(烟台)龙湖葡醍海湾成功模式分享共19页PPT资料
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2、实现“现金为王”
① 项目土地A\C地块合计6000亩，总地款49亿，合同分期签订及地价款的分期支付；A\C 三个地块只支付15亿保证金，B地块规划同步实现，形成市场影响力；
② 首次开盘超过千余套，通过折扣挤压，迅速回笼资金约16亿（至8月3日），回平成本。
“9”连环步法 d：规划造梦：度假地产的丰富配套，给客户营造美好预期
开盘情况
一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。
价格
葡醍院落（叠院）
上叠
中叠
下叠
100㎡ 163㎡
196㎡
382套 382套
382套
颐和墅（独院）
四季小院 （温泉小院）
南院
北院
A1/A2
265-285㎡
267-289 ㎡
45-76㎡
208套
208套
174
66%
24%
10%
套均总价 110万 130万
② 养马岛区域尚未出让土地，吸引大开发商是该片区 的主要方向。
③ 烟台市场不限购，且处于房地产市场量价上升期， 客户支付能力强但购房成熟度低，存在较好的市场 机会。（市场空间大，风险低）
养马岛
随着“北方国ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ海岸计划”的实施，依托金山港 万亩自然海湾和万亩金沙滩的养马岛湾，2019 年后将建成“东方水城威尼斯”、“国家礁石海 岸”，以独具特色的旅游设施和文化，打造“中 国北方商务休闲第一岛”品牌。
葡醍海湾顺应养马岛整体规划，集301疗养院、800亩影视基地、五星级酒店、 森林公园、帆船码头、温泉码头、葡萄庄园等，营造了项目未来的美好前景
a、土地规模大，可实现的规划功能全，市场预期较好；
b、借养马岛“北方论坛”之势，给客户一种能够实现的预期；
私家小院
水上别墅
滨海大道
森林公园
游艇码头
CBD商务 区
“9”连环步法 a、土地获取：贯彻龙湖集团度假地产战略的拿地策略
1、战略导向
2019年以来，龙湖地产获得多幅度假地产地块。是 ‘区域聚焦多业态’战略的深化，也是契合地方产 业升级的全新探索。
北方商务休闲第一岛
2、机会主义
① 烟台市自2009年开始引进一线开发商，公司与市政 府沟通多次，为后期优质地块的获取储备大量机会。
机会，反而言之龙湖的进入也造就了养马岛的地价升温；
“9”连环步法
C、唯快不破
1、快速拿证、快速销售
① 项目获取前即与当地政府建立好关系，为后期的快速解决困难提供保障。 ② 拿地之前就做好规划，保证了拿地后迅速取得相关证件。 ③ 在不具备办证条件下，通过前期铺垫良好的政府关系实现7月30日取得预售证。 ④ 首次开盘超过千余套，通过折扣挤压，迅速回笼资金。
267-289㎡
208套
208套
24%
四季小院（温泉小 院）
A1/A2
45-76㎡
174
10%
“9”连环步法
f：园林景观： “五重景观”移步易景
烟台首个“五重景观”园林示范区，成熟园林标准移植烟台，营造出超乎客户期望的景观 环境
① 其他城市泛滥而烟台尚无“鼠尾草+波斯菊+梧桐”的软景搭配，色彩多样、颜 色艳丽给客户造成视觉冲击；
③ 总价在110-150万的叠院主要与区域内（檀珑湾、金地等项目）140-150平米高 层竞争、300-400万独院主要与区域内200-300平米平层以及多层竞争。
上叠 100㎡ 382套
葡醍院落（叠院） 中叠 163㎡ 382套 66%
下叠 196㎡ 382套
颐和墅（独院）
南院
北院
265-285㎡
“9”连环步法
e：产品突破：总价控制合理，“创新”产品形态与主流产品竞争
对市场进行深入研究，以“创新”的差异化产品定位，有效控制总价与市场竞争
① 定位走差异化路线，通过市场结构分析，再改市场竞争激烈、高端市场较为空白； 产品定位瞄向中高端市场；
② 烟台东部的市场供应多为高层，首期面市产品均为多层，有效控制容积率，形成 差异化；
单价均价
1.1万/㎡
8000元/ ㎡
销售率
100%
145万
7400元/ ㎡
350万 13000元/㎡
80%
90万 80%
合计
1736
1617 93%
烟台龙湖葡醍海湾成功模式概述——“9”连环步法，环环 相扣，步步为营
➢“9”连环步法
第1环：土地获取：贯彻龙湖集团”山海湖”度假地产战略的拿地策略 第2环：顺势而为：占领拥有稀缺资源以及政府规划优势 第3环：运营为王：唯快不破 第4环：规划造梦：度假地产的丰富配套，给客户营造美好预期 第5环：产品突破：总价控制合理，“创新”产品形态与主流产品竞争 第6环：园林景观：“五重景观”移步易景 第7环：抢占客户：“掠夺式”客户资源抢占 第8环：推广造势：节奏紧密的“体验式”营销 第9环：价格战略：挤压式销售
② 大规模成树全冠移植，变为销售语言后增强客户对开发商信任以及居住预期； ③ 室外绿化丰富，植物种类繁多； ④ 示范区步行道路蜿蜒曲折，木栈道与绿植搭配，增强了客户对产品的体验；
“9”连环步法 f：成熟园林：成熟园林标准，移植烟台
数字龙湖
8000亩 ✓龙湖在烟台取得填海地块8000亩，为烟台单盘最大项目，
首期动工45万平米
11个月 ✓从2019年8月底拿地到实现销售，历时11个月。 25个亿 ✓11年7月30、7月31日两天连续开盘，两天销售1500多套。
销售额约25亿。
项目概况
养马岛 龙湖葡醍海湾
C地块
B地块
A地块
项目位置：牟平区养马岛前海区域（填海地块） 总占地：8000亩 项目定位：度假地产，城市综合体 开发周期：8-10年 拿地时间：2019年8月30日 地价：共49亿(A\C地块) 开发顺序：由西向东（A到C地块）
“9”连环步法
b、顺势而为：占领拥有稀缺资源以及政府规划优势
1、稀缺资源
① 占领稀缺资源，例：江、河、湖、海、山； ② 处于城市发展方向上； ③ 土地性质本为“旅游地产”与龙湖的拿地方向契合；
2、区域规划支撑：
① 烟台城市发展方向“向东”并且市场也有一股“东部热”。 ② 借势政府“规划改造养马岛”的东风，可以说养马岛给了龙湖
龙湖葡醍海湾项目位于烟台市养马岛（烟台旅游 度假区，规划为北方商务休闲第一岛），距烟台 海云台项目约30公里。
项目概况
一期范围
A地块2028亩
一期占地：45万平米 一期建筑面积：36万平米 容积率：0.76 产品类型：独院、温泉小院、叠院 装修情况：叠院（硬装1500元标 准）、温泉小院（软装3000元） 物业费：4.6元/平米
① 项目土地A\C地块合计6000亩，总地款49亿，合同分期签订及地价款的分期支付；A\C 三个地块只支付15亿保证金，B地块规划同步实现，形成市场影响力；
② 首次开盘超过千余套，通过折扣挤压，迅速回笼资金约16亿（至8月3日），回平成本。
“9”连环步法 d：规划造梦：度假地产的丰富配套，给客户营造美好预期
开盘情况
一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。
价格
葡醍院落（叠院）
上叠
中叠
下叠
100㎡ 163㎡
196㎡
382套 382套
382套
颐和墅（独院）
四季小院 （温泉小院）
南院
北院
A1/A2
265-285㎡
267-289 ㎡
45-76㎡
208套
208套
174
66%
24%
10%
套均总价 110万 130万
② 养马岛区域尚未出让土地，吸引大开发商是该片区 的主要方向。
③ 烟台市场不限购，且处于房地产市场量价上升期， 客户支付能力强但购房成熟度低，存在较好的市场 机会。（市场空间大，风险低）
养马岛
随着“北方国ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ海岸计划”的实施，依托金山港 万亩自然海湾和万亩金沙滩的养马岛湾，2019 年后将建成“东方水城威尼斯”、“国家礁石海 岸”，以独具特色的旅游设施和文化，打造“中 国北方商务休闲第一岛”品牌。
葡醍海湾顺应养马岛整体规划，集301疗养院、800亩影视基地、五星级酒店、 森林公园、帆船码头、温泉码头、葡萄庄园等，营造了项目未来的美好前景
a、土地规模大，可实现的规划功能全，市场预期较好；
b、借养马岛“北方论坛”之势，给客户一种能够实现的预期；
私家小院
水上别墅
滨海大道
森林公园
游艇码头
CBD商务 区
“9”连环步法 a、土地获取：贯彻龙湖集团度假地产战略的拿地策略
1、战略导向
2019年以来，龙湖地产获得多幅度假地产地块。是 ‘区域聚焦多业态’战略的深化，也是契合地方产 业升级的全新探索。
北方商务休闲第一岛
2、机会主义
① 烟台市自2009年开始引进一线开发商，公司与市政 府沟通多次，为后期优质地块的获取储备大量机会。
机会，反而言之龙湖的进入也造就了养马岛的地价升温；
“9”连环步法
C、唯快不破
1、快速拿证、快速销售
① 项目获取前即与当地政府建立好关系，为后期的快速解决困难提供保障。 ② 拿地之前就做好规划，保证了拿地后迅速取得相关证件。 ③ 在不具备办证条件下，通过前期铺垫良好的政府关系实现7月30日取得预售证。 ④ 首次开盘超过千余套，通过折扣挤压，迅速回笼资金。
267-289㎡
208套
208套
24%
四季小院（温泉小 院）
A1/A2
45-76㎡
174
10%
“9”连环步法
f：园林景观： “五重景观”移步易景
烟台首个“五重景观”园林示范区，成熟园林标准移植烟台，营造出超乎客户期望的景观 环境
① 其他城市泛滥而烟台尚无“鼠尾草+波斯菊+梧桐”的软景搭配，色彩多样、颜 色艳丽给客户造成视觉冲击；
③ 总价在110-150万的叠院主要与区域内（檀珑湾、金地等项目）140-150平米高 层竞争、300-400万独院主要与区域内200-300平米平层以及多层竞争。
上叠 100㎡ 382套
葡醍院落（叠院） 中叠 163㎡ 382套 66%
下叠 196㎡ 382套
颐和墅（独院）
南院
北院
265-285㎡
“9”连环步法
e：产品突破：总价控制合理，“创新”产品形态与主流产品竞争
对市场进行深入研究，以“创新”的差异化产品定位，有效控制总价与市场竞争
① 定位走差异化路线，通过市场结构分析，再改市场竞争激烈、高端市场较为空白； 产品定位瞄向中高端市场；
② 烟台东部的市场供应多为高层，首期面市产品均为多层，有效控制容积率，形成 差异化；
单价均价
1.1万/㎡
8000元/ ㎡
销售率
100%
145万
7400元/ ㎡
350万 13000元/㎡
80%
90万 80%
合计
1736
1617 93%
烟台龙湖葡醍海湾成功模式概述——“9”连环步法，环环 相扣，步步为营
➢“9”连环步法
第1环：土地获取：贯彻龙湖集团”山海湖”度假地产战略的拿地策略 第2环：顺势而为：占领拥有稀缺资源以及政府规划优势 第3环：运营为王：唯快不破 第4环：规划造梦：度假地产的丰富配套，给客户营造美好预期 第5环：产品突破：总价控制合理，“创新”产品形态与主流产品竞争 第6环：园林景观：“五重景观”移步易景 第7环：抢占客户：“掠夺式”客户资源抢占 第8环：推广造势：节奏紧密的“体验式”营销 第9环：价格战略：挤压式销售
② 大规模成树全冠移植，变为销售语言后增强客户对开发商信任以及居住预期； ③ 室外绿化丰富，植物种类繁多； ④ 示范区步行道路蜿蜒曲折，木栈道与绿植搭配，增强了客户对产品的体验；
“9”连环步法 f：成熟园林：成熟园林标准，移植烟台
数字龙湖
8000亩 ✓龙湖在烟台取得填海地块8000亩，为烟台单盘最大项目，
首期动工45万平米
11个月 ✓从2019年8月底拿地到实现销售，历时11个月。 25个亿 ✓11年7月30、7月31日两天连续开盘，两天销售1500多套。
销售额约25亿。
项目概况
养马岛 龙湖葡醍海湾
C地块
B地块
A地块
项目位置：牟平区养马岛前海区域（填海地块） 总占地：8000亩 项目定位：度假地产，城市综合体 开发周期：8-10年 拿地时间：2019年8月30日 地价：共49亿(A\C地块) 开发顺序：由西向东（A到C地块）
“9”连环步法
b、顺势而为：占领拥有稀缺资源以及政府规划优势
1、稀缺资源
① 占领稀缺资源，例：江、河、湖、海、山； ② 处于城市发展方向上； ③ 土地性质本为“旅游地产”与龙湖的拿地方向契合；
2、区域规划支撑：
① 烟台城市发展方向“向东”并且市场也有一股“东部热”。 ② 借势政府“规划改造养马岛”的东风，可以说养马岛给了龙湖
龙湖葡醍海湾项目位于烟台市养马岛（烟台旅游 度假区，规划为北方商务休闲第一岛），距烟台 海云台项目约30公里。
项目概况
一期范围
A地块2028亩
一期占地：45万平米 一期建筑面积：36万平米 容积率：0.76 产品类型：独院、温泉小院、叠院 装修情况：叠院（硬装1500元标 准）、温泉小院（软装3000元） 物业费：4.6元/平米