或 者 使 人 误 解 的价 格 手 段诱 骗 消 费 者 ．
交易的 ，责令改正 ，没收违法所得并处违法所得５ 信
以 下 的罚 款 ，没 有违 法 所 得 的 ，处 ５ 以上 ５ 万 以下 万 Ｏ 罚 款 。该项 处罚 已有实例 。据 国家发改委 网站３ 月
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进 行 申报 。在 销售 过 程 中 ，开 发商 可视 市 场 情况 实 时 调 整 优 惠 折 扣 及 优 惠 折 扣 条 件 。 由于 《 规
这 些 价格 差 异 ，开发 商 一般 是 不 会公 开 的 。购 房 者经
常会发现，按照开发商广告标示的价格来看房 ，在开
发 商 的销 售 现 场却 查 看 不 到具 体 的房 屋 价格 信 息 ，找
商品房销售中明码标价问题的法律思考
商品房销售中明码标价问题的法律思考论文报告关于商品房销售中明码标价问题的法律思考目录一、引言二、明码标价的法律意义三、商品房销售中存在的明码标价问题四、明码标价的强制性规定五、对违反明码标价规定的责任追究六、案例分析结论一、引言商品房的销售是房地产市场的重要组成部分。
但是，在商品房销售过程中，存在价格不透明、捆绑销售、虚假宣传等问题，这些问题直接损害了购房者的合法权益，也扰乱了市场秩序。
因此，明码标价作为一个重要的消费者权益保护措施，对于规范商品房销售行为、维护市场秩序、保护购房者权益具有重要作用。
本文将从明码标价的法律意义、商品房销售中存在的问题、明码标价的强制性规定、对违反明码标价规定的责任追究以及案例分析等五个方面进行详细探讨，以期为优化商品房市场环境、保护购房者权益打下坚实的法律基础。
二、明码标价的法律意义明码标价是指商家在商品的外包装、说明书、附属单证等媒介上，将商品的价格以明码标注出来，消费者可以直接了解到商品的价格信息。
明码标价是一个重要的消费者权益保护措施，能够有效地维护消费者合法权益，防范商家的不正当行为，促进商品市场的健康发展。
从法律意义上讲，明码标价是履行商家告知义务的一种方式，依据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，卖方有义务在销售商品前告知买方有关的标的物特征、数量、质量、价款等情况，明码标价就是卖方告知价款的一种方式。
同时，在《中华人民共和国物价法》中，也对明码标价作出了规定，明码标价是一个重要的价格监管制度，在商品销售中具有法律强制力。
三、商品房销售中存在的明码标价问题在商品房销售中，明码标价问题较为普遍。
具体表现为以下几点：1、一些房地产开发商不提供明码标价，而是通过售楼处展示的样板间或者虚构的价格进行销售，导致购房者无法准确了解房屋的真实价格，增加购房风险。
2、一些房地产开发商在销售过程中，对不同购房者提供不同的优惠政策，价格不透明，导致购房者无法充分了解市场价格，提高购房成本。
商品房明码标价规定
商品房明码标价规定
商品房明码标价是指开发商在销售商品房时，在楼盘售楼处、销售广告、宣传资料、预售合同等相关信息中明确标明房屋的价格。
这一规定的目的是保护购房者的合法权益，提高商品房销售的透明度和公开性。
根据《商品房销售管理办法》第十四条，开发商在销售商品房时应当明码标价，并公示标价依据。
这意味着开发商不得以任何形式对房屋价格进行隐瞒或虚假宣传。
标价的依据应当是符合市场价格的公正合理的。
商品房明码标价规定的具体内容如下：
首先，开发商应当在售楼处明显位置标明房屋的销售价格，并和真实交易价格保持一致，不得以任何理由上演价格变动的戏码。
其次，开发商在销售广告、宣传资料中应当清晰明确地标明房屋的售价，不得夸大宣传，误导购房者。
再次，预售合同应当明确标明房屋的实际交易价格，并提供相应的优惠政策和优惠条件，确保购房者能够清晰、准确地了解到房屋的实际销售价格。
此外，开发商还应当设立公示栏，在售楼处内公示房屋的明码标价，并随时更新价格信息，确保购房者能够实时获取最新的房屋价格信息。
最后，购房者应当注意，在购房过程中要仔细核对商品房明码标价信息，并保存相关的证据，以防发生价格纠纷。
总之，商品房明码标价规定是为了保护购房者的权益，确保房屋销售过程的透明和公开。
开发商应当严格按照规定进行销售，提供真实、准确的房屋价格信息，以营造良好的购房环境。
购房者也要密切关注商品房明码标价，合理选择房屋，维护自己的合法权益。
市场监管明码标价工作总结
市场监管明码标价工作总结
近年来，我国市场监管部门在明码标价工作方面取得了显著成效。
明码标价是市场秩序的重要保障，也是保护消费者权益的重要举措。
市场监管部门在这方面的工作总结如下：
一、强化监督检查。
市场监管部门加大了对商家的监督检查力度，对违规标价行为进行严厉打击。
通过加大巡查频次和执法力度，有效地净化了市场环境，提高了商家的守法意识。
二、加强宣传教育。
市场监管部门通过各种形式的宣传教育活动，提高了消费者对明码标价的认识和重视程度。
消费者对于明码标价的要求也越来越高，这也迫使商家更加严格地执行明码标价规定。
三、建立投诉举报渠道。
市场监管部门建立了便捷的投诉举报渠道，鼓励消费者对违规标价行为进行举报。
这有效地提高了监督力度，让商家不敢随意违规标价。
四、加强行业协作。
市场监管部门与相关行业协会进行了紧密合作，共同推动明码标价工作。
通过行业协会的力量，让更多的商家了解到明码标价的重要性，提高了整个行业的标价水平。
五、加强执法力度。
市场监管部门对于违规标价行为进行了严格的执法，对于违规商家进行了严厉的处罚。
这有效地震慑了一些不法商家，让他们不敢再随意违规标价。
总的来说，市场监管部门在明码标价工作上取得了显著成效，但也要看到，还存在一些问题。
比如一些小商家对明码标价的重视程度不够，还存在一些违规标价行为。
市场监管部门需要进一步加大宣传力度，提高整个社会对明码标价的认识和重视程度，让明码标价成为市场秩序的常态，保护消费者权益的重要手段。
严谨行政行为 强化合力监管 努力创建房地产销售秩序新规范——关于对房地产价格监管的思考
定 ． 款 之 外 另 代 收 水 电气 户 表 安 装 、 线 电视 安 装 房 有
费 等 费 用 ，或 特 别 说 明含 配 套 费 和 不 含 配 套 费 的 房 价 ． 终 签 定 商 品 房 买 卖 合 同 中 （ 案 合 同 ） 房 款 最 备 的
年 ４ ． 充 市 物 价 局 、 充 市 房 地 产 管 理 局 南 市 物 月 南 南 检 字 （ ０ ７ ８ 号 文 进 一 步 强 调 商 品 房 销 售 公 示 制 ２０ ）４
１ ．％ 、 ９ ５ ； 全 区 商 品 房 销 售 面 积 分 别 为 ３ ６ ８ ７８ ３ ．％ ８ ０７ 平 方 米 、 ４ ６ ４￣ 方 米 （ ０ ８ 因 “ ．２” 川 地 震 等 １７５ － ｚ ２０ 年 ５１ 汶 因 素 大 幅 下 滑 ）３３ ２ 、 ６ ４ ８平 方 米 ， 分 别 同 比 增 长 ２ ．％ 、 ６１ ５ 、 ４ ． ％ ； 区 商 品 房 每 平 方 米 销 售 ８１ 一 ． ％ １ ６１ 全 ７ 均 价 分 别 为 １２ 元 、３ ３ 、５ ７ ，同 比分 别 增 长 ８５ ２ ｌ元 ２ ８元 ｌ ． ％ 、 ６ ７ 、 １９ 。 地 产 投 资 占 ＧＤＰ比 例 逐 渐 增 ５４ ２ ．％ ｌ ．％ 房 加 。 两 年 来 住 宅 建 设 对 经 济 增 长 的 贡 献 率 超 过 １８ 近 ．
定 ， 款 之 外 另 代 收 水 电气 户 表 安 装 、 线 电视 安 装 房 有
费 等 费 用 ，并 特 别 说 明 含 配 套 费 和 不 含 配 套 费 的 房 价 ， 定 商 品 房 买 卖 合 同 中 （ 案 合 同 ） 房 款 未 含 签 备 的
商品房销售中的价格问题及解决建议(全文)
商品房销售中的价格问题及解决建议商品房销售价格是目前社会各界关注的热点和焦点问题，高位运行的价格使许多人闻之色变，尤其怕房价保持过快上涨趋势。
为此GJ不断出台新的政策规定，采取各种有效措施，加大力度操纵商品房销售价格过快上涨。
20XX年5月GJ进展改革委颁布实施了《商品房销售明码标价的规定》，湖北省结合实际印发了《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）的通知》，黄冈市价格主管部门按照GJ和省的有关文件精神，下发了《关于商品房销售价格实行备案的通知》，对商品房的销售价格提出了各项明确要求。
执行超过两年的时间，究竟取得了什么样的效果，商品房开发商是否严格执行有关政策规定，老百姓是否得到真正的实惠，对操纵房价有没有实质性的作用，带着这些问题，笔者对部分县市的商品房销售情况进行了一次摸底调查，全面了解。
现结合具体情况，把所思所想表达出来，希望在商品房销售价格监管中起到抛砖引玉的作用。
一、我市商品房销售价格变化总体情况笔者所在地是一个县级城市，属GJ确定的贫困县市。
早在20XX年，福鑫房地产商开始进入我市开发商品房，20XX年开始销售商品房，当时价格不超过每平方米600元。
经过十年的时间，现在全市商品房开发企业达30多家，商品房价格也一路高升，几乎一年一大步，从每平方米600元至现在突破4000多元，仍有上升的趋势。
综合各方反应看法，分析价格上涨原因主要有七个方面：一是开发商追求最大利润。
这是个人投资办企业的本质所决定的。
二是经销商从中渔利。
开发商以平均价托付经销商推销，经销商聘请人员与销售业绩挂钩，多赚多得，无形中加了一次价。
三是商品房开发成本上升。
材料随行就市，涨的多，现在地价实行招、拍、挂，人员工资大幅增长。
四是大中城市商品房价格高位运行和持续上涨的辐射效应。
开发商纷纷向下转移，扩大盈利空间。
五是需求量增大，主要是打工族购房需求和部分人投资购房需量增加。
六是城镇化建设的推进，扩大了住宅的需求。
安徽省物价局关于商品房销售价格有关问题定性的意见
安徽省物价局关于商品房销售价格有关问题定性的意
见
文章属性
•【制定机关】安徽省物价局
•【公布日期】2012.03.09
•【字号】皖价检函[2012]41号
•【施行日期】2012.03.09
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】价格
正文
安徽省物价局关于商品房销售价格有关问题定性的意见
（皖价检函〔2012〕41号）
安庆市物价局：
你局《关于请求对商品房销售价格有关问题定性的报告》悉。
现就有关问题提出如下意见：
一、关于申报价格与备案价格的概念问题。
国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》第九条中的“申报价格”，在《安徽省〈商品房销售明码标价规定〉〉实施细则（试行）》中第五条明确为“备案价格”，指商品房销售企业将销售价格向当地价格主管部门申报并经审核备案后的价格，企业在商品房销售过程中必须在经营场所公示商品房备案价格。
二、关于商品房明码标价中的问题。
《商品房销售明码标价规定》和《安徽省〈商品房销售明码标价规定〉〉实施细则（试行）》实行后，房地产开发经营企业实际标示价格与备案价格不一致的行为，依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
二○一二年三月九日。
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商品房销售中明码标价问题的法律思考
摘要：商品房市场中的不明码标价行为已经成为当前商品房价格高居不下的重要原因之一。
不明码标价行为的主要表现为明码标价的方式不合理、采用虚假的或引人误导的价格广告、歧视性的价格欺诈等。
针对这些问题，一方面应当具体规定商品房明码标价的方式，另一方面对因欺诈而造成的消费者机会损失也应当予以赔偿。
1、商品房销售中的明码标价问题
对商品和服务实行明码标价，是经营者必须履行的法定义务。
对此问题，很多国家和地区的立法都有所规定。
如欧洲议会颁布了《明码标价法》，并且还规定了明码标价的具体准则，其中规定：商人提供给消费者的产品必须标明卖价和单价，使消费者能够更好地来了解信息，更有助于价格比较。
英国的《消费者保护法》和《价格标示法令》也对零售商与消费者之间在商品、服务、膳宿供应或者便利设施等方面的明码标价作了明确而细致的规定；我国《价格法》和《消费者权益保护法》对明码标价的问题也有规定，而国家发展计划委员会2000年10月31日发布的《关于商品和服务实行明码标价的规定》更明确规定了明码标价的概念。
根据该规定，明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。
按照这一要求，实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。
经营者不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其它情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。
经营者违反规
定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。
根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应明码标价。
商品房作为关系到消费者重大利益的消费品，其明码标价的问题更应引起重视。
目前，我国很多地方已经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》等。
《上海市房地产市场明码标价的实施细则》甚至明确规定了房地产市场明码标价的概念，即房地产市场明码标价，是指房地产经营者、房地产中介服务机构和物业管理服务企业，买卖、有偿转让、租赁房屋和提供服务，依法公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为，该规定还对买卖、租赁房屋、房地产中介服务、物业管理服务等的明码标价提出了具体的要求。
不可否认的是，以上这些规定对规范我国商品房市场价格行为、保护消费者利益起到了很大的作用。
但是由于立法的不够完善和执法的不到位，现实中经营者不明码标价的行为仍然普遍存在，这也助长了商品房价格的居高不下，不明码标价的现象已经成为当前商品房市场的一个严重问题。
2、商品房销售中不明码标价行为的表现
目前我国商品房市场中不明码标价行为的主要表现有：
1.明码标价的方式不合理
有些经营者不向消费者明示商品房的价格或公告虚假的价格，在销售场所，商品房价格往往由销售人员内部掌握，消费者无法得知每
套商品房的具体价格，更无从比较已经售出的商品房与待售商品房的价格；有些商品房经营者对外公布有少量的价格优惠的商品房，以吸引消费者与其交易，而实际上这些优惠的房屋并不存在，或者在缔约时附加了十分苛刻的条件；也有些经营者对商品房本身明码标价，但对售房相关的收费项目、收费标准及售后环节的配套收费项目、收费标准，故意隐瞒不予以明码标价，使消费者在消费信息不全的情况下，被迫接受不必要的附加项目和附加费用。
2.采用虚假的或引入误导的价格广告
商品房销售中违反明码标价规定的虚假广告行为主要有：商品房经营者在进行广告宣传时，故意使用欺诈性或误导性的语言、文字、图片、计价单位等标识，诱导他人与其交易。
常见的欺诈性或误导性的用语有“起价”、“均价”、“实价”、“暂定价”等。
经营者惯用的手段是，在商品房的预售或所谓“内部认购”环节时，利用这些模糊性的用语以较低的价格诱导消费者与其签约并预交部分价款，而最后真正确定房价时其价格却远远高于消费者的预期，而此时消费者要解除预购合同则须付出大量的时间成本和机会成本。
3.歧视性的价格欺诈行为
有的经营者准备了多份的价格表，按照不同的需要提供给不同的消费者，这样从表面看虽然是向消费者明示了价格，但却给予不同的消费者以不同的待遇，这是一种歧视性的价格欺诈行为，同样违反了明码标价的规定。
3、商品房销售中不明码标价行为的法律对策
首先，应当具体规定商品房明码标价的方式。
在这一方面，某些发达地区的的立法经验值得推荐。
如《江苏省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》规定：“切实落实住宅商品房销售明码标价制度，销售企业必须在销售场所的醒目位置标明每套商品房的区位、面积、价格及相关资料，让购房人明明白白消费。
”《上海市房地产市场明码标价实施细则》也规定了“一房一价”的价格标示方式，即“买卖或有偿转让的房屋按室号逐一明码标价，标明包括地址或楼盘室号、暂测的或实测的房屋建筑面积及其中套内建筑面积、公用分摊建筑面积、单价、计价单位、总价以及可否议价、有效时段等。
经营者应当说明其它事宜的，另加备注。
”但是目前大多数地方的商品房管理法规规章尚无这类具体规定。
以上两个法规也各有不足，如《江苏省物价局关于改进住宅商品房价格管理的通知》中关于明码标价的内容还不够具体，而《上海市房地产市场明码标价实施细则》则没有规定应当在销售场所的醒目位置公示。
笔者认为，在各地的商品房管理法规规章中应当明确以下几点：(1)强制性地规定商品房销售企业必须以套为单位公布与所销售的商品房价格有关的重要信息，(2)与所销售的商品房价格有关的重要信息，不仅包括商品房本身的价格信息，如商品房的地址或楼盘室号、暂测的或实测的房屋建筑面积及其中套内建筑面积、公用分摊建筑面积、单价、计价单位、总价以及可否议价、有效时段等，还应包括与商品房销售相关的收费项目、收费标准及售后环节的配套收费项目、收费标准等方面的信息，(3)同一楼盘同期所销售所有商品房的价格必须同时公布，同一楼盘同期已经销售的商品房
的实价与待售商品房的定价也应同时对所有的销售者公布，(4)应当规定商品房销售企业必须在销售场所的醒目位置标明以上信息，(5)对违反这一规定的行为应当规定具体的处罚措施。